Отличие договора найма от договора социального найма
Подборка наиболее важных документов по запросу Отличие договора найма от договора социального найма (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 672 "Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования" ГК РФ"Первым отличием договора социального найма от некоторых иных договорных оснований владения жилым помещением является то обстоятельство, что наем осуществляется в государственном или муниципальном (публичном) жилищном фонде, а от имени наймодателя действуют государственные или муниципальные органы или уполномоченные ими лица. Указанным признаком обладают и иные разновидности договоров найма жилых помещений в действующем законодательстве, такие, как, к примеру, договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, предусмотренный пунктом 3 статьи 672 ГК РФ и главой 8.1 ЖК РФ, который, однако, может быть заключен также и негосударственной организацией, отвечающей определенным требованиям, и предполагает наем жилых помещений в наемных домах социального использования, однако договор социального найма является тем не менее более надежным и дающим нанимателю большее количество правомочий основанием владения жилым помещением, в частности, потому, что заключается с нанимателем на неопределенный, неограниченный срок в соответствии с частью 2 статьи 60 ЖК РФ, чего нельзя сказать о договоре найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, который в соответствии с частью 2 статьи 91.1 ЖК РФ заключается на срок, указанный в этом договоре, то есть на ограниченный срок, пределы которого установлены статьей 91.6 ЖК РФ."
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.09.2023 N 88-20991/2023 по делу N 2-1558/2022 (УИД 77RS0018-02-2021-014692-25)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении из жилого помещения; 2) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Приходя к выводу о том, что при выселении ответчиков в связи с необходимостью проведения капитального ремонта в здании общежития обязанность по предоставлению жилого фонда социального использования лежит на истце, - суд не привел нормативного обоснования наличия у истца, не являющегося органом местного самоуправления, такой обязанности.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на оплату услуг представителя - вопрос направлен на новое рассмотрение.Суд применил к спорным правоотношениям по аналогии закона нормы ЖК РФ о выселении из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, также отказал в выселении ответчиков в предложенные истцом жилые помещения по договору безвозмездного пользования (ссуды), мотивировав это тем, что по своей правовой природе такой договор безвозмездного пользования имеет существенное отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение может быть предоставлено взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда с согласия нанимателя и членов его семьи в порядке ч. 2 ст. 88 ЖК РФ при переселении в связи с капитальным ремонтом, и не гарантирует сохранность их жилищных прав. Также указал на неподтвержденность в порядке, установленном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) непригодности спорных помещений для проживания.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении из жилого помещения; 2) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Приходя к выводу о том, что при выселении ответчиков в связи с необходимостью проведения капитального ремонта в здании общежития обязанность по предоставлению жилого фонда социального использования лежит на истце, - суд не привел нормативного обоснования наличия у истца, не являющегося органом местного самоуправления, такой обязанности.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на оплату услуг представителя - вопрос направлен на новое рассмотрение.Суд применил к спорным правоотношениям по аналогии закона нормы ЖК РФ о выселении из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, также отказал в выселении ответчиков в предложенные истцом жилые помещения по договору безвозмездного пользования (ссуды), мотивировав это тем, что по своей правовой природе такой договор безвозмездного пользования имеет существенное отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение может быть предоставлено взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда с согласия нанимателя и членов его семьи в порядке ч. 2 ст. 88 ЖК РФ при переселении в связи с капитальным ремонтом, и не гарантирует сохранность их жилищных прав. Также указал на неподтвержденность в порядке, установленном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) непригодности спорных помещений для проживания.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Выселение из муниципального жилья: основания и порядок
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В отличие от договора социального найма, договор найма специализированного жилого помещения прекращается при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В отличие от договора социального найма, договор найма специализированного жилого помещения прекращается при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)Глава 35. Наем жилого помещения
(ред. от 24.06.2025)Глава 35. Наем жилого помещения
Статья: О проблемах юридической техники в правовом регулировании статуса членов семьи нанимателя жилого помещения
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 5)Кроме того, следует учесть особый статус граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. Как справедливо отмечает Е.С. Селиванова, эти граждане не становятся согласно действующему правовому регулированию сонанимателями и не несут ответственность перед наймодателем, в отличие от членов семьи нанимателя по договору социального найма <4>.
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 5)Кроме того, следует учесть особый статус граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. Как справедливо отмечает Е.С. Селиванова, эти граждане не становятся согласно действующему правовому регулированию сонанимателями и не несут ответственность перед наймодателем, в отличие от членов семьи нанимателя по договору социального найма <4>.
Ситуация: Кто вправе заключать договор безвозмездного пользования жилым помещением и как это сделать?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Основные отличия договора безвозмездного пользования жилым помещением от договора найма жилого помещения
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Основные отличия договора безвозмездного пользования жилым помещением от договора найма жилого помещения
Статья: Особенности правового режима жилых помещений для детей-сирот
(Крюкова Е.С., Савельева Н.М.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 4)Изменение условий, послуживших основанием для предоставления жилых помещений детям-сиротам из специализированного жилищного фонда (например, приобретение жилого помещения в собственность), не влияет на их правовое положение в качестве нанимателя по заключенному договору и не является причиной для его расторжения. Суды при разрешении подобных дел исходят из отсутствия в ЖК РФ такого основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения (п. 11 Обзора). Тем не менее нелишним будет легальное закрепление этого правила, как это уже сделано в разделе, посвященном договору социального найма (ст. 60 ЖК РФ). При таком подходе удастся избежать нередко возникающих по данному вопросу судебных споров.
(Крюкова Е.С., Савельева Н.М.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 4)Изменение условий, послуживших основанием для предоставления жилых помещений детям-сиротам из специализированного жилищного фонда (например, приобретение жилого помещения в собственность), не влияет на их правовое положение в качестве нанимателя по заключенному договору и не является причиной для его расторжения. Суды при разрешении подобных дел исходят из отсутствия в ЖК РФ такого основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения (п. 11 Обзора). Тем не менее нелишним будет легальное закрепление этого правила, как это уже сделано в разделе, посвященном договору социального найма (ст. 60 ЖК РФ). При таком подходе удастся избежать нередко возникающих по данному вопросу судебных споров.
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 1)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Полагаем, что споры, связанные с приватизацией жилых помещений, подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства, в случае если конфликт обусловлен осуществлением публичной административной процедуры передачи имущества публичного образования в частную собственность, поскольку он существенно отличается от частного гражданского спора между участниками частного гражданского оборота по поводу благ, вовлеченных в такой оборот, и интересы других участников не затрагивает.
(постатейный)
(часть 1)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Полагаем, что споры, связанные с приватизацией жилых помещений, подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства, в случае если конфликт обусловлен осуществлением публичной административной процедуры передачи имущества публичного образования в частную собственность, поскольку он существенно отличается от частного гражданского спора между участниками частного гражданского оборота по поводу благ, вовлеченных в такой оборот, и интересы других участников не затрагивает.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Таким образом, необходимо учитывать, что помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Поэтому они обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Если такие лица не были указаны в договоре найма жилого помещения, они должны быть вселены по правилам ст. 679 ГК РФ (см. комментарий к ней).
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Таким образом, необходимо учитывать, что помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Поэтому они обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Если такие лица не были указаны в договоре найма жилого помещения, они должны быть вселены по правилам ст. 679 ГК РФ (см. комментарий к ней).
Статья: Обмен жилыми помещениями: отголоски прошлого и долгосрочные перспективы
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 2)При совершении обмена нужно учитывать гражданско-правовой характер самого договора обмена, соответственно, необходимо помнить и учитывать условия действительности гражданско-правовых сделок. Однако договор этот крайне специфичен. Он не порождает у его сторон обязанности по передаче имущества друг другу в отличие от, например, договора мены. В число основных обязанностей сторон этого договора входят их действия по согласованию обмена со своими наймодателями, расторжению договоров социального найма, освобождению занимаемых жилых помещений и по заключению новых договоров социального найма. В указанных обстоятельствах, очевидно, следует признать, что договор обмена жилыми помещениями имеет скорее организационную природу. Его предметом выступает организация жилищных отношений, а объектом - организованность этих отношений.
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 2)При совершении обмена нужно учитывать гражданско-правовой характер самого договора обмена, соответственно, необходимо помнить и учитывать условия действительности гражданско-правовых сделок. Однако договор этот крайне специфичен. Он не порождает у его сторон обязанности по передаче имущества друг другу в отличие от, например, договора мены. В число основных обязанностей сторон этого договора входят их действия по согласованию обмена со своими наймодателями, расторжению договоров социального найма, освобождению занимаемых жилых помещений и по заключению новых договоров социального найма. В указанных обстоятельствах, очевидно, следует признать, что договор обмена жилыми помещениями имеет скорее организационную природу. Его предметом выступает организация жилищных отношений, а объектом - организованность этих отношений.
Статья: О предпосылках и основаниях гражданских правоотношений по договору социального найма
(Пантюхина Л.А.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 2)Найму жилого помещения посвящена гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма определены Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). В частности, ст. 49 ЖК РФ регламентирует категории граждан, которые могут претендовать на предоставление жилого помещения по договору социального найма, ст. 51 ЖК РФ определяет основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Порядок принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях определен ст. 52 ЖК РФ.
(Пантюхина Л.А.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 2)Найму жилого помещения посвящена гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма определены Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). В частности, ст. 49 ЖК РФ регламентирует категории граждан, которые могут претендовать на предоставление жилого помещения по договору социального найма, ст. 51 ЖК РФ определяет основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Порядок принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях определен ст. 52 ЖК РФ.
Статья: Аналогия закона при разрешении жилищных споров
(Суслова С.И., Формакидов Д.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 1)Вместе с тем в качестве второго же уровня установления отличий может выступать безвозмездность/возмездность указанных отношений. Если исходить из того, что специфические черты договора ссуды, закрепленные в ГК РФ, предопределены безвозмездностью указанных отношений (а это действительно во многом именно так), то наиболее близкими должны признаваться отношения по социальному найму, что позволяет применить статью 69 ЖК РФ о членах семьи нанимателя <9>.
(Суслова С.И., Формакидов Д.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 1)Вместе с тем в качестве второго же уровня установления отличий может выступать безвозмездность/возмездность указанных отношений. Если исходить из того, что специфические черты договора ссуды, закрепленные в ГК РФ, предопределены безвозмездностью указанных отношений (а это действительно во многом именно так), то наиболее близкими должны признаваться отношения по социальному найму, что позволяет применить статью 69 ЖК РФ о членах семьи нанимателя <9>.
Вопрос: Возможно ли признать несовершеннолетнего утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением, если он зарегистрирован в этом помещении, но при этом фактически там не проживает?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При разрешении рассматриваемых дел по искам нанимателей на основании договоров социального найма суды руководствуются похожими принципами, но в связи с иным применимым законодательством есть ряд отличий. Жилищное законодательство предусматривает, что к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя; другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ст. 69 ЖК РФ). В ст. 71 ЖК РФ предусмотрено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При разрешении рассматриваемых дел по искам нанимателей на основании договоров социального найма суды руководствуются похожими принципами, но в связи с иным применимым законодательством есть ряд отличий. Жилищное законодательство предусматривает, что к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя; другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ст. 69 ЖК РФ). В ст. 71 ЖК РФ предусмотрено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.