Организация купила квартиры для перепродажи
Подборка наиболее важных документов по запросу Организация купила квартиры для перепродажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Еще один пример: организация, применяющая УСН, приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. До продажи организация произвела ремонт и реконструкцию указанных квартир. Расходы на ремонт и реконструкцию в этом случае могут быть учтены в составе расходов при УСН именно на основании подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Еще один пример: организация, применяющая УСН, приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. До продажи организация произвела ремонт и реконструкцию указанных квартир. Расходы на ремонт и реконструкцию в этом случае могут быть учтены в составе расходов при УСН именно на основании подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Нормативные акты
"Перечень поручений по итогам совещания по вопросам развития строительной отрасли"
(утв. Президентом РФ 22.04.2020 N Пр-699)г) предоставление государственной гарантии Российской Федерации акционерному обществу "ДОМ.РФ" в объеме 50 млрд. рублей в целях обеспечения привлечения заемных средств и приобретения стандартного жилья у организаций - застройщиков в целях его последующей реализации.
(утв. Президентом РФ 22.04.2020 N Пр-699)г) предоставление государственной гарантии Российской Федерации акционерному обществу "ДОМ.РФ" в объеме 50 млрд. рублей в целях обеспечения привлечения заемных средств и приобретения стандартного жилья у организаций - застройщиков в целях его последующей реализации.
Приказ Минэнерго России от 16.08.2019 N 865
(ред. от 19.04.2023)
"Об утверждении форм предоставления в обязательном порядке юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями информации для включения в сегмент в области электроэнергетики, теплоэнергетики и возобновляемых источников энергии государственной информационной системы топливно-энергетического комплекса и требований к заполнению этих форм и о внесении изменений в приказ Минэнерго России от 23 июля 2012 г. N 340 "Об утверждении перечня предоставляемой субъектами электроэнергетики информации, форм и порядка ее предоставления"
(Зарегистрировано в Минюсте России 08.11.2019 N 56457)19) строка "Энергоснабжающие, энергосбытовые организации (без учета организаций, находящихся в сфере ведения Минобороны России)" заполняется в отношении гарантирующих поставщиков, энергосбытовых, энергоснабжающих организаций, которые приобретают электрическую энергию с целью ее дальнейшей перепродажи конечным потребителям;
(ред. от 19.04.2023)
"Об утверждении форм предоставления в обязательном порядке юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями информации для включения в сегмент в области электроэнергетики, теплоэнергетики и возобновляемых источников энергии государственной информационной системы топливно-энергетического комплекса и требований к заполнению этих форм и о внесении изменений в приказ Минэнерго России от 23 июля 2012 г. N 340 "Об утверждении перечня предоставляемой субъектами электроэнергетики информации, форм и порядка ее предоставления"
(Зарегистрировано в Минюсте России 08.11.2019 N 56457)19) строка "Энергоснабжающие, энергосбытовые организации (без учета организаций, находящихся в сфере ведения Минобороны России)" заполняется в отношении гарантирующих поставщиков, энергосбытовых, энергоснабжающих организаций, которые приобретают электрическую энергию с целью ее дальнейшей перепродажи конечным потребителям;
Статья: Трансакционные издержки и признание за участниками долевого строительства права собственности на объект незавершенного строительства
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Ранее в ходе рассмотрения примера N 1 мы пришли к выводу о том, что при завершении строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства создание организации, объединяющей и профессионально управляющей застройкой участка, в сочетании с привлечением ТЗ позволит уменьшить размер трансакционных издержек, связанных с завершением строительства и приобретением права собственности и вызванных множественностью непрофессиональных соарендаторов. При этом все равно трансакционные издержки будут выше, чем в случае привлечения для завершения строительства профессиональной организации, получившей право на объект незавершенного строительства в результате торгов. Во втором примере, когда право на достройку получила компания "Флагман", трансакционные издержки также меньше за счет прозрачности способа привлечения финансирования для завершения строительства и последующей продажи квартир или выкупа долей у участников долевого строительства, существующих на момент получения профессиональным застройщиком права на завершение строительства, чем вариант согласования соответствующих расходов между сособственниками - участниками долевого строительства, чье право собственности на объект незавершенного строительства было признано судом.
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Ранее в ходе рассмотрения примера N 1 мы пришли к выводу о том, что при завершении строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства создание организации, объединяющей и профессионально управляющей застройкой участка, в сочетании с привлечением ТЗ позволит уменьшить размер трансакционных издержек, связанных с завершением строительства и приобретением права собственности и вызванных множественностью непрофессиональных соарендаторов. При этом все равно трансакционные издержки будут выше, чем в случае привлечения для завершения строительства профессиональной организации, получившей право на объект незавершенного строительства в результате торгов. Во втором примере, когда право на достройку получила компания "Флагман", трансакционные издержки также меньше за счет прозрачности способа привлечения финансирования для завершения строительства и последующей продажи квартир или выкупа долей у участников долевого строительства, существующих на момент получения профессиональным застройщиком права на завершение строительства, чем вариант согласования соответствующих расходов между сособственниками - участниками долевого строительства, чье право собственности на объект незавершенного строительства было признано судом.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Теперь вернемся к нашему делу. Головенко, купив квартиру, оплатив ее и вселившись, приобрела не собственность, а только владение. Уже здесь видна одна из ошибок судов, которые либо считали Головенко собственником, либо вовсе не признавали ее позицию. Это владение является законным, поскольку получено по воле собственника (продавца). С регистрацией сделки (если она нужна по закону) покупатель получает право требовать передачи ему недвижимости, а если недвижимость уже передана - регистрации перехода права. Только в этот момент и возникает собственность (ст. 223 ГК). Изменить этот момент, когда речь идет о недвижимости, невозможно. Значит, в момент спора Головенко выступала с точки зрения обязательственного права как сторона (покупатель) договора, а с точки зрения вещного - как фактический владелец. Фоменко имел лишь права покупателя, а собственником квартиры оставалось АО ФК "Русская недвижимость", уже утратившее владение. Понятно, что главным для Фоменко является иск о выселении Головенко, т.е. о получении владения. Но если Фоменко выступает только как покупатель (а у него имеется только этот статус), то его требование может быть обращено лишь к продавцу. При продаже с торгов продавцом выступает судебный пристав, но требовать от него передачи владения в нашем случае бессмысленно, так как он не отобрал квартиру при организации торгов и совершении последующей продажи квартиры, хотя и имел такое право, основанное на процессуальном законодательстве, и потому не может обеспечить покупателю владение. Нельзя такое требование предъявить и собственнику - АО ФК "Русская недвижимость", и не столько потому, что собственник уже лишен владения, но прежде всего потому, что собственник - не сторона в договоре купли-продажи.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Теперь вернемся к нашему делу. Головенко, купив квартиру, оплатив ее и вселившись, приобрела не собственность, а только владение. Уже здесь видна одна из ошибок судов, которые либо считали Головенко собственником, либо вовсе не признавали ее позицию. Это владение является законным, поскольку получено по воле собственника (продавца). С регистрацией сделки (если она нужна по закону) покупатель получает право требовать передачи ему недвижимости, а если недвижимость уже передана - регистрации перехода права. Только в этот момент и возникает собственность (ст. 223 ГК). Изменить этот момент, когда речь идет о недвижимости, невозможно. Значит, в момент спора Головенко выступала с точки зрения обязательственного права как сторона (покупатель) договора, а с точки зрения вещного - как фактический владелец. Фоменко имел лишь права покупателя, а собственником квартиры оставалось АО ФК "Русская недвижимость", уже утратившее владение. Понятно, что главным для Фоменко является иск о выселении Головенко, т.е. о получении владения. Но если Фоменко выступает только как покупатель (а у него имеется только этот статус), то его требование может быть обращено лишь к продавцу. При продаже с торгов продавцом выступает судебный пристав, но требовать от него передачи владения в нашем случае бессмысленно, так как он не отобрал квартиру при организации торгов и совершении последующей продажи квартиры, хотя и имел такое право, основанное на процессуальном законодательстве, и потому не может обеспечить покупателю владение. Нельзя такое требование предъявить и собственнику - АО ФК "Русская недвижимость", и не столько потому, что собственник уже лишен владения, но прежде всего потому, что собственник - не сторона в договоре купли-продажи.
Статья: Включение оценочных обязательств в себестоимость запасов
(Верещагин С.А.)
("Бухгалтерский учет", 2024, N 6)Другие организации (не застройщики) могут приобрести объекты недвижимости не для их последующей эксплуатации (в качестве внеоборотных активов, т.е. основных средств), а для перепродажи, т.е. как оборотные активы. В этом случае данное имущество после регистрации в установленном порядке перехода на него права собственности должно быть отражено в регистрах бухгалтерского учета как товар, на счете 41 "Товары".
(Верещагин С.А.)
("Бухгалтерский учет", 2024, N 6)Другие организации (не застройщики) могут приобрести объекты недвижимости не для их последующей эксплуатации (в качестве внеоборотных активов, т.е. основных средств), а для перепродажи, т.е. как оборотные активы. В этом случае данное имущество после регистрации в установленном порядке перехода на него права собственности должно быть отражено в регистрах бухгалтерского учета как товар, на счете 41 "Товары".
Статья: Направления и принципы кредитной деятельности исламских банков
(Исаева Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)Традиционные банки предлагают целевые (ипотечный, автокредит) и нецелевые (на неопределенные цели) кредиты. Исламские банки предлагают мурабаху - финансовую услугу, которая заменяет кредитные операции, использующиеся в классическом банкинге (см. табл. 2), под которой, как уже указывалось, подразумевается торговое соглашение, когда банк приобретает определенный товар для дальнейшей перепродажи. Например, банк может купить квартиру специально для клиента. В договоре указываются фиксированное вознаграждение банку и график платежей. Пока весь долг не будет погашен, имущество находится в залоге у банка, как и при обычной классической ипотеке. При этом банк получает доход в виде фиксированной суммы, заранее оговоренной в договоре. В нее входят наценка за организацию и ведение сделки плюс понесенные банком расходы (например, некоторые финансовые учреждения в договор мурабаха ставят условие о том, что в случае колебания валютного курса клиент должен возместить банку дополнительные расходы <17>).
(Исаева Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)Традиционные банки предлагают целевые (ипотечный, автокредит) и нецелевые (на неопределенные цели) кредиты. Исламские банки предлагают мурабаху - финансовую услугу, которая заменяет кредитные операции, использующиеся в классическом банкинге (см. табл. 2), под которой, как уже указывалось, подразумевается торговое соглашение, когда банк приобретает определенный товар для дальнейшей перепродажи. Например, банк может купить квартиру специально для клиента. В договоре указываются фиксированное вознаграждение банку и график платежей. Пока весь долг не будет погашен, имущество находится в залоге у банка, как и при обычной классической ипотеке. При этом банк получает доход в виде фиксированной суммы, заранее оговоренной в договоре. В нее входят наценка за организацию и ведение сделки плюс понесенные банком расходы (например, некоторые финансовые учреждения в договор мурабаха ставят условие о том, что в случае колебания валютного курса клиент должен возместить банку дополнительные расходы <17>).
"Упрощенка: доходы минус расходы"
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Еще один пример: организация, применяющая УСН, приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. До продажи организация произвела ремонт и реконструкцию указанных квартир. Расходы на ремонт и реконструкцию в этом случае могут быть учтены в составе расходов при УСН именно на основании пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Еще один пример: организация, применяющая УСН, приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. До продажи организация произвела ремонт и реконструкцию указанных квартир. Расходы на ремонт и реконструкцию в этом случае могут быть учтены в составе расходов при УСН именно на основании пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Статья: У одноклассника забирают квартиру, и остается платить ипотеку еще 14 лет. Как быть?
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Еще одним распространенным случаем является ситуация, когда банки теряют ипотечные квартиры при долевом участии в строительстве. Кредитная организация выдает деньги гражданину, желающему приобрести права на строящийся объект. Ипотеку зарегистрировать не получается, потому что физически объекта еще нет. Но по условиям договора это должно произойти, как только собственник получит лист записи из ЕГРН, подтверждающий его права на недвижимость. Но иногда банки забывают внести в госреестр запись о залоге. Тогда они могут потерять эту квартиру, так как собственник может ее перепродать.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Еще одним распространенным случаем является ситуация, когда банки теряют ипотечные квартиры при долевом участии в строительстве. Кредитная организация выдает деньги гражданину, желающему приобрести права на строящийся объект. Ипотеку зарегистрировать не получается, потому что физически объекта еще нет. Но по условиям договора это должно произойти, как только собственник получит лист записи из ЕГРН, подтверждающий его права на недвижимость. Но иногда банки забывают внести в госреестр запись о залоге. Тогда они могут потерять эту квартиру, так как собственник может ее перепродать.
Вопрос: Как отразить в налоговом учете продажу квартиры, находящейся в собственности организации?
(Консультация эксперта, 2025)Квартира, приобретенная организацией для последующей продажи, не соответствует понятию основного средства - амортизируемого имущества, если до продажи не сдавалась в аренду/наем (п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ). Установлено, что товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, такая квартира, по нашему мнению, должна рассматриваться как товар.
(Консультация эксперта, 2025)Квартира, приобретенная организацией для последующей продажи, не соответствует понятию основного средства - амортизируемого имущества, если до продажи не сдавалась в аренду/наем (п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ). Установлено, что товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, такая квартира, по нашему мнению, должна рассматриваться как товар.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации продажу квартиры, полученной по договору участия в долевом строительстве? Договор участия в долевом строительстве заключен организацией в рамках основной деятельности в целях продажи указанной квартиры...
(Консультация эксперта, 2025)Отметим, что без государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру, предназначенную для перепродажи, организация не сможет совершить с ней предполагаемые действия (продать). В связи с этим уплачиваемая организацией государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру должна рассматриваться в качестве иных затрат, непосредственно связанных с ее приобретением. Государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве также относится к числу затрат, связанных с приобретением товара. Таким образом, фактическая себестоимость квартиры включает в себя сумму, уплачиваемую по договору участия в долевом строительстве, и сумму госпошлин (3 000 000 руб. + 6 000 руб. + 44 000 руб. = 3 050 000 руб.) (пп. "е" п. 11 ФСБУ 5/2019).
(Консультация эксперта, 2025)Отметим, что без государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру, предназначенную для перепродажи, организация не сможет совершить с ней предполагаемые действия (продать). В связи с этим уплачиваемая организацией государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру должна рассматриваться в качестве иных затрат, непосредственно связанных с ее приобретением. Государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве также относится к числу затрат, связанных с приобретением товара. Таким образом, фактическая себестоимость квартиры включает в себя сумму, уплачиваемую по договору участия в долевом строительстве, и сумму госпошлин (3 000 000 руб. + 6 000 руб. + 44 000 руб. = 3 050 000 руб.) (пп. "е" п. 11 ФСБУ 5/2019).
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Закон 223-ФЗ не препятствует применению к отношениям по закупкам, осуществляемым перечисленными выше организациями, положений Закона 44-ФЗ, а также других законов и иных нормативных правовых актов, регламентирующих порядок проведения закупок.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Закон 223-ФЗ не препятствует применению к отношениям по закупкам, осуществляемым перечисленными выше организациями, положений Закона 44-ФЗ, а также других законов и иных нормативных правовых актов, регламентирующих порядок проведения закупок.
Статья: Принуждение или вымогательство? (О проблемах разграничения ст. 179 и 163 УК РФ)
(Гладких В.И.)
("Безопасность бизнеса", 2021, N 2)Как показал анализ уголовных дел, достаточно часто как принуждение к совершению сделки квалифицировались деяния членов организованных преступных групп в виде приобретения долей на право собственности в квартирах по ценам ниже среднерыночных и дальнейшей перепродажи их другим собственникам, проживающим в этих квартирах, путем принуждения к совершению сделок на выгодных для членов организованной группы условиях под угрозой применения насилия, повреждения чужого имущества, а также с применением насилия.
(Гладких В.И.)
("Безопасность бизнеса", 2021, N 2)Как показал анализ уголовных дел, достаточно часто как принуждение к совершению сделки квалифицировались деяния членов организованных преступных групп в виде приобретения долей на право собственности в квартирах по ценам ниже среднерыночных и дальнейшей перепродажи их другим собственникам, проживающим в этих квартирах, путем принуждения к совершению сделок на выгодных для членов организованной группы условиях под угрозой применения насилия, повреждения чужого имущества, а также с применением насилия.