Оценка предмета ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка предмета ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Предмет и содержание договора ипотеки
(КонсультантПлюс, 2025)"...Для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...Для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества)
(КонсультантПлюс, 2025)1.2. Денежная оценка предмета ипотеки
(КонсультантПлюс, 2025)1.2. Денежная оценка предмета ипотеки
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Оценка предмета ипотеки (залога)
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Оценка предмета ипотеки (залога)
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Проведение оценки может быть необходимым, если в вашем случае есть дополнительные обстоятельства, в которых закон требует ее проведения. Например, если вы планируете приобретать земельный участок за счет средств ипотечного кредита, предоставляемого под залог этого участка, и есть спор о стоимости участка как предмета ипотеки, то проведение оценки обязательно (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).
(КонсультантПлюс, 2025)Проведение оценки может быть необходимым, если в вашем случае есть дополнительные обстоятельства, в которых закон требует ее проведения. Например, если вы планируете приобретать земельный участок за счет средств ипотечного кредита, предоставляемого под залог этого участка, и есть спор о стоимости участка как предмета ипотеки, то проведение оценки обязательно (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).
Готовое решение: Как передать в залог право аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)В первую очередь руководствуйтесь общими правилами для договора ипотеки. В частности, согласуйте существенные условия: предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). А также укажите другие условия, которые вы с контрагентом посчитаете нужными, в том числе те, что являются особыми для залога права аренды. По общему правилу вы вправе определять условия договора по своему усмотрению (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)В первую очередь руководствуйтесь общими правилами для договора ипотеки. В частности, согласуйте существенные условия: предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). А также укажите другие условия, которые вы с контрагентом посчитаете нужными, в том числе те, что являются особыми для залога права аренды. По общему правилу вы вправе определять условия договора по своему усмотрению (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Готовое решение: Особенности договора об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)Помимо условий, необходимых для любого договора залога, в договоре об ипотеке нужно отразить оценку предмета ипотеки и факт выдачи закладной, если она выдается.
(КонсультантПлюс, 2025)Помимо условий, необходимых для любого договора залога, в договоре об ипотеке нужно отразить оценку предмета ипотеки и факт выдачи закладной, если она выдается.
Готовое решение: Как передать заложенное имущество в последующий залог
(КонсультантПлюс, 2025)Если в залог передается недвижимость, предоставьте последующему залогодержателю следующие сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества: о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроке обеспечиваемого ею обязательства. В противном случае он может потребовать возместить ему убытки, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из ЕГРН (п. 1 ст. 9, ст. ст. 19, 26, п. 1 ст. 44 Закона об ипотеке). Предоставлять такие сведения не нужно, если все договоры об ипотеке у вас заключаются с одним и тем же лицом (п. 4 ст. 44 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Если в залог передается недвижимость, предоставьте последующему залогодержателю следующие сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества: о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроке обеспечиваемого ею обязательства. В противном случае он может потребовать возместить ему убытки, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из ЕГРН (п. 1 ст. 9, ст. ст. 19, 26, п. 1 ст. 44 Закона об ипотеке). Предоставлять такие сведения не нужно, если все договоры об ипотеке у вас заключаются с одним и тем же лицом (п. 4 ст. 44 Закона об ипотеке).
Готовое решение: Как составить последующий договор об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)Опишите существенные условия так, чтобы они не противоречили предшествующему договору. По общему правилу последующий договор нужно заключать с учетом требований предшествующего договора. Например, предшествующий договор может обязывать вас указать денежную оценку предмета ипотеки в размере его рыночной стоимости, которая определена независимым оценщиком. Тогда укажите именно такую стоимость со ссылкой на отчет оценщика. Если при установлении существенных или иных условий последующей ипотеки вы нарушите условия предшествующего договора ипотеки, ваши требования удовлетворят в той степени, в какой это возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. Но эти правила не действуют, если стороны договоров последующей и предшествующей ипотеки - одни и те же лица (п. п. 2, 3, 4 ст. 43 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Опишите существенные условия так, чтобы они не противоречили предшествующему договору. По общему правилу последующий договор нужно заключать с учетом требований предшествующего договора. Например, предшествующий договор может обязывать вас указать денежную оценку предмета ипотеки в размере его рыночной стоимости, которая определена независимым оценщиком. Тогда укажите именно такую стоимость со ссылкой на отчет оценщика. Если при установлении существенных или иных условий последующей ипотеки вы нарушите условия предшествующего договора ипотеки, ваши требования удовлетворят в той степени, в какой это возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. Но эти правила не действуют, если стороны договоров последующей и предшествующей ипотеки - одни и те же лица (п. п. 2, 3, 4 ст. 43 Закона об ипотеке).
Вопрос: Об отдельных вопросах, связанных с предоставлением заемщику дополнительных услуг по подготовке отчета об оценке предмета ипотеки.
(Письмо Банка России от 26.09.2024 N 03-59-8/8906)Вопрос: Ассоциация российских банков благодарит Вас за высказанную в Письме от 15.08.2024 N 02-59-8/7465 (далее - ответ от 15.08.2024) позицию по вопросу о порядке соблюдения установленных ст. 7 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" (далее - Закон N 353-ФЗ) требований, связанных с предоставлением заемщику услуг по подготовке отчета об оценке предмета ипотеки (далее - услуга по оценке).
(Письмо Банка России от 26.09.2024 N 03-59-8/8906)Вопрос: Ассоциация российских банков благодарит Вас за высказанную в Письме от 15.08.2024 N 02-59-8/7465 (далее - ответ от 15.08.2024) позицию по вопросу о порядке соблюдения установленных ст. 7 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" (далее - Закон N 353-ФЗ) требований, связанных с предоставлением заемщику услуг по подготовке отчета об оценке предмета ипотеки (далее - услуга по оценке).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)А в п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)А в п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
Готовое решение: Когда могут отказать в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)В основном это случаи, когда должник на самом деле исполнил обеспеченное обязательство как надо или нарушил его незначительно. Например, если сумма неисполненного меньше 5% от размера оценки предмета ипотеки и просрочка менее трех месяцев.
(КонсультантПлюс, 2025)В основном это случаи, когда должник на самом деле исполнил обеспеченное обязательство как надо или нарушил его незначительно. Например, если сумма неисполненного меньше 5% от размера оценки предмета ипотеки и просрочка менее трех месяцев.
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)Свои особенности имеет регулирование данного вопроса в Законе об ипотеке. Приведем ряд законодательных положений. Во-первых, в отличие от договора залога оценка предмета ипотеки является существенным условием договора ипотеки (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Во-вторых, оценка предмета ипотеки не приравнивается к обеспечиваемой части обязательства, которая также является существенным условием договора ипотеки (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). В-третьих, обязательство может быть обеспечено ипотекой как полностью, так и в части (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке). В-четвертых, оценка предмета ипотеки все так же определяется по соглашению залогодателя и залогодержателя, т.е. может и не соответствовать действительной стоимости предмета ипотеки и тем более не привязана к кадастровой стоимости (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). В-пятых, начальная продажная цена на публичных торгах при судебной форме обращения взыскания определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом с возможностью привлечения оценщика (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)Свои особенности имеет регулирование данного вопроса в Законе об ипотеке. Приведем ряд законодательных положений. Во-первых, в отличие от договора залога оценка предмета ипотеки является существенным условием договора ипотеки (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Во-вторых, оценка предмета ипотеки не приравнивается к обеспечиваемой части обязательства, которая также является существенным условием договора ипотеки (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). В-третьих, обязательство может быть обеспечено ипотекой как полностью, так и в части (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке). В-четвертых, оценка предмета ипотеки все так же определяется по соглашению залогодателя и залогодержателя, т.е. может и не соответствовать действительной стоимости предмета ипотеки и тем более не привязана к кадастровой стоимости (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). В-пятых, начальная продажная цена на публичных торгах при судебной форме обращения взыскания определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом с возможностью привлечения оценщика (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Иск удовлетворен судами трех инстанций исходя из следующего. Стоимость объектов недвижимости, предусмотренных договором ипотеки, значительно меньше рыночной стоимости, оценка недвижимого имущества при заключении договора ипотеки не проводилась. Договорная стоимость предмета залога - 13 000 000 руб., рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога, составляет в размере 73 794 000 руб., то есть стоимость объекта залога по договору ипотеки более чем в 5,5 раза занижена. При этом кадастровая стоимость заложенного имущества на момент заключения сделки составляла 250 000 000 руб. В связи с доказанностью убыточности сделки, совершением ее с нарушением порядка одобрения спорный договор признан недействительным как крупная сделка и одновременно сделка, в совершении которой имеется заинтересованность (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 11 июня 2020 г. по делу N А27-16536/2019).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Иск удовлетворен судами трех инстанций исходя из следующего. Стоимость объектов недвижимости, предусмотренных договором ипотеки, значительно меньше рыночной стоимости, оценка недвижимого имущества при заключении договора ипотеки не проводилась. Договорная стоимость предмета залога - 13 000 000 руб., рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога, составляет в размере 73 794 000 руб., то есть стоимость объекта залога по договору ипотеки более чем в 5,5 раза занижена. При этом кадастровая стоимость заложенного имущества на момент заключения сделки составляла 250 000 000 руб. В связи с доказанностью убыточности сделки, совершением ее с нарушением порядка одобрения спорный договор признан недействительным как крупная сделка и одновременно сделка, в совершении которой имеется заинтересованность (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 11 июня 2020 г. по делу N А27-16536/2019).