Нотариальное удостоверение соглашения о задатке
Подборка наиболее важных документов по запросу Нотариальное удостоверение соглашения о задатке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2021 N 21-КГ20-7-К5
Требования покупателя: О взыскании денежных средств, процентов.
Обстоятельства: Между сторонами было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым истец выдал ответчику денежные средства в качестве задатка в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на участок и жилой дом. Ответчик обязательства не выполнил.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлены основания удержания денежных средств по истечении срока, определенного договором, для заключения договора купли-продажи, а также не установлена сторона, ответственная за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи.Судом установлено, что 2 апреля 2013 г. между Таашевой З.Л. и Шхацевой М.Б. заключено нотариально удостоверенное соглашение о задатке, согласно которому продавец Шхацева М.Б. намерена продать покупателю Таашевой З.Л. до 2 июля 2013 г. за 2 000 000 руб. 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...>.
Требования покупателя: О взыскании денежных средств, процентов.
Обстоятельства: Между сторонами было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым истец выдал ответчику денежные средства в качестве задатка в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на участок и жилой дом. Ответчик обязательства не выполнил.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлены основания удержания денежных средств по истечении срока, определенного договором, для заключения договора купли-продажи, а также не установлена сторона, ответственная за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи.Судом установлено, что 2 апреля 2013 г. между Таашевой З.Л. и Шхацевой М.Б. заключено нотариально удостоверенное соглашение о задатке, согласно которому продавец Шхацева М.Б. намерена продать покупателю Таашевой З.Л. до 2 июля 2013 г. за 2 000 000 руб. 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...>.
Кассационное определение Верховного Суда РФ от 17.05.2011 N 50-011-17
Приговор по делу о мошенничестве в крупном размере организованной группой и в особо крупном размере, пособничестве в мошенничестве, мошенничестве с причинением значительного материального ущерба изменен: действия переквалифицированы, так как из УК РФ исключен нижний предел вида наказания, назначенного по приговору суда.Затем, получив согласие Ч. на продажу их квартиры, Межецкая нашла покупателя в лице своего знакомого М. и 28.08.2006 г. обманным путем оформила от имени Ч. две доверенности на продажу квартиры на имя М. удостоверенные нотариусом У. после чего получила от него за фактически проданную квартиру <...> рублей, которые Ч. и Ч. не отдала.
Приговор по делу о мошенничестве в крупном размере организованной группой и в особо крупном размере, пособничестве в мошенничестве, мошенничестве с причинением значительного материального ущерба изменен: действия переквалифицированы, так как из УК РФ исключен нижний предел вида наказания, назначенного по приговору суда.Затем, получив согласие Ч. на продажу их квартиры, Межецкая нашла покупателя в лице своего знакомого М. и 28.08.2006 г. обманным путем оформила от имени Ч. две доверенности на продажу квартиры на имя М. удостоверенные нотариусом У. после чего получила от него за фактически проданную квартиру <...> рублей, которые Ч. и Ч. не отдала.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Незаконные финансовые операции: теория и практика противодействия
(Лошкарев В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 9)Принятые Банком России, Росфинмониторингом, правоохранительными и контролирующими органами, а также прокурорами меры привели к внедрению теневыми банкирами новых схем проведения незаконных финансовых операций, связанных с вовлечением в ее реализацию государственных органов: судов <15> (мировых, общей юрисдикции, арбитражных, третейских судов) <16> и (или) службы судебных приставов; с помощью исполнительных надписей нотариусов <17>, удостоверений комиссий по трудовым спорам; так называемой теневой инкассации объектов розничной торговли, автосалонов; возвратных операций при внесении фирмами-однодневками задатков для участия в торгах за третьих лиц, использования медиативных соглашений и т.д. В профессиональной среде указанные схемы стали называть альтернативными. Деятельность по незаконному обналичиванию модернизируется, маскируясь каждый раз под реальную. Особенность незаконных финансовых операций в том, что они очень динамично изменяемы, при этом всегда востребованы.
(Лошкарев В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 9)Принятые Банком России, Росфинмониторингом, правоохранительными и контролирующими органами, а также прокурорами меры привели к внедрению теневыми банкирами новых схем проведения незаконных финансовых операций, связанных с вовлечением в ее реализацию государственных органов: судов <15> (мировых, общей юрисдикции, арбитражных, третейских судов) <16> и (или) службы судебных приставов; с помощью исполнительных надписей нотариусов <17>, удостоверений комиссий по трудовым спорам; так называемой теневой инкассации объектов розничной торговли, автосалонов; возвратных операций при внесении фирмами-однодневками задатков для участия в торгах за третьих лиц, использования медиативных соглашений и т.д. В профессиональной среде указанные схемы стали называть альтернативными. Деятельность по незаконному обналичиванию модернизируется, маскируясь каждый раз под реальную. Особенность незаконных финансовых операций в том, что они очень динамично изменяемы, при этом всегда востребованы.
Готовое решение: Что такое предварительный договор и как его заключить
(КонсультантПлюс, 2025)Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного договора. Если она не установлена, то нужна письменная форма. Нарушение этих правил делает предварительный договор ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Это значит, что у вас не возникнет никаких прав и обязанностей по этому договору, а все полученное по нему (например, задаток) придется вернуть (п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного договора. Если она не установлена, то нужна письменная форма. Нарушение этих правил делает предварительный договор ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Это значит, что у вас не возникнет никаких прав и обязанностей по этому договору, а все полученное по нему (например, задаток) придется вернуть (п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).
Нормативные акты
Решение Крымского УФАС России от 29.05.2025 по делу N 082/10/18.1-1228/2025
Обстоятельства: В антимонопольный орган поступило обращение с жалобой на незаконное и необоснованное отклонение заявки по причине непредставления необходимых документов для участия в аукционе.
Решение: Признать жалобу обоснованной.- документы, подтверждающие внесение задатка (представление документы, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке);
Обстоятельства: В антимонопольный орган поступило обращение с жалобой на незаконное и необоснованное отклонение заявки по причине непредставления необходимых документов для участия в аукционе.
Решение: Признать жалобу обоснованной.- документы, подтверждающие внесение задатка (представление документы, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке);
Решение Ивановского УФАС России от 06.11.2025 N 037/10/18.1-523/2025
Нарушение: п. п. 1, 3, 8 ст. 39.12, п. 6 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ.
Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений.- оформленная в установленном порядке или нотариально заверенная копия доверенности на осуществление действий от имени Претендента (в случае, если от имени Претендента действует его представитель);
Нарушение: п. п. 1, 3, 8 ст. 39.12, п. 6 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ.
Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений.- оформленная в установленном порядке или нотариально заверенная копия доверенности на осуществление действий от имени Претендента (в случае, если от имени Претендента действует его представитель);
Статья: Сделки в гражданском обороте
(Москаленко И.В.)
("Нотариус", N 2, 2002)3. Предусмотренные законом сделки, независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. К этой группе можно отнести договоры продажи недвижимости, продажи предприятия, аренды на срок более года, аренды здания или сооружения, кредитный договор, соглашение о залоге, поручительство, задаток и другие.
(Москаленко И.В.)
("Нотариус", N 2, 2002)3. Предусмотренные законом сделки, независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. К этой группе можно отнести договоры продажи недвижимости, продажи предприятия, аренды на срок более года, аренды здания или сооружения, кредитный договор, соглашение о залоге, поручительство, задаток и другие.
Статья: Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость: изменение роли нотариуса
(Лоренц Д.В.)
("Адвокат", 2016, N 12)Однако в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и не направлен на отчуждение имущества, поэтому соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения <27>. Отсюда можно сделать вывод: если один супруг заключил соглашение о задатке в обеспечение исполнения основного договора об отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость, нотариальное согласие другого супруга на распоряжение задатком на приобретение доли не потребуется, оно будет презюмироваться (п. 2 ст. 35 СК РФ), что создает почву для злоупотреблений правом со стороны супруга, предоставляющего задаток. Возможно, такой судебный подход не должен применяться, поскольку задаток выполняет доказательственную функцию заключения основного договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а договор, требующий определенной формы, не может считаться заключенным без соблюдения необходимой формы договора (п. 1 ст. 438 ГК РФ), причем в ситуации с обязательной нотариальной формой ее отсутствие повлечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому, если денежная сумма за приобретаемую долю в праве общей собственности на недвижимость передается в счет будущих платежей, оформляется в простой письменной форме, она может выполнять функции задатка только при нотариальном удостоверении такого соглашения о задатке, иначе формально ничтожный договор должен будет признаваться заключенным в силу природы задатка, что абсурдно.
(Лоренц Д.В.)
("Адвокат", 2016, N 12)Однако в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и не направлен на отчуждение имущества, поэтому соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения <27>. Отсюда можно сделать вывод: если один супруг заключил соглашение о задатке в обеспечение исполнения основного договора об отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость, нотариальное согласие другого супруга на распоряжение задатком на приобретение доли не потребуется, оно будет презюмироваться (п. 2 ст. 35 СК РФ), что создает почву для злоупотреблений правом со стороны супруга, предоставляющего задаток. Возможно, такой судебный подход не должен применяться, поскольку задаток выполняет доказательственную функцию заключения основного договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а договор, требующий определенной формы, не может считаться заключенным без соблюдения необходимой формы договора (п. 1 ст. 438 ГК РФ), причем в ситуации с обязательной нотариальной формой ее отсутствие повлечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому, если денежная сумма за приобретаемую долю в праве общей собственности на недвижимость передается в счет будущих платежей, оформляется в простой письменной форме, она может выполнять функции задатка только при нотариальном удостоверении такого соглашения о задатке, иначе формально ничтожный договор должен будет признаваться заключенным в силу природы задатка, что абсурдно.
Вопрос: Гражданин N., единственный участник ООО, решил продать свою стопроцентную долю участия гражданину Т. Стороны договорились о задатке. В какой форме следует заключать соглашение о задатке, если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению?
(Консультация эксперта, 2014)Стороны могут предусмотреть нотариальную форму соглашения о задатке в самом этом соглашении (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Если нотариальное удостоверение соглашения о задатке сторонами не предусмотрено, заключение такого соглашения в простой письменной форме не влечет его недействительность.
(Консультация эксперта, 2014)Стороны могут предусмотреть нотариальную форму соглашения о задатке в самом этом соглашении (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Если нотариальное удостоверение соглашения о задатке сторонами не предусмотрено, заключение такого соглашения в простой письменной форме не влечет его недействительность.
"Гражданский кодекс Российской Федерации. Сделки. Решения собраний. Представительство и доверенность. Сроки. Исковая давность. Постатейный комментарий к главам 9 - 12"
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2013)В-четвертых, простая письменная форма сделки должна быть соблюдена в ряде прямо перечисленных в законе случаев, вне зависимости от того, какова сумма сделки и кто ее участники. Так, в соответствии со ст. 362 ГК РФ договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства. Аналогичные правила установлены ст. 380 ГК РФ для соглашения о задатке. Целый ряд статей части второй ГК РФ также содержит упоминание о простой письменной форме сделок - ст. ст. 550, 609, 633, 674, 820, 940 и др.
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2013)В-четвертых, простая письменная форма сделки должна быть соблюдена в ряде прямо перечисленных в законе случаев, вне зависимости от того, какова сумма сделки и кто ее участники. Так, в соответствии со ст. 362 ГК РФ договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства. Аналогичные правила установлены ст. 380 ГК РФ для соглашения о задатке. Целый ряд статей части второй ГК РФ также содержит упоминание о простой письменной форме сделок - ст. ст. 550, 609, 633, 674, 820, 940 и др.
"Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: Учебное пособие"
(Чефранова Е.А.)
("Статут", 2006)- сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (например, соглашение о задатке, поручительство);
(Чефранова Е.А.)
("Статут", 2006)- сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (например, соглашение о задатке, поручительство);
Статья: Особенности налогообложения риелторских организаций
(Родин Д.А.)
("Все для бухгалтера", 2009, N 3)Когда задаток признается авансом. Следует заметить, чтобы задаток стал задатком, именно так он должен быть назван в составленном и подписанном сторонами документе - соглашении о задатке. Соблюдения письменной формы соглашения о задатке требует ГК РФ. В любом ином случае выданная сумма будет считаться авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). По этому поводу см. Постановление ФАС СКО от 24.06.2004 N Ф08-2579/2004-1028А. Обязательного нотариального оформления данный документ не требует. Однако при соблюдении нотариальной формы упрощается процесс взыскания двойной суммы задатка со стороны, не исполнившей договор.
(Родин Д.А.)
("Все для бухгалтера", 2009, N 3)Когда задаток признается авансом. Следует заметить, чтобы задаток стал задатком, именно так он должен быть назван в составленном и подписанном сторонами документе - соглашении о задатке. Соблюдения письменной формы соглашения о задатке требует ГК РФ. В любом ином случае выданная сумма будет считаться авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). По этому поводу см. Постановление ФАС СКО от 24.06.2004 N Ф08-2579/2004-1028А. Обязательного нотариального оформления данный документ не требует. Однако при соблюдении нотариальной формы упрощается процесс взыскания двойной суммы задатка со стороны, не исполнившей договор.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая"
(постатейный)
(Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком (см. комментарий к части 4 статьи 380 ГК РФ).
(постатейный)
(Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком (см. комментарий к части 4 статьи 380 ГК РФ).
Статья: Опцион на заключение договора об отчуждении доли в уставном капитале
(Лоренц Д.В.)
("Нотариус", 2016, N 6)Также необходимо учесть, что в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и не направлен на отчуждение доли в уставном капитале, поэтому соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения <6>. Отсюда можно сделать вывод, что если один супруг заключил соглашение о задатке в обеспечение исполнения опциона или основного договора об отчуждения доли в уставном капитале, то нотариального согласия другого супруга на распоряжение задатком не потребуется, оно презюмируется, что создает почву для злоупотреблений правом.
(Лоренц Д.В.)
("Нотариус", 2016, N 6)Также необходимо учесть, что в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и не направлен на отчуждение доли в уставном капитале, поэтому соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения <6>. Отсюда можно сделать вывод, что если один супруг заключил соглашение о задатке в обеспечение исполнения опциона или основного договора об отчуждения доли в уставном капитале, то нотариального согласия другого супруга на распоряжение задатком не потребуется, оно презюмируется, что создает почву для злоупотреблений правом.
"Хозяйственное право: Учебное пособие"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Круглова Н.Ю.)
("КНОРУС", 2013)Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: а) указанных в законе; б) предусмотренных соглашением сторон. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 27 декабря 2009 г.) (далее - Закон о регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним) подлежат государственной регистрации. Обязательна регистрация права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления, права пожизненного наследуемого пользования, права постоянного пользования недвижимостью, ипотеки, сервитутов, а также иных прав в случаях, предусмотренных законодательством.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Круглова Н.Ю.)
("КНОРУС", 2013)Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: а) указанных в законе; б) предусмотренных соглашением сторон. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 27 декабря 2009 г.) (далее - Закон о регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним) подлежат государственной регистрации. Обязательна регистрация права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления, права пожизненного наследуемого пользования, права постоянного пользования недвижимостью, ипотеки, сервитутов, а также иных прав в случаях, предусмотренных законодательством.
"Как купить и продать квартиру"
(Козлова Н.Н.)
("Омега-Л", 2009)Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон (в нашем случае - покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу), в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора задатка законом не требуется. Нередко вместо заключения договора задатка продавец и покупатель ограничиваются распиской, но это неправильно, так как расписка может быть лишь приложением к договору.
(Козлова Н.Н.)
("Омега-Л", 2009)Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон (в нашем случае - покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу), в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора задатка законом не требуется. Нередко вместо заключения договора задатка продавец и покупатель ограничиваются распиской, но это неправильно, так как расписка может быть лишь приложением к договору.