Неотделимые улучшения при субаренде
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения при субаренде (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Форма с комментариями о рисках: Государственный контракт на аренду нежилого помещения, защищающий интересы заказчика (образец заполнения)
(КонсультантПлюс, 2026)2.2.6. Не сдавать помещение как в целом, так и частично в субаренду (поднаем).
(КонсультантПлюс, 2026)2.2.6. Не сдавать помещение как в целом, так и частично в субаренду (поднаем).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Влечет ли производство неотделимых улучшений в объект недвижимости, заложенный по договору ипотеки, изменение правоотношений сторон либо прекращение договора?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Более подробно определение "неотделимые улучшения" раскрывается в судебных актах, касающихся споров по договорам аренды (субаренды). Под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства, а также те улучшения, отделение (демонтаж) которых приведет к несоразмерным потерям их первоначальных свойств и стоимости, а затраты на демонтаж будут экономически неоправданны (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2025 N 15АП-7126/2025 по делу N А53-39854/2024, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2025 N 12АП-2678/2025 по делу N А12-11122/2024 (Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.11.2025 N Ф06-6488/2025 данное Постановление оставлено без изменения)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Более подробно определение "неотделимые улучшения" раскрывается в судебных актах, касающихся споров по договорам аренды (субаренды). Под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства, а также те улучшения, отделение (демонтаж) которых приведет к несоразмерным потерям их первоначальных свойств и стоимости, а затраты на демонтаж будут экономически неоправданны (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2025 N 15АП-7126/2025 по делу N А53-39854/2024, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2025 N 12АП-2678/2025 по делу N А12-11122/2024 (Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.11.2025 N Ф06-6488/2025 данное Постановление оставлено без изменения)).
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)Поэтому риск оспаривания договора субаренды части земельного участка собственниками земельного участка на том основании, что они не давали согласия на сдачу в субаренду данной части земельного участка, может быть исключен только тогда, когда часть земельного участка выделена и поставлена на кадастровый учет в качестве отдельного участка (определена в качестве самостоятельного объекта прав) и получено согласие собственников на сдачу в субаренду вновь образованного земельного участка.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)Поэтому риск оспаривания договора субаренды части земельного участка собственниками земельного участка на том основании, что они не давали согласия на сдачу в субаренду данной части земельного участка, может быть исключен только тогда, когда часть земельного участка выделена и поставлена на кадастровый учет в качестве отдельного участка (определена в качестве самостоятельного объекта прав) и получено согласие собственников на сдачу в субаренду вновь образованного земельного участка.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 54.1 "Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о создании обществом схемы дробления путем перераспределения доходов на взаимозависимого индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, и доначислил налоги. Суд установил, что общество сдавало в аренду торговые площади принадлежащего ему здания двум арендаторам. При этом договором аренды с независимым арендатором была предусмотрена обязанность общества обеспечить заполняемость площадей здания на 80 процентов, в противном случае размер арендной платы снижался. Суд пришел к выводу, что целью заключения договоров аренды с взаимозависимым предпринимателем была передача ему пустующих помещений, получение существенного дохода от которых на дату заключения договоров аренды имело вероятностный характер. Наличие родственной связи предпринимателя с учредителем общества, его главным бухгалтером и консультантом на дату заключения договоров аренды, а позднее с директором общества не подтверждает создание схемы уклонения от уплаты налогов ввиду отсутствия доказательств того, что сделки между данными субъектами были формальными. Налоговый орган не представил доказательств того, что обязанности, относящиеся к сфере деятельности предпринимателя, исполнялись работниками общества и за его счет, в периодах исполнения договора предприниматель имел собственный персонал. Установка обществом перегородок, пожарных шкафов, светильников, систем пожаротушения, монтаж эскалатора на переданных предпринимателю в аренду площадях не свидетельствует о формальности правоотношений общества с предпринимателем, учитывая, что арендодатель произвел неотделимые улучшения собственного имущества. Суд отклонил довод налогового органа о значительной разнице арендной платы, установленной в договоре с предпринимателем и вторым арендатором, поскольку условия этих договоров существенно отличаются по объему обязательств арендатора. Инспекция не доказала, что арендная плата, установленная для предпринимателя, значительно отличается от рыночного размера арендной платы. Суд указал на некорректность сравнения арендной платы по договорам с предпринимателем с платой по заключенным им договорам субаренды, так как договоры субаренды были заключены в отношении помещений гораздо меньшей площади, на меньшие сроки, в разные периоды, а сам размер арендной платы по разным договорам субаренды существенно отличался. Суд пришел к выводу, что инспекцией не были представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о создании схемы дробления бизнеса, поэтому доначисление налогов является неправомерным.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о создании обществом схемы дробления путем перераспределения доходов на взаимозависимого индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, и доначислил налоги. Суд установил, что общество сдавало в аренду торговые площади принадлежащего ему здания двум арендаторам. При этом договором аренды с независимым арендатором была предусмотрена обязанность общества обеспечить заполняемость площадей здания на 80 процентов, в противном случае размер арендной платы снижался. Суд пришел к выводу, что целью заключения договоров аренды с взаимозависимым предпринимателем была передача ему пустующих помещений, получение существенного дохода от которых на дату заключения договоров аренды имело вероятностный характер. Наличие родственной связи предпринимателя с учредителем общества, его главным бухгалтером и консультантом на дату заключения договоров аренды, а позднее с директором общества не подтверждает создание схемы уклонения от уплаты налогов ввиду отсутствия доказательств того, что сделки между данными субъектами были формальными. Налоговый орган не представил доказательств того, что обязанности, относящиеся к сфере деятельности предпринимателя, исполнялись работниками общества и за его счет, в периодах исполнения договора предприниматель имел собственный персонал. Установка обществом перегородок, пожарных шкафов, светильников, систем пожаротушения, монтаж эскалатора на переданных предпринимателю в аренду площадях не свидетельствует о формальности правоотношений общества с предпринимателем, учитывая, что арендодатель произвел неотделимые улучшения собственного имущества. Суд отклонил довод налогового органа о значительной разнице арендной платы, установленной в договоре с предпринимателем и вторым арендатором, поскольку условия этих договоров существенно отличаются по объему обязательств арендатора. Инспекция не доказала, что арендная плата, установленная для предпринимателя, значительно отличается от рыночного размера арендной платы. Суд указал на некорректность сравнения арендной платы по договорам с предпринимателем с платой по заключенным им договорам субаренды, так как договоры субаренды были заключены в отношении помещений гораздо меньшей площади, на меньшие сроки, в разные периоды, а сам размер арендной платы по разным договорам субаренды существенно отличался. Суд пришел к выводу, что инспекцией не были представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о создании схемы дробления бизнеса, поэтому доначисление налогов является неправомерным.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор аренды недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Неотделимые улучшения земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Неотделимые улучшения земельного участка
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)24. Суд не может отклонить возражение арендатора об уменьшении в соответствии с условиями договора аренды взыскиваемой арендной платы на стоимость произведенных арендатором и неотделимых улучшений со ссылкой на необходимость предъявления арендатором встречного иска. Данное требование может быть заявлено и в форме возражения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)24. Суд не может отклонить возражение арендатора об уменьшении в соответствии с условиями договора аренды взыскиваемой арендной платы на стоимость произведенных арендатором и неотделимых улучшений со ссылкой на необходимость предъявления арендатором встречного иска. Данное требование может быть заявлено и в форме возражения.
Приказ Росреестра от 31.10.2025 N П/0398/25
"Об утверждении методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582"3) возможность создания арендатором неотделимых улучшений земельного участка;
"Об утверждении методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582"3) возможность создания арендатором неотделимых улучшений земельного участка;
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияДоговор субаренды, заключенный без согласия арендодателя (собственника) имущества, является недействительным. Общие последствия недействительности договора предусмотрены ст. 167 ГК РФ. Недействительный договор не влечет возникновения у его сторон прав и обязанностей, им предусмотренных. Если суд при рассмотрении дела устанавливает, что договор недействителен, к отношениям сторон применяются нормы о неосновательном обогащении, как при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором, так и при возврате внесенных арендных платежей. Эти же нормы подлежат применению, когда договор субаренды признан незаключенным, при этом необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013). По данному вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Если договором субаренды предусмотрен запрет на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, субарендатор не может взыскать эти средства с арендодателя по правилам неосновательного обогащения <84>. Если же в договоре субаренды компенсация установлена, то подобный иск предъявляется к контрагенту, а не собственнику <85>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Если договором субаренды предусмотрен запрет на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, субарендатор не может взыскать эти средства с арендодателя по правилам неосновательного обогащения <84>. Если же в договоре субаренды компенсация установлена, то подобный иск предъявляется к контрагенту, а не собственнику <85>.
"Аренда и лизинг: Практическое руководство по применению ФСБУ 25/2018 с учетом норм МСФО и рекомендаций разработчиков"
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)15. В ФСБУ 26/2020 отсутствуют специальные нормы о капитальных вложениях в неотделимые улучшения арендованных основных средств, которые согласно пункту 5 ПБУ 6/01 учитывались в составе основных средств. В пункте 7 ФСБУ 6/2020 указано, что особенности учета предметов договоров аренды (субаренды) устанавливаются ФСБУ 25/2018. Являются ли неотделимые капитальные улучшения арендованных основных средств основными средствами или они увеличивают стоимость права пользования активом у арендатора независимо от периода их осуществления (на момент принятия к учету права пользования активом или в ходе дальнейшей эксплуатации)?
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)15. В ФСБУ 26/2020 отсутствуют специальные нормы о капитальных вложениях в неотделимые улучшения арендованных основных средств, которые согласно пункту 5 ПБУ 6/01 учитывались в составе основных средств. В пункте 7 ФСБУ 6/2020 указано, что особенности учета предметов договоров аренды (субаренды) устанавливаются ФСБУ 25/2018. Являются ли неотделимые капитальные улучшения арендованных основных средств основными средствами или они увеличивают стоимость права пользования активом у арендатора независимо от периода их осуществления (на момент принятия к учету права пользования активом или в ходе дальнейшей эксплуатации)?
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Что суды могут признать неотделимым улучшением арендованного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Общество считает, что произвело неотделимые улучшения земельного участка, переданного ему в субаренду, стоимость которых в связи с прекращением договорных отношений подлежат возмещению арендатору на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Что суды могут признать неотделимым улучшением арендованного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Общество считает, что произвело неотделимые улучшения земельного участка, переданного ему в субаренду, стоимость которых в связи с прекращением договорных отношений подлежат возмещению арендатору на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).