Недвижимость приобретена до 1997 года
Подборка наиболее важных документов по запросу Недвижимость приобретена до 1997 года (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение предварительного и основного договора купли-продажи недвижимости (в т.ч. земельного участка)
(КонсультантПлюс, 2025)Применимые нормы и разъяснения: ст. ст. 429, 450, 451, 452, 549 ГК РФ, п. 3 ст. 37 ЗК РФ, п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
(КонсультантПлюс, 2025)Применимые нормы и разъяснения: ст. ст. 429, 450, 451, 452, 549 ГК РФ, п. 3 ст. 37 ЗК РФ, п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Применимые нормы и разъяснения: ст. 450, п. 1 ст. 451, ст. ст. 549, 557 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
(КонсультантПлюс, 2025)Применимые нормы и разъяснения: ст. 450, п. 1 ст. 451, ст. ст. 549, 557 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Нужно ли регистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости, заключенному до создания на территории субъекта РФ органа госрегистрации
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации.
Нужно ли регистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости, заключенному до создания на территории субъекта РФ органа госрегистрации
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора..."
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора..."
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017)При рассмотрении административного дела судом не учтено, что спорное недвижимое имущество приобретено Б. на основании договора купли-продажи в сентябре 1997 года, договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017)При рассмотрении административного дела судом не учтено, что спорное недвижимое имущество приобретено Б. на основании договора купли-продажи в сентябре 1997 года, договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Из материалов дела следует, что исторически на территории спорных земельных участков размещены шлаковые отвалы (шламохранилища), которые в 1997 и 1998 гг. были приобретены истцом в собственность как объекты недвижимого имущества, его право было зарегистрировано в порядке, действующем на момент совершения сделок, в установленном порядке не оспорено. Было отмечено, что участие подобных объектов в гражданском обороте в качестве недвижимого имущества на период совершения сделок являлось обычным. С 1997 по 2013 гг. общество "Рико" арендовало спорные земельные участки с целевым назначением - для рекультивации земли и, построив на спорных земельных участках необходимый производственный комплекс, осуществляло предпринимательскую деятельность по переработке шлаковых отвалов, сбыту получаемой продукции и извлечению доходов, а также занималось рекультивацией земли.
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Из материалов дела следует, что исторически на территории спорных земельных участков размещены шлаковые отвалы (шламохранилища), которые в 1997 и 1998 гг. были приобретены истцом в собственность как объекты недвижимого имущества, его право было зарегистрировано в порядке, действующем на момент совершения сделок, в установленном порядке не оспорено. Было отмечено, что участие подобных объектов в гражданском обороте в качестве недвижимого имущества на период совершения сделок являлось обычным. С 1997 по 2013 гг. общество "Рико" арендовало спорные земельные участки с целевым назначением - для рекультивации земли и, построив на спорных земельных участках необходимый производственный комплекс, осуществляло предпринимательскую деятельность по переработке шлаковых отвалов, сбыту получаемой продукции и извлечению доходов, а также занималось рекультивацией земли.
Статья: Выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости: развитие полномочий органов местного самоуправления
(Габучева С.А.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2021, N 2)Приведем характерный пример проблемы принадлежности объекта недвижимости физическому лицу, заимствованный нами из судебной практики. По делу N 2-133/2016, рассмотренному Пряжинским районным судом Республики Карелия <9>, истцы (мать и сын) указали, что в 1997 г. по договору купли-продажи приобрели квартиру, на которую им было выдано регистрационное удостоверение органом по техническому учету и технической инвентаризации. Обратившись в Росреестр в 2015 г. с целью государственной регистрации права собственности на квартиру, они получили отказ в государственной регистрации, обоснованный расхождением в написании фамилии сына в представленных ими в Росреестр документах (паспорте, договоре купли-продажи и регистрационном удостоверении). Дело было рассмотрено судом в порядке искового производства с привлечением в качестве ответчика продавца квартиры и в качестве третьего лица Управления Росреестра по Республике Карелия, руководитель которого в своем отзыве указала на возможность государственной регистрации права собственности на квартиру на основании судебного акта. Установив в ходе судебного разбирательства, что договор купли-продажи действительно был заключен между истцами и ответчиком, суд признал за матерью и сыном право общей долевой собственности на объект недвижимости.
(Габучева С.А.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2021, N 2)Приведем характерный пример проблемы принадлежности объекта недвижимости физическому лицу, заимствованный нами из судебной практики. По делу N 2-133/2016, рассмотренному Пряжинским районным судом Республики Карелия <9>, истцы (мать и сын) указали, что в 1997 г. по договору купли-продажи приобрели квартиру, на которую им было выдано регистрационное удостоверение органом по техническому учету и технической инвентаризации. Обратившись в Росреестр в 2015 г. с целью государственной регистрации права собственности на квартиру, они получили отказ в государственной регистрации, обоснованный расхождением в написании фамилии сына в представленных ими в Росреестр документах (паспорте, договоре купли-продажи и регистрационном удостоверении). Дело было рассмотрено судом в порядке искового производства с привлечением в качестве ответчика продавца квартиры и в качестве третьего лица Управления Росреестра по Республике Карелия, руководитель которого в своем отзыве указала на возможность государственной регистрации права собственности на квартиру на основании судебного акта. Установив в ходе судебного разбирательства, что договор купли-продажи действительно был заключен между истцами и ответчиком, суд признал за матерью и сыном право общей долевой собственности на объект недвижимости.
Статья: Понятие недвижимости в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития)
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)Так, объекты незавершенного строительства были причислены к недвижимым вещам п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости <16>.
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)Так, объекты незавершенного строительства были причислены к недвижимым вещам п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости <16>.
Статья: Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости было отменено после того, как Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу. Законодатель планировал заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, но полностью проект не удалось реализовать. Практика нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вернулась обратно, чтобы создать полноценную защиту прав и интересов собственников имущества.
(Маклер А.Г.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 3)Обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости было отменено после того, как Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу. Законодатель планировал заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, но полностью проект не удалось реализовать. Практика нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вернулась обратно, чтобы создать полноценную защиту прав и интересов собственников имущества.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<237> См. п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240) и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (СЗ РФ. 2002. N 3. Ст. 251).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<237> См. п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240) и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (СЗ РФ. 2002. N 3. Ст. 251).
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Под изменением договора принято понимать изменение его условий (одного или нескольких) при сохранении существа договора, совершенное по воле сторон (обеих или одной из них), направленной на изменение существующего между сторонами обязательства. Как отмечает М.И. Брагинский: "Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 29 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель" <1>. Примерами такого изменения могут быть изменения условий о сроке, месте исполнения обязательства, о размере процентов, о валюте платежа, об очередности погашения требований по денежному обязательству, о размере арендной платы и т.п. <2>. Расторжение договора означает прекращение его существования, отмену в том смысле, что договор утрачивает силу, перестает действовать, становится неспособным "оказывать влияние на будущие юридические отношения" сторон (Д.И. Мейер), которое он до этого оказывал. Расторжение договора осуществляется так же, как и его изменение, по воле обеих или одной из сторон, которая в этом случае направлена на досрочное прекращение существующего между ними исполненного полностью или частично договорного обязательства. Поскольку воля инициаторов рассматриваемой трансформации договора направлена либо на изменение, либо на прекращение основанного на нем обязательства, изменение и расторжение возможно только в отношении заключенного (совершенного) и еще действующего договора. Договор, который так и не был заключен, например из-за существующих между лицами противоречий по его условиям, либо перестал действовать ввиду прекращения вытекающего из него обязательства, например в связи с надлежащим его исполнением, не может быть изменен или расторгнут (см., например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Указанные действия невозможно произвести и с недействительным договором.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Под изменением договора принято понимать изменение его условий (одного или нескольких) при сохранении существа договора, совершенное по воле сторон (обеих или одной из них), направленной на изменение существующего между сторонами обязательства. Как отмечает М.И. Брагинский: "Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 29 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель" <1>. Примерами такого изменения могут быть изменения условий о сроке, месте исполнения обязательства, о размере процентов, о валюте платежа, об очередности погашения требований по денежному обязательству, о размере арендной платы и т.п. <2>. Расторжение договора означает прекращение его существования, отмену в том смысле, что договор утрачивает силу, перестает действовать, становится неспособным "оказывать влияние на будущие юридические отношения" сторон (Д.И. Мейер), которое он до этого оказывал. Расторжение договора осуществляется так же, как и его изменение, по воле обеих или одной из сторон, которая в этом случае направлена на досрочное прекращение существующего между ними исполненного полностью или частично договорного обязательства. Поскольку воля инициаторов рассматриваемой трансформации договора направлена либо на изменение, либо на прекращение основанного на нем обязательства, изменение и расторжение возможно только в отношении заключенного (совершенного) и еще действующего договора. Договор, который так и не был заключен, например из-за существующих между лицами противоречий по его условиям, либо перестал действовать ввиду прекращения вытекающего из него обязательства, например в связи с надлежащим его исполнением, не может быть изменен или расторгнут (см., например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Указанные действия невозможно произвести и с недействительным договором.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В судебной практике отмечено, что переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.02.2010 N Ф03-128/2010 по делу N А73-15047/2008).
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В судебной практике отмечено, что переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.02.2010 N Ф03-128/2010 по делу N А73-15047/2008).
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Может ли суд оставить вопрос о цене недвижимости неразрешенным, если на его рассмотрение вынесен преддоговорный спор о цене недвижимости по договору купли-продажи или о понуждении заключить такой договор
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" в решении арбитражного суда по спору о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части решения указаны предмет и существенные условия договора. Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает. Цена является существенным условием договора купли-продажи.
Может ли суд оставить вопрос о цене недвижимости неразрешенным, если на его рассмотрение вынесен преддоговорный спор о цене недвижимости по договору купли-продажи или о понуждении заключить такой договор
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" в решении арбитражного суда по спору о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части решения указаны предмет и существенные условия договора. Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает. Цена является существенным условием договора купли-продажи.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)на государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых в соответствии с Законом 1997 г. о регистрации документов представляются: выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <365> порядке не ранее чем за 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию; лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия); правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах";
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)на государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых в соответствии с Законом 1997 г. о регистрации документов представляются: выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <365> порядке не ранее чем за 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию; лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия); правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах";
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Переход права собственности на объект недвижимости, уступаемый по договору, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации урегулирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1>. Если объект, являющийся предметом договора продажи недвижимости, передан продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, то передача объекта не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", "До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости покупатель не вправе совершать сделки по его отчуждению" <2>.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Переход права собственности на объект недвижимости, уступаемый по договору, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации урегулирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1>. Если объект, являющийся предметом договора продажи недвижимости, передан продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, то передача объекта не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", "До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости покупатель не вправе совершать сделки по его отчуждению" <2>.