Недвижимость которая будет создана в будущем
Подборка наиболее важных документов по запросу Недвижимость которая будет создана в будущем (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Участие в долевом строительстве: Участник долевого строительства хочет признать предварительный договор купли-продажи недвижимости договором участия в долевом строительстве
(КонсультантПлюс, 2025)Суд установил, что целью договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство
(КонсультантПлюс, 2025)Суд установил, что целью договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Истец хочет признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Суд признал заключенные договоры предварительными договорами купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, при этом основные договоры не заключались
(КонсультантПлюс, 2025)Суд признал заключенные договоры предварительными договорами купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, при этом основные договоры не заключались
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиНекоторые из обозначенных вопросов разъяснены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Да, поскольку заключить договор купли-продажи по общему правилу можно и в отношении товара (в том числе объекта недвижимости), который продавец создаст в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Да, поскольку заключить договор купли-продажи по общему правилу можно и в отношении товара (в том числе объекта недвижимости), который продавец создаст в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению также положения ст. 552 ГК РФ о переходе права собственности на земельный участок вместе с отчуждением находящейся на нем недвижимости.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению также положения ст. 552 ГК РФ о переходе права собственности на земельный участок вместе с отчуждением находящейся на нем недвижимости.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<188> Например, по договору аренды будущей вещи, признанному современной судебной практикой (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). См. также: Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<188> Например, по договору аренды будущей вещи, признанному современной судебной практикой (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). См. также: Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.
Статья: Часть земельного участка как объект вещных прав
(Мисник Г.А.)
("Экологическое право", 2023, N 4)При разрешении вопроса о классификационной принадлежности данного рода сделок представляется спорным признание их договорами по поводу продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Согласно п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <16> разъяснения данного Постановления подлежат применению в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован. Необоснованность квалификации соглашений о разделе земельного участка в качестве названных договоров, как представляется, обусловлена тем, что на момент заключения такого соглашения индивидуализирующие характеристики образуемых участков еще не определены, они имеют только лишь проектируемый характер и могут быть изменены при подготовке межевого плана земельного участка.
(Мисник Г.А.)
("Экологическое право", 2023, N 4)При разрешении вопроса о классификационной принадлежности данного рода сделок представляется спорным признание их договорами по поводу продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Согласно п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <16> разъяснения данного Постановления подлежат применению в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован. Необоснованность квалификации соглашений о разделе земельного участка в качестве названных договоров, как представляется, обусловлена тем, что на момент заключения такого соглашения индивидуализирующие характеристики образуемых участков еще не определены, они имеют только лишь проектируемый характер и могут быть изменены при подготовке межевого плана земельного участка.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если границы помещения не описаны в установленном законодательством порядке, сведения о нем не внесены в ЕГРН, кадастровый номер ему не присвоен, право собственности на этот объект не зарегистрировано, то по смыслу положений п. 1 ст. 130, п. п. 1, 2 ст. 131, п. 1 ст. 141.4 ГК РФ это помещение не является самостоятельным объектом недвижимости. А по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя объект, соответствующий критериям недвижимого имущества (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). В таком случае помещение можно считать будущей недвижимостью, которая на момент заключения договора еще не создана. Возможность продать будущую недвижимую вещь следует из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. При описании такого помещения учитывайте особенности договора продажи будущей недвижимости. Также учтите, что помещение потребуется создать как объект недвижимости и зарегистрировать на него право собственности к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если границы помещения не описаны в установленном законодательством порядке, сведения о нем не внесены в ЕГРН, кадастровый номер ему не присвоен, право собственности на этот объект не зарегистрировано, то по смыслу положений п. 1 ст. 130, п. п. 1, 2 ст. 131, п. 1 ст. 141.4 ГК РФ это помещение не является самостоятельным объектом недвижимости. А по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя объект, соответствующий критериям недвижимого имущества (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). В таком случае помещение можно считать будущей недвижимостью, которая на момент заключения договора еще не создана. Возможность продать будущую недвижимую вещь следует из п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. При описании такого помещения учитывайте особенности договора продажи будущей недвижимости. Также учтите, что помещение потребуется создать как объект недвижимости и зарегистрировать на него право собственности к моменту передачи его покупателю. Иначе это повлечет ряд требований со стороны покупателя (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Включите в предварительный договор условие о цене недвижимого имущества. Это условие является существенным для договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако учтите, что не следует устанавливать обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену (ее существенную часть) недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. Иначе такой договор будет считаться договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Включите в предварительный договор условие о цене недвижимого имущества. Это условие является существенным для договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако учтите, что не следует устанавливать обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену (ее существенную часть) недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. Иначе такой договор будет считаться договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<1> Пункты 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<1> Пункты 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Долгое время к отношениям между инвестором и заказчиком-застройщиком по реализации строительных проектов применялись правила о договоре купли-продажи будущей вещи на основании Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при этом суды руководствовались следующим положением: "если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи" <1>. На первый взгляд анализ отношений инвестора с заказчиком действительно показывает, что инвестиционный договор может быть квалифицирован в качестве договора купли-продажи будущей вещи, поскольку в то время, как инвестор обязуется финансировать строительный проект, заказчик-застройщик к определенному сроку обязуется передать инвестору в собственность вновь созданную недвижимую вещь.
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Долгое время к отношениям между инвестором и заказчиком-застройщиком по реализации строительных проектов применялись правила о договоре купли-продажи будущей вещи на основании Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при этом суды руководствовались следующим положением: "если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи" <1>. На первый взгляд анализ отношений инвестора с заказчиком действительно показывает, что инвестиционный договор может быть квалифицирован в качестве договора купли-продажи будущей вещи, поскольку в то время, как инвестор обязуется финансировать строительный проект, заказчик-застройщик к определенному сроку обязуется передать инвестору в собственность вновь созданную недвижимую вещь.
Статья: Раздел земельных участков: перспективы арбитражных споров
(Мисник Г.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 9)При разрешении вопроса классификационной принадлежности данного рода сделок представляется спорным признание их договорами по поводу продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Согласно п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснения данного Постановления подлежат применению в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован. Необоснованность квалификации соглашений о разделе земельного участка в качестве названных договоров, как представляется, обусловлена тем, что на момент заключения такого соглашения индивидуализирующие характеристики образуемых участков еще не определены, они имеют только проектируемый характер и могут быть изменены при подготовке межевого плана земельного участка.
(Мисник Г.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 9)При разрешении вопроса классификационной принадлежности данного рода сделок представляется спорным признание их договорами по поводу продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Согласно п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснения данного Постановления подлежат применению в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован. Необоснованность квалификации соглашений о разделе земельного участка в качестве названных договоров, как представляется, обусловлена тем, что на момент заключения такого соглашения индивидуализирующие характеристики образуемых участков еще не определены, они имеют только проектируемый характер и могут быть изменены при подготовке межевого плана земельного участка.
Статья: Судебный запрет платежа по банковской гарантии как процессуальный способ вмешательства в гарантийные правоотношения
(Гавричков С.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 10)Следующий пример - из практики судов общей юрисдикции. Так, Басманный районный суд г. Москвы признал недействительным требование о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, которые будут созданы продавцом в будущем, и удовлетворил корреспондирующее требование о признании прекращенными банковских гарантий ПАО "Сбербанк России". До вынесения решения были приняты обеспечительные меры, которые позволили банку не осуществлять выплаты по банковским гарантиям до разрешения спора и сохранили статус кво. При принятии обеспечительных мер и вынесении решения суд согласился с доводами истца (подрядчика) о том, что в спорный период времени ответчик (заказчик объекта недвижимости) об отказе от договора не заявлял, продолжал его исполнение, что на основании п. 5 ст. 450.1 ГК РФ свидетельствует об утрате права на отказ от договора по мотивам нарушения сроков выполнения работ. Совершая отказ от договора, заказчик, формально прикрываясь нарушением сроков выполнения работ по договору, преследовал иную цель, намереваясь получить денежные средства по банковским гарантиям и отказаться от договорной обязанности принять объект. При таких обстоятельствах основания для отказа от договора не соответствуют подлинной воле заказчика.
(Гавричков С.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 10)Следующий пример - из практики судов общей юрисдикции. Так, Басманный районный суд г. Москвы признал недействительным требование о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, которые будут созданы продавцом в будущем, и удовлетворил корреспондирующее требование о признании прекращенными банковских гарантий ПАО "Сбербанк России". До вынесения решения были приняты обеспечительные меры, которые позволили банку не осуществлять выплаты по банковским гарантиям до разрешения спора и сохранили статус кво. При принятии обеспечительных мер и вынесении решения суд согласился с доводами истца (подрядчика) о том, что в спорный период времени ответчик (заказчик объекта недвижимости) об отказе от договора не заявлял, продолжал его исполнение, что на основании п. 5 ст. 450.1 ГК РФ свидетельствует об утрате права на отказ от договора по мотивам нарушения сроков выполнения работ. Совершая отказ от договора, заказчик, формально прикрываясь нарушением сроков выполнения работ по договору, преследовал иную цель, намереваясь получить денежные средства по банковским гарантиям и отказаться от договорной обязанности принять объект. При таких обстоятельствах основания для отказа от договора не соответствуют подлинной воле заказчика.