Недостатки недвижимого имущества
Подборка наиболее важных документов по запросу Недостатки недвижимого имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости1. Сроки обнаружения покупателем недостатков в недвижимом имуществе, переданном по договору купли-продажи
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)Если договором купли-продажи гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то согласно пункту 2 статьи 477 ГК РФ срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков объекта недвижимости составляет два года со дня его передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 ГК РФ.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)Если договором купли-продажи гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то согласно пункту 2 статьи 477 ГК РФ срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков объекта недвижимости составляет два года со дня его передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 ГК РФ.
Формы
Статья: Уменьшение стоимости недвижимости и недостатки строительства
(Блинов О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)"Жилищное право", 2025, N 9
(Блинов О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)"Жилищное право", 2025, N 9
Ответы на часто задаваемые вопросы к ст. 475 ГК РФ
(КонсультантПлюс, 2025)7. Что может предпринять покупатель недвижимого имущества в случае обнаружения в нем недостатков, в т.ч. существенных?
(КонсультантПлюс, 2025)7. Что может предпринять покупатель недвижимого имущества в случае обнаружения в нем недостатков, в т.ч. существенных?
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Однако суды некоторое время не считали, что для отнесения к самовольным постройка должна быть недвижимостью. Но в 2010 г. подход изменился, самовольной постройкой стала признаваться только недвижимость <290>. Некоторые авторы отмечают недостатки такого подхода, существует мнение, что даже объекты, не являющиеся недвижимостью, могут отвечать признакам самовольной постройки, установленным в ст. 222 ГК, поэтому необходимо распространять на такие объекты по аналогии ст. 222 <291>. Кроме того, отмечается, что подобный подход приводит к тому, что истец должен заявлять требование не о сносе самовольной постройки (которая не является недвижимой), а о признании отсутствия права на нее, иначе суды откажут в удовлетворении иска. И это является серьезным препятствием для защиты граждан, не все из которых могут разбираться в тонкостях права <292>.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Однако суды некоторое время не считали, что для отнесения к самовольным постройка должна быть недвижимостью. Но в 2010 г. подход изменился, самовольной постройкой стала признаваться только недвижимость <290>. Некоторые авторы отмечают недостатки такого подхода, существует мнение, что даже объекты, не являющиеся недвижимостью, могут отвечать признакам самовольной постройки, установленным в ст. 222 ГК, поэтому необходимо распространять на такие объекты по аналогии ст. 222 <291>. Кроме того, отмечается, что подобный подход приводит к тому, что истец должен заявлять требование не о сносе самовольной постройки (которая не является недвижимой), а о признании отсутствия права на нее, иначе суды откажут в удовлетворении иска. И это является серьезным препятствием для защиты граждан, не все из которых могут разбираться в тонкостях права <292>.
Готовое решение: В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками в нарушение условий договора о ее качестве (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.
(КонсультантПлюс, 2025)существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками в нарушение условий договора о ее качестве (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.
Статья: Спор о защите прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Если в момент принятия заказчиком работы (услуги) недостатки не были обнаружены, предъявить претензию в случае их выявления можно в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков недвижимости (п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Если в момент принятия заказчиком работы (услуги) недостатки не были обнаружены, предъявить претензию в случае их выявления можно в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков недвижимости (п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2025)Помимо цели можно описать в договоре все имеющиеся недостатки продаваемого здания и также указать их в двустороннем документе, по которому здание передается покупателю на основании п. 1 ст. 556 ГК РФ. В этом случае, если покупатель вместо сноса/разбора здания решит его использовать и не сможет это сделать из-за состояния здания, полагаем, у него не будет оснований говорить о ненадлежащем качестве здания, поскольку по смыслу ст. 557 ГК РФ покупатель может предъявить требования по ст. 475 ГК РФ в связи с недостатками недвижимости (кроме требования о замене товара), если она не соответствует условиям договора о качестве. А в данном случае сниженное качество объекта будет согласовано договором. Несоответствие здания обязательным требованиям по безопасности, установленным Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений также, полагаем, не будет основанием говорить о некачественности здания, если из указанной в договоре цели будет очевидно, что здание приобретено не для эксплуатации, а для сноса (демонтажа) (п. п. 1, 2, 4 ст. 469 ГК РФ). Требования к безопасности демонтажа зданий определены, в частности, в ст. 37 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.
(КонсультантПлюс, 2025)Помимо цели можно описать в договоре все имеющиеся недостатки продаваемого здания и также указать их в двустороннем документе, по которому здание передается покупателю на основании п. 1 ст. 556 ГК РФ. В этом случае, если покупатель вместо сноса/разбора здания решит его использовать и не сможет это сделать из-за состояния здания, полагаем, у него не будет оснований говорить о ненадлежащем качестве здания, поскольку по смыслу ст. 557 ГК РФ покупатель может предъявить требования по ст. 475 ГК РФ в связи с недостатками недвижимости (кроме требования о замене товара), если она не соответствует условиям договора о качестве. А в данном случае сниженное качество объекта будет согласовано договором. Несоответствие здания обязательным требованиям по безопасности, установленным Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений также, полагаем, не будет основанием говорить о некачественности здания, если из указанной в договоре цели будет очевидно, что здание приобретено не для эксплуатации, а для сноса (демонтажа) (п. п. 1, 2, 4 ст. 469 ГК РФ). Требования к безопасности демонтажа зданий определены, в частности, в ст. 37 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: если покупатель выявил недостатки недвижимости по прошествии двух лет с момента ее передачи, ему откажут в требованиях по этим недостаткам
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: если покупатель выявил недостатки недвижимости по прошествии двух лет с момента ее передачи, ему откажут в требованиях по этим недостаткам
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Увеличение же срока исковой давности в отношении работ, связанных с объектом недвижимости, обусловлено техническими особенностями объекта строительства. Согласно Мотивам к BGB недостатки качества построенного объекта недвижимости могут долго не обнаруживаться ввиду большей вероятности "перекрытия" одних работ другими <1>, так как многие объекты недвижимости представляют собой сложнотехническую вещь, которая должна пройти как минимум годичный цикл, и даже это может не вскрыть допущенные при строительстве дефекты. Установление в законе срока исковой давности должно быть обусловлено двумя типами аргументов: 1) технической статистикой периодичности и частотности выявления строительных дефектов; 2) общей юридической логикой распределения риска случайной гибели, а также договорных прав и обязанностей.
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Увеличение же срока исковой давности в отношении работ, связанных с объектом недвижимости, обусловлено техническими особенностями объекта строительства. Согласно Мотивам к BGB недостатки качества построенного объекта недвижимости могут долго не обнаруживаться ввиду большей вероятности "перекрытия" одних работ другими <1>, так как многие объекты недвижимости представляют собой сложнотехническую вещь, которая должна пройти как минимум годичный цикл, и даже это может не вскрыть допущенные при строительстве дефекты. Установление в законе срока исковой давности должно быть обусловлено двумя типами аргументов: 1) технической статистикой периодичности и частотности выявления строительных дефектов; 2) общей юридической логикой распределения риска случайной гибели, а также договорных прав и обязанностей.