Налогообложение при обмене недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Налогообложение при обмене недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правовое регулирование местных налогов: опыт Китайской Республики (Тайвань)
(Шепенко Р.А.)
("Финансовое право", 2026, N 1)Гербовый налог взимается с исполнителей платежных квитанций, сделок по продаже движимого имущества, договоров подряда, сделок или контрактов по продаже, безвозмездной передаче, разделу, обмену, залогу недвижимого имущества. Плательщиками налога на сделки являются те, кто покупает, продает, наследует, обменивает, дарит, делит недвижимое имущество или приобретает право собственности на него на основании владения. В отношении каждой категории документа и сделки в налоговом законодательстве предусмотрены специальные оговорки. Так, если взимается налог на добавленную к земле стоимость, то не уплачивается налог на сделки и т.д.
(Шепенко Р.А.)
("Финансовое право", 2026, N 1)Гербовый налог взимается с исполнителей платежных квитанций, сделок по продаже движимого имущества, договоров подряда, сделок или контрактов по продаже, безвозмездной передаче, разделу, обмену, залогу недвижимого имущества. Плательщиками налога на сделки являются те, кто покупает, продает, наследует, обменивает, дарит, делит недвижимое имущество или приобретает право собственности на него на основании владения. В отношении каждой категории документа и сделки в налоговом законодательстве предусмотрены специальные оговорки. Так, если взимается налог на добавленную к земле стоимость, то не уплачивается налог на сделки и т.д.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 N 1-П
"По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Селюковой Любови Александровны"Следовательно, юридико-техническая конструкция пункта 2 статьи 567 ГК Российской Федерации не предопределяет применения предусмотренных пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации особенностей исчисления доходов налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества при определении налоговых последствий обмена. Ранее Конституционный Суд Российской Федерации применительно к обмену жилых помещений обратил на это внимание в упомянутом Определении от 10 ноября 2022 года N 2942-О, отметив, что данное положение Гражданского кодекса Российской Федерации, имеющее бланкетный характер, само по себе - с учетом круга отношений, регулируемых гражданским законодательством (статья 2 этого же Кодекса), - не регламентирует налоговых последствий заключения договора мены. Следует, однако, признать, что содержание пункта 2 статьи 567 ГК Российской Федерации может создавать некоторые предпосылки для вывода в правоприменительной практике о распространении правил об обложении НДФЛ дохода по договорам купли-продажи на договоры мены. Между тем такое расширительное толкование применительно к налоговым отношениям едва ли разумно предсказуемо, тем более для граждан, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, поскольку сделки с недвижимым имуществом для них обычно не являются регулярными. Не вносит определенности и то обстоятельство, что федеральный законодатель в отдельных случаях, осуществляя регулирование НДФЛ, прямо указывает в Налоговом кодексе Российской Федерации на договор мены при закреплении доходов в виде материальной выгоды и налоговой базы по таким доходам, особенностей определения налоговой базы по операциям с отдельными активами (подпункт 3 пункта 1 и абзац третий пункта 4 статьи 212, абзац четвертый подпункта 1 пункта 10 статьи 214.1, статья 214.11), а также условий освобождения от уплаты налога и предоставления имущественных налоговых вычетов (абзац третий пункта 2.1 статьи 217.1 и статья 220), однако в статье 214.10 данного Кодекса договор мены не упоминает.
"По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Селюковой Любови Александровны"Следовательно, юридико-техническая конструкция пункта 2 статьи 567 ГК Российской Федерации не предопределяет применения предусмотренных пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации особенностей исчисления доходов налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества при определении налоговых последствий обмена. Ранее Конституционный Суд Российской Федерации применительно к обмену жилых помещений обратил на это внимание в упомянутом Определении от 10 ноября 2022 года N 2942-О, отметив, что данное положение Гражданского кодекса Российской Федерации, имеющее бланкетный характер, само по себе - с учетом круга отношений, регулируемых гражданским законодательством (статья 2 этого же Кодекса), - не регламентирует налоговых последствий заключения договора мены. Следует, однако, признать, что содержание пункта 2 статьи 567 ГК Российской Федерации может создавать некоторые предпосылки для вывода в правоприменительной практике о распространении правил об обложении НДФЛ дохода по договорам купли-продажи на договоры мены. Между тем такое расширительное толкование применительно к налоговым отношениям едва ли разумно предсказуемо, тем более для граждан, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, поскольку сделки с недвижимым имуществом для них обычно не являются регулярными. Не вносит определенности и то обстоятельство, что федеральный законодатель в отдельных случаях, осуществляя регулирование НДФЛ, прямо указывает в Налоговом кодексе Российской Федерации на договор мены при закреплении доходов в виде материальной выгоды и налоговой базы по таким доходам, особенностей определения налоговой базы по операциям с отдельными активами (подпункт 3 пункта 1 и абзац третий пункта 4 статьи 212, абзац четвертый подпункта 1 пункта 10 статьи 214.1, статья 214.11), а также условий освобождения от уплаты налога и предоставления имущественных налоговых вычетов (абзац третий пункта 2.1 статьи 217.1 и статья 220), однако в статье 214.10 данного Кодекса договор мены не упоминает.
<Письмо> Госналогслужбы РФ от 11.11.1998 N ВГ-6-18/809
"О применении финансовых санкций за неуплату налога на добавленную стоимость с имущества, реализованного судебным исполнителем по исполнительной надписи нотариуса"
(вместе с Постановлением Президиума ВАС РФ от 07.07.1998 N 7760/97)Предметом кредитного договора являются денежные средства, операции по которым освобождены от обложения налогом на добавленную стоимость. В данном случае предприятием фактически в погашение обязательства по кредитному договору возвращены банку не деньги, а движимое и недвижимое имущество, которое не освобождено от обложения налогом на добавленную стоимость. Реализация имущества произошла в обмен на предоставленную финансовую услугу (кредит), что в соответствии с пунктом 2 "б" статьи 3 названного Закона является объектом налогообложения.
"О применении финансовых санкций за неуплату налога на добавленную стоимость с имущества, реализованного судебным исполнителем по исполнительной надписи нотариуса"
(вместе с Постановлением Президиума ВАС РФ от 07.07.1998 N 7760/97)Предметом кредитного договора являются денежные средства, операции по которым освобождены от обложения налогом на добавленную стоимость. В данном случае предприятием фактически в погашение обязательства по кредитному договору возвращены банку не деньги, а движимое и недвижимое имущество, которое не освобождено от обложения налогом на добавленную стоимость. Реализация имущества произошла в обмен на предоставленную финансовую услугу (кредит), что в соответствии с пунктом 2 "б" статьи 3 названного Закона является объектом налогообложения.
Статья: Спор о признании незаконным отказа в предоставлении и взыскании имущественного или социального налогового вычета по НДФЛ (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)С учетом особенностей регламентации имущественных налоговых вычетов, на которые в соответствии с положениями ст. 220 НК РФ может быть уменьшен полученный налогоплательщиком - физическим лицом налогооблагаемый доход, в том числе особенностей, касающихся состава подлежащих вычету налогоплательщиком расходов, применение п. 2 ст. 214.10 НК РФ, устанавливающего особенности определения дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества, к договору мены недвижимого имущества со ссылкой на расхождение в стоимости обмениваемых объектов может привести к взиманию налога с обеих сторон договора безотносительно к тому, получает ли какая-либо из сторон денежные средства или приращение имущества.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)С учетом особенностей регламентации имущественных налоговых вычетов, на которые в соответствии с положениями ст. 220 НК РФ может быть уменьшен полученный налогоплательщиком - физическим лицом налогооблагаемый доход, в том числе особенностей, касающихся состава подлежащих вычету налогоплательщиком расходов, применение п. 2 ст. 214.10 НК РФ, устанавливающего особенности определения дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества, к договору мены недвижимого имущества со ссылкой на расхождение в стоимости обмениваемых объектов может привести к взиманию налога с обеих сторон договора безотносительно к тому, получает ли какая-либо из сторон денежные средства или приращение имущества.
Статья: Формирование перечней объектов недвижимости для целей налогообложения на основании данных об их фактическом использовании: правоприменительная практика и правовые позиции судов
(Савинов К.А., Лаврентьев А.Р., Щукин Ф.В.)
("Финансовое право", 2025, N 5)В заключение отметим, что разрешение части названных вопросов не требует сложных действий - нужно обеспечить (отладить) механизмы обмена информацией (4 - 7 группы сведений, указанных в настоящей статье) между соответствующими субъектами. Указанное позволит повысить эффективность формирования Перечней, снизив риски неправомерного отнесения объектов недвижимости к соответствующей категории объектов с повышенными налоговыми обязательствами.
(Савинов К.А., Лаврентьев А.Р., Щукин Ф.В.)
("Финансовое право", 2025, N 5)В заключение отметим, что разрешение части названных вопросов не требует сложных действий - нужно обеспечить (отладить) механизмы обмена информацией (4 - 7 группы сведений, указанных в настоящей статье) между соответствующими субъектами. Указанное позволит повысить эффективность формирования Перечней, снизив риски неправомерного отнесения объектов недвижимости к соответствующей категории объектов с повышенными налоговыми обязательствами.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Таким образом, возникает необходимость проведения работ по выявлению и актуализации противоречивых данных с целью повышения качества сведений об объектах недвижимого имущества, правообладателях, о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав и сопоставимости данных об объектах недвижимости во всех информационных ресурсах в процессе межведомственного взаимодействия.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Таким образом, возникает необходимость проведения работ по выявлению и актуализации противоречивых данных с целью повышения качества сведений об объектах недвижимого имущества, правообладателях, о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав и сопоставимости данных об объектах недвижимости во всех информационных ресурсах в процессе межведомственного взаимодействия.
"Научно-практический постатейный комментарий к Федеральному закону "О персональных данных"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Савельев А.И.)
("Статут", 2021)В паспорте федеральной программы "Цифровое госуправление" сказано, что к 2024 г. в России должна быть разработана и сформирована платформа идентификации личности. Она включает в себя биометрию, "облачную" квалифицированную электронную подпись и вместе с ними - цифровые профили физических и юридических лиц <1>. В законопроекте N 747513-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты (в части уточнения процедур идентификации и аутентификации)", подготовленном в июле 2019 г. Комитетом Государственной Думы по информационной политике, информационным технологиям и связи, цифровой профиль определен как "совокупность сведений о гражданах и юридических лицах, содержащихся в информационных системах государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, а также в единой системе идентификации и аутентификации" <2>. Данный законопроект стал предметом критики в том числе со стороны ФСБ, по мнению которой "обработка информации о россиянах в единой инфраструктуре повысит риски ее незаконного сбора и распространения" <3>. Тем не менее было принято решение о создании инфраструктуры цифрового профиля граждан в рамках эксперимента по повышению качества и связанности данных, содержащихся в государственных информационных ресурсах <4>. Участниками данного эксперимента являются ряд государственных органов (Минцифры России, Минэкономразвития России, Минтруд России, МВД России, ФНС, Росреестр), Пенсионный фонд РФ, ЦБ РФ, Судебный департамент при Верховном Суде РФ и ряд иных лиц. При этом отмечено, что граждане, операторы связи, работодатели участвуют в нем на добровольной основе. Формируемая в рамках данного эксперимента инфраструктура должна позволить оптимизировать межведомственный обмен данными о гражданах, формируемый при оказании им разного рода государственных услуг, а также предоставить возможность отдельным организациям (например, кредитным, страховым, микрофинансовым) получать доступ к таким сведениям в определенном объеме. Объем сведений, которые будут выступать предметом обмена в рамках данной системы, составляет порядка 40 позиций и включает в себя не только паспортные данные, но и сведения о зарегистрированных автотранспортных средствах и недвижимости, сведения из электронных трудовых книжек, налоговых деклараций, об актах гражданского состояния, о судимости, исполнительном производстве в отношении гражданина и ряд других сведений. Срок действия эксперимента - до 31 декабря 2021 г., однако не исключена возможность его продления.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Савельев А.И.)
("Статут", 2021)В паспорте федеральной программы "Цифровое госуправление" сказано, что к 2024 г. в России должна быть разработана и сформирована платформа идентификации личности. Она включает в себя биометрию, "облачную" квалифицированную электронную подпись и вместе с ними - цифровые профили физических и юридических лиц <1>. В законопроекте N 747513-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты (в части уточнения процедур идентификации и аутентификации)", подготовленном в июле 2019 г. Комитетом Государственной Думы по информационной политике, информационным технологиям и связи, цифровой профиль определен как "совокупность сведений о гражданах и юридических лицах, содержащихся в информационных системах государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, а также в единой системе идентификации и аутентификации" <2>. Данный законопроект стал предметом критики в том числе со стороны ФСБ, по мнению которой "обработка информации о россиянах в единой инфраструктуре повысит риски ее незаконного сбора и распространения" <3>. Тем не менее было принято решение о создании инфраструктуры цифрового профиля граждан в рамках эксперимента по повышению качества и связанности данных, содержащихся в государственных информационных ресурсах <4>. Участниками данного эксперимента являются ряд государственных органов (Минцифры России, Минэкономразвития России, Минтруд России, МВД России, ФНС, Росреестр), Пенсионный фонд РФ, ЦБ РФ, Судебный департамент при Верховном Суде РФ и ряд иных лиц. При этом отмечено, что граждане, операторы связи, работодатели участвуют в нем на добровольной основе. Формируемая в рамках данного эксперимента инфраструктура должна позволить оптимизировать межведомственный обмен данными о гражданах, формируемый при оказании им разного рода государственных услуг, а также предоставить возможность отдельным организациям (например, кредитным, страховым, микрофинансовым) получать доступ к таким сведениям в определенном объеме. Объем сведений, которые будут выступать предметом обмена в рамках данной системы, составляет порядка 40 позиций и включает в себя не только паспортные данные, но и сведения о зарегистрированных автотранспортных средствах и недвижимости, сведения из электронных трудовых книжек, налоговых деклараций, об актах гражданского состояния, о судимости, исполнительном производстве в отношении гражданина и ряд других сведений. Срок действия эксперимента - до 31 декабря 2021 г., однако не исключена возможность его продления.
Вопрос: О вопросах, связанных с применением НДС при передаче доверительным управляющим ПИФа учредителю ПИФа недвижимого имущества в счет погашения инвестиционных паев.
(Письмо Минфина России от 18.09.2025 N 03-07-11/90912)Правильно ли понимание, что выдел недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, при погашении инвестиционного пая не является реализацией в смысле п. 1 ст. 39 НК РФ и, следовательно, передача недвижимого имущества в счет погашения инвестиционного пая не будет признаваться объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ?
(Письмо Минфина России от 18.09.2025 N 03-07-11/90912)Правильно ли понимание, что выдел недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, при погашении инвестиционного пая не является реализацией в смысле п. 1 ст. 39 НК РФ и, следовательно, передача недвижимого имущества в счет погашения инвестиционного пая не будет признаваться объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ?
Тематический выпуск: Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Правительство РФ наделяется правом принимать нормативные акты, устанавливающие особенности представления в налоговые органы по новым субъектам РФ сведений о налогооблагаемых объектах недвижимого имущества, транспортных средствах и их владельцах. Для такого информационного обмена уже приняты Приказы ФНС России от 28.10.2022 N ЕД-7-21/988@ (в части сведений о самоходных машинах и других видах техники), от 28.10.2022 N ЕД-7-21/989@ (в части сведений о воздушных судах), от 28.10.2022 N ЕД-7-21/991@ (в части сведений об автомототранспортных средствах), от 15.11.2022 N ЕД-7-21/1091@ (в части сведений о маломерных судах).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Правительство РФ наделяется правом принимать нормативные акты, устанавливающие особенности представления в налоговые органы по новым субъектам РФ сведений о налогооблагаемых объектах недвижимого имущества, транспортных средствах и их владельцах. Для такого информационного обмена уже приняты Приказы ФНС России от 28.10.2022 N ЕД-7-21/988@ (в части сведений о самоходных машинах и других видах техники), от 28.10.2022 N ЕД-7-21/989@ (в части сведений о воздушных судах), от 28.10.2022 N ЕД-7-21/991@ (в части сведений об автомототранспортных средствах), от 15.11.2022 N ЕД-7-21/1091@ (в части сведений о маломерных судах).
Вопрос: Об НДФЛ при совершении операций мены недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 11.09.2023 N 03-04-05/86231)Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
(Письмо Минфина России от 11.09.2023 N 03-04-05/86231)Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Статья: Пределы цифровизации: опыт России и Франции в сборе информации о налогоплательщике в социальных сетях
(Василишина П.Ю.)
("Финансовое право", 2021, N 12)Предлагаемый к принятию законопроект имел ряд целей. Во-первых, выявить признаки несоответствия уровня жизни заявленному доходу путем анализа в личных аккаунтах пользователей социальных сетей фотографий из отпусков, дорогих автомобилей или недвижимости, которые не соответствуют заполненным налоговым декларациям французских граждан. Во-вторых, повысить адресность налоговых проверок и устранить препятствия для обмена информацией между администрациями, для того чтобы обеспечить развитие "данных" и информированность налоговой администрации <9>. В-третьих, для моделирования и выявления признаков поведения, которые могут свидетельствовать о совершении правонарушений <10>.
(Василишина П.Ю.)
("Финансовое право", 2021, N 12)Предлагаемый к принятию законопроект имел ряд целей. Во-первых, выявить признаки несоответствия уровня жизни заявленному доходу путем анализа в личных аккаунтах пользователей социальных сетей фотографий из отпусков, дорогих автомобилей или недвижимости, которые не соответствуют заполненным налоговым декларациям французских граждан. Во-вторых, повысить адресность налоговых проверок и устранить препятствия для обмена информацией между администрациями, для того чтобы обеспечить развитие "данных" и информированность налоговой администрации <9>. В-третьих, для моделирования и выявления признаков поведения, которые могут свидетельствовать о совершении правонарушений <10>.
Вопрос: О ставке земельного налога в отношении земельных участков, отнесенных к землям с/х назначения или к землям в составе зон с/х использования в населенных пунктах и используемых для с/х производства.
(Письмо ФНС России от 04.04.2024 N БС-4-21/3917@)При этом в соответствии с пунктами 14, 15 приложения N 3 к приказу ФНС России от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@ "Об утверждении формы, формата представления сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества, а также порядка заполнения формы и признании утратившими силу отдельных положений приказа Федеральной налоговой службы от 13.01.2011 N ММВ-7-11/11@", пунктом 2 Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества, утвержденного приказом Росреестра и ФНС России от 03.04.2018 N П/0131/ММВ-7-6/187@, в передаваемые сведения включается информация о внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) видах разрешенного использования земельных участков.
(Письмо ФНС России от 04.04.2024 N БС-4-21/3917@)При этом в соответствии с пунктами 14, 15 приложения N 3 к приказу ФНС России от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@ "Об утверждении формы, формата представления сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества, а также порядка заполнения формы и признании утратившими силу отдельных положений приказа Федеральной налоговой службы от 13.01.2011 N ММВ-7-11/11@", пунктом 2 Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества, утвержденного приказом Росреестра и ФНС России от 03.04.2018 N П/0131/ММВ-7-6/187@, в передаваемые сведения включается информация о внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) видах разрешенного использования земельных участков.
Статья: ЕНС "облагородят". Что еще принесет новая налоговая реформа?
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 8)Предполагается ряд изменений в части налогообложения недвижимости. В целях налога на имущество физлиц садовые дома приравняют к жилым. В случае гибели или уничтожения объекта, если не подано заявление налогоплательщика, налоговики смогут прекратить начисление налога на основании данных, полученных от других органов.
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 8)Предполагается ряд изменений в части налогообложения недвижимости. В целях налога на имущество физлиц садовые дома приравняют к жилым. В случае гибели или уничтожения объекта, если не подано заявление налогоплательщика, налоговики смогут прекратить начисление налога на основании данных, полученных от других органов.