Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.11.2024 N 88а-29298/2024 (УИД 68RS0015-01-2024-000461-35)
Категория спора: НДФЛ.
Требования налогового органа: 1) О взыскании недоимки по НДФЛ; 2) О взыскании пени, штрафа.
Обстоятельства: В ходе камеральной налоговой проверки декларации было выявлено занижение лицом налоговой базы на доходы физических лиц.
Решение: 1) Дело направлено на новое рассмотрение; 2) Дело направлено на новое рассмотрение.Отклоняя доводы административного ответчика ФИО1 суд указал, что неотделимые улучшения объекта недвижимости не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав, следуют судьбе вещи, качество которой было улучшено, а потому правомерно были учтены в размере дохода в сумме <данные изъяты> руб. от продажи квартиры, размер налога на доходы физического лица налоговым органом исчислен верно.
Категория спора: НДФЛ.
Требования налогового органа: 1) О взыскании недоимки по НДФЛ; 2) О взыскании пени, штрафа.
Обстоятельства: В ходе камеральной налоговой проверки декларации было выявлено занижение лицом налоговой базы на доходы физических лиц.
Решение: 1) Дело направлено на новое рассмотрение; 2) Дело направлено на новое рассмотрение.Отклоняя доводы административного ответчика ФИО1 суд указал, что неотделимые улучшения объекта недвижимости не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав, следуют судьбе вещи, качество которой было улучшено, а потому правомерно были учтены в размере дохода в сумме <данные изъяты> руб. от продажи квартиры, размер налога на доходы физического лица налоговым органом исчислен верно.
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 N 18АП-5247/2023 по делу N А07-24133/2016
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Суд установил, что ни в ходе проведения налоговой проверки, ни при обжаловании решения налогового органа в апелляционном порядке в вышестоящий налоговый орган, ни в ходе судебного разбирательства по делу первичные документы (сметы, акты выполненных работ и др.), подтверждающие проведение неотделимых улучшений в квартирах не представлены, и понесение расходов документально не подтверждено. Отсутствуют доказательства подтверждающие наличие взаимных обязанностей участников трехстороннего зачета взаимных требований. Установлено, что часть спорных квартир была сдана после приемки дома с чистовой отделкой и не требовала дополнительного ремонта, а часть квартир продана покупателям в черновом варианте и без "улучшений".
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Суд установил, что ни в ходе проведения налоговой проверки, ни при обжаловании решения налогового органа в апелляционном порядке в вышестоящий налоговый орган, ни в ходе судебного разбирательства по делу первичные документы (сметы, акты выполненных работ и др.), подтверждающие проведение неотделимых улучшений в квартирах не представлены, и понесение расходов документально не подтверждено. Отсутствуют доказательства подтверждающие наличие взаимных обязанностей участников трехстороннего зачета взаимных требований. Установлено, что часть спорных квартир была сдана после приемки дома с чистовой отделкой и не требовала дополнительного ремонта, а часть квартир продана покупателям в черновом варианте и без "улучшений".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физлицом была куплена квартира за 3,6 млн руб. В период проживания в ней произведен ремонт, исполнителю уплачено 2,4 млн руб., имеются подтверждающие документы. Через год квартира была продана за 6 млн руб. Вправе ли физлицо при продаже квартиры уменьшить доход от продажи на сумму расходов на ремонт?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи имущества, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета или на сумму денежных средств (цену), уплаченных продавцу такого имущества.
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи имущества, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета или на сумму денежных средств (цену), уплаченных продавцу такого имущества.
Статья: Может, и дешево, но уж очень "сердито": как себя обезопасить, покупая имущество у банкрота
(Вагантов В.)
("Практическая бухгалтерия", 2021, N 10)Актуально. Часто продавцы сами просят занизить цену объекта, чтобы потом заплатить меньший налог с продажи. К примеру, если квартира стоит девять миллионов рублей, собственник предлагает пять миллионов указать в договоре как цену, а остальные четыре миллиона передать наличными "за неотделимые улучшения". Это неприемлемо, даже если вас будут убеждать в юридической чистоте такой сделки. Например, что на четыре миллиона рублей будет оформлено дополнительное соглашение, а за полученные деньги продавец предоставит собственноручную правильно составленную расписку.
(Вагантов В.)
("Практическая бухгалтерия", 2021, N 10)Актуально. Часто продавцы сами просят занизить цену объекта, чтобы потом заплатить меньший налог с продажи. К примеру, если квартира стоит девять миллионов рублей, собственник предлагает пять миллионов указать в договоре как цену, а остальные четыре миллиона передать наличными "за неотделимые улучшения". Это неприемлемо, даже если вас будут убеждать в юридической чистоте такой сделки. Например, что на четыре миллиона рублей будет оформлено дополнительное соглашение, а за полученные деньги продавец предоставит собственноручную правильно составленную расписку.
Нормативные акты
<Письмо> УФНС России по г. Москве от 21.06.2012 N 20-14/54629@
<Об имущественном вычете по расходам на неотделимые улучшения, произведенные в квартире>Согласно представленным копиям двух расписок продавцами квартиры получены от налогоплательщика денежные средства в сумме 990000 руб. в качестве окончательного расчета за проданную по договору купли-продажи квартиру и 6210000 руб. в качестве неотделимых улучшений, произведенных в квартире.
<Об имущественном вычете по расходам на неотделимые улучшения, произведенные в квартире>Согласно представленным копиям двух расписок продавцами квартиры получены от налогоплательщика денежные средства в сумме 990000 руб. в качестве окончательного расчета за проданную по договору купли-продажи квартиру и 6210000 руб. в качестве неотделимых улучшений, произведенных в квартире.
Решение УФНС России <по субъекту РФ> от 14.11.2014
Суть жалобы: Заявитель не согласен с привлечением к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления НДФЛ, уменьшения НДФЛ, заявленного к возврату из бюджета, по п. 1 ст. 122 НК РФ.
Решение: Жалоба оставлена без удовлетворения, поскольку у заявителя отсутствует право на применение освобождения от уплаты НДФЛ, в части неотделимых улучшений, по основаниям нахождения их в собственности более трех лет, кроме того, не представлены документы, подтверждающие момент передачи квартиры под отделку как основание, дающие заявителю право произвести неотделимые улучшения строящегося объекта недвижимого имущества.Согласно материалам дела о налоговом правонарушении, право собственности на проданную квартиру, расположенную по адресу N 1, возникло у Х. 24.09.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.
Суть жалобы: Заявитель не согласен с привлечением к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления НДФЛ, уменьшения НДФЛ, заявленного к возврату из бюджета, по п. 1 ст. 122 НК РФ.
Решение: Жалоба оставлена без удовлетворения, поскольку у заявителя отсутствует право на применение освобождения от уплаты НДФЛ, в части неотделимых улучшений, по основаниям нахождения их в собственности более трех лет, кроме того, не представлены документы, подтверждающие момент передачи квартиры под отделку как основание, дающие заявителю право произвести неотделимые улучшения строящегося объекта недвижимого имущества.Согласно материалам дела о налоговом правонарушении, право собственности на проданную квартиру, расположенную по адресу N 1, возникло у Х. 24.09.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.
Статья: Учреждение арендует
(Бунина А.Ю.)
("Бюджетный учет", 2008, N 5)Таким образом, произведенные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Налогового кодекса только в случае, если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя (оно должно быть отражено в договоре аренды либо в допсоглашении к нему) и арендодатель возмещает понесенные расходы (Письмо УФНС по г. Москве от 16 марта 2006 г. N 18-11/1/20791). Сумма полученного возмещения расходов на проведение капитального ремонта и (или) создание неотделимых улучшений имущества учитывается арендатором в составе выручки от реализации.
(Бунина А.Ю.)
("Бюджетный учет", 2008, N 5)Таким образом, произведенные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Налогового кодекса только в случае, если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя (оно должно быть отражено в договоре аренды либо в допсоглашении к нему) и арендодатель возмещает понесенные расходы (Письмо УФНС по г. Москве от 16 марта 2006 г. N 18-11/1/20791). Сумма полученного возмещения расходов на проведение капитального ремонта и (или) создание неотделимых улучшений имущества учитывается арендатором в составе выручки от реализации.
Вопрос: ...По договору ипотечного кредита банк предоставляет заемщикам денежные средства в иностранной валюте для приобретения, ремонта и благоустройства квартиры. Ставка по кредиту - 7,4% годовых. Стоимость квартиры меньше суммы кредита. Обязанность банка по сопоставлению сумм выданных кредитов со стоимостью приобретенных заемщиками квартир в целях пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ не предусмотрена. Правомерно ли освобождение от налогообложения НДФЛ всей суммы материальной выгоды, полученной заемщиком в рамках кредитного договора? В случае несвоевременного погашения основного долга прекращается начисление заемщиком процентов, но возникает обязательство по уплате штрафных санкций. Возникает ли доход в виде материальной выгоды в данном случае?
(Письмо Минфина России от 13.11.2012 N 03-04-06/4-317)В рамках заключенных договоров ипотечного кредитования банк предоставляет заемщикам денежные средства в иностранной валюте. Кредит предоставляется для целевого использования - приобретения, ремонта и благоустройства (осуществления неотделимых улучшений) квартиры в многоквартирном доме. Ставка по кредитному договору установлена в размере 7,4% годовых. В соответствии с договором купли-продажи стоимость квартиры меньше суммы предоставленных кредитных средств. В договоре не указано, что квартира приобретается без отделки. Согласно акту приема-передачи жилого помещения квартира передана в состоянии, пригодном для проживания.
(Письмо Минфина России от 13.11.2012 N 03-04-06/4-317)В рамках заключенных договоров ипотечного кредитования банк предоставляет заемщикам денежные средства в иностранной валюте. Кредит предоставляется для целевого использования - приобретения, ремонта и благоустройства (осуществления неотделимых улучшений) квартиры в многоквартирном доме. Ставка по кредитному договору установлена в размере 7,4% годовых. В соответствии с договором купли-продажи стоимость квартиры меньше суммы предоставленных кредитных средств. В договоре не указано, что квартира приобретается без отделки. Согласно акту приема-передачи жилого помещения квартира передана в состоянии, пригодном для проживания.
"Налоговые споры. Особенности рассмотрения в судах общей юрисдикции: Научно-практическое пособие"
(Цинделиани И.А., Чуряев А.В.)
("Проспект", 2017)Иногда налогоплательщики придумывают более изощренные способы уклонения от уплаты налогов. Показательным примером этого является дело, рассмотренное Санкт-Петербургским городским судом <1>. Из материалов этого дела следует, что между налогоплательщиками (в количестве четырех человек, имевших в собственности по 1/4 доли от квартиры) и покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры стоимостью 1 000 000 рублей. Однако в ходе налоговой проверки налоговым органом было установлено, что, помимо расписки об уплате этой суммы, сторонами была оформлена расписка о передаче продавцам 4 100 000 рублей в счет оплаты неотделимых улучшений квартиры. Суды, анализируя содержание этих расписок и принимая во внимание показания свидетелей, пришли к выводу о том, что налогоплательщиками произведено отчуждение жилого помещения как единого объекта прав. При этом суды отметили, что неотделимые улучшения в силу своей прочной взаимосвязи с квартирой при отчуждении жилого помещения поглощаются таким объектом договора как сам объект недвижимого имущества, отчуждаемый со всеми теми характеристиками, в том числе неотделимыми улучшениями, которые существуют на момент заключения договора. Примечательно, что на этом выдумки налогоплательщиков не закончились. Они представили в суд соглашение, из которого следует, что доход от продажи квартиры распределяется не в равных долях (по 1/4), все продавцы получают по 250 000 рублей, при этом один из продавцов также получает 4 100 000 рублей, т.е. стоимость неотделимых улучшений. Однако данное соглашение не изменило вывод суда о том, что полученная от покупателя сумма дохода от продажи квартиры в размере 5 100 000 рублей должна распределяться пропорционально между каждым из участников долевой собственности в соответствующей части.
(Цинделиани И.А., Чуряев А.В.)
("Проспект", 2017)Иногда налогоплательщики придумывают более изощренные способы уклонения от уплаты налогов. Показательным примером этого является дело, рассмотренное Санкт-Петербургским городским судом <1>. Из материалов этого дела следует, что между налогоплательщиками (в количестве четырех человек, имевших в собственности по 1/4 доли от квартиры) и покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры стоимостью 1 000 000 рублей. Однако в ходе налоговой проверки налоговым органом было установлено, что, помимо расписки об уплате этой суммы, сторонами была оформлена расписка о передаче продавцам 4 100 000 рублей в счет оплаты неотделимых улучшений квартиры. Суды, анализируя содержание этих расписок и принимая во внимание показания свидетелей, пришли к выводу о том, что налогоплательщиками произведено отчуждение жилого помещения как единого объекта прав. При этом суды отметили, что неотделимые улучшения в силу своей прочной взаимосвязи с квартирой при отчуждении жилого помещения поглощаются таким объектом договора как сам объект недвижимого имущества, отчуждаемый со всеми теми характеристиками, в том числе неотделимыми улучшениями, которые существуют на момент заключения договора. Примечательно, что на этом выдумки налогоплательщиков не закончились. Они представили в суд соглашение, из которого следует, что доход от продажи квартиры распределяется не в равных долях (по 1/4), все продавцы получают по 250 000 рублей, при этом один из продавцов также получает 4 100 000 рублей, т.е. стоимость неотделимых улучшений. Однако данное соглашение не изменило вывод суда о том, что полученная от покупателя сумма дохода от продажи квартиры в размере 5 100 000 рублей должна распределяться пропорционально между каждым из участников долевой собственности в соответствующей части.
Вопрос: Возможно ли при продаже квартиры с неотделимыми улучшениями не включать их в договор купли-продажи, а подписать отдельное соглашение к договору?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2022)Следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения (неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав в отрыве от самого объекта) и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, начисление штрафа за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной.
(Подборки и консультации Горячей линии, 2022)Следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения (неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав в отрыве от самого объекта) и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, начисление штрафа за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной.
Вопрос: Организация планирует продать квартиру, в которой сделаны неотделимые улучшения. Продажу неотделимых улучшений хотим оформить отдельным договором. Можно ли так оформлять данную сделку?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2023)Следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения (неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав в отрыве от самого объекта) и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, начисление штрафа за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной.
(Подборки и консультации Горячей линии, 2023)Следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения (неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав в отрыве от самого объекта) и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, начисление штрафа за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной.
Статья: Налоговое информбюро от 22.01.2016
("Главная книга", 2016, N 3)Что касается налога на прибыль в этой ситуации, то тут все предельно просто: в "прибыльных" целях безвозмездная передача неотделимых улучшений реализацией не считается и при исчислении налога не учитывается, равно как не учитываются и расходы, связанные с такой передачей.
("Главная книга", 2016, N 3)Что касается налога на прибыль в этой ситуации, то тут все предельно просто: в "прибыльных" целях безвозмездная передача неотделимых улучшений реализацией не считается и при исчислении налога не учитывается, равно как не учитываются и расходы, связанные с такой передачей.
Вопрос: Можно ли при продаже квартиры продажу неотделимых улучшений оформить распиской?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2022)Следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения (неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав в отрыве от самого объекта) и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, начисление штрафа за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной.
(Подборки и консультации Горячей линии, 2022)Следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения (неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав в отрыве от самого объекта) и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, начисление штрафа за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной.
Статья: Налоговая охота на продавцов квартир
("Налоги" (газета), 2009, N 44)При этом встречаются ситуации, когда часть суммы указана в расписке в качестве оплаты неотделимых улучшений квартиры, а в договоре не сказано, что квартира продается без отделки. В этом случае также вся сумма дохода облагается налогом, считает ФНС.
("Налоги" (газета), 2009, N 44)При этом встречаются ситуации, когда часть суммы указана в расписке в качестве оплаты неотделимых улучшений квартиры, а в договоре не сказано, что квартира продается без отделки. В этом случае также вся сумма дохода облагается налогом, считает ФНС.
Вопрос: Можно ли получить имущественный вычет по НДФЛ по расходам на осуществление неотделимых улучшений квартиры при ее приобретении?
(Письмо УФНС России по г. Москве от 21.06.2012 N 20-14/54629@)Согласно представленным копиям двух расписок продавцами квартиры получены от налогоплательщика денежные средства в сумме 990 000 руб. в качестве окончательного расчета за проданную по договору купли-продажи квартиру и 6 210 000 руб. в качестве неотделимых улучшений, произведенных в квартире.
(Письмо УФНС России по г. Москве от 21.06.2012 N 20-14/54629@)Согласно представленным копиям двух расписок продавцами квартиры получены от налогоплательщика денежные средства в сумме 990 000 руб. в качестве окончательного расчета за проданную по договору купли-продажи квартиру и 6 210 000 руб. в качестве неотделимых улучшений, произведенных в квартире.