Начальная продажная цена ипотека
Подборка наиболее важных документов по запросу Начальная продажная цена ипотека (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Оценка предмета ипотеки
(КонсультантПлюс, 2025)Суд пересматривает определенную сторонами начальную продажную цену предмета залога, в т.ч. недвижимого имущества (ипотеки), если его рыночная стоимость существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами, и не согласовано изменение стоимости
(КонсультантПлюс, 2025)Суд пересматривает определенную сторонами начальную продажную цену предмета залога, в т.ч. недвижимого имущества (ипотеки), если его рыночная стоимость существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами, и не согласовано изменение стоимости
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Ипотека в спорах о банкротстве
(КонсультантПлюс, 2025)"...В деле о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре об ипотеке. В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...В деле о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре об ипотеке. В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<175> См. Постановления АС Дальневосточного округа от 10 января 2020 г. N Ф03-5790/2019 по делу N А73-558/2017, АС Московского округа от 21 июля 2020 г. N Ф05-8145/2020 по делу N А40-305733/2018, АС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2024 г. N Ф08-4951/2024 по делу N А53-5227/2019. Р.С. Бевзенко указывал, что толкование положений ст. 340 ГК РФ должно быть направлено на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем (см.: Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2 (СПС "КонсультантПлюс")). Как представляется, суды не исходят из того, что решение вопроса о размере залоговой стоимости способно как-то повлиять на единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем. Это два разных вопроса. Вопрос применения ст. 340 ГК РФ сводится лишь к тому, как будет определяться начальная продажная цена предмета ипотеки, но не состава лота на торгах.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<175> См. Постановления АС Дальневосточного округа от 10 января 2020 г. N Ф03-5790/2019 по делу N А73-558/2017, АС Московского округа от 21 июля 2020 г. N Ф05-8145/2020 по делу N А40-305733/2018, АС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2024 г. N Ф08-4951/2024 по делу N А53-5227/2019. Р.С. Бевзенко указывал, что толкование положений ст. 340 ГК РФ должно быть направлено на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем (см.: Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2 (СПС "КонсультантПлюс")). Как представляется, суды не исходят из того, что решение вопроса о размере залоговой стоимости способно как-то повлиять на единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем. Это два разных вопроса. Вопрос применения ст. 340 ГК РФ сводится лишь к тому, как будет определяться начальная продажная цена предмета ипотеки, но не состава лота на торгах.
Готовое решение: Как определяется начальная продажная цена заложенного имущества и как ее изменить
(КонсультантПлюс, 2025)Если привлекать оценщика не нужно, начальная продажная цена - это стоимость имущества, которую стороны указали в договоре ипотеки либо в соглашении сторон об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 3 ст. 340, п. 7 ст. 349 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)Если привлекать оценщика не нужно, начальная продажная цена - это стоимость имущества, которую стороны указали в договоре ипотеки либо в соглашении сторон об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 3 ст. 340, п. 7 ст. 349 ГК РФ);
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)ВОПРОС 1. В каком порядке определяется начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, в деле о банкротстве?
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)ВОПРОС 1. В каком порядке определяется начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, в деле о банкротстве?
Статья: Практические аспекты оценки в рамках дел о банкротстве
(Федосов Ю.В., Коляденко Т.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Другой подход, напротив, отрицает апеллирование к подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке при определении начальной продажной цены заложенного имущества. Например, в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2018 года N Ф04-1942/17 по делу N А45-16870/2015 отмечено, что положения Закона об ипотеке не подлежат применению после принятия Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 482-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях". К такому выводу суд пришел на основании того, что прежняя редакция Закона о банкротстве (до 29 декабря 2014 года) предусматривала определение начальной продажной цены заложенного имущества в соответствии с законодательством о залоге, в частности, с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона о банкротстве, а согласно новой редакции такая цена определяется по усмотрению залогового кредитора без учета норм Закона об ипотеке. Однако Верховный Суд Российской Федерации такой подход не поддержал. В Обзоре N 3 он отметил, что при наличии разногласий в отношении начальной цены при продаже залогового имущества арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, определяет ее в размере, равном 80 процентам от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Но это лишь в том случае, когда имеются разногласия.
(Федосов Ю.В., Коляденко Т.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Другой подход, напротив, отрицает апеллирование к подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке при определении начальной продажной цены заложенного имущества. Например, в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2018 года N Ф04-1942/17 по делу N А45-16870/2015 отмечено, что положения Закона об ипотеке не подлежат применению после принятия Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 482-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях". К такому выводу суд пришел на основании того, что прежняя редакция Закона о банкротстве (до 29 декабря 2014 года) предусматривала определение начальной продажной цены заложенного имущества в соответствии с законодательством о залоге, в частности, с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона о банкротстве, а согласно новой редакции такая цена определяется по усмотрению залогового кредитора без учета норм Закона об ипотеке. Однако Верховный Суд Российской Федерации такой подход не поддержал. В Обзоре N 3 он отметил, что при наличии разногласий в отношении начальной цены при продаже залогового имущества арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, определяет ее в размере, равном 80 процентам от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Но это лишь в том случае, когда имеются разногласия.
Статья: Много и краткосрочно: когда сдача заложенных квартир внаем становится токсичной
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)По сути, в деле произойдет столкновение двух процедур: принудительной реализации имущества, используемого не по назначению, как публично-правовой санкции и обращения взыскания на это имущество по требованию банка, предъявленному досрочно в связи с неправомерными действиями заемщика (частноправовые отношения). Конфликт этих процедур возможен в отношении порядка обращения взыскания, который в частноправовых отношениях может быть не только судебным, но и внесудебным, порядка реализации имущества (на торгах либо иным способом, предусмотренным договором об ипотеке), а также при определении начальной продажной цены имущества, выставляемого на торги. Если для органов местного самоуправления, выступающих истцом по ст. 293 ГК РФ, цена значения не имеет (им неважно, сколько денежных средств получит собственник реализуемой квартиры), то для банка-залогодержателя цена является едва ли не главным вопросом.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)По сути, в деле произойдет столкновение двух процедур: принудительной реализации имущества, используемого не по назначению, как публично-правовой санкции и обращения взыскания на это имущество по требованию банка, предъявленному досрочно в связи с неправомерными действиями заемщика (частноправовые отношения). Конфликт этих процедур возможен в отношении порядка обращения взыскания, который в частноправовых отношениях может быть не только судебным, но и внесудебным, порядка реализации имущества (на торгах либо иным способом, предусмотренным договором об ипотеке), а также при определении начальной продажной цены имущества, выставляемого на торги. Если для органов местного самоуправления, выступающих истцом по ст. 293 ГК РФ, цена значения не имеет (им неважно, сколько денежных средств получит собственник реализуемой квартиры), то для банка-залогодержателя цена является едва ли не главным вопросом.
"Комментарий к Федеральному закону от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)В прежней (первоначальной) редакции ч. 2 комментируемой статьи также устанавливалось, что начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, не может быть ниже цены, определенной судебным актом. Данное положение исключено Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ, которым внесено изменение в положения подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)В прежней (первоначальной) редакции ч. 2 комментируемой статьи также устанавливалось, что начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, не может быть ниже цены, определенной судебным актом. Данное положение исключено Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ, которым внесено изменение в положения подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Статья: Применяется ли правило о годичном сроке действия договора залога, если залогодатель - аффилированное лицо?
(Иванова Ю.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)25.11.2021 компания 2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к залогодателю об обращении взыскания на предмет залога по договорам об ипотеке недвижимого имущества и земельного участка, установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере суммы, эквивалентной его залоговой стоимости.
(Иванова Ю.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)25.11.2021 компания 2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к залогодателю об обращении взыскания на предмет залога по договорам об ипотеке недвижимого имущества и земельного участка, установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере суммы, эквивалентной его залоговой стоимости.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)10. В ряде случаев, установленных комментируемым Законом, предусмотрено обязательное привлечение оценщиков для оценки начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества. Такие случаи, в частности, перечисляются в п. 10 комментируемой статьи. В этом же пункте установлено общее правило, согласно которому начальная продажная цена предмета в подобных случаях ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)10. В ряде случаев, установленных комментируемым Законом, предусмотрено обязательное привлечение оценщиков для оценки начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества. Такие случаи, в частности, перечисляются в п. 10 комментируемой статьи. В этом же пункте установлено общее правило, согласно которому начальная продажная цена предмета в подобных случаях ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.