Можно ли продать землю без дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли продать землю без дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа земельного участка с объектом незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)...Отказывая в удовлетворении заявления финансового управляющего об утверждении Положения о порядке продажи земельного участка и не завершенного строительством дома, Арбитражный суд... исходил из того, что... в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации прав должника на земельный участок и не завершенный строительством объект недвижимости, не представлены доказательства постановки объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет; из того, что недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном порядке, не может участвовать в гражданском обороте, тем более не может предлагаться к продаже на публичных торгах.
(КонсультантПлюс, 2025)...Отказывая в удовлетворении заявления финансового управляющего об утверждении Положения о порядке продажи земельного участка и не завершенного строительством дома, Арбитражный суд... исходил из того, что... в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации прав должника на земельный участок и не завершенный строительством объект недвижимости, не представлены доказательства постановки объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет; из того, что недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном порядке, не может участвовать в гражданском обороте, тем более не может предлагаться к продаже на публичных торгах.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 39.2 "Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков" ЗК РФ"Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 167, 168, 250, 552 ГК РФ, ст. 35, 39.1, 39.2 ЗК РФ, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, установив, что на момент совершения спорного договора купли-продажи ни истец, ни продавцы имущества не являлись собственниками земельного участка, расположенного под домом, в отсутствие доказательств нарушения прав истца со стороны ответчиков, не являющегося собственником земельного участка."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Современная концепция права на недвижимость и некоторые новеллы Гражданского кодекса РФ (главы 6.1 и 17.1)
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)Принцип множественности объектов недвижимости в достаточно своеобразном виде берет начало с Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации 2003 г., в которой была предложена уникальная созданная в недрах российского права теория единства объектов недвижимости <8>, главная цель которой - защитить участников оборота, прежде всего приобретателей, поскольку нелогична и неправомерна продажа дома без земли, и наоборот. Конечно, все это способствовало переходу в одни руки огромного числа объектов - земельных участков и строений, расположенных на нем.
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)Принцип множественности объектов недвижимости в достаточно своеобразном виде берет начало с Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации 2003 г., в которой была предложена уникальная созданная в недрах российского права теория единства объектов недвижимости <8>, главная цель которой - защитить участников оборота, прежде всего приобретателей, поскольку нелогична и неправомерна продажа дома без земли, и наоборот. Конечно, все это способствовало переходу в одни руки огромного числа объектов - земельных участков и строений, расположенных на нем.
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(ред. от 24.06.2025)1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи жилого дома, в том числе если у продавца нет права собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Продать жилой дом, земельный участок под которым не принадлежит продавцу на праве собственности, можно без согласия собственника участка, если иное не следует из закона или договора. Если же такое согласие требуется (например, согласно условиям договора аренды), то вначале следует обратиться за его получением к собственнику земельного участка. В противном случае договор купли-продажи может быть признан судом недействительным (п. 1 ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 173.1, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Продать жилой дом, земельный участок под которым не принадлежит продавцу на праве собственности, можно без согласия собственника участка, если иное не следует из закона или договора. Если же такое согласие требуется (например, согласно условиям договора аренды), то вначале следует обратиться за его получением к собственнику земельного участка. В противном случае договор купли-продажи может быть признан судом недействительным (п. 1 ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 173.1, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Полагаю, что с этим решением следует согласиться по ряду причин. Во-первых, П., видимо, является добросовестным приобретателем земельного участка, и, стало быть, виндикационный иск к ней невозможен. Кроме того, право П. на возведенный ею дом подчиняется правилам о первоначальном приобретении собственности и потому не зависит от прав предшественников. Но невозможно продать с торгов земельный участок отдельно от дома. Снести же дом оснований не имеется, так как он не является самовольным строением. Следовательно, арест утрачивает смысл, так как не обеспечивает исполнения решения. Однако бессмысленность ареста сама по себе важна лишь при рассмотрении иска об освобождении имущества от ареста. А в этом споре можно сослаться лишь на отсутствие права на иск у истца, т.е. отсутствие интереса, подлежащего защите. Отсутствие интереса не означает, что право истца не было нарушено, а означает только то, что нарушенное право не может быть восстановлено тем иском, который на самом деле предъявлен.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Полагаю, что с этим решением следует согласиться по ряду причин. Во-первых, П., видимо, является добросовестным приобретателем земельного участка, и, стало быть, виндикационный иск к ней невозможен. Кроме того, право П. на возведенный ею дом подчиняется правилам о первоначальном приобретении собственности и потому не зависит от прав предшественников. Но невозможно продать с торгов земельный участок отдельно от дома. Снести же дом оснований не имеется, так как он не является самовольным строением. Следовательно, арест утрачивает смысл, так как не обеспечивает исполнения решения. Однако бессмысленность ареста сама по себе важна лишь при рассмотрении иска об освобождении имущества от ареста. А в этом споре можно сослаться лишь на отсутствие права на иск у истца, т.е. отсутствие интереса, подлежащего защите. Отсутствие интереса не означает, что право истца не было нарушено, а означает только то, что нарушенное право не может быть восстановлено тем иском, который на самом деле предъявлен.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Должен ли арендатор уплачивать арендную плату по договору аренды с момента фактической передачи ему объекта аренды
(КонсультантПлюс, 2025)После подписания договора аренды от 28.11.2007 и осуществления обществом арендных платежей в казну муниципального образования, администрация в нарушение пунктов 1.1 и 4.2.3 договора аренды не исполнила встречную обязанность по передаче арендатору земельного участка, общество объективно было лишено возможности получить его во владение для целей, указанных в договоре. Через три дня после государственной регистрации договора аренды утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991 Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, согласно которой через указанный в договоре аренды земельный участок предусмотрено строительство олимпийского объекта по развитию транспортной инфраструктуры - автомагистрали (дублер Курортного проспекта), что реализовано. По независящим от общества причинам цель аренды земли (строительство многоквартирного жилого дома) не могла быть достигнута. При отсутствии доказательств исполнения обязанности администрацией по передаче объекта аренды у арендодателя отсутствовало право на получение арендной платы, которую он обязан вернуть обществу.
Должен ли арендатор уплачивать арендную плату по договору аренды с момента фактической передачи ему объекта аренды
(КонсультантПлюс, 2025)После подписания договора аренды от 28.11.2007 и осуществления обществом арендных платежей в казну муниципального образования, администрация в нарушение пунктов 1.1 и 4.2.3 договора аренды не исполнила встречную обязанность по передаче арендатору земельного участка, общество объективно было лишено возможности получить его во владение для целей, указанных в договоре. Через три дня после государственной регистрации договора аренды утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991 Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, согласно которой через указанный в договоре аренды земельный участок предусмотрено строительство олимпийского объекта по развитию транспортной инфраструктуры - автомагистрали (дублер Курортного проспекта), что реализовано. По независящим от общества причинам цель аренды земли (строительство многоквартирного жилого дома) не могла быть достигнута. При отсутствии доказательств исполнения обязанности администрацией по передаче объекта аренды у арендодателя отсутствовало право на получение арендной платы, которую он обязан вернуть обществу.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 4)1. Если супруг продал земельный участок и дом, в котором он проживал вместе с супругой, детьми и внучкой, юридическому лицу, в котором он являлся единственным участником, по цене более чем в 20 раз ниже рыночной, получив согласие от супруги без указания адреса и характеристик продаваемого совместного имущества, а затем через две недели обратился с иском о расторжении брака, отметив, что спора относительно совместного имущества нет, то договор купли-продажи может являться недействительным по ст. 10 и 168 или ст. 170 ГК РФ или незаключенным в связи с отсутствием существенного условия в виде указания на права пользования жилым домом супруги и ее несовершеннолетней дочери. Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ следует выяснять вопрос о соблюдении супругом при совершении сделки жилищных и иных прав несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного и постоянно проживающего в проданном доме, а также мнение органов опеки и попечительства относительно оспариваемой сделки.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 4)1. Если супруг продал земельный участок и дом, в котором он проживал вместе с супругой, детьми и внучкой, юридическому лицу, в котором он являлся единственным участником, по цене более чем в 20 раз ниже рыночной, получив согласие от супруги без указания адреса и характеристик продаваемого совместного имущества, а затем через две недели обратился с иском о расторжении брака, отметив, что спора относительно совместного имущества нет, то договор купли-продажи может являться недействительным по ст. 10 и 168 или ст. 170 ГК РФ или незаключенным в связи с отсутствием существенного условия в виде указания на права пользования жилым домом супруги и ее несовершеннолетней дочери. Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ следует выяснять вопрос о соблюдении супругом при совершении сделки жилищных и иных прав несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного и постоянно проживающего в проданном доме, а также мнение органов опеки и попечительства относительно оспариваемой сделки.
Статья: Как правильно зарегистрировать дом и землю при путанице в документах
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 12)- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг, нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу дома и земельного участка в случае, если собственник находится в браке;
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 12)- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг, нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу дома и земельного участка в случае, если собственник находится в браке;
Статья: Оспаривание сделки, совершенной без согласия супруга: практика применения норм абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ
(Хлудков В.А., Мардарьева Д.Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Однако судебная практика отказалась распространять правила ст. 173.1 ГК РФ о защите добросовестного контрагента на сделки, описанные в п. 3 ст. 35 СК РФ. Восприняв установленное в СК РФ регулирование как специальное, а потому исключающее применение общих правил ст. 173.1 ГК РФ, суды продолжили придерживаться прежнего подхода. Ярким примером такой практики стало рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ (далее - СКГД) дело "о грузинской жене" <6>. Согласно фабуле этого дела мужчина, состоящий в зарегистрированном в Грузии браке, продал находящийся на территории РФ дом с земельным участком без согласия своей супруги и при этом заверил покупателя, что в браке не состоит. Через некоторое время супруга продавца оспорила сделку, ссылаясь на то, что согласие на нее она не давала. ВС РФ поддержал требования супруги, указав на специальный характер предписаний п. 3 ст. 35 СК РФ и отметив, что данная норма не возлагает на истца обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
(Хлудков В.А., Мардарьева Д.Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Однако судебная практика отказалась распространять правила ст. 173.1 ГК РФ о защите добросовестного контрагента на сделки, описанные в п. 3 ст. 35 СК РФ. Восприняв установленное в СК РФ регулирование как специальное, а потому исключающее применение общих правил ст. 173.1 ГК РФ, суды продолжили придерживаться прежнего подхода. Ярким примером такой практики стало рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ (далее - СКГД) дело "о грузинской жене" <6>. Согласно фабуле этого дела мужчина, состоящий в зарегистрированном в Грузии браке, продал находящийся на территории РФ дом с земельным участком без согласия своей супруги и при этом заверил покупателя, что в браке не состоит. Через некоторое время супруга продавца оспорила сделку, ссылаясь на то, что согласие на нее она не давала. ВС РФ поддержал требования супруги, указав на специальный характер предписаний п. 3 ст. 35 СК РФ и отметив, что данная норма не возлагает на истца обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Статья: Как мошенники завладевают недвижимостью, обманывая собственников? Судебная практика о возможности возврата недвижимости от новых владельцев, в том числе добросовестных. Анализ споров
(Старчиков М.Ю.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Как следует из материалов иного гражданского дела, Т. предложил вернуться к нему бывшей жене. Та согласилась с условием, что мужчина "перепишет" на нее право собственности на дом и земельный участок.
(Старчиков М.Ю.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Как следует из материалов иного гражданского дела, Т. предложил вернуться к нему бывшей жене. Та согласилась с условием, что мужчина "перепишет" на нее право собственности на дом и земельный участок.
Статья: Регистрация земли и недвижимости - мошенники в деле (анализ свежих споров)
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2024, N 8)Суд удовлетворил требования истца, так как регистрация перехода права собственности была произведена на основании подложного экземпляра договора купли-продажи без воли истца, что подтверждается удостоверительными надписями БМО Росреестра, а также записями о регистрации права на жилой дом и земельный участок, свидетельствами о государственной регистрации права.
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2024, N 8)Суд удовлетворил требования истца, так как регистрация перехода права собственности была произведена на основании подложного экземпляра договора купли-продажи без воли истца, что подтверждается удостоверительными надписями БМО Росреестра, а также записями о регистрации права на жилой дом и земельный участок, свидетельствами о государственной регистрации права.
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
Готовое решение: Как согласовать в договоре купли-продажи недвижимости условие об авансе
(КонсультантПлюс, 2025)сумму НДС в составе размера аванса либо сверх него (если вы плательщик НДС и операция облагается НДС). Учтите, что продажа земельных участков, жилых домов и помещений, а также их долей НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это не касается продажи жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию) (Письма Минфина России от 26.11.2020 N 03-07-11/103197, от 11.09.2018 N 03-07-07/64777);
(КонсультантПлюс, 2025)сумму НДС в составе размера аванса либо сверх него (если вы плательщик НДС и операция облагается НДС). Учтите, что продажа земельных участков, жилых домов и помещений, а также их долей НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это не касается продажи жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию) (Письма Минфина России от 26.11.2020 N 03-07-11/103197, от 11.09.2018 N 03-07-07/64777);