Можно ли продать квартиру которая находится в ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли продать квартиру которая находится в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2025 N 33-8520/2025 (УИД 78RS0006-01-2024-002366-76)
Категория спора: Заем.
Требования истца-1: 1) О взыскании основного долга по договору займа, процентов за пользование займом, штрафа, обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования истца-2: 2) О признании недействительным договора займа; 3) О признании преимущественного права покупки доли квартиры.
Обстоятельства: Истец-1 указывает на неисполнение ответчиком обязательств по договору займа, обеспеченному залогом доли квартиры. Истец-2 полагает договор займа недействительным, заключенным в целях распоряжения долей квартиры в обход его преимущественного права на покупку.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано; 3) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате госпошлины - удовлетворено.Доводы жалобы о том, что Г. изначально не имела возможности осуществить возврат суммы займа, поскольку не имела дохода, находится в декретном отпуске, ранее размещала объявления о продаже долей квартиры на сайте "<...>", не свидетельствует о притворности договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества от 28.01.2022.
Категория спора: Заем.
Требования истца-1: 1) О взыскании основного долга по договору займа, процентов за пользование займом, штрафа, обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования истца-2: 2) О признании недействительным договора займа; 3) О признании преимущественного права покупки доли квартиры.
Обстоятельства: Истец-1 указывает на неисполнение ответчиком обязательств по договору займа, обеспеченному залогом доли квартиры. Истец-2 полагает договор займа недействительным, заключенным в целях распоряжения долей квартиры в обход его преимущественного права на покупку.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано; 3) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате госпошлины - удовлетворено.Доводы жалобы о том, что Г. изначально не имела возможности осуществить возврат суммы займа, поскольку не имела дохода, находится в декретном отпуске, ранее размещала объявления о продаже долей квартиры на сайте "<...>", не свидетельствует о притворности договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества от 28.01.2022.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Заключение договора займа
(КонсультантПлюс, 2025)...Текст представленной доверенности свидетельствует о передаче Е. своему представителю Ч. следующих полномочий: управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось; заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению любым имуществом (движимым и недвижимым); продать или обменять любое принадлежащее ей жилье и любую недвижимость; приватизировать, продавать любое движимое и недвижимое имущество, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество; производить расчеты по заключенным сделкам и т.д.
(КонсультантПлюс, 2025)...Текст представленной доверенности свидетельствует о передаче Е. своему представителю Ч. следующих полномочий: управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось; заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению любым имуществом (движимым и недвижимым); продать или обменять любое принадлежащее ей жилье и любую недвижимость; приватизировать, продавать любое движимое и недвижимое имущество, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество; производить расчеты по заключенным сделкам и т.д.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как разделить общее имущество супругов при банкротстве одного из них?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если жилое помещение (его часть) для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и оно является предметом ипотеки, то (при определенных условиях) оно может быть исключено из конкурсной массы, если третье лицо удовлетворило требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения, или если заключено мировое соглашение между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения. Данный порядок применяется при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 08.09.2024, а также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до 08.09.2024, если к этому дню в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение (его часть) (п. 5 ст. 213.10, п. 1, пп. 1 п. 4 ст. 213.10-1 Закона N 127-ФЗ; ч. 2 ст. 2 Закона от 08.08.2024 N 298-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если жилое помещение (его часть) для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и оно является предметом ипотеки, то (при определенных условиях) оно может быть исключено из конкурсной массы, если третье лицо удовлетворило требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения, или если заключено мировое соглашение между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения. Данный порядок применяется при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 08.09.2024, а также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до 08.09.2024, если к этому дню в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение (его часть) (п. 5 ст. 213.10, п. 1, пп. 1 п. 4 ст. 213.10-1 Закона N 127-ФЗ; ч. 2 ст. 2 Закона от 08.08.2024 N 298-ФЗ).
Нормативные акты
Федеральный закон от 08.08.2024 N 298-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"2. Положения пункта 5 статьи 213.10, статьи 213.10-1 и абзаца второго пункта 3 статьи 213.28 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
"О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"2. Положения пункта 5 статьи 213.10, статьи 213.10-1 и абзаца второго пункта 3 статьи 213.28 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Справочная информация: "Правовой календарь на III квартал 2024 года"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Указанные положения применяются при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено после 8 сентября 2024 года, а также при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено ранее при условии, что к 8 сентября 2024 года в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение.
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Указанные положения применяются при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено после 8 сентября 2024 года, а также при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено ранее при условии, что к 8 сентября 2024 года в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение.
Статья: О некоторых проблемах развития института несостоятельности (банкротства)
(Шеншин В.М., Зудин Д.С., Тиханова Ю.Ю.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 4)Существенной проблемой для должника может стать реализация автомобиля. Сегодня в условиях урбанизации тяжело сохранять мобильность без личного транспортного средства, в особенности если автомобиль нужен для работы. К слову, правоприменитель предусматривает, если автомобиль необходим для осуществления трудовой деятельности, он может быть сохранен за должником. Однако это необходимо доказать в судебном порядке, представляя суду справки и документы, подтверждающие, что он осуществляет свою трудовую деятельность на личном транспортном средстве. Это, например, может быть работа в такси. Если гражданин является инвалидом, у него есть документы, подтверждающие данный факт, личное транспортное средство сохраняется за ним в любом случае, такова судебная практика. Это представляется гуманным, поскольку ему может быть трудно передвигаться без автомобиля. Если жилье зарегистрировано на близких родственников, которым он менее чем за три года продал или подарил в безвозмездном порядке, также будет списано в счет долгов. Если жилье взято в ипотеку, оно также может быть списано (в случае если оно не является единственным жильем), поскольку указанная квартира находится в залоге.
(Шеншин В.М., Зудин Д.С., Тиханова Ю.Ю.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 4)Существенной проблемой для должника может стать реализация автомобиля. Сегодня в условиях урбанизации тяжело сохранять мобильность без личного транспортного средства, в особенности если автомобиль нужен для работы. К слову, правоприменитель предусматривает, если автомобиль необходим для осуществления трудовой деятельности, он может быть сохранен за должником. Однако это необходимо доказать в судебном порядке, представляя суду справки и документы, подтверждающие, что он осуществляет свою трудовую деятельность на личном транспортном средстве. Это, например, может быть работа в такси. Если гражданин является инвалидом, у него есть документы, подтверждающие данный факт, личное транспортное средство сохраняется за ним в любом случае, такова судебная практика. Это представляется гуманным, поскольку ему может быть трудно передвигаться без автомобиля. Если жилье зарегистрировано на близких родственников, которым он менее чем за три года продал или подарил в безвозмездном порядке, также будет списано в счет долгов. Если жилье взято в ипотеку, оно также может быть списано (в случае если оно не является единственным жильем), поскольку указанная квартира находится в залоге.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
Статья: Надбавки к коэффициентам риска (Указание Банка России от 16.12.2024 N 6960-У)
("Официальный сайт Банка России", 2025)Вопрос: К какому виду активов следует относить кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам), выданным на приобретение жилых помещений с использованием схемы предварительного договора купли-продажи, которые находятся в домах-новостройках?
("Официальный сайт Банка России", 2025)Вопрос: К какому виду активов следует относить кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам), выданным на приобретение жилых помещений с использованием схемы предварительного договора купли-продажи, которые находятся в домах-новостройках?
Статья: Установление требований залоговых кредиторов
(Потихонина Ж.Н.)
("Арбитражный управляющий", 2024, N 1)О разрешении разногласий с финансовым управляющим о порядке распределения денежных средств от реализации предмета залога, в частности о выплате кредитору неустойки, мораторных процентов.
(Потихонина Ж.Н.)
("Арбитражный управляющий", 2024, N 1)О разрешении разногласий с финансовым управляющим о порядке распределения денежных средств от реализации предмета залога, в частности о выплате кредитору неустойки, мораторных процентов.
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Второй подход - банкротство кредитора, получившего титульное обеспечение. Несмотря на то что такой кредитор является собственником предмета обеспечения, последний не должен входить в его конкурсную массу; в ней должно находиться требование к должнику, которое было обеспечено при помощи титульного обеспечения.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Второй подход - банкротство кредитора, получившего титульное обеспечение. Несмотря на то что такой кредитор является собственником предмета обеспечения, последний не должен входить в его конкурсную массу; в ней должно находиться требование к должнику, которое было обеспечено при помощи титульного обеспечения.
Информация: Заседание Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)Как выглядит проблема? С одной стороны, строители построили жилье, и в прошлом году мы рассчитывали, что это жилье приобретут наши учителя, наши воины, которые получили права по дальневосточной ипотеке, другие категории граждан. Получилось так, что и жилье не продали, и люди не улучшили свои жилищные условия. Эта проблема сейчас как раз находится в обсуждении, и мы пытаемся найти решение, как подойти к этому.
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)Как выглядит проблема? С одной стороны, строители построили жилье, и в прошлом году мы рассчитывали, что это жилье приобретут наши учителя, наши воины, которые получили права по дальневосточной ипотеке, другие категории граждан. Получилось так, что и жилье не продали, и люди не улучшили свои жилищные условия. Эта проблема сейчас как раз находится в обсуждении, и мы пытаемся найти решение, как подойти к этому.
Ситуация: Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<1> Приводятся такие примеры: "...исполнение решения Кировского районного суда г. Уфы, которым по иску прокуратуры республики в доход государства в том числе обращена принадлежащая бывшему заместителю начальника отдела управления экономической безопасности и противодействия коррупции Министерства внутренних дел по Республике Башкортостан четырехкомнатная квартира стоимостью 10 млн руб., находящаяся в ипотеке, потребовало привлечения к процессу исполнения судебного акта банковской организации, обратившейся в суд с иском о взыскании денежных средств по кредитному договору, реализации объекта недвижимости и взыскании в пользу территориального управления Росимущества в Республике Башкортостан оставшихся средств от продажи квартиры. Решение суда об удовлетворении требований банка находится на исполнении"; "...наличие обременения в виде залога в пользу матери бывшего сотрудника районного отдела управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан, жилой дом которого по иску прокуратуры республики обращен в доход государства, послужило основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения суда и о взыскании стоимости объекта недвижимости в размере 3 млн руб. Вступившим в законную силу определением Гафурийского межрайонного суда республики заявление прокуратуры удовлетворено, судебный акт находится на исполнении" (Кузьмин В.В., Набиуллин Т.В. Контроль за соответствием расходов должностных лиц их доходам // Законность. 2020. N 9).
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<1> Приводятся такие примеры: "...исполнение решения Кировского районного суда г. Уфы, которым по иску прокуратуры республики в доход государства в том числе обращена принадлежащая бывшему заместителю начальника отдела управления экономической безопасности и противодействия коррупции Министерства внутренних дел по Республике Башкортостан четырехкомнатная квартира стоимостью 10 млн руб., находящаяся в ипотеке, потребовало привлечения к процессу исполнения судебного акта банковской организации, обратившейся в суд с иском о взыскании денежных средств по кредитному договору, реализации объекта недвижимости и взыскании в пользу территориального управления Росимущества в Республике Башкортостан оставшихся средств от продажи квартиры. Решение суда об удовлетворении требований банка находится на исполнении"; "...наличие обременения в виде залога в пользу матери бывшего сотрудника районного отдела управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан, жилой дом которого по иску прокуратуры республики обращен в доход государства, послужило основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения суда и о взыскании стоимости объекта недвижимости в размере 3 млн руб. Вступившим в законную силу определением Гафурийского межрайонного суда республики заявление прокуратуры удовлетворено, судебный акт находится на исполнении" (Кузьмин В.В., Набиуллин Т.В. Контроль за соответствием расходов должностных лиц их доходам // Законность. 2020. N 9).