Можно ли продать квартиру которая находится в ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли продать квартиру которая находится в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Заключение договора займа
(КонсультантПлюс, 2025)...Текст представленной доверенности свидетельствует о передаче Е. своему представителю Ч. следующих полномочий: управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось; заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению любым имуществом (движимым и недвижимым); продать или обменять любое принадлежащее ей жилье и любую недвижимость; приватизировать, продавать любое движимое и недвижимое имущество, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество; производить расчеты по заключенным сделкам и т.д.
(КонсультантПлюс, 2025)...Текст представленной доверенности свидетельствует о передаче Е. своему представителю Ч. следующих полномочий: управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось; заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению любым имуществом (движимым и недвижимым); продать или обменять любое принадлежащее ей жилье и любую недвижимость; приватизировать, продавать любое движимое и недвижимое имущество, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество; производить расчеты по заключенным сделкам и т.д.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.03.2024 по делу N 88-4144/2024 (УИД 77RS0009-02-2022-005434-65)
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании денежных средств; 2) О взыскании процентов; 3) О признании договора недействительным в части; 4) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен договор-оферта на оказание услуг по бронированию. Истец произвел оплату по договору за бронирование квартиры, при этом одним из условий приобретения квартиры являлась продажа квартиры, принадлежащей истцу, посредством трейд-ин. Истец узнал о том, что ответчик в одностороннем порядке расторг договор.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Отказано; 4) Удовлетворено в части.Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции и принятым им решением, суд апелляционной инстанции, тщательно проанализировал условия договора, установил, что истцом был представлен ответчику акт, подтверждающий намерение об отчуждении недвижимости клиента, подписанного с ООО "Азбука Жилья-Бета", принял во внимание пояснения истца, что она заключала договор по бронированию для того, чтобы у нее было время для продажи ее квартиры трейд-ин, при этом услуги по поиску покупателей квартиры истца должно было осуществлять ООО "Азбука Жилья-Бета", которое находится в одном офисе с ответчиком и которое рекомендовано именно ответчиком, при этом ООО "Азбука Жилья-Бета" не нашло покупателей на квартиру истца, последняя сама ее продала, после чего обратилась к ответчику для покупки квартиры, которая была зарезервирована, но ей сообщили, что стоимость увеличилась и она может оформить ипотеку в компании, также предложенной ответчиком.
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании денежных средств; 2) О взыскании процентов; 3) О признании договора недействительным в части; 4) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен договор-оферта на оказание услуг по бронированию. Истец произвел оплату по договору за бронирование квартиры, при этом одним из условий приобретения квартиры являлась продажа квартиры, принадлежащей истцу, посредством трейд-ин. Истец узнал о том, что ответчик в одностороннем порядке расторг договор.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Отказано; 4) Удовлетворено в части.Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции и принятым им решением, суд апелляционной инстанции, тщательно проанализировал условия договора, установил, что истцом был представлен ответчику акт, подтверждающий намерение об отчуждении недвижимости клиента, подписанного с ООО "Азбука Жилья-Бета", принял во внимание пояснения истца, что она заключала договор по бронированию для того, чтобы у нее было время для продажи ее квартиры трейд-ин, при этом услуги по поиску покупателей квартиры истца должно было осуществлять ООО "Азбука Жилья-Бета", которое находится в одном офисе с ответчиком и которое рекомендовано именно ответчиком, при этом ООО "Азбука Жилья-Бета" не нашло покупателей на квартиру истца, последняя сама ее продала, после чего обратилась к ответчику для покупки квартиры, которая была зарезервирована, но ей сообщили, что стоимость увеличилась и она может оформить ипотеку в компании, также предложенной ответчиком.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как разделить общее имущество супругов при банкротстве одного из них?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если жилое помещение (его часть) для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и оно является предметом ипотеки, то (при определенных условиях) оно может быть исключено из конкурсной массы, если третье лицо удовлетворило требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения, или если заключено мировое соглашение между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения. Данный порядок применяется при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 08.09.2024, а также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до 08.09.2024, если к этому дню в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение (его часть) (п. 5 ст. 213.10, п. 1, пп. 1 п. 4 ст. 213.10-1 Закона N 127-ФЗ; ч. 2 ст. 2 Закона от 08.08.2024 N 298-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если жилое помещение (его часть) для должника и совместно проживающих с ним членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и оно является предметом ипотеки, то (при определенных условиях) оно может быть исключено из конкурсной массы, если третье лицо удовлетворило требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения, или если заключено мировое соглашение между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения. Данный порядок применяется при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 08.09.2024, а также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до 08.09.2024, если к этому дню в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение (его часть) (п. 5 ст. 213.10, п. 1, пп. 1 п. 4 ст. 213.10-1 Закона N 127-ФЗ; ч. 2 ст. 2 Закона от 08.08.2024 N 298-ФЗ).
Нормативные акты
Федеральный закон от 08.08.2024 N 298-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"2. Положения пункта 5 статьи 213.10, статьи 213.10-1 и абзаца второго пункта 3 статьи 213.28 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
"О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"2. Положения пункта 5 статьи 213.10, статьи 213.10-1 и абзаца второго пункта 3 статьи 213.28 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Справочная информация: "Правовой календарь на III квартал 2024 года"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Указанные положения применяются при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено после 8 сентября 2024 года, а также при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено ранее при условии, что к 8 сентября 2024 года в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение.
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Указанные положения применяются при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено после 8 сентября 2024 года, а также при рассмотрении дел о банкротстве гражданина, производство по которым возбуждено ранее при условии, что к 8 сентября 2024 года в рамках дела о банкротстве не было реализовано находящееся в ипотеке жилое помещение.
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Статья: Нотариальная охрана прав в сфере недвижимости
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 5)В частности, к числу сделок с недвижимостью, требующих обязательного нотариального удостоверения по Гражданскому кодексу Украины, отнесены сделки по выделению доли из имущества, находящегося в совместной долевой собственности, или раздел такого имущества; распоряжение объектами недвижимости, находящимися в совместной собственности; раздел недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности; залог недвижимого имущества; купля-продажа земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного объекта недвижимого имущества; передача права собственности на земельный участок; дарение недвижимого имущества; аренда здания или иного капитального сооружения и их отдельной части сроком на три года и более <8>.
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 5)В частности, к числу сделок с недвижимостью, требующих обязательного нотариального удостоверения по Гражданскому кодексу Украины, отнесены сделки по выделению доли из имущества, находящегося в совместной долевой собственности, или раздел такого имущества; распоряжение объектами недвижимости, находящимися в совместной собственности; раздел недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности; залог недвижимого имущества; купля-продажа земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного объекта недвижимого имущества; передача права собственности на земельный участок; дарение недвижимого имущества; аренда здания или иного капитального сооружения и их отдельной части сроком на три года и более <8>.
Ситуация: Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (п. 1 ст. 432, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (п. 1 ст. 432, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
Статья: Об основных направлениях развития института государственной службы в органах прокуратуры Российской Федерации
(Смирнов А.В.)
("Административное право и процесс", 2022, N 2)В целях обеспечения равенства прав служащих на обеспечение жильем, исключения возможных фактов умышленного искажения реальных жилищных условий служащих и членов их семей (путем оформления фиктивных сделок по передаче находящегося в их пользовании жилья родственникам и другим лицам, отказа от юридического оформления сделок купли-продажи жилых помещений, находящихся в их фактическом пользовании, при одновременном совершении фиктивных сделок по приобретению жилья, не отвечающего установленным нормам площади либо иным условиям проживания, и др.) необходимо предусмотреть в качестве альтернативного способа распоряжения средствами единовременной социальной выплаты на приобретение или строительство жилых помещений <30> погашение долга и (или) уплату процентов по кредитам или займам (включая ипотечные) на приобретение жилого помещения, обязательство по которым возникло у служащего до возникновения права на получение такой единовременной выплаты. В данной ситуации служащие и члены их семей должны отвечать предъявляемым требованиям для предоставления единовременной социальной выплаты не на дату обращения за ее получением, а на дату заключения соответствующего кредитного (ипотечного) договора или займа.
(Смирнов А.В.)
("Административное право и процесс", 2022, N 2)В целях обеспечения равенства прав служащих на обеспечение жильем, исключения возможных фактов умышленного искажения реальных жилищных условий служащих и членов их семей (путем оформления фиктивных сделок по передаче находящегося в их пользовании жилья родственникам и другим лицам, отказа от юридического оформления сделок купли-продажи жилых помещений, находящихся в их фактическом пользовании, при одновременном совершении фиктивных сделок по приобретению жилья, не отвечающего установленным нормам площади либо иным условиям проживания, и др.) необходимо предусмотреть в качестве альтернативного способа распоряжения средствами единовременной социальной выплаты на приобретение или строительство жилых помещений <30> погашение долга и (или) уплату процентов по кредитам или займам (включая ипотечные) на приобретение жилого помещения, обязательство по которым возникло у служащего до возникновения права на получение такой единовременной выплаты. В данной ситуации служащие и члены их семей должны отвечать предъявляемым требованиям для предоставления единовременной социальной выплаты не на дату обращения за ее получением, а на дату заключения соответствующего кредитного (ипотечного) договора или займа.
Вопрос: Об НДФЛ с доходов от продажи квартиры, полученной в результате приватизации или являющейся единственным жильем, в том числе находившейся в общей долевой собственности.
(Письмо ФНС России от 07.02.2025 N БС-17-11/388@)Если же каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности менее установленного срока, как объект права собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей.
(Письмо ФНС России от 07.02.2025 N БС-17-11/388@)Если же каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности менее установленного срока, как объект права собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;
Ситуация: Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Статья: Надбавки к коэффициентам риска (Указание Банка России от 16.12.2024 N 6960-У)
("Официальный сайт Банка России", 2025)Вопрос: К какому виду активов следует относить кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам), выданным на приобретение жилых помещений с использованием схемы предварительного договора купли-продажи, которые находятся в домах-новостройках?
("Официальный сайт Банка России", 2025)Вопрос: К какому виду активов следует относить кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам), выданным на приобретение жилых помещений с использованием схемы предварительного договора купли-продажи, которые находятся в домах-новостройках?
Статья: Обращение взыскания на единственное жилое помещение гражданина-должника
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Реализация заложенного жилого помещения, осуществляется путем продажи с публичных торгов, которые проводятся по месту нахождения этого имущества (п. 1 ст. 350 ГК РФ, ч. 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, п. 2 ст. 57 Закона об ипотеке).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Реализация заложенного жилого помещения, осуществляется путем продажи с публичных торгов, которые проводятся по месту нахождения этого имущества (п. 1 ст. 350 ГК РФ, ч. 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, п. 2 ст. 57 Закона об ипотеке).