Можно ли купить дом без земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли купить дом без земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 6 "Объекты земельных отношений" ЗК РФТаким образом, исходя из обстоятельств, обозначенных в исковом заявлении, учитывая, что права на землю ни в силу закона ни по договору, у К.В.ИА. не возникло, истец вправе претендовать на право собственности на дом, сведения в техническом паспорте на который содержатся о правопредшественнике. В отсутствие каких-либо сведений о приобретении продавцом дома, прав на земельный участок до сделки в 1990 году, право собственности на землю отдельно от прав на дом не может быть приобретено."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 39.2 "Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков" ЗК РФ"Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 167, 168, 250, 552 ГК РФ, ст. 35, 39.1, 39.2 ЗК РФ, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, установив, что на момент совершения спорного договора купли-продажи ни истец, ни продавцы имущества не являлись собственниками земельного участка, расположенного под домом, в отсутствие доказательств нарушения прав истца со стороны ответчиков, не являющегося собственником земельного участка."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 11, пп. "а" п. 14, п. 55, пп. "а" п. 58 Правил):
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 11, пп. "а" п. 14, п. 55, пп. "а" п. 58 Правил):
Статья: Уголовно-правовая оценка преступлений в сфере долевого строительства
(Жилкин М.Г., Никонорова Ю.В.)
("Уголовное право", 2025, N 2)Таким образом, при заключении указанного договора Б.А.С., обманывая потерпевшего, умышленно ввел его в заблуждение относительно своих намерений добросовестно выполнить взятые на себя обязательства по заключенному договору, законности своих действий по строительству многоквартирного дома без разрешительной документации на земельном участке, пригодности приобретаемого потерпевшем жилого помещения для проживания, оснащенности помещения центральными городскими коммуникациями, обеспечивающими водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и канализацию, умышленно скрыв информацию об отсутствии у него прав и надлежащего разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по указанному в заключенном договоре адресу, а также о возможных рисках признания в судебном порядке указанного планируемого строения самовольно возведенным и подлежащим сносу. При этом денежные средства потерпевшего в сумме 3 360 000 руб. Б.А.С. похитил, распорядившись ими по своему усмотрению, чем причинил ему материальный ущерб в особо крупном размере.
(Жилкин М.Г., Никонорова Ю.В.)
("Уголовное право", 2025, N 2)Таким образом, при заключении указанного договора Б.А.С., обманывая потерпевшего, умышленно ввел его в заблуждение относительно своих намерений добросовестно выполнить взятые на себя обязательства по заключенному договору, законности своих действий по строительству многоквартирного дома без разрешительной документации на земельном участке, пригодности приобретаемого потерпевшем жилого помещения для проживания, оснащенности помещения центральными городскими коммуникациями, обеспечивающими водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и канализацию, умышленно скрыв информацию об отсутствии у него прав и надлежащего разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по указанному в заключенном договоре адресу, а также о возможных рисках признания в судебном порядке указанного планируемого строения самовольно возведенным и подлежащим сносу. При этом денежные средства потерпевшего в сумме 3 360 000 руб. Б.А.С. похитил, распорядившись ими по своему усмотрению, чем причинил ему материальный ущерб в особо крупном размере.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил и вступил во владение жилым домом, который был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке, однако без утвержденной проектной документации, необходимых разрешений.
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил и вступил во владение жилым домом, который был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке, однако без утвержденной проектной документации, необходимых разрешений.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Решением суда первой инстанции административный иск оставлен без удовлетворения. При этом суд исходил из того, что представленным на регистрацию соглашением был разрешен вопрос не только об исполнении обязательств, принятых Т.Ю. при использовании средств материнского (семейного капитала) в связи с покупкой жилого дома, но и вопрос о разделе земельного участка, нажитого Т.Ю. и Т.В. в период брака. Отсутствие при таких обстоятельствах нотариального удостоверения соглашения указывает на несоответствие формы документа, представленного для осуществления государственной регистрации права, требованиям законодательства Российской Федерации.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Решением суда первой инстанции административный иск оставлен без удовлетворения. При этом суд исходил из того, что представленным на регистрацию соглашением был разрешен вопрос не только об исполнении обязательств, принятых Т.Ю. при использовании средств материнского (семейного капитала) в связи с покупкой жилого дома, но и вопрос о разделе земельного участка, нажитого Т.Ю. и Т.В. в период брака. Отсутствие при таких обстоятельствах нотариального удостоверения соглашения указывает на несоответствие формы документа, представленного для осуществления государственной регистрации права, требованиям законодательства Российской Федерации.
Ситуация: Как заключить договор купли-продажи земельного участка с садовым домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также рекомендуем подготовить документ (документы), подтверждающий отсутствие задолженности по оплате расходов, связанных с содержанием садового дома и земельного участка. Указанные документы не являются обязательными, но их наличие снизит вероятность дальнейших разбирательств в случае покупки недвижимости с долгами.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также рекомендуем подготовить документ (документы), подтверждающий отсутствие задолженности по оплате расходов, связанных с содержанием садового дома и земельного участка. Указанные документы не являются обязательными, но их наличие снизит вероятность дальнейших разбирательств в случае покупки недвижимости с долгами.
Статья: Продавец скрыл наличие обременений и (или) ограничений в отношении земельного участка. Правовая позиция судов
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Требования были мотивированы тем, что еще до подписания договора продавцом были даны гарантии, что отчуждаемый земельный участок ограничений (обременений) прав не имеет. Указанное обстоятельство важно, поскольку истец приобрел у ответчика земельный участок в целях строительства на нем жилого дома.
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Требования были мотивированы тем, что еще до подписания договора продавцом были даны гарантии, что отчуждаемый земельный участок ограничений (обременений) прав не имеет. Указанное обстоятельство важно, поскольку истец приобрел у ответчика земельный участок в целях строительства на нем жилого дома.
Вопрос: О применении коэффициентов в целях земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, при сносе (разрушении) ранее построенных жилых домов.
(Письмо Минфина России от 21.11.2024 N 03-05-04-02/116385)Департамент налоговой политики на указанное письмо об основаниях применения при исчислении земельного налога коэффициентов, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - коэффициенты), сообщает о поддержке позиции ФНС России, что в случае наличия на земельных участках, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, ранее построенных жилых домов и последующего их сноса (разрушения) отсутствуют основания для применения коэффициентов при исчислении земельного налога в отношении указанных земельных участков.
(Письмо Минфина России от 21.11.2024 N 03-05-04-02/116385)Департамент налоговой политики на указанное письмо об основаниях применения при исчислении земельного налога коэффициентов, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - коэффициенты), сообщает о поддержке позиции ФНС России, что в случае наличия на земельных участках, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, ранее построенных жилых домов и последующего их сноса (разрушения) отсутствуют основания для применения коэффициентов при исчислении земельного налога в отношении указанных земельных участков.
Статья: Спорные вопросы наследования жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского (семейного) капитала
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)При отсутствии наследников после смерти продавца иск о снятии обременения с земельного участка и жилого дома, приобретенного за счет МСК, предъявляется к субъектам выморочного наследства - администрации муниципального образования и территориальному управлению Росимущества <9>.
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)При отсутствии наследников после смерти продавца иск о снятии обременения с земельного участка и жилого дома, приобретенного за счет МСК, предъявляется к субъектам выморочного наследства - администрации муниципального образования и территориальному управлению Росимущества <9>.
Статья: Спор о понуждении к заключению договора (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке. С учетом пп. 4 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ Истец имеет право на приобретение в собственность указанного земельного участка без проведения торгов.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке. С учетом пп. 4 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ Истец имеет право на приобретение в собственность указанного земельного участка без проведения торгов.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При купле-продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем дома, если они принадлежат одному лицу (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ч. 6 ст. 23 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При купле-продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем дома, если они принадлежат одному лицу (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ч. 6 ст. 23 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
"Личные и имущественные правоотношения супругов: учебное пособие"
(отв. ред. О.Н. Низамиева)
("Проспект", 2023)Не является соглашением о разделе общего имущества супругов договор, по которому супруги в период брака приобретают имущество и регистрируют определенные доли в праве собственности на это имущество. Так, К. обратилась в суд с иском к своему бывшему супругу И. о разделе общего имущества супругов, указав в обоснование, что брак между ними расторгнут, в период брака был приобретен земельный участок и находящийся на нем жилой дом; при приобретении этого имущества были определены доли в нем между ответчиком и двумя дочерьми супругов по 1/3 доли каждому. Истец полагала, что 1/3 доли в праве на земельный участок и жилой дом, зарегистрированная за бывшим супругом, является общей совместной собственностью, нажитой и приобретенной на совместные денежные средства, подлежащей разделу в равных долях, в связи с чем просила признать право собственности на 1/6 доли в праве на указанное имущество (1/2 доля от 1/3 доли, зарегистрированной за супругом). Решением районного суда, оставленным без изменения Апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку, по мнению судов, стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества супругов с отступлением от начала равенства долей, с учетом интересов детей, в связи с чем принадлежащая ответчику 1/3 доля в праве на спорное имущество общей совместной собственностью супругов не является и разделу не подлежит. Верховный Суд Российской Федерации не согласился с приведенным выводом судов первой и апелляционной инстанций, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления и указав следующее. Спорные земельный участок и жилой дом приобретены супругами в период брака на их совместные денежные средства, в связи с чем являются общей совместной собственностью. Супруги (бывшие супруги) вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в период брака, на основании брачного договора или иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства. Соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности. Между тем достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в том числе с отступлением от начала равенства долей, в материалах дела не имеется. При этом ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности на указанное имущество за ответчиком и дочерями супругов таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются <1>.
(отв. ред. О.Н. Низамиева)
("Проспект", 2023)Не является соглашением о разделе общего имущества супругов договор, по которому супруги в период брака приобретают имущество и регистрируют определенные доли в праве собственности на это имущество. Так, К. обратилась в суд с иском к своему бывшему супругу И. о разделе общего имущества супругов, указав в обоснование, что брак между ними расторгнут, в период брака был приобретен земельный участок и находящийся на нем жилой дом; при приобретении этого имущества были определены доли в нем между ответчиком и двумя дочерьми супругов по 1/3 доли каждому. Истец полагала, что 1/3 доли в праве на земельный участок и жилой дом, зарегистрированная за бывшим супругом, является общей совместной собственностью, нажитой и приобретенной на совместные денежные средства, подлежащей разделу в равных долях, в связи с чем просила признать право собственности на 1/6 доли в праве на указанное имущество (1/2 доля от 1/3 доли, зарегистрированной за супругом). Решением районного суда, оставленным без изменения Апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку, по мнению судов, стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества супругов с отступлением от начала равенства долей, с учетом интересов детей, в связи с чем принадлежащая ответчику 1/3 доля в праве на спорное имущество общей совместной собственностью супругов не является и разделу не подлежит. Верховный Суд Российской Федерации не согласился с приведенным выводом судов первой и апелляционной инстанций, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления и указав следующее. Спорные земельный участок и жилой дом приобретены супругами в период брака на их совместные денежные средства, в связи с чем являются общей совместной собственностью. Супруги (бывшие супруги) вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в период брака, на основании брачного договора или иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства. Соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности. Между тем достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в том числе с отступлением от начала равенства долей, в материалах дела не имеется. При этом ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности на указанное имущество за ответчиком и дочерями супругов таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются <1>.
Вопрос: ООО стало новой УК в коттеджном поселке. Со старой УК всеми собственниками был заключен договор. Сейчас ООО перезаключает договор и выставляет новый тариф на обслуживание. Один из новых собственников уклоняется от заключения договора. Может ли ООО взимать с него плату по новому тарифу?
(Консультация эксперта, 2024)Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности (п. 3.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П).
(Консультация эксперта, 2024)Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности (п. 3.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П).
Ситуация: Каков порядок оформления права собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если у собственника индивидуального жилого дома отсутствует право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный дом, он обязан приобрести такой земельный участок в собственность или в аренду. Исключением являются случаи, когда для возникновения прав на такой земельный участок его предоставление не требуется (п. 7.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если у собственника индивидуального жилого дома отсутствует право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный дом, он обязан приобрести такой земельный участок в собственность или в аренду. Исключением являются случаи, когда для возникновения прав на такой земельный участок его предоставление не требуется (п. 7.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Статья: Институт согласия в сделках на распоряжение совместно нажитым недвижимым имуществом
(Астапова Т.Ю.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)Отсутствие согласия супруга на распоряжение общим имуществом не является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности. В таком случае в записи реестра прав на недвижимость указывается, что государственная регистрация прав на основании сделки осуществлена без него <8>. В свою очередь, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на отчуждение недвижимого имущества не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. Например, кассационный суд общей юрисдикции согласился с признанием недействительности сделок по договорам купли-продажи земельного участка и жилого дома ввиду того, что спорное недвижимое имущество, приобретенное сторонами в период брака, отчуждено без согласия супруга <9>.
(Астапова Т.Ю.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)Отсутствие согласия супруга на распоряжение общим имуществом не является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности. В таком случае в записи реестра прав на недвижимость указывается, что государственная регистрация прав на основании сделки осуществлена без него <8>. В свою очередь, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на отчуждение недвижимого имущества не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. Например, кассационный суд общей юрисдикции согласился с признанием недействительности сделок по договорам купли-продажи земельного участка и жилого дома ввиду того, что спорное недвижимое имущество, приобретенное сторонами в период брака, отчуждено без согласия супруга <9>.