Мнимая сделка купли-продажи квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Мнимая сделка купли-продажи квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.06.2024 N 88-13378/2024 (УИД 63RS0045-01-2023-000661-88)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец указал, что намерения продавать квартиру по договору купли-продажи у него и его супруги не имелось, акт приема-передачи недвижимого имущества не подписывался. Истец и его супруга продолжают проживать в квартире, уплачивать коммунальные платежи, исполнять кредитные обязательства.
Решение: Отказано.То обстоятельство, что П.Е., следуя буквальному толкованию договора купли-продажи, передала спорную квартиру покупателю, однако в ней продолжила проживать совместно с истцом не подтверждают мнимость сделок купли-продажи квартиры, поскольку собственник в силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом, интересы других лиц, в том числе передавать его в пользование другим лицам.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец указал, что намерения продавать квартиру по договору купли-продажи у него и его супруги не имелось, акт приема-передачи недвижимого имущества не подписывался. Истец и его супруга продолжают проживать в квартире, уплачивать коммунальные платежи, исполнять кредитные обязательства.
Решение: Отказано.То обстоятельство, что П.Е., следуя буквальному толкованию договора купли-продажи, передала спорную квартиру покупателю, однако в ней продолжила проживать совместно с истцом не подтверждают мнимость сделок купли-продажи квартиры, поскольку собственник в силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом, интересы других лиц, в том числе передавать его в пользование другим лицам.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.04.2024 N 33-11213/2024 (УИД 78RS0008-01-2022-009997-34)
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении; 2) О снятии с регистрационного учета.
Требования: 3) О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи, при этом в квартире зарегистрирован ответчик, являющийся членом семьи бывшего владельца.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено.Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы Б. о том, что Л. фактически когда-либо квартиру не осматривал ввиду того, что доступ в квартиру есть только у Б., с просьбой представить доступ в жилое помещение к Б. стороны сделки не обращались, сами по себе не свидетельствуют о том, что заключенный договор купли-продажи спорного жилого помещения является мнимой сделкой.
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении; 2) О снятии с регистрационного учета.
Требования: 3) О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи, при этом в квартире зарегистрирован ответчик, являющийся членом семьи бывшего владельца.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено.Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы Б. о том, что Л. фактически когда-либо квартиру не осматривал ввиду того, что доступ в квартиру есть только у Б., с просьбой представить доступ в жилое помещение к Б. стороны сделки не обращались, сами по себе не свидетельствуют о том, что заключенный договор купли-продажи спорного жилого помещения является мнимой сделкой.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки. Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Стороны сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение, в том числе государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2019 по делу N 33-19563/2019, от 26.02.2019 по делу N 33-118/2019). Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар (например, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки. Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Стороны сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение, в том числе государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2019 по делу N 33-19563/2019, от 26.02.2019 по делу N 33-118/2019). Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар (например, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016).
Статья: Продавец - банкрот. Вашу квартиру могут отобрать через 3 года после покупки
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Совершение сделки купли-продажи квартиры с заинтересованными лицами, как правило, является мнимой сделкой с целью прикрытия передачи имущества. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2023 N Ф09-9095/22 по делу N А50-9656/2021 установлено, что договор купли-продажи недвижимости признан недействительной сделкой. При этом необходимо отметить, что для квалификации сделки в качестве мнимой достаточно установления факта того, что стороны сделки, хотя и создали видимость ее формального исполнения, корректно составив оформляющие их правоотношения деловые документы, на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, порождаемых такой сделкой.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Совершение сделки купли-продажи квартиры с заинтересованными лицами, как правило, является мнимой сделкой с целью прикрытия передачи имущества. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2023 N Ф09-9095/22 по делу N А50-9656/2021 установлено, что договор купли-продажи недвижимости признан недействительной сделкой. При этом необходимо отметить, что для квалификации сделки в качестве мнимой достаточно установления факта того, что стороны сделки, хотя и создали видимость ее формального исполнения, корректно составив оформляющие их правоотношения деловые документы, на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, порождаемых такой сделкой.
Статья: Доктрина симулятивных сделок и дело Балаяна. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 6 марта 2024 года N 305-ЭС20-20127(20)
(Шаляев Д.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)В первую очередь необходимо выяснить, какую из сделок в цепочке следует считать мнимой в деле Балаяна. Напомним, что, судя по фабуле, Р.Г. Балаян в качестве покупателя заключила договор купли-продажи недвижимости с несколькими продавцами (внешние контрагенты) за счет и в интересах Г.Б. Балаяна. Если предположить, что Р.Г. Балаян действительно купила недвижимость, действуя как "соломенный человечек" по поручению Г.Б. Балаяна (серого кардинала), то как следует квалифицировать договор купли-продажи квартиры?
(Шаляев Д.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)В первую очередь необходимо выяснить, какую из сделок в цепочке следует считать мнимой в деле Балаяна. Напомним, что, судя по фабуле, Р.Г. Балаян в качестве покупателя заключила договор купли-продажи недвижимости с несколькими продавцами (внешние контрагенты) за счет и в интересах Г.Б. Балаяна. Если предположить, что Р.Г. Балаян действительно купила недвижимость, действуя как "соломенный человечек" по поручению Г.Б. Балаяна (серого кардинала), то как следует квалифицировать договор купли-продажи квартиры?
Статья: Алиментное соглашение: теоретический и правоприменительный аспекты (на примере супругов и детей)
(Алейникова В.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 11)- сохранение между сторонами близких доверительных отношений, несвойственных бывшим супругам (бывшие супруги продолжали владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как находящимся в совместной собственности, также должник был зарегистрирован в квартире, а в последующем подписал договор купли-продажи этой квартиры от имени бывшей супруги по доверенности с правом получения денег от покупателя), особенно в ситуации продекларированного факта неисполнения должником обязанности по содержанию их общего несовершеннолетнего ребенка, позволяет заключить, что соглашение заключено формально, без намерения создать соответствующие правовые последствия, а согласованный сторонами размер алиментов носит явно завышенный, чрезмерный и недобросовестный характер по сравнению с действительно необходимым уровнем жизни, что причиняет ущерб иным кредиторам должника <69>.
(Алейникова В.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 11)- сохранение между сторонами близких доверительных отношений, несвойственных бывшим супругам (бывшие супруги продолжали владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как находящимся в совместной собственности, также должник был зарегистрирован в квартире, а в последующем подписал договор купли-продажи этой квартиры от имени бывшей супруги по доверенности с правом получения денег от покупателя), особенно в ситуации продекларированного факта неисполнения должником обязанности по содержанию их общего несовершеннолетнего ребенка, позволяет заключить, что соглашение заключено формально, без намерения создать соответствующие правовые последствия, а согласованный сторонами размер алиментов носит явно завышенный, чрезмерный и недобросовестный характер по сравнению с действительно необходимым уровнем жизни, что причиняет ущерб иным кредиторам должника <69>.
Ситуация: Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение;
Статья: Об основных направлениях развития института государственной службы в органах прокуратуры Российской Федерации
(Смирнов А.В.)
("Административное право и процесс", 2022, N 2)В целях обеспечения равенства прав служащих на обеспечение жильем, исключения возможных фактов умышленного искажения реальных жилищных условий служащих и членов их семей (путем оформления фиктивных сделок по передаче находящегося в их пользовании жилья родственникам и другим лицам, отказа от юридического оформления сделок купли-продажи жилых помещений, находящихся в их фактическом пользовании, при одновременном совершении фиктивных сделок по приобретению жилья, не отвечающего установленным нормам площади либо иным условиям проживания, и др.) необходимо предусмотреть в качестве альтернативного способа распоряжения средствами единовременной социальной выплаты на приобретение или строительство жилых помещений <30> погашение долга и (или) уплату процентов по кредитам или займам (включая ипотечные) на приобретение жилого помещения, обязательство по которым возникло у служащего до возникновения права на получение такой единовременной выплаты. В данной ситуации служащие и члены их семей должны отвечать предъявляемым требованиям для предоставления единовременной социальной выплаты не на дату обращения за ее получением, а на дату заключения соответствующего кредитного (ипотечного) договора или займа.
(Смирнов А.В.)
("Административное право и процесс", 2022, N 2)В целях обеспечения равенства прав служащих на обеспечение жильем, исключения возможных фактов умышленного искажения реальных жилищных условий служащих и членов их семей (путем оформления фиктивных сделок по передаче находящегося в их пользовании жилья родственникам и другим лицам, отказа от юридического оформления сделок купли-продажи жилых помещений, находящихся в их фактическом пользовании, при одновременном совершении фиктивных сделок по приобретению жилья, не отвечающего установленным нормам площади либо иным условиям проживания, и др.) необходимо предусмотреть в качестве альтернативного способа распоряжения средствами единовременной социальной выплаты на приобретение или строительство жилых помещений <30> погашение долга и (или) уплату процентов по кредитам или займам (включая ипотечные) на приобретение жилого помещения, обязательство по которым возникло у служащего до возникновения права на получение такой единовременной выплаты. В данной ситуации служащие и члены их семей должны отвечать предъявляемым требованиям для предоставления единовременной социальной выплаты не на дату обращения за ее получением, а на дату заключения соответствующего кредитного (ипотечного) договора или займа.
Статья: Квартира продана двум и более клиентам сразу - анализ споров
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 10)В деле истец указывал на то, что по договору купли-продажи приобрел у Б. квартиру, полностью оплатив ее стоимость, однако Б. спорную квартиру истцу не передала, а продала ее своей матери, а та продала спорную квартиру иному лицу. Судебная коллегия отметила, что истец ошибочно полагал, что заключенные между ответчиками договоры являются мнимыми сделками, поскольку при совершении сделки между Б. (продавцом) с Ф. (покупателем) стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. Также Судебная коллегия указала, что наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 10)В деле истец указывал на то, что по договору купли-продажи приобрел у Б. квартиру, полностью оплатив ее стоимость, однако Б. спорную квартиру истцу не передала, а продала ее своей матери, а та продала спорную квартиру иному лицу. Судебная коллегия отметила, что истец ошибочно полагал, что заключенные между ответчиками договоры являются мнимыми сделками, поскольку при совершении сделки между Б. (продавцом) с Ф. (покупателем) стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. Также Судебная коллегия указала, что наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.