Купля-продажа недвижимости родственникам
Подборка наиболее важных документов по запросу Купля-продажа недвижимости родственникам (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 20.11.2024 по делу N 33-3510/2024 (УИД 04RS0010-01-2023-002309-26)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования уполномоченных органов и лиц: 1) О выселении; 2) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Жилой дом и земельный участок были заложены собственником этого имущества в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, предоставленного истцом, на спорную квартиру решением суда обращено взыскание, право собственности на нее перешло к истцу, у ответчика право пользования спорной квартирой в связи с этим прекращено.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Доводы апелляционной жалобы относительно того, что путем обмана, мошеннических действий родственниками ответчика Ц.Е. был оформлен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, не свидетельствует о неправильности вывода суда первой инстанции, поскольку доказательств установления факта мошеннических действий в оформлении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости суду не представлены. Договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования уполномоченных органов и лиц: 1) О выселении; 2) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Жилой дом и земельный участок были заложены собственником этого имущества в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, предоставленного истцом, на спорную квартиру решением суда обращено взыскание, право собственности на нее перешло к истцу, у ответчика право пользования спорной квартирой в связи с этим прекращено.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Доводы апелляционной жалобы относительно того, что путем обмана, мошеннических действий родственниками ответчика Ц.Е. был оформлен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, не свидетельствует о неправильности вывода суда первой инстанции, поскольку доказательств установления факта мошеннических действий в оформлении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости суду не представлены. Договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.
Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2023 N 88а-23274/2023 по делу N 2а-930/2023 (УИД 03RS0013-01-2023-000939-25)
Категория спора: Социальная поддержка в получении жилья.
Требования заявителя: О признании недействительным решения об отказе в постановке на учет.
Обстоятельства: Истцу было отказано в принятии на учет в качестве нуждающейся в жилых помещениях в связи с совершением действий, направленных на намеренное ухудшение жилищных условий, тогда как необходимость реализации жилого дома была обусловлена ее нуждаемостью в постоянном уходе в силу онкологического заболевания и отсутствия родственников в месте прежнего проживания, что расценено судом как реализация законных прав в сфере жилищных правоотношений.
Решение: Удовлетворено.Таким образом, в населенном пункте по месту прежнего проживания административного истца, отсутствуют медицинское учреждение для оказания помощи онкологическим больным, то есть реализация Н.М. жилого дома в <адрес> по договору купли-продажи была обусловлена техническими характеристиками этого объекта недвижимости, нуждаемостью в постоянном уходе в силу онкологического заболевания и отсутствием родственников в месте прежнего проживания.
Категория спора: Социальная поддержка в получении жилья.
Требования заявителя: О признании недействительным решения об отказе в постановке на учет.
Обстоятельства: Истцу было отказано в принятии на учет в качестве нуждающейся в жилых помещениях в связи с совершением действий, направленных на намеренное ухудшение жилищных условий, тогда как необходимость реализации жилого дома была обусловлена ее нуждаемостью в постоянном уходе в силу онкологического заболевания и отсутствия родственников в месте прежнего проживания, что расценено судом как реализация законных прав в сфере жилищных правоотношений.
Решение: Удовлетворено.Таким образом, в населенном пункте по месту прежнего проживания административного истца, отсутствуют медицинское учреждение для оказания помощи онкологическим больным, то есть реализация Н.М. жилого дома в <адрес> по договору купли-продажи была обусловлена техническими характеристиками этого объекта недвижимости, нуждаемостью в постоянном уходе в силу онкологического заболевания и отсутствием родственников в месте прежнего проживания.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Отказ в применении срока исковой давности в качестве санкции за формальную регистрацию актива на имя номинального собственника (комментарий к Определению Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2024 N 305-ЭС20-20127(20))
(Столярчук М.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)В рамках дела о банкротстве Балаяна Г.Б., являющегося бенефициаром ОАО "Первый республиканский банк" (далее - Банк) <5>, финансовый управляющий обратился с заявлением о признании притворным по субъектному составу договора купли-продажи недвижимости, заключенного родственницей должника в 2001 году <6>.
(Столярчук М.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)В рамках дела о банкротстве Балаяна Г.Б., являющегося бенефициаром ОАО "Первый республиканский банк" (далее - Банк) <5>, финансовый управляющий обратился с заявлением о признании притворным по субъектному составу договора купли-продажи недвижимости, заключенного родственницей должника в 2001 году <6>.
"Недобросовестность в вещном праве: монография"
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)- передача права собственности на жилое помещение от одного родственника другому посредством заключения фиктивного договора купли-продажи недвижимости. В данном случае передача денежных средств продавцу осуществляется только по документам, а сами денежные средства остаются на руках у распорядителя материнским капиталом;
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)- передача права собственности на жилое помещение от одного родственника другому посредством заключения фиктивного договора купли-продажи недвижимости. В данном случае передача денежных средств продавцу осуществляется только по документам, а сами денежные средства остаются на руках у распорядителя материнским капиталом;
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 19.02.2024 N БВ-4-7/1786@
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2023 года по вопросам налогообложения>Гражданин получил не от родственника в дар по договору дарения от 18.08.2020 четыре садовых дома и земельный участок, стоимость которых оценена сторонами договора в 2 000 000 руб. Впоследствии, по договору купли-продажи от 08.10.2020 года административный истец продал 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости за 900 000 руб.
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2023 года по вопросам налогообложения>Гражданин получил не от родственника в дар по договору дарения от 18.08.2020 четыре садовых дома и земельный участок, стоимость которых оценена сторонами договора в 2 000 000 руб. Впоследствии, по договору купли-продажи от 08.10.2020 года административный истец продал 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости за 900 000 руб.
<Письмо> Росреестра от 10.07.2019 N 14-06814-ГЕ/19
<О направлении письма Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 "О рассмотрении обращения")Департаментом недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о возможности осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет), выступающим в качестве покупателя, с близким родственником, выступающим в качестве продавца.
<О направлении письма Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 "О рассмотрении обращения")Департаментом недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о возможности осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет), выступающим в качестве покупателя, с близким родственником, выступающим в качестве продавца.
Статья: Обращение имущества должностных лиц в доход государства в результате контроля за их расходами: актуальные проблемы правоприменения
(Жиляков К.Ю.)
("Законность", 2022, N 8)Так, по одному из дел было установлено, что ответчик и его родственники применяли приемы частичной оплаты своего имущества за счет кредитных средств с целью обоснования законного происхождения источников приобретения квартир и иного движимого имущества. Однако при сопоставлении цены в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этих объектов было установлено, что в договоре купли-продажи указана заведомо заниженная цена объектов недвижимости. При этом суд установил, что законные доходы с учетом обычных расходов семьи на жизнеобеспечение не подтверждают возможность приобретения спорных объектов <3>.
(Жиляков К.Ю.)
("Законность", 2022, N 8)Так, по одному из дел было установлено, что ответчик и его родственники применяли приемы частичной оплаты своего имущества за счет кредитных средств с целью обоснования законного происхождения источников приобретения квартир и иного движимого имущества. Однако при сопоставлении цены в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этих объектов было установлено, что в договоре купли-продажи указана заведомо заниженная цена объектов недвижимости. При этом суд установил, что законные доходы с учетом обычных расходов семьи на жизнеобеспечение не подтверждают возможность приобретения спорных объектов <3>.
Статья: Почему у вас забирают квартиру, а за нее остается платить ипотеку еще 14 лет. Какие ошибки нельзя совершать при покупке жилья?
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)А вот тут вариантов огромное количество: объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, большие долги по коммунальным платежам, предыдущая сделка купли-продажи может быть признана недействительной и иные ситуации, которые приводят к нежелательным последствиям для покупателя, вплоть до судебных разбирательств.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)А вот тут вариантов огромное количество: объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, большие долги по коммунальным платежам, предыдущая сделка купли-продажи может быть признана недействительной и иные ситуации, которые приводят к нежелательным последствиям для покупателя, вплоть до судебных разбирательств.
Статья: О продлении действия законодательства о "дачной амнистии" до 1 марта 2031 года
(Ефимова Е.И.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)1. Основной недостаток, который усматривается в принятом 478-ФЗ, состоит в том, что из огромной массы собственников исторических владений, которые имеют право на оформление земли в собственность бесплатно, отчего-то исключены собственники, которые не унаследовали дома, а получили их (часто от своих умерших родственников) по договору дарения или, к примеру, по договору купли-продажи.
(Ефимова Е.И.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)1. Основной недостаток, который усматривается в принятом 478-ФЗ, состоит в том, что из огромной массы собственников исторических владений, которые имеют право на оформление земли в собственность бесплатно, отчего-то исключены собственники, которые не унаследовали дома, а получили их (часто от своих умерших родственников) по договору дарения или, к примеру, по договору купли-продажи.
Статья: Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не только
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 9)Не подавать 3-НДФЛ при продаже имущества, которым вы владели меньше минимального срока (в общем случае это 3 года для квартиры, подаренной близким родственником, и 5 лет - для приобретенной по договору купли-продажи), разрешается только в ситуации, когда доход от продажи полностью покрывается имущественным вычетом <1>. Для жилой недвижимости размер вычета при продаже составляет 1 млн руб. <2>
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 9)Не подавать 3-НДФЛ при продаже имущества, которым вы владели меньше минимального срока (в общем случае это 3 года для квартиры, подаренной близким родственником, и 5 лет - для приобретенной по договору купли-продажи), разрешается только в ситуации, когда доход от продажи полностью покрывается имущественным вычетом <1>. Для жилой недвижимости размер вычета при продаже составляет 1 млн руб. <2>
Статья: Не покупайте такие квартиры
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
Вопрос: Обязано ли физлицо задекларировать и уплатить НДФЛ с доходов, полученных от продажи земельного участка по предварительному договору в 2024 г., если на момент перехода права собственности в 2025 г. срок владения недвижимостью превысит минимальный предельный срок владения?
(Консультация эксперта, 2025)Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если право собственности на него получено налогоплательщиком в порядке наследования от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика, включая бабушку (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, ст. 14 Семейного кодекса РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если право собственности на него получено налогоплательщиком в порядке наследования от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика, включая бабушку (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, ст. 14 Семейного кодекса РФ).
Статья: Отпетые мошенники: аферисты обновили схему развода с доверенностью
(Гладышева Е., Кучкаров А., Кудряшова Н., Мешков М.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Если, исходя из актуальной (не прошлогодней!) выписки из ЕГРП объект "чистый" - не заложен, не арестован, не обременен правами третьих лиц - переходим к первому правилу: разговариваем с собственником. Да, именно с ним, (или с ними - со всеми!), даже если это 90-летняя глухая бабушка, живущая в забытом Богом хуторе на краю земли; даже если квартиру продает ее сын/внук/брат/сват, права которого на продажу оформлены нотариальной доверенностью (помним, что ее сравнительно несложно подделать), - разговариваем с собственником! Едем на край земли, кричим в ухо, выясняем, действительно ли хочет продать, почему, давала ли доверенность, кому - только так, и не иначе. Если начало беседы с собственником сложилась (проверили паспорт - перед вами реально Иванова Марья Ивановна, собственник квартиры по выписке из ЕГРП, вот и в паспорте ее фамилия-имя-отчество те же, и на фотографии вроде бы она, в обморок от вашего визита она не упала, намерение продать недвижимость подтвердила и ус у нее при этом не отклеился) - продолжаем разговор, во время которого подглядываем в ту самую выписку о переходе прав на объект недвижимости: спрашиваем, у кого эту квартиру купили, в каком году, были проблемы какие-то при оформлении... Дьявол кроется в деталях. Зачастую вам расскажут, что купили квартиру у "Клавкиной сестры, Маринки, она еще замужем за этим, как его, а Маринка покупала в кооперативе, а муж-то ейный пил...". Просим у собственницы договор купли-продажи, по которому она приобрела недвижимость. Как мы узнали из разговора, предыдущая собственница на момент продажи была замужем, соответственно, неплохо бы увидеть согласие ее мужа на совершение сделки, особенно, если сделка была не очень давно.
(Гладышева Е., Кучкаров А., Кудряшова Н., Мешков М.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Если, исходя из актуальной (не прошлогодней!) выписки из ЕГРП объект "чистый" - не заложен, не арестован, не обременен правами третьих лиц - переходим к первому правилу: разговариваем с собственником. Да, именно с ним, (или с ними - со всеми!), даже если это 90-летняя глухая бабушка, живущая в забытом Богом хуторе на краю земли; даже если квартиру продает ее сын/внук/брат/сват, права которого на продажу оформлены нотариальной доверенностью (помним, что ее сравнительно несложно подделать), - разговариваем с собственником! Едем на край земли, кричим в ухо, выясняем, действительно ли хочет продать, почему, давала ли доверенность, кому - только так, и не иначе. Если начало беседы с собственником сложилась (проверили паспорт - перед вами реально Иванова Марья Ивановна, собственник квартиры по выписке из ЕГРП, вот и в паспорте ее фамилия-имя-отчество те же, и на фотографии вроде бы она, в обморок от вашего визита она не упала, намерение продать недвижимость подтвердила и ус у нее при этом не отклеился) - продолжаем разговор, во время которого подглядываем в ту самую выписку о переходе прав на объект недвижимости: спрашиваем, у кого эту квартиру купили, в каком году, были проблемы какие-то при оформлении... Дьявол кроется в деталях. Зачастую вам расскажут, что купили квартиру у "Клавкиной сестры, Маринки, она еще замужем за этим, как его, а Маринка покупала в кооперативе, а муж-то ейный пил...". Просим у собственницы договор купли-продажи, по которому она приобрела недвижимость. Как мы узнали из разговора, предыдущая собственница на момент продажи была замужем, соответственно, неплохо бы увидеть согласие ее мужа на совершение сделки, особенно, если сделка была не очень давно.
Статья: Как мошенники завладевают недвижимостью, обманывая собственников? Судебная практика о возможности возврата недвижимости от новых владельцев, в том числе добросовестных. Анализ споров
(Старчиков М.Ю.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Согласно материалам рассмотрения иного гражданского дела С. под предлогом займа денежных средств убедили владелицу дома и земельного участка Р. заключить с ними договор купли-продажи недвижимости, заверив, что эта сделка формальна.
(Старчиков М.Ю.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Согласно материалам рассмотрения иного гражданского дела С. под предлогом займа денежных средств убедили владелицу дома и земельного участка Р. заключить с ними договор купли-продажи недвижимости, заверив, что эта сделка формальна.
Статья: Отдельные проблемы реализации принципа диспозитивности в соглашениях о разделе наследственного имущества между членами семьи
(Резник Д.С.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Наибольшие вопросы в практике нотариусов вызывают соглашения о разделе наследства, которым в науке уделяется незначительное внимание, а их правовая природа вызывает дискуссии, которые имеют значение и для правоприменения. Основным квалифицирующим признаком соглашения о разделе наследства является перераспределение имущества, принадлежащего наследникам на праве общей долевой собственности, в том числе прекращение режима общей долевой собственности. Не может быть предметом соглашения имущество, которое принадлежит наследникам раздельно, даже в тех случаях, когда они хотят его перераспределить. Тогда им необходимо заключить традиционные для перехода права собственности договоры - купли-продажи, дарения, мены. И соответственно с точки зрения налога на доходы физических лиц (в части недвижимости, транспортных средств и др.) это будет дополнительным налоговым бременем, за исключением случаев, когда договор дарения совершается между близкими родственниками, что может создавать и повод для совершения притворных сделок. Безусловно, воля наследодателя по распределению имущества между наследниками должна преобладать, но и наследники не могут быть ограничены в праве распорядиться полученным имуществом по своему усмотрению. Представляется, что возможна проработка вопроса о расширении принципа диспозитивности в части распределения наследственного имущества между наследниками с целью упрощения гражданского оборота и совершения меньшего числа регистрационных действий.
(Резник Д.С.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Наибольшие вопросы в практике нотариусов вызывают соглашения о разделе наследства, которым в науке уделяется незначительное внимание, а их правовая природа вызывает дискуссии, которые имеют значение и для правоприменения. Основным квалифицирующим признаком соглашения о разделе наследства является перераспределение имущества, принадлежащего наследникам на праве общей долевой собственности, в том числе прекращение режима общей долевой собственности. Не может быть предметом соглашения имущество, которое принадлежит наследникам раздельно, даже в тех случаях, когда они хотят его перераспределить. Тогда им необходимо заключить традиционные для перехода права собственности договоры - купли-продажи, дарения, мены. И соответственно с точки зрения налога на доходы физических лиц (в части недвижимости, транспортных средств и др.) это будет дополнительным налоговым бременем, за исключением случаев, когда договор дарения совершается между близкими родственниками, что может создавать и повод для совершения притворных сделок. Безусловно, воля наследодателя по распределению имущества между наследниками должна преобладать, но и наследники не могут быть ограничены в праве распорядиться полученным имуществом по своему усмотрению. Представляется, что возможна проработка вопроса о расширении принципа диспозитивности в части распределения наследственного имущества между наследниками с целью упрощения гражданского оборота и совершения меньшего числа регистрационных действий.
Статья: Мошенничество с продажей/покупкой квартир
(Редько Д.В., Панин Е.)
("Жилищное право", 2022, N 4)На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так: мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он - добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.
(Редько Д.В., Панин Е.)
("Жилищное право", 2022, N 4)На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так: мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он - добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.