Купля-продажа недвижимости между родственниками
Подборка наиболее важных документов по запросу Купля-продажа недвижимости между родственниками (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 170 ГК РФ договор купли-продажи квартиры, после которого следовала быстрая перепродажа и смена титульных собственников недвижимого имущества >>>
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16.04.2024 по делу N 88-10337/2024
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О признании договора недействительным в части.
Требования исполнителя: 2) О взыскании задолженности; 3) О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик обязательства по оплате спорного договора исполнил ненадлежащим образом.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.Суд апелляционной инстанции правильно указал, что К.Л. воспользовалась информацией, предоставленной исполнителем по договору оказания услуг, вследствие чего на ней лежит обязанность по оплате услуги, поскольку в судебном заседании установлено, что объект недвижимости, в отношении которого исполнителем ИП В.Ю. была предоставлена информация заказчику К.Л., был приобретен ее родственником - дочерью К.Ю.В. При этом факт заключения договора купли-продажи не лично К.Л., а ее дочерью К.Ю.В. не свидетельствует о том, что заказчик не воспользовалась такой информацией, поскольку условиями договора предусмотрено, что обязательства исполнителя перед заказчиком считаются выполненными, в том числе, в момент подписания между продавцом и заказчиком или заинтересованным лицом договора отчуждения объекта (пункт 4.2 договора). В данном случае такой договор купли-продажи был подписан с дочерью заказчика, которая также присутствовала со своей матерью при осмотре объекта недвижимости.
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О признании договора недействительным в части.
Требования исполнителя: 2) О взыскании задолженности; 3) О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик обязательства по оплате спорного договора исполнил ненадлежащим образом.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.Суд апелляционной инстанции правильно указал, что К.Л. воспользовалась информацией, предоставленной исполнителем по договору оказания услуг, вследствие чего на ней лежит обязанность по оплате услуги, поскольку в судебном заседании установлено, что объект недвижимости, в отношении которого исполнителем ИП В.Ю. была предоставлена информация заказчику К.Л., был приобретен ее родственником - дочерью К.Ю.В. При этом факт заключения договора купли-продажи не лично К.Л., а ее дочерью К.Ю.В. не свидетельствует о том, что заказчик не воспользовалась такой информацией, поскольку условиями договора предусмотрено, что обязательства исполнителя перед заказчиком считаются выполненными, в том числе, в момент подписания между продавцом и заказчиком или заинтересованным лицом договора отчуждения объекта (пункт 4.2 договора). В данном случае такой договор купли-продажи был подписан с дочерью заказчика, которая также присутствовала со своей матерью при осмотре объекта недвижимости.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Отдельные проблемы реализации принципа диспозитивности в соглашениях о разделе наследственного имущества между членами семьи
(Резник Д.С.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Наибольшие вопросы в практике нотариусов вызывают соглашения о разделе наследства, которым в науке уделяется незначительное внимание, а их правовая природа вызывает дискуссии, которые имеют значение и для правоприменения. Основным квалифицирующим признаком соглашения о разделе наследства является перераспределение имущества, принадлежащего наследникам на праве общей долевой собственности, в том числе прекращение режима общей долевой собственности. Не может быть предметом соглашения имущество, которое принадлежит наследникам раздельно, даже в тех случаях, когда они хотят его перераспределить. Тогда им необходимо заключить традиционные для перехода права собственности договоры - купли-продажи, дарения, мены. И соответственно с точки зрения налога на доходы физических лиц (в части недвижимости, транспортных средств и др.) это будет дополнительным налоговым бременем, за исключением случаев, когда договор дарения совершается между близкими родственниками, что может создавать и повод для совершения притворных сделок. Безусловно, воля наследодателя по распределению имущества между наследниками должна преобладать, но и наследники не могут быть ограничены в праве распорядиться полученным имуществом по своему усмотрению. Представляется, что возможна проработка вопроса о расширении принципа диспозитивности в части распределения наследственного имущества между наследниками с целью упрощения гражданского оборота и совершения меньшего числа регистрационных действий.
(Резник Д.С.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Наибольшие вопросы в практике нотариусов вызывают соглашения о разделе наследства, которым в науке уделяется незначительное внимание, а их правовая природа вызывает дискуссии, которые имеют значение и для правоприменения. Основным квалифицирующим признаком соглашения о разделе наследства является перераспределение имущества, принадлежащего наследникам на праве общей долевой собственности, в том числе прекращение режима общей долевой собственности. Не может быть предметом соглашения имущество, которое принадлежит наследникам раздельно, даже в тех случаях, когда они хотят его перераспределить. Тогда им необходимо заключить традиционные для перехода права собственности договоры - купли-продажи, дарения, мены. И соответственно с точки зрения налога на доходы физических лиц (в части недвижимости, транспортных средств и др.) это будет дополнительным налоговым бременем, за исключением случаев, когда договор дарения совершается между близкими родственниками, что может создавать и повод для совершения притворных сделок. Безусловно, воля наследодателя по распределению имущества между наследниками должна преобладать, но и наследники не могут быть ограничены в праве распорядиться полученным имуществом по своему усмотрению. Представляется, что возможна проработка вопроса о расширении принципа диспозитивности в части распределения наследственного имущества между наследниками с целью упрощения гражданского оборота и совершения меньшего числа регистрационных действий.
Статья: Не покупайте такие квартиры
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
Нормативные акты
<Письмо> Росреестра от 10.07.2019 N 14-06814-ГЕ/19
<О направлении письма Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 "О рассмотрении обращения")Департаментом недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о возможности осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет), выступающим в качестве покупателя, с близким родственником, выступающим в качестве продавца.
<О направлении письма Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 "О рассмотрении обращения")Департаментом недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о возможности осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет), выступающим в качестве покупателя, с близким родственником, выступающим в качестве продавца.
<Письмо> Минэкономразвития РФ от 22.09.2010 N д23-3764
"По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала"Учитывая изложенное, положения пункта 3 статьи 37 Кодекса в рассматриваемой ситуации применению не подлежат. При этом под запрет, устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК.
"По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала"Учитывая изложенное, положения пункта 3 статьи 37 Кодекса в рассматриваемой ситуации применению не подлежат. При этом под запрет, устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК.
Ситуация: Какие есть преимущества и недостатки оформления передачи недвижимости по договору дарения или по договору купли-продажи?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом размер госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между членами семьи и (или) близкими родственниками снижается на 50%. К таким лицам относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом размер госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между членами семьи и (или) близкими родственниками снижается на 50%. К таким лицам относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).
Вопрос: Как оформить покупку недвижимости на несовершеннолетнего ребенка?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При приобретении недвижимости на несовершеннолетнего ребенка до 18 лет важно принимать во внимание, что продавцами недвижимости не могут быть опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники, так как они не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При приобретении недвижимости на несовершеннолетнего ребенка до 18 лет важно принимать во внимание, что продавцами недвижимости не могут быть опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники, так как они не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).