Куплена квартира у застройщика по договору купли-продажи
Подборка наиболее важных документов по запросу Куплена квартира у застройщика по договору купли-продажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 755 "Гарантии качества в договоре строительного подряда" ГК РФ"При этом из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при приобретении права собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобретает (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в пределах пяти лет в отношении объекта недвижимости, поскольку гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 29 "Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)" Закона РФ "О защите прав потребителей""Вместе с тем, суд апелляционной инстанции исходил из того, что из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что покупатель, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2025)Пример 2. Кредит предоставлен на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи будущей недвижимости, заключенному с застройщиком. По договору купли-продажи будущей недвижимости продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости с установленными характеристиками в установленные сроки на основании акта приема-передачи, заключенного с застройщиком в период с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента государственной регистрации права собственности застройщика. В период до оформления залога объекта недвижимости по кредиту отсутствует обеспечение.
("Официальный сайт Банка России", 2025)Пример 2. Кредит предоставлен на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи будущей недвижимости, заключенному с застройщиком. По договору купли-продажи будущей недвижимости продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости с установленными характеристиками в установленные сроки на основании акта приема-передачи, заключенного с застройщиком в период с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента государственной регистрации права собственности застройщика. В период до оформления залога объекта недвижимости по кредиту отсутствует обеспечение.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Налогоплательщиком заключен предварительный договор, по условиям которого организация-застройщик обязуется заключить с налогоплательщиком основной договор купли-продажи квартиры после окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию. При этом по условиям предварительного договора налогоплательщик обязуется оплатить организации-застройщику стоимость квартиры до подписания основного договора купли-продажи. Таким образом, до подписания основного договора купли-продажи квартиры налогоплательщик оплачивает организации-застройщику стоимость квартиры.
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Налогоплательщиком заключен предварительный договор, по условиям которого организация-застройщик обязуется заключить с налогоплательщиком основной договор купли-продажи квартиры после окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию. При этом по условиям предварительного договора налогоплательщик обязуется оплатить организации-застройщику стоимость квартиры до подписания основного договора купли-продажи. Таким образом, до подписания основного договора купли-продажи квартиры налогоплательщик оплачивает организации-застройщику стоимость квартиры.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.
"Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.10.2023)Между тем суд при рассмотрении спора ошибочно руководствовался п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, подлежащим применению к случаям защиты прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг), и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.10.2023)Между тем суд при рассмотрении спора ошибочно руководствовался п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, подлежащим применению к случаям защиты прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг), и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Правовые последствия - невозможность после сдачи дома в эксплуатацию продавать квартиры по ДДУ. Необходимо будет оформить квартиры в собственность застройщика, нести бремя их содержания (оплата ЖКУ, налогов и пр.) и продавать по договорам купли-продажи (ДКП). Основная проблема в том, что не проданная по ДДУ квартира может оказаться в залоге у банка, осуществлявшего проектное финансирование застройщика. Для прекращения залога застройщику необходимо исполнить обязательства перед банком, погасить кредит, но для этого нужны свободные деньги. Вопрос: что делать, если две трети построенных квартир остались непроданными и оказались в залоге, - как их продавать, кто и за сколько купит их с обременением либо со сложным механизмом очистки?
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Правовые последствия - невозможность после сдачи дома в эксплуатацию продавать квартиры по ДДУ. Необходимо будет оформить квартиры в собственность застройщика, нести бремя их содержания (оплата ЖКУ, налогов и пр.) и продавать по договорам купли-продажи (ДКП). Основная проблема в том, что не проданная по ДДУ квартира может оказаться в залоге у банка, осуществлявшего проектное финансирование застройщика. Для прекращения залога застройщику необходимо исполнить обязательства перед банком, погасить кредит, но для этого нужны свободные деньги. Вопрос: что делать, если две трети построенных квартир остались непроданными и оказались в залоге, - как их продавать, кто и за сколько купит их с обременением либо со сложным механизмом очистки?
Статья: Публичный договор: сфера действия
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2023, NN 4, 5)Также не признается публичным договор купли-продажи недвижимости. В качестве иллюстрации можно привести дело, в рамках которого лицо приобрело жилое помещение, а в дальнейшем, когда дом был введен в эксплуатацию, намеревалось приобрести машино-место, расположенное в подземном паркинге этого дома. Однако застройщик отказал в заключении договора, мотивируя это тем, что лицо имело возможность купить парковочное место одновременно с приобретением квартиры, а сейчас утратило свое право, так как все парковочные места зарезервированы под продажу новым потенциальным покупателям квартир, поскольку возможность приобрести парковочные места может простимулировать потенциальных покупателей к покупке, а парковочных мест на все квартиры комплекса не хватит. Тогда собственник жилого помещения обратился с иском к застройщику о заключении договора купли-продажи парковочного места. Отказывая в удовлетворении указанных требований, суды отметили, что договор купли-продажи недвижимого имущества не относится к публичным договорам, наличие у истца намерения приобрести машино-место не обязывает ответчика его продать <66>.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2023, NN 4, 5)Также не признается публичным договор купли-продажи недвижимости. В качестве иллюстрации можно привести дело, в рамках которого лицо приобрело жилое помещение, а в дальнейшем, когда дом был введен в эксплуатацию, намеревалось приобрести машино-место, расположенное в подземном паркинге этого дома. Однако застройщик отказал в заключении договора, мотивируя это тем, что лицо имело возможность купить парковочное место одновременно с приобретением квартиры, а сейчас утратило свое право, так как все парковочные места зарезервированы под продажу новым потенциальным покупателям квартир, поскольку возможность приобрести парковочные места может простимулировать потенциальных покупателей к покупке, а парковочных мест на все квартиры комплекса не хватит. Тогда собственник жилого помещения обратился с иском к застройщику о заключении договора купли-продажи парковочного места. Отказывая в удовлетворении указанных требований, суды отметили, что договор купли-продажи недвижимого имущества не относится к публичным договорам, наличие у истца намерения приобрести машино-место не обязывает ответчика его продать <66>.
Готовое решение: Принципы толкования договоров
(КонсультантПлюс, 2025)Новый кредитор приобрел у старого кредитора право требовать от застройщика передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи. И обратился в суд с иском к застройщику о взыскании законной неустойки за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Нижестоящие суды не применили к предварительному договору купли-продажи нормы об участии в долевом строительстве и отказали в иске. Верховный Суд РФ применил последовательно все три метода толкования и установил, что с учетом фактически сложившихся отношений, несмотря на название, к договору нужно применять нормы о долевом участии в строительстве (п. 1.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017).
(КонсультантПлюс, 2025)Новый кредитор приобрел у старого кредитора право требовать от застройщика передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи. И обратился в суд с иском к застройщику о взыскании законной неустойки за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Нижестоящие суды не применили к предварительному договору купли-продажи нормы об участии в долевом строительстве и отказали в иске. Верховный Суд РФ применил последовательно все три метода толкования и установил, что с учетом фактически сложившихся отношений, несмотря на название, к договору нужно применять нормы о долевом участии в строительстве (п. 1.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017).
Статья: ВС РФ разъяснил, как продавцам читать Закон о защите прав потребителей
(Кокурина М.А.)
("Главная книга", 2023, N 24)В отношении продавца, не являющегося застройщиком, не действует обязанность пятилетней гарантии на строительные работы. Если покупатель приобрел квартиру не у застройщика, то претензии по качеству строительно-монтажных и отделочных работ нельзя предъявить продавцу. Можно лишь в пределах 2 лет со дня передачи такой недвижимости потребителю заявить о недостатках товара <27>. Конечно, более длительный гарантийный срок может быть предусмотрен договором купли-продажи квартиры.
(Кокурина М.А.)
("Главная книга", 2023, N 24)В отношении продавца, не являющегося застройщиком, не действует обязанность пятилетней гарантии на строительные работы. Если покупатель приобрел квартиру не у застройщика, то претензии по качеству строительно-монтажных и отделочных работ нельзя предъявить продавцу. Можно лишь в пределах 2 лет со дня передачи такой недвижимости потребителю заявить о недостатках товара <27>. Конечно, более длительный гарантийный срок может быть предусмотрен договором купли-продажи квартиры.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за сентябрь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Если гражданами, являющимися собственниками приобретенной квартиры, предъявлено требование к юридическому лицу, не являющемуся застройщиком и выступающему продавцом по договору купли-продажи, о возмещении вреда, связанного со скрытыми недостатками товара (квартиры), то при рассмотрении этого требования судам следовало учесть, что, поскольку договор купли-продажи не содержит гарантийного срока, а продавец не является застройщиком, к отношениям сторон неприменимы положения п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей <11>, используемые в отношениях по выполнению работ или оказанию услуг, применению подлежит общий двухлетний гарантийный срок, предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ, соответственно, истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Если гражданами, являющимися собственниками приобретенной квартиры, предъявлено требование к юридическому лицу, не являющемуся застройщиком и выступающему продавцом по договору купли-продажи, о возмещении вреда, связанного со скрытыми недостатками товара (квартиры), то при рассмотрении этого требования судам следовало учесть, что, поскольку договор купли-продажи не содержит гарантийного срока, а продавец не является застройщиком, к отношениям сторон неприменимы положения п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей <11>, используемые в отношениях по выполнению работ или оказанию услуг, применению подлежит общий двухлетний гарантийный срок, предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ, соответственно, истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2025)Ответ: Организация-застройщик, выполняющая строительство жилых домов и осуществляющая реализацию квартир в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи, в течение срока строительства дома учитывает расходы, предусмотренные п. 2 ст. 346.5 НК РФ, в порядке, установленном пп. 2 п. 5 ст. 346.5 НК РФ.
(Консультация эксперта, Минфин России, 2025)Ответ: Организация-застройщик, выполняющая строительство жилых домов и осуществляющая реализацию квартир в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи, в течение срока строительства дома учитывает расходы, предусмотренные п. 2 ст. 346.5 НК РФ, в порядке, установленном пп. 2 п. 5 ст. 346.5 НК РФ.
Готовое решение: Методика ведения раздельного учета по НДС в учетной политике
(КонсультантПлюс, 2025)Например, освобождены от НДС продажа жилья на основании договоров купли-продажи, оказание услуг застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, строительство жилых домов по заключенным с физлицами договорам подряда, предполагающим использование счетов эскроу. Вместе с тем реализация нежилых помещений по договорам купли-продажи, сдача их в аренду облагаются НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2, пп. 22, 23.1, 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126). К необлагаемым операциям строительной организации может относиться и оказание услуг за пределами РФ. Кроме того, инвестор-застройщик не начисляет НДС при передаче соинвестору соответствующей части объекта (объектов) при условии строительства недвижимости силами подрядных организаций (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).
(КонсультантПлюс, 2025)Например, освобождены от НДС продажа жилья на основании договоров купли-продажи, оказание услуг застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, строительство жилых домов по заключенным с физлицами договорам подряда, предполагающим использование счетов эскроу. Вместе с тем реализация нежилых помещений по договорам купли-продажи, сдача их в аренду облагаются НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2, пп. 22, 23.1, 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126). К необлагаемым операциям строительной организации может относиться и оказание услуг за пределами РФ. Кроме того, инвестор-застройщик не начисляет НДС при передаче соинвестору соответствующей части объекта (объектов) при условии строительства недвижимости силами подрядных организаций (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Налогоплательщиком заключен предварительный договор, по условиям которого организация-застройщик обязуется заключить с налогоплательщиком основной договор купли-продажи квартиры после окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию. При этом по условиям предварительного договора налогоплательщик обязуется оплатить организации-застройщику стоимость квартиры до подписания основного договора купли-продажи. Таким образом, до подписания основного договора купли-продажи квартиры налогоплательщик оплачивает организации-застройщику стоимость квартиры.
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Налогоплательщиком заключен предварительный договор, по условиям которого организация-застройщик обязуется заключить с налогоплательщиком основной договор купли-продажи квартиры после окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию. При этом по условиям предварительного договора налогоплательщик обязуется оплатить организации-застройщику стоимость квартиры до подписания основного договора купли-продажи. Таким образом, до подписания основного договора купли-продажи квартиры налогоплательщик оплачивает организации-застройщику стоимость квартиры.
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Равное правовое положение участников строительства обеспечивается также тем, что под договором с застройщиком понимается, по существу, любая сделка, связанная с передачей денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность участника строительства. Законом о банкротстве предусмотрен примерный перечень таких сделок: договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Равное правовое положение участников строительства обеспечивается также тем, что под договором с застройщиком понимается, по существу, любая сделка, связанная с передачей денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность участника строительства. Законом о банкротстве предусмотрен примерный перечень таких сделок: договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в собственность участнику строительства; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Чтобы подобного не случилось, рекомендуем в договорах долевого участия писать о том, что дольщики приобретают построенные помещения в т.ч. для личного семейного пользования.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Чтобы подобного не случилось, рекомендуем в договорах долевого участия писать о том, что дольщики приобретают построенные помещения в т.ч. для личного семейного пользования.