Кто открывает счет эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Кто открывает счет эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)В данной связи прогнозируемо возникновение следующих ситуаций. Рассмотрим первую. Дольщик отказывается от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгает его, и Закон позволяет ему сделать это в одностороннем порядке, соответственно, дольщик получает свои денежные средства. Но не получает проценты за пользование денежными средствами в период, пока они находились на эскроу-счете. В соответствии с п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве <18> начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не происходит. Получается, что дольщики несут реальные убытки на фоне инфляции, поскольку имеют право только на возврат суммы по договору. Несмотря на то что закон предусматривает право на компенсацию убытков участникам строительства, предусмотренное абз. 3 подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве <19>, очередность требований делает его реализацию практически невозможной. Считаем необходимым внести изменения в п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве и предусмотреть, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на эскроу-счете, не начисляются в том случае, если строительство объекта долевого строительства завершено в срок, установленный договором участия в долевом строительстве. В случае одностороннего расторжения договора дольщиком по причине нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства проценты начисляются банком, в котором открыт эскроу-счет, за весь период нахождения денежных средств на эскроу-счете по ставке рефинансирования Центрального банка. Ведь именно банк, финансирующий строительство, является главным бенефициаром, кроме того, банк, выдавая застройщику кредит под проектное финансирование, должен оценивать и учитывать подобные риски.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)В данной связи прогнозируемо возникновение следующих ситуаций. Рассмотрим первую. Дольщик отказывается от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгает его, и Закон позволяет ему сделать это в одностороннем порядке, соответственно, дольщик получает свои денежные средства. Но не получает проценты за пользование денежными средствами в период, пока они находились на эскроу-счете. В соответствии с п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве <18> начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не происходит. Получается, что дольщики несут реальные убытки на фоне инфляции, поскольку имеют право только на возврат суммы по договору. Несмотря на то что закон предусматривает право на компенсацию убытков участникам строительства, предусмотренное абз. 3 подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве <19>, очередность требований делает его реализацию практически невозможной. Считаем необходимым внести изменения в п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве и предусмотреть, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на эскроу-счете, не начисляются в том случае, если строительство объекта долевого строительства завершено в срок, установленный договором участия в долевом строительстве. В случае одностороннего расторжения договора дольщиком по причине нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства проценты начисляются банком, в котором открыт эскроу-счет, за весь период нахождения денежных средств на эскроу-счете по ставке рефинансирования Центрального банка. Ведь именно банк, финансирующий строительство, является главным бенефициаром, кроме того, банк, выдавая застройщику кредит под проектное финансирование, должен оценивать и учитывать подобные риски.
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)Во-первых, в соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств участника долевого строительства (депонента) и перечисляет денежные средства застройщику (бенефициару) после надлежащего исполнения последним всех обязательств по ДДУ. Это значит, что на банк возлагаются две обязанности:
("Банковское право", 2022, N 2)Во-первых, в соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств участника долевого строительства (депонента) и перечисляет денежные средства застройщику (бенефициару) после надлежащего исполнения последним всех обязательств по ДДУ. Это значит, что на банк возлагаются две обязанности:
Нормативные акты
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)Статья 13.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)Статья 13.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2025 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Статья: Субсидиарная ответственность генерального директора специализированного застройщика в роли руководителя девелоперского проекта
(Коган Д.И.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2025, N 3)Теперь необходимо дать определение специализированного застройщика. Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ <9> "специализированный застройщик - юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Данный Федеральный закон устанавливает требования к застройщикам, реализующим проекты с привлечением средств дольщиков, обязывает специализированных застройщиков открывать счета эскроу для защиты средств дольщиков, а также прописывает процедуру раскрытия информации специализированным застройщиком. К особенностям специализированного застройщика можно отнести то, что он создается для реализации одного проекта недвижимости. Это позволяет ограничить риски для всех участников долевого строительства в силу того, что средства данного юридического лица используются только для одного заявленного проекта. Специализированные застройщики обязаны раскрывать проектную и финансовую документацию, а их деятельность контролируется уполномоченными органами. Также при реализации проекта недвижимости для специализированных застройщиков могут устанавливаться различные требования к собственному капиталу. И, самое важное, средства дольщиков защищены банком, специализированный застройщик сможет их получить (раскрыть эскроу-счет) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
(Коган Д.И.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2025, N 3)Теперь необходимо дать определение специализированного застройщика. Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ <9> "специализированный застройщик - юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Данный Федеральный закон устанавливает требования к застройщикам, реализующим проекты с привлечением средств дольщиков, обязывает специализированных застройщиков открывать счета эскроу для защиты средств дольщиков, а также прописывает процедуру раскрытия информации специализированным застройщиком. К особенностям специализированного застройщика можно отнести то, что он создается для реализации одного проекта недвижимости. Это позволяет ограничить риски для всех участников долевого строительства в силу того, что средства данного юридического лица используются только для одного заявленного проекта. Специализированные застройщики обязаны раскрывать проектную и финансовую документацию, а их деятельность контролируется уполномоченными органами. Также при реализации проекта недвижимости для специализированных застройщиков могут устанавливаться различные требования к собственному капиталу. И, самое важное, средства дольщиков защищены банком, специализированный застройщик сможет их получить (раскрыть эскроу-счет) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вопрос: О вопросах, связанных с идентификацией выгодоприобретателей, открытием счета без личного присутствия клиента, операциями по договору счета эскроу, счету клиента - фигуранта реестра контролируемых лиц.
(Письмо Банка России от 29.04.2026 N 43-7-2/7321)Вопрос: У членов Ассоциации возникли перечень вопросов в целях надлежащего исполнения требований Закона N 115-ФЗ <1> о проведении идентификации и инициатива в части упрощения процедуры идентификации отдельных категорий выгодоприобретателей / расширения перечня случаев, при которых не требуется проведение идентификации выгодоприобретателей, которые представлены в Приложении к настоящему письму.
(Письмо Банка России от 29.04.2026 N 43-7-2/7321)Вопрос: У членов Ассоциации возникли перечень вопросов в целях надлежащего исполнения требований Закона N 115-ФЗ <1> о проведении идентификации и инициатива в части упрощения процедуры идентификации отдельных категорий выгодоприобретателей / расширения перечня случаев, при которых не требуется проведение идентификации выгодоприобретателей, которые представлены в Приложении к настоящему письму.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Счет эскроу - специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Особенностью данного договора является то, что денежные средства вносятся на счет одним лицом - депонентом с целью их передачи другому лицу, которое называется бенефициаром, но только после того, как последний выполнит определенные действия, предусмотренные договором. Таким образом, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Счет эскроу - специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Особенностью данного договора является то, что денежные средства вносятся на счет одним лицом - депонентом с целью их передачи другому лицу, которое называется бенефициаром, но только после того, как последний выполнит определенные действия, предусмотренные договором. Таким образом, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.
Статья: Экологические требования к выводу из эксплуатации объектов хозяйственной деятельности
(Петрова Т.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)<23> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 27 мая 2023 г. N 828 "О требованиях, предъявляемых к организациям, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Федерального закона "Об охране окружающей среды" вправе выдавать независимые гарантии уплаты денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, заключать договор поручительства по уплате денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий, и (или) открывать счета эскроу (являться эскроу-агентом) для размещения денежных средств в объеме, необходимом для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий или несколькими такими планами мероприятий, и о порядке утверждения перечня таких организаций" // СЗ РФ. 2023. N 23 (часть I). Ст. 4143.
(Петрова Т.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)<23> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 27 мая 2023 г. N 828 "О требованиях, предъявляемых к организациям, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Федерального закона "Об охране окружающей среды" вправе выдавать независимые гарантии уплаты денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, заключать договор поручительства по уплате денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий, и (или) открывать счета эскроу (являться эскроу-агентом) для размещения денежных средств в объеме, необходимом для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий или несколькими такими планами мероприятий, и о порядке утверждения перечня таких организаций" // СЗ РФ. 2023. N 23 (часть I). Ст. 4143.
Статья: Обеспечительные меры в международном коммерческом арбитраже как механизм, обеспечивающий исполнимость решения в спорах с участием подсанкционных лиц и лиц из недружественных государств
(Логунов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)Также не совсем очевидно, что происходит с обеспечительными мерами в случае открытия процедуры банкротства банка, в котором открыт счет эскроу. Право собственности на средства, размещенные на счете до момента раскрытия условий счета эскроу, принадлежат лицу, их депонировавшему. Соответственно, в случае банкротства банка именно депонент приобретет право на включение требований в реестр требований кредиторов. Более того, законодательства многих стран предусматривает возможность кредиторов и/или банкротных управляющих оспаривать сделки должника. Но если обеспечительные меры уже были приняты, подлежат ли они в подобной ситуации отмене? Можно ли считать, что в подобной ситуации стороной надлежащим образом было исполнено обязательство по предоставлению встречного обеспечения? Вероятно, нет, так как несмотря на изначальную цель создания счета эскроу, заключающуюся в предоставлении встречного обеспечения, в случае банкротства банка права требования возникнут именно у депонента. Не ясно также, что произойдет в случае раскрытия эскроу условия после введения процедуры банкротства. Появится ли у второй стороны право заявления в реестр требований кредиторов? Должно ли произойти правопреемство в реестре, если до этого депонент средств был в него включен?
(Логунов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)Также не совсем очевидно, что происходит с обеспечительными мерами в случае открытия процедуры банкротства банка, в котором открыт счет эскроу. Право собственности на средства, размещенные на счете до момента раскрытия условий счета эскроу, принадлежат лицу, их депонировавшему. Соответственно, в случае банкротства банка именно депонент приобретет право на включение требований в реестр требований кредиторов. Более того, законодательства многих стран предусматривает возможность кредиторов и/или банкротных управляющих оспаривать сделки должника. Но если обеспечительные меры уже были приняты, подлежат ли они в подобной ситуации отмене? Можно ли считать, что в подобной ситуации стороной надлежащим образом было исполнено обязательство по предоставлению встречного обеспечения? Вероятно, нет, так как несмотря на изначальную цель создания счета эскроу, заключающуюся в предоставлении встречного обеспечения, в случае банкротства банка права требования возникнут именно у депонента. Не ясно также, что произойдет в случае раскрытия эскроу условия после введения процедуры банкротства. Появится ли у второй стороны право заявления в реестр требований кредиторов? Должно ли произойти правопреемство в реестре, если до этого депонент средств был в него включен?
Вопрос: Каковы особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества (далее - ДКПН)?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Каковы особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества (далее - ДКПН)?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Каковы особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества (далее - ДКПН)?
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Согласно п. 2.8 Инструкции Банка России от 30.06.2021 N 204-И "Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)" специальные банковские счета (в том числе залоговые счета, номинальные счета, счета эскроу) открываются клиентам в случаях и порядке, установленных законодательством РФ для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Согласно п. 2.8 Инструкции Банка России от 30.06.2021 N 204-И "Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)" специальные банковские счета (в том числе залоговые счета, номинальные счета, счета эскроу) открываются клиентам в случаях и порядке, установленных законодательством РФ для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2026 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.