Как оформить право собственности на квартиру при банкротстве застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Как оформить право собственности на квартиру при банкротстве застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2024 N 309-ЭС24-19443 по делу N А07-16040/2023
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на квартиры.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано.
Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку довод цессионария о том, что он не является профессиональным инвестором и не заключал с застройщиком договоры долевого участия в строительстве в инвестиционных целях, в правоотношения с застройщиком вступали граждане, которые за плату уступили права и обязанности цессионарию по договорам цессии, суды лишили его возможности получения квартир на основании договоров долевого участия в строительстве и цессии, несмотря на восстановление им прав граждан, заслуживает внимания.В соответствии с указанной схемой между гражданами (цеденты) и ООО "СК "Миловский парк" (цессионарий) были заключены договоры уступки права требования по договорам долевого участия. Стоимость уступаемых прав требования оплачена цессионарием путем передачи гражданам векселей. Договоры уступки права требования зарегистрированы Управлением Росреестра. На все приобретенные по договорам купли-продажи квартиры граждане оформили право собственности.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на квартиры.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано.
Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку довод цессионария о том, что он не является профессиональным инвестором и не заключал с застройщиком договоры долевого участия в строительстве в инвестиционных целях, в правоотношения с застройщиком вступали граждане, которые за плату уступили права и обязанности цессионарию по договорам цессии, суды лишили его возможности получения квартир на основании договоров долевого участия в строительстве и цессии, несмотря на восстановление им прав граждан, заслуживает внимания.В соответствии с указанной схемой между гражданами (цеденты) и ООО "СК "Миловский парк" (цессионарий) были заключены договоры уступки права требования по договорам долевого участия. Стоимость уступаемых прав требования оплачена цессионарием путем передачи гражданам векселей. Договоры уступки права требования зарегистрированы Управлением Росреестра. На все приобретенные по договорам купли-продажи квартиры граждане оформили право собственности.
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009
Требование: О признании права собственности на квартиру, включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, переплаты по договору инвестирования строительства, неустойки.
Решение: Требования удовлетворены частично, так как после введения спорного дома в эксплуатацию ни должник, ни новый застройщик не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на квартиры, поэтому подписание или отказ от подписания застройщиком актов приема-передачи квартир не может служить основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.С учетом изложенного к искам граждан - инвесторов о признании права собственности на квартиры в спорном доме, предъявленным к должнику или одновременно к должнику и ТСЖ "Пионер", не подлежат применению правила пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве о предъявлении всех требований, связанных с передачей застройщиком квартир (признанием права собственности на квартиры), только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Требование: О признании права собственности на квартиру, включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, переплаты по договору инвестирования строительства, неустойки.
Решение: Требования удовлетворены частично, так как после введения спорного дома в эксплуатацию ни должник, ни новый застройщик не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на квартиры, поэтому подписание или отказ от подписания застройщиком актов приема-передачи квартир не может служить основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.С учетом изложенного к искам граждан - инвесторов о признании права собственности на квартиры в спорном доме, предъявленным к должнику или одновременно к должнику и ТСЖ "Пионер", не подлежат применению правила пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве о предъявлении всех требований, связанных с передачей застройщиком квартир (признанием права собственности на квартиры), только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Значит, должна прекратиться широко распространенная практика признания права собственности на квартиры до регистрации жилого дома в кадастре. Хотя, думаю, чистые цивилисты недооценивают всю мощь влияния практики на суды. Граждане будут продолжать требовать признания права собственности на квартиры до завершения оформления дома в целом. Их будут подталкивать длительные сроки ожидания жилья, повышенные расходы, риски банкротства застройщика и многие другие причины. А другого способа разрешения этого вещного дедлока, который бы не был разрушительным для граждан, попросту нет. Суды в поисках выхода обратятся к прежней практике со ссылкой на п. 7 ст. 141.4 ГК (иные правила о жилых помещениях может устанавливать Жилищный кодекс РФ). И хотя иное, по сравнению с ГК, ЖК вроде не устанавливал, суды спокойно признавали право собственности на квартиры в недостроенных домах <1>. Что помешает им делать это сейчас?
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Значит, должна прекратиться широко распространенная практика признания права собственности на квартиры до регистрации жилого дома в кадастре. Хотя, думаю, чистые цивилисты недооценивают всю мощь влияния практики на суды. Граждане будут продолжать требовать признания права собственности на квартиры до завершения оформления дома в целом. Их будут подталкивать длительные сроки ожидания жилья, повышенные расходы, риски банкротства застройщика и многие другие причины. А другого способа разрешения этого вещного дедлока, который бы не был разрушительным для граждан, попросту нет. Суды в поисках выхода обратятся к прежней практике со ссылкой на п. 7 ст. 141.4 ГК (иные правила о жилых помещениях может устанавливать Жилищный кодекс РФ). И хотя иное, по сравнению с ГК, ЖК вроде не устанавливал, суды спокойно признавали право собственности на квартиры в недостроенных домах <1>. Что помешает им делать это сейчас?
Статья: Совершенствование правового регулирования обеспечения права на жилище в российском законодательстве
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2025, N 1)Ступенью эволюции жилищного строительства в России стал 2017 год, когда начался переход на новую систему финансирования с использованием банковского кредитования. Отныне средства граждан, вложенные в строительство жилья, полностью защищены и хранятся на специальных счетах эскроу до момента оформления права собственности на жилье. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ <2> предусматривает дополнительные гарантии участникам долевого строительства в случае наступления непредвиденных обстоятельств. Так, в случае банкротства строительной компании вложившие в стройку собственные средства граждане смогут вернуть их в полном объеме, а риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем застройщику кредит на строительство.
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2025, N 1)Ступенью эволюции жилищного строительства в России стал 2017 год, когда начался переход на новую систему финансирования с использованием банковского кредитования. Отныне средства граждан, вложенные в строительство жилья, полностью защищены и хранятся на специальных счетах эскроу до момента оформления права собственности на жилье. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ <2> предусматривает дополнительные гарантии участникам долевого строительства в случае наступления непредвиденных обстоятельств. Так, в случае банкротства строительной компании вложившие в стройку собственные средства граждане смогут вернуть их в полном объеме, а риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем застройщику кредит на строительство.
Нормативные акты
"Паспорт федерального проекта "Ипотека"
(утв. протоколом заседания проектного комитета по национальному проекту "Жилье и городская среда" от 21.12.2018 N 3)Переход на проектное финансирование и счета эскроу это очередная ступень эволюции индустрии жилищного строительства в России. Прежний механизм - прямое привлечение средств граждан по договорам долевого участия в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" успешно решил ряд острых вопросов - исключил возможность двойных продаж, благодаря обязательной регистрации договоров, сделал рынок более прозрачным за счет обязательства застройщика публиковать проектную декларацию и все изменения к ней. Ранее законом предусматривалось, что застройщик обеспечивает свою ответственность перед дольщиками через механизм страхования гражданской ответственности или банковского поручительства. К сожалению, механизм оказался фиктивным. Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер, строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Все это привело к формированию большого числа "обманутых дольщиков", проблема вышла на федеральный уровень. Переход на новую систему финансирования жилищного строительства, с использованием банковского кредитования, базой фондирования которых будут служить эскроу-счета полностью защищает средства граждан. Теперь средства граждан будут храниться на специальных счетах до момента оформления права собственности на жилье. Застройщики смогут их получить только после передачи квартиры. В случае банкротства застройщика, граждане получат свои средства в полном объеме, риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем кредит на строительство. Сами средства дольщиков на счета эскроу будут застрахованы АСВ по аналогии с банковскими вкладами.
(утв. протоколом заседания проектного комитета по национальному проекту "Жилье и городская среда" от 21.12.2018 N 3)Переход на проектное финансирование и счета эскроу это очередная ступень эволюции индустрии жилищного строительства в России. Прежний механизм - прямое привлечение средств граждан по договорам долевого участия в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" успешно решил ряд острых вопросов - исключил возможность двойных продаж, благодаря обязательной регистрации договоров, сделал рынок более прозрачным за счет обязательства застройщика публиковать проектную декларацию и все изменения к ней. Ранее законом предусматривалось, что застройщик обеспечивает свою ответственность перед дольщиками через механизм страхования гражданской ответственности или банковского поручительства. К сожалению, механизм оказался фиктивным. Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер, строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Все это привело к формированию большого числа "обманутых дольщиков", проблема вышла на федеральный уровень. Переход на новую систему финансирования жилищного строительства, с использованием банковского кредитования, базой фондирования которых будут служить эскроу-счета полностью защищает средства граждан. Теперь средства граждан будут храниться на специальных счетах до момента оформления права собственности на жилье. Застройщики смогут их получить только после передачи квартиры. В случае банкротства застройщика, граждане получат свои средства в полном объеме, риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем кредит на строительство. Сами средства дольщиков на счета эскроу будут застрахованы АСВ по аналогии с банковскими вкладами.
"Бюллетень судебной практики Московского областного суда за четвертый квартал 2011 года"
(утв. президиумом Мособлсуда 04.04.2012)К., Т., Ф. и др. обратились в суд с иском к застройщику ООО "С", ТСЖ "П" о признании права собственности на квартиры. В обоснование заявленных требований указали, что они оплатили стоимость жилых помещений, дом введен в эксплуатацию; поскольку застройщик-банкрот не зарегистрировал право собственности на завершенный объект строительства, то они не имеют возможности оформить в собственность данные жилые помещения.
(утв. президиумом Мособлсуда 04.04.2012)К., Т., Ф. и др. обратились в суд с иском к застройщику ООО "С", ТСЖ "П" о признании права собственности на квартиры. В обоснование заявленных требований указали, что они оплатили стоимость жилых помещений, дом введен в эксплуатацию; поскольку застройщик-банкрот не зарегистрировал право собственности на завершенный объект строительства, то они не имеют возможности оформить в собственность данные жилые помещения.
Статья: Чтобы земля не ушла из-под ног - "копайте до твердого грунта"
(Мун О.)
("Жилищное право", 2012, N 12)Если застройщик будет признан банкротом, можно точно сказать, что квартиру покупатель не получит.
(Мун О.)
("Жилищное право", 2012, N 12)Если застройщик будет признан банкротом, можно точно сказать, что квартиру покупатель не получит.
Статья: Борьба за правовую чистоту
(Левин С.)
("ЭЖ-Юрист", 2010, N 47)Сделки с недвижимостью считаются заключенными после государственной регистрации права собственности. Например, И. заключил договор (предварительный договор) купли-продажи или долевого участия в строительстве жилого дома, однако этот договор не прошел государственную регистрацию (что часто случается по причине уклонения от регистрации застройщика). Получается, что И. оплатил стоимость квартиры, а документы, удостоверяющие право, оформить не может, так как застройщик, например, обанкротился, инвестор скрывается или застройщик долгое время не может подписать протокол распределения квартир с администрацией города.
(Левин С.)
("ЭЖ-Юрист", 2010, N 47)Сделки с недвижимостью считаются заключенными после государственной регистрации права собственности. Например, И. заключил договор (предварительный договор) купли-продажи или долевого участия в строительстве жилого дома, однако этот договор не прошел государственную регистрацию (что часто случается по причине уклонения от регистрации застройщика). Получается, что И. оплатил стоимость квартиры, а документы, удостоверяющие право, оформить не может, так как застройщик, например, обанкротился, инвестор скрывается или застройщик долгое время не может подписать протокол распределения квартир с администрацией города.
Статья: Отсутствие оформления права собственности: правовые последствия
(Кузьмак Р.)
("Жилищное право", 2014, N 8)В связи с большим количеством многоквартирных домов, которые сдаются в эксплуатацию с большими задержками, отсутствием или долгой процедурой постановки многоквартирного дома на кадастровый учет, банкротствами застройщиков у дольщиков возникают проблемы с оформлением прав собственности на приобретенные жилые помещения. В связи с этим возникает довольно много правовых вопросов относительно определения владельца квартиры как имущества. В настоящей статье мы рассмотрим, какие проблемы возникают при указанной правовой неопределенности на конкретном примере.
(Кузьмак Р.)
("Жилищное право", 2014, N 8)В связи с большим количеством многоквартирных домов, которые сдаются в эксплуатацию с большими задержками, отсутствием или долгой процедурой постановки многоквартирного дома на кадастровый учет, банкротствами застройщиков у дольщиков возникают проблемы с оформлением прав собственности на приобретенные жилые помещения. В связи с этим возникает довольно много правовых вопросов относительно определения владельца квартиры как имущества. В настоящей статье мы рассмотрим, какие проблемы возникают при указанной правовой неопределенности на конкретном примере.
Статья: Банкротство организаций-застройщиков
(Егоров А.В.)
("Вестник ВАС РФ", 2007, N 4)Проблему обманутых дольщиков необходимо решать сообща, и от органов исполнительной власти разумно бы ожидать конкретных шагов, направленных на оказание помощи конкурсным управляющим, оказывающимся порой в сложных ситуациях. Так, в деле Арбитражного суда Новосибирской области N А45-9393/04-СБ/129 о банкротстве ЗАО "ПСО-1" в ходе конкурсного производства у арбитражного управляющего возникли проблемы с регистрацией и дальнейшей реализацией единственного имущества должника - не завершенного строительством объекта. Дело в том, что бывшим руководителем первичные документы не переданы, а для арбитражного управляющего в силу недостаточности документов оформить право собственности на данный объект незавершенного строительства не представлялось возможным. В связи с этим инвесторы не могли реализовать свое право на получение готового жилья.
(Егоров А.В.)
("Вестник ВАС РФ", 2007, N 4)Проблему обманутых дольщиков необходимо решать сообща, и от органов исполнительной власти разумно бы ожидать конкретных шагов, направленных на оказание помощи конкурсным управляющим, оказывающимся порой в сложных ситуациях. Так, в деле Арбитражного суда Новосибирской области N А45-9393/04-СБ/129 о банкротстве ЗАО "ПСО-1" в ходе конкурсного производства у арбитражного управляющего возникли проблемы с регистрацией и дальнейшей реализацией единственного имущества должника - не завершенного строительством объекта. Дело в том, что бывшим руководителем первичные документы не переданы, а для арбитражного управляющего в силу недостаточности документов оформить право собственности на данный объект незавершенного строительства не представлялось возможным. В связи с этим инвесторы не могли реализовать свое право на получение готового жилья.
Вопрос: Физлицом с застройщиком был заключен договор долевого участия. Застройщик признан банкротом, а квартира была достроена по программе поддержки обманутых дольщиков и передана физлицу. Каков порядок подсчета срока владения квартирой при ее продаже в целях уплаты НДФЛ?
(Консультация эксперта, 2019)Соответственно, если право собственности в данной ситуации оформляется на основании акта приема-передачи от ЖСК или иного кооператива, созданного в целях реализации ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ, срок владения квартирой отсчитывается от момента подписания данного акта (см. также Письмо Минфина России от 19.06.2018 N 03-04-05/41638).
(Консультация эксперта, 2019)Соответственно, если право собственности в данной ситуации оформляется на основании акта приема-передачи от ЖСК или иного кооператива, созданного в целях реализации ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ, срок владения квартирой отсчитывается от момента подписания данного акта (см. также Письмо Минфина России от 19.06.2018 N 03-04-05/41638).
Статья: Банкротство застройщика: проблемы и решения
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Если жилое здание, которое построено за счет долевых инвестиций граждан, введено в эксплуатацию, то оно, как известно, имеет уже другой юридический статус. Применительно к нему законодатель прямо указал в законе, что долевые инвесторы вправе в судебном порядке признать право собственности на причитающиеся им от застройщика квартиры в таком здании (оно уже не является объектом незавершенного строительства). Такое право реализуется при условии оформления между застройщиком и долевым инвестором до даты начала процедуры банкротства передаточных документов на квартиру <37>. Здесь до конца не ясно, что делать долевым инвесторам, с которыми застройщик не подписал передаточный акт, как именно защищать свои права? Чьи квартиры в этом случае? Они принадлежат застройщику, или они принадлежат инвестору? Следует ли их включать в конкурсную массу застройщика?
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Если жилое здание, которое построено за счет долевых инвестиций граждан, введено в эксплуатацию, то оно, как известно, имеет уже другой юридический статус. Применительно к нему законодатель прямо указал в законе, что долевые инвесторы вправе в судебном порядке признать право собственности на причитающиеся им от застройщика квартиры в таком здании (оно уже не является объектом незавершенного строительства). Такое право реализуется при условии оформления между застройщиком и долевым инвестором до даты начала процедуры банкротства передаточных документов на квартиру <37>. Здесь до конца не ясно, что делать долевым инвесторам, с которыми застройщик не подписал передаточный акт, как именно защищать свои права? Чьи квартиры в этом случае? Они принадлежат застройщику, или они принадлежат инвестору? Следует ли их включать в конкурсную массу застройщика?
Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной в строящемся доме в 2004 г., право собственности на которую оформлено в 2017 г. на основании решения суда от декабря 2016 г.
(Письмо Минфина России от 04.05.2018 N 03-04-05/30284)Из обращения следует, что налогоплательщиком в 2004 году приобретена квартира в строящемся доме. Ввиду банкротства застройщика на основании решения суда от декабря 2016 года право собственности на квартиру было оформлено в 2017 году.
(Письмо Минфина России от 04.05.2018 N 03-04-05/30284)Из обращения следует, что налогоплательщиком в 2004 году приобретена квартира в строящемся доме. Ввиду банкротства застройщика на основании решения суда от декабря 2016 года право собственности на квартиру было оформлено в 2017 году.
"Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ"
(Карасева С.Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2013)К искам граждан-инвесторов, предъявленным к должнику или одновременно к должнику и ТСЖ, не подлежит применению п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве о предъявлении всех требований, связанных с передачей застройщиком квартир (признанием права собственности на квартиры), только в рамках дела о банкротстве застройщика.
(Карасева С.Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2013)К искам граждан-инвесторов, предъявленным к должнику или одновременно к должнику и ТСЖ, не подлежит применению п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве о предъявлении всех требований, связанных с передачей застройщиком квартир (признанием права собственности на квартиры), только в рамках дела о банкротстве застройщика.
"Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру"
(Бычков А.И.)
("Инфотропик Медиа", 2016)Квартиры в новостройках граждане зачастую предпочитают вариантам с рынка вторичного жилья. Это и неудивительно, ведь куда приятнее жить в новом доме и почувствовать себя первым хозяином своей квартиры. Вместе с тем приобретение квартиры в новостройке чревато определенными рисками, которые причиняют покупателю серьезные неудобства и ущерб (срыв сдачи многоквартирного дома и задержка оформления права собственности, банкротство застройщика, мошенничество со средствами дольщиков и др.).
(Бычков А.И.)
("Инфотропик Медиа", 2016)Квартиры в новостройках граждане зачастую предпочитают вариантам с рынка вторичного жилья. Это и неудивительно, ведь куда приятнее жить в новом доме и почувствовать себя первым хозяином своей квартиры. Вместе с тем приобретение квартиры в новостройке чревато определенными рисками, которые причиняют покупателю серьезные неудобства и ущерб (срыв сдачи многоквартирного дома и задержка оформления права собственности, банкротство застройщика, мошенничество со средствами дольщиков и др.).