Кадастровый учет домов блокированной застройки
Подборка наиболее важных документов по запросу Кадастровый учет домов блокированной застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 29.04.2025 по делу N 33-418/2025 (УИД 66RS0007-01-2024-006949-57)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: О разделе жилого дома.
Обстоятельства: Собственниками не достигнуто соглашение по владению и пользованию домом блокированной застройки.
Решение: Удовлетворено в части.Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 20.02.2019 N 14-КГ18-54, прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома. Кроме того, в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 03.06.2020 N 14-КА19-11, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на часть жилого помещения не может являться достаточным основанием для совершения учетно-регистрационных действий в рассматриваемом случае.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: О разделе жилого дома.
Обстоятельства: Собственниками не достигнуто соглашение по владению и пользованию домом блокированной застройки.
Решение: Удовлетворено в части.Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 20.02.2019 N 14-КГ18-54, прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома. Кроме того, в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 03.06.2020 N 14-КА19-11, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на часть жилого помещения не может являться достаточным основанием для совершения учетно-регистрационных действий в рассматриваемом случае.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Заявитель не согласен с отказом в постановке недвижимости на кадастровый учет
(КонсультантПлюс, 2025)в кадастровом учете блок-секции жилого дома отказано, т.к. она является помещением внутри жилого дома, который относится к блокированной застройке, а каждый блок автономен и соответствует индивидуальному жилому дому, каждому блоку соответствует участок с соответствующим видом разрешенного использования
(КонсультантПлюс, 2025)в кадастровом учете блок-секции жилого дома отказано, т.к. она является помещением внутри жилого дома, который относится к блокированной застройке, а каждый блок автономен и соответствует индивидуальному жилому дому, каждому блоку соответствует участок с соответствующим видом разрешенного использования
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О дискуссионных вопросах определения правового статуса части жилого дома и дома блокированной застройки
(Лысова Ю.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Помимо этого, в Кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2019 N 4-КА19-29 и от 20.02.2019 N 14-КГ18-54 ВС РФ указал, что "жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме... прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 ГК РФ в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома" <23>. Следует отметить, что указанная позиция изложена в письме Минэкономразвития от 20 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-4621, однако ее цитирование Верховным Судом в вышеизложенном Определении не добавило к ней никакой ясности, в связи с чем нижестоящие суды на ее основании продолжили принимать противоположные решения: так, решением Центрального районного суда города Тулы от 15.04.2019 по делу N 2-504/2019 требование об изменении вида жилого помещения удовлетворено; в то время как решением Ленинского районного суда города Воронежа от 12.11.2019 N 2а-4842/2019~М-4431/2019 по требованию о признании незаконным отказа в осуществлении кадастрового учета в удовлетворении требования отказано.
(Лысова Ю.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Помимо этого, в Кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2019 N 4-КА19-29 и от 20.02.2019 N 14-КГ18-54 ВС РФ указал, что "жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме... прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 ГК РФ в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома" <23>. Следует отметить, что указанная позиция изложена в письме Минэкономразвития от 20 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-4621, однако ее цитирование Верховным Судом в вышеизложенном Определении не добавило к ней никакой ясности, в связи с чем нижестоящие суды на ее основании продолжили принимать противоположные решения: так, решением Центрального районного суда города Тулы от 15.04.2019 по делу N 2-504/2019 требование об изменении вида жилого помещения удовлетворено; в то время как решением Ленинского районного суда города Воронежа от 12.11.2019 N 2а-4842/2019~М-4431/2019 по требованию о признании незаконным отказа в осуществлении кадастрового учета в удовлетворении требования отказано.
Статья: Проблемы административной процедуры государственной регистрации недвижимости
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)Главное, что не учли суды: прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта недвижимого имущества, подлежащего постановке на кадастровый учет (индивидуального жилого дома либо блока дома блокированной застройки, понятие которых содержится в п. 39 и 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации соответственно) <15>.
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)Главное, что не учли суды: прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта недвижимого имущества, подлежащего постановке на кадастровый учет (индивидуального жилого дома либо блока дома блокированной застройки, понятие которых содержится в п. 39 и 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации соответственно) <15>.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)Орган кадастрового учета отказал Т. в осуществлении кадастрового учета части одноэтажного жилого дома, указав, что кадастровый учет частей здания не производится.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)Орган кадастрового учета отказал Т. в осуществлении кадастрового учета части одноэтажного жилого дома, указав, что кадастровый учет частей здания не производится.
Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ
(ред. от 29.10.2024)
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"4. При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на "здание", назначения объекта недвижимости на "жилой дом", вида разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки.
(ред. от 29.10.2024)
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"4. При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на "здание", назначения объекта недвижимости на "жилой дом", вида разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки.
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2025)Ответ: С учетом сложившейся судебной практики часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной, то есть соответствует признакам дома блокированной застройки в значении, установленном ГрК РФ.
("Официальный сайт Банка России", 2025)Ответ: С учетом сложившейся судебной практики часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной, то есть соответствует признакам дома блокированной застройки в значении, установленном ГрК РФ.
Статья: Что изменится в отчетности по бизнес-процессу кредитования: новые требования ЦБ к формам 0409310 и 0409316
(Озкан А.)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2025, N 6)Дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома наличием общей боковой стены (общих боковых стен) с другим жилым домом (другими жилыми домами) и отдельных выходов из каждой части (блока) на земельный участок. Важно, что при этом части (блоки) дома блокированной застройки являются самостоятельными и изолированными, не имеют вспомогательных помещений общего пользования и общих коммуникаций и могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
(Озкан А.)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2025, N 6)Дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома наличием общей боковой стены (общих боковых стен) с другим жилым домом (другими жилыми домами) и отдельных выходов из каждой части (блока) на земельный участок. Важно, что при этом части (блоки) дома блокированной застройки являются самостоятельными и изолированными, не имеют вспомогательных помещений общего пользования и общих коммуникаций и могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Статья: Проблема определения круга объектов жилищных прав в Жилищном кодексе Российской Федерации
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 3)<6> См.: письмо Минэкономразвития от 14 марта 2017 г. N Д23-1328 "О жилых домах блокированной застройки"; письмо Росреестра от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17; письмо Росреестра от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 "О возможности постановки на кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки" // СПС "КонсультантПлюс".
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 3)<6> См.: письмо Минэкономразвития от 14 марта 2017 г. N Д23-1328 "О жилых домах блокированной застройки"; письмо Росреестра от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17; письмо Росреестра от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 "О возможности постановки на кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки" // СПС "КонсультантПлюс".
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Однако это правило не распространяется целиком на многоквартирный дом. У многоквартирного дома нет "одного" собственника. Части дома - квартиры и нежилые помещения - принадлежат разным собственникам, - ими могут быть любые субъекты гражданского права: государство, граждане, юридические лица и др. В то же время многоквартирный дом может быть в собственности одного лица и выступать предметом договора купли-продажи, например, когда отдельные жилые (квартиры) и нежилые помещения еще юридически не сформированы и не выделены в натуре; такие помещения не поставлены на кадастровый учет, и на них не зарегистрировано право собственности или иное вещное право.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Однако это правило не распространяется целиком на многоквартирный дом. У многоквартирного дома нет "одного" собственника. Части дома - квартиры и нежилые помещения - принадлежат разным собственникам, - ими могут быть любые субъекты гражданского права: государство, граждане, юридические лица и др. В то же время многоквартирный дом может быть в собственности одного лица и выступать предметом договора купли-продажи, например, когда отдельные жилые (квартиры) и нежилые помещения еще юридически не сформированы и не выделены в натуре; такие помещения не поставлены на кадастровый учет, и на них не зарегистрировано право собственности или иное вещное право.
Ситуация: В чем суть дачной амнистии?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Одновременно с государственной регистрацией права собственности на земельный участок (договора аренды земельного участка) осуществляется государственный кадастровый учет (если ранее он не был осуществлен) и регистрация права собственности на жилой дом (ч. 30, 31 ст. 70 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Одновременно с государственной регистрацией права собственности на земельный участок (договора аренды земельного участка) осуществляется государственный кадастровый учет (если ранее он не был осуществлен) и регистрация права собственности на жилой дом (ч. 30, 31 ст. 70 Закона N 218-ФЗ).
Статья: О видах жилых помещений и их легальных дефинициях
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 4)Не представляется возможным согласиться с иными воззрениями на части квартиры или комнаты. Нельзя считать частью квартиры или дома комнату (комнаты) и помещения вспомогательного использования вне этой комнаты. Невозможно считать частью квартиры часть комнаты в этой квартире. Такое положение вещей противоречит признакам изолированности и пригодности для проживания, заложенным в определении жилого помещения. Вообще выделение частей жилого помещения неизбежно приводит к проблемам в правоприменительной деятельности. Если в решении суда установить право пользования частью дома, не конкретизировав эту часть, решение становится неисполнимым. Если в гражданско-правовом договоре по передаче жилого помещения указать лишь "часть квартиры", такой договор будет являться незаключенным ввиду несогласованности предмета (невозможности его установить, невозможности осуществить государственную регистрацию обременения или перехода права). В качестве примера можно привести Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), в котором Верховный Суд указал, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта, если она обособлена и изолирована, но не отметил, что по сути в рассмотренном им деле жилой дом превратился в многоквартирный <15>. Согласно позиции Росреестра, "если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве здания с назначением "жилой дом" и наименованием "жилой дом блокированной застройки" или "блок жилого дома блокированной застройки" <16>.
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 4)Не представляется возможным согласиться с иными воззрениями на части квартиры или комнаты. Нельзя считать частью квартиры или дома комнату (комнаты) и помещения вспомогательного использования вне этой комнаты. Невозможно считать частью квартиры часть комнаты в этой квартире. Такое положение вещей противоречит признакам изолированности и пригодности для проживания, заложенным в определении жилого помещения. Вообще выделение частей жилого помещения неизбежно приводит к проблемам в правоприменительной деятельности. Если в решении суда установить право пользования частью дома, не конкретизировав эту часть, решение становится неисполнимым. Если в гражданско-правовом договоре по передаче жилого помещения указать лишь "часть квартиры", такой договор будет являться незаключенным ввиду несогласованности предмета (невозможности его установить, невозможности осуществить государственную регистрацию обременения или перехода права). В качестве примера можно привести Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), в котором Верховный Суд указал, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта, если она обособлена и изолирована, но не отметил, что по сути в рассмотренном им деле жилой дом превратился в многоквартирный <15>. Согласно позиции Росреестра, "если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве здания с назначением "жилой дом" и наименованием "жилой дом блокированной застройки" или "блок жилого дома блокированной застройки" <16>.
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)<2> В связи с изменением определения дома блокированной застройки, под которым теперь понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок" (п. 40 ст. 1 ГрК), исчезли основания рассматривать ряд домов блокированной застройки в качестве многоквартирных домов.
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)<2> В связи с изменением определения дома блокированной застройки, под которым теперь понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок" (п. 40 ст. 1 ГрК), исчезли основания рассматривать ряд домов блокированной застройки в качестве многоквартирных домов.
Вопрос: В чем отличие дома блокированной застройки от многоквартирного дома?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- возможность постановки частей (блоков) дома блокированной застройки на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- возможность постановки частей (блоков) дома блокированной застройки на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Вопрос: Организация на ОСН строит дома блокированной застройки (таунхаусы) на участках ИЖС для дальнейшей продажи. Облагается ли НДС продажа домов блокированной застройки?
(Консультация эксперта, 2024)При этом следует учесть тот факт, что при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением "жилое", а не как части жилого дома (Письмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 (направлено Письмом Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17)).
(Консультация эксперта, 2024)При этом следует учесть тот факт, что при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением "жилое", а не как части жилого дома (Письмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 (направлено Письмом Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17)).
Статья: О возможности выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на здание или сооружение
(Габучева С.А.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2024, N 1)Так, Петрозаводский городской суд Республики Карелия по гражданскому делу N 2-2924/2023 рассмотрел исковые требования местной администрации, которая просила признать отсутствующим право собственности на квартиру (право было зарегистрировано на основании соглашения о разделе индивидуального жилого дома, находящегося в общей долевой собственности). В своих объяснениях по делу местная администрация указала, что в отношении жилого дома 1940 г. постройки граждане с заявлениями о выдаче разрешений на строительство, реконструкцию или перепланировку не обращались. В соответствии с правилами землепользования и застройки земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами и жилыми домами блокированной застройки. Суд указал, что постановка на кадастровый учет и государственная регистрация прав на спорные квартиры в индивидуальном жилом доме приведут к смене статуса дома на многоквартирный, что не согласуется с нормативными положениями и может повлечь необоснованное возникновение обязанностей у местной администрации как исполнительно-распорядительного органа власти. В частности, речь шла об обязанности местной администрации решать вопрос о признании дома аварийным с последующим его расселением. Решение суда, которым исковые требования были удовлетворены, не обжаловалось участниками процесса <14>.
(Габучева С.А.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2024, N 1)Так, Петрозаводский городской суд Республики Карелия по гражданскому делу N 2-2924/2023 рассмотрел исковые требования местной администрации, которая просила признать отсутствующим право собственности на квартиру (право было зарегистрировано на основании соглашения о разделе индивидуального жилого дома, находящегося в общей долевой собственности). В своих объяснениях по делу местная администрация указала, что в отношении жилого дома 1940 г. постройки граждане с заявлениями о выдаче разрешений на строительство, реконструкцию или перепланировку не обращались. В соответствии с правилами землепользования и застройки земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами и жилыми домами блокированной застройки. Суд указал, что постановка на кадастровый учет и государственная регистрация прав на спорные квартиры в индивидуальном жилом доме приведут к смене статуса дома на многоквартирный, что не согласуется с нормативными положениями и может повлечь необоснованное возникновение обязанностей у местной администрации как исполнительно-распорядительного органа власти. В частности, речь шла об обязанности местной администрации решать вопрос о признании дома аварийным с последующим его расселением. Решение суда, которым исковые требования были удовлетворены, не обжаловалось участниками процесса <14>.