Эксплуатация здания без ввода в эксплуатацию
Подборка наиболее важных документов по запросу Эксплуатация здания без ввода в эксплуатацию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2023 N 305-ЭС22-25712 по делу N А40-289459/2021
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку в ходе проверки было установлено, что обществом эксплуатируется здание без оформленного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что объект незавершенного строительства (здание) эксплуатируется обществом под фитнес-центр без оформленного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с массовым пребыванием людей внутри, суды пришли к выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку в ходе проверки было установлено, что обществом эксплуатируется здание без оформленного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что объект незавершенного строительства (здание) эксплуатируется обществом под фитнес-центр без оформленного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с массовым пребыванием людей внутри, суды пришли к выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 1065 "Предупреждение причинения вреда" ГК РФ"Позиция истца о том, что действующим законодательством запрещается эксплуатация самовольно реконструированного здания без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, основана на ошибочном толковании закона, так как для удовлетворения иска, основанного на положениях ст. 1065 ГК РФ, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Эксплуатация без разрешения на ввод. Штрафовать нельзя!
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)Судьи решили: уполномоченный орган не вправе был привлекать общество к административной ответственности в связи с эксплуатацией здания без разрешения на ввод его в эксплуатацию и выдавать предписания с запретом эксплуатации здания.
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)Судьи решили: уполномоченный орган не вправе был привлекать общество к административной ответственности в связи с эксплуатацией здания без разрешения на ввод его в эксплуатацию и выдавать предписания с запретом эксплуатации здания.
Статья: Привлечение к административной ответственности за нарушение разрешенного использования земельного участка в городе Москве
(Данилов К.С., Низовцев И.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 9)Так, согласно материалам арбитражного дела N А40-5140/2020 ГИН пришла к выводу о том, что "осуществление эксплуатации пристройки к зданию в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о наличии нарушения требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных градостроительным законодательством, чем нарушены пункт 6 статьи 7, пункт 1 статьи 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", статей 47, 48, 49, 51, 55, 55.24, 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 45 - 50 Градостроительного кодекса города Москвы, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1.1 статьи 6.7 КоАП г. Москвы" <1>.
(Данилов К.С., Низовцев И.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 9)Так, согласно материалам арбитражного дела N А40-5140/2020 ГИН пришла к выводу о том, что "осуществление эксплуатации пристройки к зданию в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о наличии нарушения требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных градостроительным законодательством, чем нарушены пункт 6 статьи 7, пункт 1 статьи 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", статей 47, 48, 49, 51, 55, 55.24, 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 45 - 50 Градостроительного кодекса города Москвы, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1.1 статьи 6.7 КоАП г. Москвы" <1>.
Нормативные акты
"Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)4. Использование акватории водных объектов, необходимой для эксплуатации пляжей правообладателями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а также для рекреационных целей физкультурно-спортивными организациями, организациями отдыха детей и их оздоровления, туроператорами или турагентами, осуществляющими свою деятельность в соответствии с федеральными законами, организованного отдыха ветеранов, граждан пожилого возраста, инвалидов, осуществляется на основании договора водопользования, заключаемого без проведения аукциона.
(ред. от 31.07.2025)4. Использование акватории водных объектов, необходимой для эксплуатации пляжей правообладателями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а также для рекреационных целей физкультурно-спортивными организациями, организациями отдыха детей и их оздоровления, туроператорами или турагентами, осуществляющими свою деятельность в соответствии с федеральными законами, организованного отдыха ветеранов, граждан пожилого возраста, инвалидов, осуществляется на основании договора водопользования, заключаемого без проведения аукциона.
Приказ Росстата от 16.09.2024 N 410
(ред. от 15.10.2024)
"Об утверждении формы федерального статистического наблюдения N 1-ОД "Сведения об организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" и указаний по ее заполнению"По графе 3 отражается год первоначального ввода в эксплуатацию здания организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. При перестройках, надстройках, реконструкции здания годом ввода его в эксплуатацию считается год первоначальной постройки.
(ред. от 15.10.2024)
"Об утверждении формы федерального статистического наблюдения N 1-ОД "Сведения об организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" и указаний по ее заполнению"По графе 3 отражается год первоначального ввода в эксплуатацию здания организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. При перестройках, надстройках, реконструкции здания годом ввода его в эксплуатацию считается год первоначальной постройки.
"Годовой отчет 2024"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Организация-инвестор строила здание гостиницы подрядным способом. Согласно договору подряда, подрядчик сдал инвестору построенное здание без отделки. Соответственно, после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию организация-инвестор продолжала нести капитальные вложения, направленные на доведение построенного объекта до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации (затраты на его отделку). После завершения этих работ объект был введен в эксплуатацию приказом руководителя организации и на эту дату включен в состав основных средств.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Организация-инвестор строила здание гостиницы подрядным способом. Согласно договору подряда, подрядчик сдал инвестору построенное здание без отделки. Соответственно, после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию организация-инвестор продолжала нести капитальные вложения, направленные на доведение построенного объекта до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации (затраты на его отделку). После завершения этих работ объект был введен в эксплуатацию приказом руководителя организации и на эту дату включен в состав основных средств.
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Пример. Организация-инвестор строила здание гостиницы подрядным способом. Согласно договору подряда, подрядчик сдал инвестору построенное здание без отделки. Соответственно после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию организация-инвестор продолжала нести капитальные вложения, направленные на доведение построенного объекта до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации (затраты на его отделку). После завершения этих работ объект был введен в эксплуатацию приказом руководителя организации и на эту дату включен в состав ОС.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Пример. Организация-инвестор строила здание гостиницы подрядным способом. Согласно договору подряда, подрядчик сдал инвестору построенное здание без отделки. Соответственно после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию организация-инвестор продолжала нести капитальные вложения, направленные на доведение построенного объекта до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации (затраты на его отделку). После завершения этих работ объект был введен в эксплуатацию приказом руководителя организации и на эту дату включен в состав ОС.
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)В схожем деле N А07-17549/2018 в признаках объекта незавершенного строительства разбиралась Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (см. Определение от 1 февраля 2022 года N 309-ЭС21-17228 по делу N А07-17549/2018). В этом деле Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности общества на объекты незавершенного строительства. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, однако вышестоящие суды посчитали иначе, в том числе поскольку на момент государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства работы по сооружению фундамента не были завершены (в наличии только бетонная подготовка под фундаменты, отсутствуют фундаментная железобетонная плита, армирование). Верховный Суд поддержал решение суда первой инстанции, в том числе в связи с наличием нескольких экспертных заключений в деле, в том числе экспертизы, подтвердившей, что работы по сооружению фундамента завершены, а также в связи с тем, что имеющееся решение о вводе объекта строительства в эксплуатацию подтверждает завершение строительных работ. Примечательным для судебного акта является то, что Верховный Суд дал достаточно негативную оценку действиям истца как противоречащим принципам равенства всех перед законом и судом, правовой определенности: непоследовательность действий органов местного самоуправления, включая истца, не только нарушила законные ожидания ответчика, но и создала условия для лишения его впоследствии возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на введенное в эксплуатацию здание; "требование признать отсутствующим право собственности на зарегистрированные объекты незавершенного строительства, фактически являющиеся составной частью уже построенного и введенного в эксплуатацию здания, не были обоснованы Управлением существенным законным интересом (например угрозой жизни и здоровью), а основывались исключительно на формальных основаниях - необходимости защиты права на распоряжение земельными участками и выявлении Управлением ошибочности первоначального вывода о соответствии объектов незавершенного строительства на дату заключения договора аренды от 15.09.2017 N 708-17 признакам недвижимого имущества, что впоследствии было опровергнуто при рассмотрении дела судом первой инстанции".
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)В схожем деле N А07-17549/2018 в признаках объекта незавершенного строительства разбиралась Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (см. Определение от 1 февраля 2022 года N 309-ЭС21-17228 по делу N А07-17549/2018). В этом деле Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности общества на объекты незавершенного строительства. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, однако вышестоящие суды посчитали иначе, в том числе поскольку на момент государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства работы по сооружению фундамента не были завершены (в наличии только бетонная подготовка под фундаменты, отсутствуют фундаментная железобетонная плита, армирование). Верховный Суд поддержал решение суда первой инстанции, в том числе в связи с наличием нескольких экспертных заключений в деле, в том числе экспертизы, подтвердившей, что работы по сооружению фундамента завершены, а также в связи с тем, что имеющееся решение о вводе объекта строительства в эксплуатацию подтверждает завершение строительных работ. Примечательным для судебного акта является то, что Верховный Суд дал достаточно негативную оценку действиям истца как противоречащим принципам равенства всех перед законом и судом, правовой определенности: непоследовательность действий органов местного самоуправления, включая истца, не только нарушила законные ожидания ответчика, но и создала условия для лишения его впоследствии возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на введенное в эксплуатацию здание; "требование признать отсутствующим право собственности на зарегистрированные объекты незавершенного строительства, фактически являющиеся составной частью уже построенного и введенного в эксплуатацию здания, не были обоснованы Управлением существенным законным интересом (например угрозой жизни и здоровью), а основывались исключительно на формальных основаниях - необходимости защиты права на распоряжение земельными участками и выявлении Управлением ошибочности первоначального вывода о соответствии объектов незавершенного строительства на дату заключения договора аренды от 15.09.2017 N 708-17 признакам недвижимого имущества, что впоследствии было опровергнуто при рассмотрении дела судом первой инстанции".
Статья: ГК РФ и недвижимость: нуждается ли Кодекс в обновлении?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2025, N 1)Весьма интересны также новые положения ГК РФ об образовании помещений. Их анализ в контексте градостроительного законодательства показывает, что если здание, сооружение введены в эксплуатацию с помещениями, которые поставлены на государственный кадастровый учет вместе с этими зданием, сооружением, то образование новых помещений в результате раздела, объединения уже существующих возможно путем перепланировки. Если же здание введено в эксплуатацию без помещений и они не поставлены на кадастровый учет, то их образование возможно лишь путем раздела, т.е. реконструкции, здания.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2025, N 1)Весьма интересны также новые положения ГК РФ об образовании помещений. Их анализ в контексте градостроительного законодательства показывает, что если здание, сооружение введены в эксплуатацию с помещениями, которые поставлены на государственный кадастровый учет вместе с этими зданием, сооружением, то образование новых помещений в результате раздела, объединения уже существующих возможно путем перепланировки. Если же здание введено в эксплуатацию без помещений и они не поставлены на кадастровый учет, то их образование возможно лишь путем раздела, т.е. реконструкции, здания.
Статья: 3 года или меньше? Сроки для заявления НДС-вычетов
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2023, N 16)Приобретение товаров (работ, услуг, имущественных прав) для выполнения строительно-монтажных работ (СМР) по капстроительству своих ОС
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2023, N 16)Приобретение товаров (работ, услуг, имущественных прав) для выполнения строительно-монтажных работ (СМР) по капстроительству своих ОС
Статья: Обзор изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (первый квартал 2022 года)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Такое толкование продиктовано, на мой взгляд, принципом добросовестности <71>, а также оно выглядит разумным правовым решением с учетом принципа недопустимости злоупотребления правом <72>. Ведь, не оплачивая объект долевого строительства в течение двух месяцев после его ввода в эксплуатацию, участник долевого строительства тем самым причиняет вред застройщику, нарушает его право на оплату объекта долевого строительства без каких-либо законных на это оснований. Ведь счет эскроу закрыт, а здание введено в эксплуатацию.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Такое толкование продиктовано, на мой взгляд, принципом добросовестности <71>, а также оно выглядит разумным правовым решением с учетом принципа недопустимости злоупотребления правом <72>. Ведь, не оплачивая объект долевого строительства в течение двух месяцев после его ввода в эксплуатацию, участник долевого строительства тем самым причиняет вред застройщику, нарушает его право на оплату объекта долевого строительства без каких-либо законных на это оснований. Ведь счет эскроу закрыт, а здание введено в эксплуатацию.
Готовое решение: Как поставить на кадастровый учет объект капитального строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Постановка нежилых зданий на кадастровый учет проводится в общем порядке. Если вы получили разрешение на ввод в эксплуатацию, то нежилое здание должно быть поставлено на учет без вашего участия. Постановка на учет происходит по заявлению публичного органа (организации) и по общему правилу одновременно с регистрацией прав. Есть исключения: проводится только кадастровый учет, если, в частности, застройщик (на момент его обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и иные лица, средства которых привлекались для строительства, не достигли соглашения о возникновении прав на объект или на все расположенные в нем помещения, машино-места (п. 1.2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 15, ч. 1, 1.5 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).
(КонсультантПлюс, 2025)Постановка нежилых зданий на кадастровый учет проводится в общем порядке. Если вы получили разрешение на ввод в эксплуатацию, то нежилое здание должно быть поставлено на учет без вашего участия. Постановка на учет происходит по заявлению публичного органа (организации) и по общему правилу одновременно с регистрацией прав. Есть исключения: проводится только кадастровый учет, если, в частности, застройщик (на момент его обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и иные лица, средства которых привлекались для строительства, не достигли соглашения о возникновении прав на объект или на все расположенные в нем помещения, машино-места (п. 1.2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 15, ч. 1, 1.5 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Другой подход говорит о том, что объект незавершенного строительства может возводиться как на законном основании, так и в режиме самовольной постройки. Иными словами, такой объект при наличии признаков самовольной постройки является ею на любом этапе создания <146>. Самовольной постройкой должен признаваться исключительно незавершенный строительством объект, поскольку на самовольную постройку не выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, юридически удостоверяющее завершенность зданий (сооружений) и возможность их эксплуатации. Такой подход представляется более правильным, однако, как отмечал ВС РФ, отсутствие разрешения на строительство не служит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, из чего можно сделать вывод, что и завершенность строительства не зависит от получения необходимых разрешений.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Другой подход говорит о том, что объект незавершенного строительства может возводиться как на законном основании, так и в режиме самовольной постройки. Иными словами, такой объект при наличии признаков самовольной постройки является ею на любом этапе создания <146>. Самовольной постройкой должен признаваться исключительно незавершенный строительством объект, поскольку на самовольную постройку не выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, юридически удостоверяющее завершенность зданий (сооружений) и возможность их эксплуатации. Такой подход представляется более правильным, однако, как отмечал ВС РФ, отсутствие разрешения на строительство не служит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, из чего можно сделать вывод, что и завершенность строительства не зависит от получения необходимых разрешений.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)3.7. Если в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщиком необходимо в соответствии с п. 1 ч. 3.6 комментируемой статьи указать согласие застройщика на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика на построенные, реконструированные здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места в случае, если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц, то в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщик должен подтвердить, что строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)3.7. Если в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщиком необходимо в соответствии с п. 1 ч. 3.6 комментируемой статьи указать согласие застройщика на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика на построенные, реконструированные здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места в случае, если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц, то в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщик должен подтвердить, что строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц.
Путеводитель по госуслугам для юридических лиц. Получение лицензии на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности2) реквизиты документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию Объектов (разрешений на ввод в эксплуатацию). Необходимо привести наименование органа, выдавшего документ, адрес места нахождения этого органа, дату и номер регистрации документа. Если такие документы отсутствуют, представляются реквизиты регистрации положительных заключений экспертизы промышленной безопасности на здания и сооружения на Объектах в реестре таких заключений (наименование органа, внесшего заключение в реестр, дата и номер регистрации) (пп. "б" п. 7 Положения, пп. 2 п. 26 Регламента).