Ипотека не допускается
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека не допускается (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Какие существуют льготные условия для приобретения жилья (квартиры, жилого дома) в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Льготные ипотечные программы могут как предусматривать, так и не предусматривать возможность рефинансирования ранее оформленных ипотечных кредитов. Например, льготная ипотека для сотрудников IT-компаний не допускает возможность рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов, а сельская ипотека позволяет рефинансирование кредитов, соответствующих определенным условиям (п. 3 Правил N 23-68902-00855-Р; пп. "г" п. 3 Правил N 1567).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Льготные ипотечные программы могут как предусматривать, так и не предусматривать возможность рефинансирования ранее оформленных ипотечных кредитов. Например, льготная ипотека для сотрудников IT-компаний не допускает возможность рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов, а сельская ипотека позволяет рефинансирование кредитов, соответствующих определенным условиям (п. 3 Правил N 23-68902-00855-Р; пп. "г" п. 3 Правил N 1567).
Информация: О совершенствовании инструмента макропруденциальных лимитов для ограничения системных рисков в розничном кредитовании
("Официальный сайт Банка России", 2024)Целевая структура ипотечного портфеля по ПДН и LTV, которую Банк России будет достигать с помощью МПЛ, должна отражать баланс между развитием рынка жилья (платежеспособные граждане должны иметь возможность улучшать свои жилищные условия) и ограничением системных рисков (важно не допустить развития ипотечного кризиса при наступлении стрессовых событий).
("Официальный сайт Банка России", 2024)Целевая структура ипотечного портфеля по ПДН и LTV, которую Банк России будет достигать с помощью МПЛ, должна отражать баланс между развитием рынка жилья (платежеспособные граждане должны иметь возможность улучшать свои жилищные условия) и ограничением системных рисков (важно не допустить развития ипотечного кризиса при наступлении стрессовых событий).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 213.25 "Имущество гражданина, подлежащее реализации в случае признания гражданина банкротом и введения реализации имущества гражданина" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)""Действительно, исходя из положений пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", абзаца второго части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на единственное пригодное для постоянного проживания помещение должника может быть обращено взыскание только по обязательству перед кредитором - залогодержателем этого помещения: по обязательствам перед иными кредиторами обремененное ипотекой единственное жилье пользуется исполнительским иммунитетом, в связи с чем обращение взыскания на него не допускается."
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 40 Конституции РФ"Законом предусмотрена возможность обращения взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, и установлены основания для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Закон об ипотеке не предусматривает изъятия из исполнительского иммунитета в отношении обремененного ипотекой единственного пригодного для постоянного проживания помещения в части, касающейся не обеспеченных ипотекой обязательств. То есть на единственное пригодное для постоянного проживания помещение должника может быть обращено взыскание только по обязательству перед кредитором-залогодержателем этого помещения; по обязательствам перед иными кредиторами обремененное ипотекой единственное жилье пользуется исполнительским иммунитетом, в связи с чем, обращение взыскания на него не допускается.
Нормативные акты
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотечных ценных бумагах"В уставе ипотечного агента должно быть указано максимальное количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение максимального количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создается ипотечный агент, не допускается.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотечных ценных бумагах"В уставе ипотечного агента должно быть указано максимальное количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение максимального количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создается ипотечный агент, не допускается.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.
(ред. от 02.05.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.
Готовое решение: Что предшествующему залогодержателю нужно знать о последующем залоге
(КонсультантПлюс, 2026)Запретить последующий залог можно только в договоре ипотеки. Для этого прямо укажите, что последующая ипотека той же недвижимости не допускается. Запрет сохраняет силу, если действие предшествующего договора ипотеки с таким условием не прекратилось к моменту заключения следующего договора об ипотеке (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2026)Запретить последующий залог можно только в договоре ипотеки. Для этого прямо укажите, что последующая ипотека той же недвижимости не допускается. Запрет сохраняет силу, если действие предшествующего договора ипотеки с таким условием не прекратилось к моменту заключения следующего договора об ипотеке (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)В праве Швейцарии согласно ст. 793 ZGB (Zivilgesetzbuch) предусмотрено, что ипотека может быть установлена только путем выдачи ипотечной ценной бумаги или иной ценной бумаги. Иной способ установления ипотеки не допускается. Однако случаи ипотеки на основании закона перечислены в ст. 837 ZGB, к которым относятся: 1) ипотека продавца на отчуждаемое им имущество до получения оплаты; 2) ипотека сонаследников и общины в обеспечение их требований друг к другу при разделе земельного участка; 3) ипотека в пользу мастеров и подрядчиков, которые выполнили работу или предоставили строительные материалы для строительства здания или его сноса, возведения строительных лесов, укрепления котлованов и т.д. Эта ипотека возникает с момента внесения записи в реестр прав на объекты недвижимости, что может быть сделано с момента возникновения подрядного обязательства. Запись должна быть внесена не позднее четырех месяцев после окончания выполнения работ. Требование мастеров и подрядчиков должно быть подтверждено судом. Также предусмотрено распространение ипотеки на составные части земельного участка и на его принадлежности (ст. 805 ZGB), на страховые выплаты (ст. 822 ZGB). По сути, по сравнению с германским правом это уже другая законодательная техника.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)В праве Швейцарии согласно ст. 793 ZGB (Zivilgesetzbuch) предусмотрено, что ипотека может быть установлена только путем выдачи ипотечной ценной бумаги или иной ценной бумаги. Иной способ установления ипотеки не допускается. Однако случаи ипотеки на основании закона перечислены в ст. 837 ZGB, к которым относятся: 1) ипотека продавца на отчуждаемое им имущество до получения оплаты; 2) ипотека сонаследников и общины в обеспечение их требований друг к другу при разделе земельного участка; 3) ипотека в пользу мастеров и подрядчиков, которые выполнили работу или предоставили строительные материалы для строительства здания или его сноса, возведения строительных лесов, укрепления котлованов и т.д. Эта ипотека возникает с момента внесения записи в реестр прав на объекты недвижимости, что может быть сделано с момента возникновения подрядного обязательства. Запись должна быть внесена не позднее четырех месяцев после окончания выполнения работ. Требование мастеров и подрядчиков должно быть подтверждено судом. Также предусмотрено распространение ипотеки на составные части земельного участка и на его принадлежности (ст. 805 ZGB), на страховые выплаты (ст. 822 ZGB). По сути, по сравнению с германским правом это уже другая законодательная техника.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте. Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной собственности, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте. Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной собственности, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Статья: Соотношение норм земельного и гражданского права в определении части земельного участка как объекта земельных правоотношений
(Кадомцева А.Е., Саенко П.В.)
("Экологическое право", 2023, N 2)В пункте 2 ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <8> содержится норма-запрет: "Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования".
(Кадомцева А.Е., Саенко П.В.)
("Экологическое право", 2023, N 2)В пункте 2 ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <8> содержится норма-запрет: "Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования".
Ситуация: Каковы особенности ипотеки земельных участков?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)По общему правилу не допускается ипотека (ст. 63 Закона N 102-ФЗ):
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)По общему правилу не допускается ипотека (ст. 63 Закона N 102-ФЗ):
Статья: Особенности осуществления сделок с земельными участками как объектами недвижимости (на примере мены и ипотеки)
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Согласно положениям указанного Закона (ст. 62) земельные участки могут быть переданы в ипотеку, если они не изъяты и не ограничены в обороте. Закон допускает залог арендных прав, устанавливая, что в случае общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на земельные участки, выделенные в натуре. Закон отдельно указывает, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, однако из этого правила есть одно исключение. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (ст. 62.1 Закона об ипотеке). Закон не допускает ипотеки части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Следует заметить, что относительно возможности ипотеки части земельного участка мнения ученых разделились. Одни авторы полагают, что собственник вправе заложить не весь, а часть земельного участка, которую просто следует индивидуализировать. Другие считают, что после кадастрового учета и государственной регистрации мы получим уже два отдельных земельных участка - два самостоятельных объекта гражданского оборота <10>. Однако если мы обратимся к системному толкованию норм Закона об ипотеке, то можно сделать вывод о допустимости ипотеки части земельного участка в России.
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Согласно положениям указанного Закона (ст. 62) земельные участки могут быть переданы в ипотеку, если они не изъяты и не ограничены в обороте. Закон допускает залог арендных прав, устанавливая, что в случае общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на земельные участки, выделенные в натуре. Закон отдельно указывает, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, однако из этого правила есть одно исключение. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (ст. 62.1 Закона об ипотеке). Закон не допускает ипотеки части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Следует заметить, что относительно возможности ипотеки части земельного участка мнения ученых разделились. Одни авторы полагают, что собственник вправе заложить не весь, а часть земельного участка, которую просто следует индивидуализировать. Другие считают, что после кадастрового учета и государственной регистрации мы получим уже два отдельных земельных участка - два самостоятельных объекта гражданского оборота <10>. Однако если мы обратимся к системному толкованию норм Закона об ипотеке, то можно сделать вывод о допустимости ипотеки части земельного участка в России.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случаев, предусмотренных п. 6 ст. 13, п. 1.1 ст. 13.1, п. п. 1 и 1.1 ст. 13.4 комментируемого Федерального закона.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случаев, предусмотренных п. 6 ст. 13, п. 1.1 ст. 13.1, п. п. 1 и 1.1 ст. 13.4 комментируемого Федерального закона.