Индивидуализация объекта недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Индивидуализация объекта недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 218 ГК РФ "Основания приобретения права собственности"2.1.1. Право собственности на сооружение как на самостоятельный объект гражданских прав возникает при его создании и индивидуализации в установленном порядке именно как объекта недвижимости (позиция ВС РФ) >>>
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 378.2 "Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")При этом поскольку кадастровый номер является одним из наиболее удобных способов индивидуализации объектов недвижимости, то он в том числе указывается в перечне для определения объектов налогообложения.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")При этом поскольку кадастровый номер является одним из наиболее удобных способов индивидуализации объектов недвижимости, то он в том числе указывается в перечне для определения объектов налогообложения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости2.1. Достаточно ли указать кадастровый номер объекта для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ
(ред. от 13.12.2024)
"О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"Статья 16.4. Особенности передачи прав на земельные участки единого института развития, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если на них расположены многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества
(ред. от 13.12.2024)
"О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"Статья 16.4. Особенности передачи прав на земельные участки единого института развития, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если на них расположены многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества
Ситуация: Как происходит раздел земельного участка и находящегося на нем жилого дома при разводе?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В исковом заявлении о разделе имущества в виде участка и жилого дома на нем следует указать в том числе индивидуальные характеристики объектов недвижимости (адреса, кадастровые номера, площадь и т.д.), дату приобретения объектов недвижимости, их цену, а также пояснить, какое имущество и в каких долях следует выделить истцу, а какое ответчику и почему.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В исковом заявлении о разделе имущества в виде участка и жилого дома на нем следует указать в том числе индивидуальные характеристики объектов недвижимости (адреса, кадастровые номера, площадь и т.д.), дату приобретения объектов недвижимости, их цену, а также пояснить, какое имущество и в каких долях следует выделить истцу, а какое ответчику и почему.
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Ввиду следующих фактов второй способ кажется более разумным: характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики возводимого объекта недвижимости, в который будет достроен объект незавершенного строительства, а также отвечает признакам недвижимости. Такая позиция также была выработана и судебной практикой.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Ввиду следующих фактов второй способ кажется более разумным: характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики возводимого объекта недвижимости, в который будет достроен объект незавершенного строительства, а также отвечает признакам недвижимости. Такая позиция также была выработана и судебной практикой.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)14) назначение предприятия как имущественного комплекса (основной вид деятельности, осуществляемый собственником с использованием данного предприятия, либо (при наличии) коммерческое обозначение, используемое собственником предприятия для индивидуализации предприятия), если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс;
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)14) назначение предприятия как имущественного комплекса (основной вид деятельности, осуществляемый собственником с использованием данного предприятия, либо (при наличии) коммерческое обозначение, используемое собственником предприятия для индивидуализации предприятия), если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс;
Статья: Понятие и виды объектов гидроэнергетики: правовой аспект
(Фетисова А.М.)
("Экологическое право", 2025, N 2)В технических проектах ЭПТК, составляемых по заказу правообладателей, делалось описание и индивидуализация объектов недвижимого имущества. Объекты движимого имущества в состав ЭПТК не входили. Следует отметить, что в связи с отказом Министерства юстиции Российской Федерации в государственной регистрации Приказа Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17 ноября 2000 г. N 261, вводящего институт ЭПТК, он был отменен.
(Фетисова А.М.)
("Экологическое право", 2025, N 2)В технических проектах ЭПТК, составляемых по заказу правообладателей, делалось описание и индивидуализация объектов недвижимого имущества. Объекты движимого имущества в состав ЭПТК не входили. Следует отметить, что в связи с отказом Министерства юстиции Российской Федерации в государственной регистрации Приказа Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17 ноября 2000 г. N 261, вводящего институт ЭПТК, он был отменен.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права. Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Индивидуализация земельного участка как вещи и объекта недвижимости осуществляется в рамках особой публично-правовой процедуры, носящей название "государственный кадастровый учет недвижимого имущества".
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права. Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Индивидуализация земельного участка как вещи и объекта недвижимости осуществляется в рамках особой публично-правовой процедуры, носящей название "государственный кадастровый учет недвижимого имущества".
Готовое решение: Можно ли продать здание без земельного участка под ним
(КонсультантПлюс, 2025)Если участок не является объектом купли-продажи по договору, указывать его индивидуализирующие сведения в договоре купли-продажи здания, находящегося на этом участке, не обязательно. Прямого требования об этом в нормах параграфа 7 гл. 30 ГК РФ нет. Но в договоре должно быть достаточно данных для идентификации продаваемого объекта (в данном случае - самого здания) и определения его расположения на земельном участке. Это требуется в силу ст. 554 ГК РФ, иначе договор не считается заключенным. Правило касается всех договоров продажи недвижимости, безотносительно того, какие права на участок передаются. При этом при наличии кадастрового номера объекта недвижимости указания этого номера в договоре достаточно для индивидуализации его предмета. И даже если в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, то такой договор не может быть признан незаключенным (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Если участок не является объектом купли-продажи по договору, указывать его индивидуализирующие сведения в договоре купли-продажи здания, находящегося на этом участке, не обязательно. Прямого требования об этом в нормах параграфа 7 гл. 30 ГК РФ нет. Но в договоре должно быть достаточно данных для идентификации продаваемого объекта (в данном случае - самого здания) и определения его расположения на земельном участке. Это требуется в силу ст. 554 ГК РФ, иначе договор не считается заключенным. Правило касается всех договоров продажи недвижимости, безотносительно того, какие права на участок передаются. При этом при наличии кадастрового номера объекта недвижимости указания этого номера в договоре достаточно для индивидуализации его предмета. И даже если в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, то такой договор не может быть признан незаключенным (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Статья: Наследование жителями федеральной территории "Сириус"
(Майборода В.А.)
("Наследственное право", 2021, N 2)Ведь при описании наследственной массы необходима индивидуализация объектов недвижимости в случае их вхождения в состав наследственной массы. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" описание местоположения объекта недвижимости является одним из основных сведений об объекте недвижимости.
(Майборода В.А.)
("Наследственное право", 2021, N 2)Ведь при описании наследственной массы необходима индивидуализация объектов недвижимости в случае их вхождения в состав наследственной массы. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" описание местоположения объекта недвижимости является одним из основных сведений об объекте недвижимости.
Готовое решение: В каких случаях недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2025)Может ли индивидуальный предприниматель продать объект недвижимого имущества по цене ниже его кадастровой стоимости
(КонсультантПлюс, 2025)Может ли индивидуальный предприниматель продать объект недвижимого имущества по цене ниже его кадастровой стоимости
Статья: Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)Нарушая последовательность анализа новаций ГК РФ, невозможно не остановиться на понятии помещения, содержащемся в п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, согласно которому помещением признается обособленная часть здания или сооружения. Действительно, конструктивно помещение - часть здания, но на часть здания не может быть зарегистрировано вещное право. Часть любого объекта недвижимости может быть лишь обременена арендой или сервитутом, что вытекает как из норм самого ГК РФ, так и из положений Закона N 218-ФЗ. Однако ГК РФ и Закон N 218-ФЗ предлагают по-разному эту часть индивидуализировать. Если немного перефразировать Р. Бевзенко <35>, то индивидуализация части объекта недвижимости, по Закону N 218-ФЗ, основывается на англо-немецкой модели (право создается записью, но недобросовестный не будет защищен), т.е. путем постановки на кадастровый учет сдаваемой в аренду части с присвоением этой части учетного номера. И тогда в реестре будет запись об обременении только данной части, а не всего объекта недвижимости (п. 4 ч. 3 ст. 14; п. 3 ч. 5 ст. 14). Согласно же ГК РФ индивидуализация части объекта недвижимости происходит по французской модели: реестры - это для третьих лиц, право переносится договором. Такая модель реализована в п. 2 ст. 287.2 ГК РФ, в соответствии с которой собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование. Данной нормой ГК РФ закрепил схему аренды части объекта недвижимости, предложенную Пленумом ВАС РФ в Постановлении N 73. При этом Постановление N 73 закрепило также и последствия такого договора аренды: если по договору аренды допускается пользование частью здания, сооружения, помещения, то обременение устанавливается на всю недвижимую вещь (п. 9) и наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды (п. 13) <36>. Таким образом, ВАС РФ защитил последующие аренды в случае использования французской модели индивидуализации части. В Законе N 218-ФЗ подобной нормы, содержащей механизм реализации п. 2 ст. 287.2 ГК РФ применительно к последующей аренде, пока нет, но до 1 марта 2023 года, возможно, еще появится.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)Нарушая последовательность анализа новаций ГК РФ, невозможно не остановиться на понятии помещения, содержащемся в п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, согласно которому помещением признается обособленная часть здания или сооружения. Действительно, конструктивно помещение - часть здания, но на часть здания не может быть зарегистрировано вещное право. Часть любого объекта недвижимости может быть лишь обременена арендой или сервитутом, что вытекает как из норм самого ГК РФ, так и из положений Закона N 218-ФЗ. Однако ГК РФ и Закон N 218-ФЗ предлагают по-разному эту часть индивидуализировать. Если немного перефразировать Р. Бевзенко <35>, то индивидуализация части объекта недвижимости, по Закону N 218-ФЗ, основывается на англо-немецкой модели (право создается записью, но недобросовестный не будет защищен), т.е. путем постановки на кадастровый учет сдаваемой в аренду части с присвоением этой части учетного номера. И тогда в реестре будет запись об обременении только данной части, а не всего объекта недвижимости (п. 4 ч. 3 ст. 14; п. 3 ч. 5 ст. 14). Согласно же ГК РФ индивидуализация части объекта недвижимости происходит по французской модели: реестры - это для третьих лиц, право переносится договором. Такая модель реализована в п. 2 ст. 287.2 ГК РФ, в соответствии с которой собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование. Данной нормой ГК РФ закрепил схему аренды части объекта недвижимости, предложенную Пленумом ВАС РФ в Постановлении N 73. При этом Постановление N 73 закрепило также и последствия такого договора аренды: если по договору аренды допускается пользование частью здания, сооружения, помещения, то обременение устанавливается на всю недвижимую вещь (п. 9) и наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды (п. 13) <36>. Таким образом, ВАС РФ защитил последующие аренды в случае использования французской модели индивидуализации части. В Законе N 218-ФЗ подобной нормы, содержащей механизм реализации п. 2 ст. 287.2 ГК РФ применительно к последующей аренде, пока нет, но до 1 марта 2023 года, возможно, еще появится.