Единый недвижимый комплекс это
Подборка наиболее важных документов по запросу Единый недвижимый комплекс это (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Формирование судебной практики по вопросу признания объекта единым недвижимым комплексом
(Чуракова Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 5)Так, отдельные арбитражные суды допускают гибридный состав единого недвижимого имущества <20>, другие категорически отрицают наличие правовых оснований для обоснования указанной точки зрения <21>. При этом первая точка зрения поддержана Росимуществом <22>, вторая позиция опирается на п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25. В тексте ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ прямо не закреплено, что движимое имущество может входить в состав единого недвижимого комплекса, но при этом указано, что его неотъемлемой частью следует признавать и другие объекты, которые неразрывно связаны физически или технологически (в том числе линейные объекты). Следовательно, российский законодатель указывает, что для признания движимого имущества в составе единого недвижимого комплекса необходимо установить "неразрывность физической или технологической связи" между ЕНК и указанным движимым объектом. В своих актах, например, арбитражные суды подчеркивают, что наличие признака недвижимости не является обязательным ко всем составным частям ЕНК. Главное, что в совокупности указанный в целом объект прошел процедуру государственной регистрации в качестве единого недвижимого комплекса <23>. При этом арбитражные суды допускают образование единого недвижимого комплекса путем объединения объектов недвижимости, принадлежащих правообладателю на праве собственности и зарегистрированных в ЕГРН <24>.
(Чуракова Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 5)Так, отдельные арбитражные суды допускают гибридный состав единого недвижимого имущества <20>, другие категорически отрицают наличие правовых оснований для обоснования указанной точки зрения <21>. При этом первая точка зрения поддержана Росимуществом <22>, вторая позиция опирается на п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25. В тексте ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ прямо не закреплено, что движимое имущество может входить в состав единого недвижимого комплекса, но при этом указано, что его неотъемлемой частью следует признавать и другие объекты, которые неразрывно связаны физически или технологически (в том числе линейные объекты). Следовательно, российский законодатель указывает, что для признания движимого имущества в составе единого недвижимого комплекса необходимо установить "неразрывность физической или технологической связи" между ЕНК и указанным движимым объектом. В своих актах, например, арбитражные суды подчеркивают, что наличие признака недвижимости не является обязательным ко всем составным частям ЕНК. Главное, что в совокупности указанный в целом объект прошел процедуру государственной регистрации в качестве единого недвижимого комплекса <23>. При этом арбитражные суды допускают образование единого недвижимого комплекса путем объединения объектов недвижимости, принадлежащих правообладателю на праве собственности и зарегистрированных в ЕГРН <24>.
"Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Тем же Законом 2020 г. N 269-ФЗ с 11 августа 2020 г. введен пункт 3 ч. 1 комментируемой статьи, в котором дано определение понятия "кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса". Это понятие определено как сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в ст. 133.1 части первой ГК РФ и объединенных в такой ЕНК, которые определяются с учетом функционирования в составе ЕНК данных объектов недвижимости.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Тем же Законом 2020 г. N 269-ФЗ с 11 августа 2020 г. введен пункт 3 ч. 1 комментируемой статьи, в котором дано определение понятия "кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса". Это понятие определено как сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в ст. 133.1 части первой ГК РФ и объединенных в такой ЕНК, которые определяются с учетом функционирования в составе ЕНК данных объектов недвижимости.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 3 "Определение основных понятий" Федерального закона "Об электроэнергетике""Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 209, 304, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст. 3 Федерального закона от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Правилами устройства электроустановок, утвержденными Приказом Минэнерго РФ от 08 июля 2002 г. N 204, пришел к выводу о том, что приобретая в собственность земельный участок, истица знала о нахождении на нем линии электропередач и опор и не могла не осознавать последствий расположения объектов электроэнергетики для использования земельного участка. При этом опоры, которые расположены на земельном участке истца, входят в состав сооружения электроэнергетики, служат для расположения воздушных линий, являются составной частью единого недвижимого комплекса. Оснований для демонтажа опор кабельной линии судом не установлено."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 3 "Определение основных понятий" Федерального закона "Об электроэнергетике""Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 209, 304, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст. 3 Федерального закона от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Правилами устройства электроустановок, утвержденными Приказом Минэнерго РФ от 08 июля 2002 г. N 204, пришел к выводу о том, что приобретая в собственность земельный участок, истица знала о нахождении на нем линии электропередач и опор и не могла не осознавать последствий расположения объектов электроэнергетики для использования земельного участка. При этом опоры, которые расположены на земельном участке истца, входят в состав сооружения электроэнергетики, служат для расположения воздушных линий, являются составной частью единого недвижимого комплекса. Оснований для демонтажа опор кабельной линии судом не установлено."
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс
(ред. от 10.06.2026)Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс
Готовое решение: Как облагается налогом на имущество недвижимость организации
(КонсультантПлюс, 2026)объекты, которые входят в единый недвижимый комплекс. Эти объекты следует отличать от имущества организации, объединенного в комплекс для совершения сделки (купли-продажи, передачи в залог и т.д.). В последнем случае движимое имущество, включенное в состав комплекса, не облагается налогом, поскольку не является недвижимостью (п. 3 Тематического обзора ВС РФ N 4/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 29.04.2026 N 6А/2026)).
(КонсультантПлюс, 2026)объекты, которые входят в единый недвижимый комплекс. Эти объекты следует отличать от имущества организации, объединенного в комплекс для совершения сделки (купли-продажи, передачи в залог и т.д.). В последнем случае движимое имущество, включенное в состав комплекса, не облагается налогом, поскольку не является недвижимостью (п. 3 Тематического обзора ВС РФ N 4/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 29.04.2026 N 6А/2026)).
Готовое решение: Как организации поставить недвижимость на кадастровый учет
(КонсультантПлюс, 2026)Он составляется в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса. Технический план оформляется также на части зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса. На это указано в ч. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости.
(КонсультантПлюс, 2026)Он составляется в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса. Технический план оформляется также на части зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса. На это указано в ч. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Согласно данным справочной правовой системы "Гарант" в соответствии с первоначальной редакцией проекта федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации, редакция" <1>, предполагалось дополнить ГК РФ нормами о "едином объекте", представлявшем собой недвижимую вещь, в состав которой входили земельный участок и располагающаяся на нем недвижимость (в случае их нахождения в собственности у одного лица). При этом в пояснительной записке <2> к проекту федерального закона N 47538-6 указывалось, что возведенные на земельном участке объекты недвижимости следует признавать частями данного участка. В итоге ГК РФ был дополнен ст. 133.1 ГК РФ о едином недвижимом комплексе, и, исходя из положений данной статьи, не представляется возможным сделать однозначный вывод о судьбе земельного участка в качестве главной вещи или части единого недвижимого комплекса. При этом в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 16 апреля 2015 г. N Ф06-21815/13 по делу N А12-29025/2014 указывается, что земельный участок не относится к числу частей единого недвижимого комплекса.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Согласно данным справочной правовой системы "Гарант" в соответствии с первоначальной редакцией проекта федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации, редакция" <1>, предполагалось дополнить ГК РФ нормами о "едином объекте", представлявшем собой недвижимую вещь, в состав которой входили земельный участок и располагающаяся на нем недвижимость (в случае их нахождения в собственности у одного лица). При этом в пояснительной записке <2> к проекту федерального закона N 47538-6 указывалось, что возведенные на земельном участке объекты недвижимости следует признавать частями данного участка. В итоге ГК РФ был дополнен ст. 133.1 ГК РФ о едином недвижимом комплексе, и, исходя из положений данной статьи, не представляется возможным сделать однозначный вывод о судьбе земельного участка в качестве главной вещи или части единого недвижимого комплекса. При этом в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 16 апреля 2015 г. N Ф06-21815/13 по делу N А12-29025/2014 указывается, что земельный участок не относится к числу частей единого недвижимого комплекса.
Статья: Правовое регулирование единого недвижимого комплекса как особого объекта гражданских прав: отечественный и зарубежный опыт
(Чуракова Е.В.)
("Право и экономика", 2024, N 9)Важно обратить внимание, что суды в отдельных случаях вынуждены искать "компромиссные варианты" в процессе вынесения решения по подобным делам. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Крым, рассматривая гражданское дело о разделе совместно нажитого имущества, исходя из признания торгового центра единым недвижимым объектом, по итогам сопоставления стоимости торгового центра (ЕНК) со стоимостью остального имущества, подлежащего разделу, приняла решение "выделить указанный неделимый объект недвижимости одному из бывших супругов, а остальное имущество, находящееся в общей собственности на момент принятия решения - другому" <12>. В данной ситуации такой вариант разрешения спора был приемлем, так как имеется другое имущество, аналогичное по стоимости. Но конфликт возник только в отношении одного спорного объекта - единого недвижимого комплекса. В этой ситуации суды придерживаются позиции денежной компенсации одним совладельцем (которому передан объект по суду) другому стоимости его доли, но с обязательным сохранением технологической и функциональной стоимости комплекса <13>. Таким образом, российские суды в своих актах, принимая решение по конкретному делу исходя из неделимости единого недвижимого комплекса, вынуждены вырабатывать не предусмотренные российским законодательством модели разрешения правовых споров по вопросу раздела ЕНК, так как они не вправе отказать в рассмотрении таких дел и на них государством возложена обязанность разрешить имеющийся конфликт по существу. Простая формулировка в судебном решении о том, что объект в силу абз. второго ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к единым недвижимым комплексам, недопустим. Спор должен быть урегулирован.
(Чуракова Е.В.)
("Право и экономика", 2024, N 9)Важно обратить внимание, что суды в отдельных случаях вынуждены искать "компромиссные варианты" в процессе вынесения решения по подобным делам. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Крым, рассматривая гражданское дело о разделе совместно нажитого имущества, исходя из признания торгового центра единым недвижимым объектом, по итогам сопоставления стоимости торгового центра (ЕНК) со стоимостью остального имущества, подлежащего разделу, приняла решение "выделить указанный неделимый объект недвижимости одному из бывших супругов, а остальное имущество, находящееся в общей собственности на момент принятия решения - другому" <12>. В данной ситуации такой вариант разрешения спора был приемлем, так как имеется другое имущество, аналогичное по стоимости. Но конфликт возник только в отношении одного спорного объекта - единого недвижимого комплекса. В этой ситуации суды придерживаются позиции денежной компенсации одним совладельцем (которому передан объект по суду) другому стоимости его доли, но с обязательным сохранением технологической и функциональной стоимости комплекса <13>. Таким образом, российские суды в своих актах, принимая решение по конкретному делу исходя из неделимости единого недвижимого комплекса, вынуждены вырабатывать не предусмотренные российским законодательством модели разрешения правовых споров по вопросу раздела ЕНК, так как они не вправе отказать в рассмотрении таких дел и на них государством возложена обязанность разрешить имеющийся конфликт по существу. Простая формулировка в судебном решении о том, что объект в силу абз. второго ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к единым недвижимым комплексам, недопустим. Спор должен быть урегулирован.
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)5.8. Неоднозначно решается вопрос о соотношении СП и единого недвижимого комплекса - ст. 133.1 ГК (далее - ЕНК). Высказана точка зрения, что СП "может быть признан единый недвижимый комплекс в целом только в том случае, если признаки самовольной постройки имеются у всех объектов, входящих в состав единого недвижимого комплекса" <1>. Этот подход ошибочен. Если в ЕНК входит три здания и только одно из них имеет признаки СП, то законность строительства двух других зданий никак не может защищать владельца здания, построенного с нарушением закона, от неблагоприятных последствий, предусмотренных ст. 222 ГК. Следом за решением вопроса о сносе (или приведении в соответствие) этого здания должен возникнуть вопрос о признании отсутствующим права на ЕНК либо перерегистрации ЕНК в измененном составе, включающем два оставшихся здания. Декларированная в ст. 133.1 ГК неделимость ЕНК как вещи может лишь привести к тому, что решение о сносе одного здания из трех будет сформулировано как необходимость приведения ЕНК в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки в виде сноса одного из зданий, входящих в ЕНК.
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)5.8. Неоднозначно решается вопрос о соотношении СП и единого недвижимого комплекса - ст. 133.1 ГК (далее - ЕНК). Высказана точка зрения, что СП "может быть признан единый недвижимый комплекс в целом только в том случае, если признаки самовольной постройки имеются у всех объектов, входящих в состав единого недвижимого комплекса" <1>. Этот подход ошибочен. Если в ЕНК входит три здания и только одно из них имеет признаки СП, то законность строительства двух других зданий никак не может защищать владельца здания, построенного с нарушением закона, от неблагоприятных последствий, предусмотренных ст. 222 ГК. Следом за решением вопроса о сносе (или приведении в соответствие) этого здания должен возникнуть вопрос о признании отсутствующим права на ЕНК либо перерегистрации ЕНК в измененном составе, включающем два оставшихся здания. Декларированная в ст. 133.1 ГК неделимость ЕНК как вещи может лишь привести к тому, что решение о сносе одного здания из трех будет сформулировано как необходимость приведения ЕНК в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки в виде сноса одного из зданий, входящих в ЕНК.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В ст. 133.1 ГК РФ говорится о новой законодательно установленной разновидности недвижимых вещей - едином недвижимом комплексе. Единый недвижимый комплекс - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В ст. 133.1 ГК РФ говорится о новой законодательно установленной разновидности недвижимых вещей - едином недвижимом комплексе. Единый недвижимый комплекс - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
Готовое решение: В каких случаях организация должна платить налог на имущество по кадастровой стоимости, а в каких - по среднегодовой
(КонсультантПлюс, 2026)Единый недвижимый комплекс (ЕНК) - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если на совокупность этих объектов в целом зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Единый недвижимый комплекс (ЕНК) - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если на совокупность этих объектов в целом зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
Готовое решение: Какое имущество может выступать объектом аренды и какие условия о нем согласовать в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс. Учтите при этом, что единый недвижимый комплекс является таковым, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность входящих в его состав объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс. Учтите при этом, что единый недвижимый комплекс является таковым, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность входящих в его состав объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
Статья: Налоги на транспорт, землю и недвижимость: поправки для компаний с 2026 года (комментарий к Закону от 28.11.2025 N 425-ФЗ)
(Капанина Ю.В.)
("Главная книга", 2026, N 3)Напомним, что единый недвижимый комплекс - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если на совокупность этих объектов в целом зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь <16>. Таким образом, в результате поправок под "кадастровый" налог могут попасть даже непрофильные объекты, входящие в состав единого комплекса, если одно из зданий комплекса признано торгово-офисным.
(Капанина Ю.В.)
("Главная книга", 2026, N 3)Напомним, что единый недвижимый комплекс - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если на совокупность этих объектов в целом зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь <16>. Таким образом, в результате поправок под "кадастровый" налог могут попасть даже непрофильные объекты, входящие в состав единого комплекса, если одно из зданий комплекса признано торгово-офисным.