Доверенность на покупку квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Доверенность на покупку квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 177 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими" ГК РФ"Установив в ходе судебного разбирательства в результате исследования представленных в дело доказательств, в том числе, пояснений сторон, оспариваемых доверенностей от 26.02.2021, от 02.03.2021, договора купли-продажи квартиры от 18.06.2021, сведений ЕГРН, заключения посмертной судебной психолого-психиатрической экспертизы от 06.02.2023 в отношении М.Л.В., заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы от 06.02.2023 в отношении М.С.ДА., что в момент подписания указанных доверенностей М.С.ДА. и М.Л.В. находились в психическом состоянии (в силу наличия психического расстройства), не позволявшем им понимать значение своих действий и руководить ими, вследствие чего продажа К. принадлежащей им квартиры по <адрес> на основании этих доверенностей являлась неправомерной, так как при заключении договора купли-продажи отсутствовало волеизъявление М-вых на отчуждение квартиры путем ее продажи, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 171, 177, 182, 185, 454 Гражданского кодекса РФ, пришли к выводу о наличии оснований для признания названных доверенностей и договора купли-продажи квартиры недействительными и применения последствий недействительности этих сделок путем прекращения права собственности покупателя квартиры Ш.Е.АА. на данную квартиру."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 21 "Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"Отсутствие у регистратора возможности проверить достоверность доверенности представителя продавца, не может являться препятствием к реализации прав административного истца по заключенному договору купли-продажи квартиры."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Дистанционная купля-продажа недвижимости и ее правовое регулирование
(Ерохина М.Г.)
("Современное право", 2024, N 4)Для анализа данных обстоятельств обратимся к имеющейся в Интернете информации о дистанционной продаже недвижимости. Так, по данным интернет-портала "Известия" (iz.ru), опубликованным в 2023 году, "количество запросов клиентов на приобретение жилья дистанционным способом на вторичном рынке в этом году вернулось к прежним нормальным показателям 2021 года. Сейчас таких сделок менее 5%. В 2022 году данный показатель достигал 15% в связи с отъездом части граждан за границу. Покупатели квартир на вторичном рынке предпочитают заключать сделки традиционным способом - с личным участием. Безусловно, увеличился процент онлайн-покупок, но 99% от их общего количества совершаются на территории страны" <3>. Здесь же названы главные риски сделок, заключаемых онлайн (т.е. дистанционным способом): во-первых, сложность проверки состояния квартиры и выявления скрытых дефектов; во-вторых, заключение сделки с недобросовестным продавцом, скрывающим обстоятельства, которые приведут к расторжению сделки в судебном порядке и лишат покупателя приобретенного жилья; в-третьих, покупка квартиры по доверенности может привести не только к потере жилья, но и к безвозвратной утрате денежных средств покупателя. Если отбросить выявленные и потенциальные риски при покупке недвижимости (жилья) дистанционным способом (к ним мы еще вернемся), то в целом можно прийти к выводу, что дистанционная купля-продажа недвижимости не только существует, но и имеет тенденцию к развитию.
(Ерохина М.Г.)
("Современное право", 2024, N 4)Для анализа данных обстоятельств обратимся к имеющейся в Интернете информации о дистанционной продаже недвижимости. Так, по данным интернет-портала "Известия" (iz.ru), опубликованным в 2023 году, "количество запросов клиентов на приобретение жилья дистанционным способом на вторичном рынке в этом году вернулось к прежним нормальным показателям 2021 года. Сейчас таких сделок менее 5%. В 2022 году данный показатель достигал 15% в связи с отъездом части граждан за границу. Покупатели квартир на вторичном рынке предпочитают заключать сделки традиционным способом - с личным участием. Безусловно, увеличился процент онлайн-покупок, но 99% от их общего количества совершаются на территории страны" <3>. Здесь же названы главные риски сделок, заключаемых онлайн (т.е. дистанционным способом): во-первых, сложность проверки состояния квартиры и выявления скрытых дефектов; во-вторых, заключение сделки с недобросовестным продавцом, скрывающим обстоятельства, которые приведут к расторжению сделки в судебном порядке и лишат покупателя приобретенного жилья; в-третьих, покупка квартиры по доверенности может привести не только к потере жилья, но и к безвозвратной утрате денежных средств покупателя. Если отбросить выявленные и потенциальные риски при покупке недвижимости (жилья) дистанционным способом (к ним мы еще вернемся), то в целом можно прийти к выводу, что дистанционная купля-продажа недвижимости не только существует, но и имеет тенденцию к развитию.
Статья: Почему опасно покупать квартиры, которые в собственности менее трех лет
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Так, например, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 28.08.2024 по делу N 33-8194/2024 <1> оставило требования ответчика без удовлетворения. В ходе рассмотрения дела было установлено, что П. обратился в суд с иском к В.Ю., Я. о признании недействительной доверенности, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указал, что 13.01.2023 П., действующий через представителя В.Ю. по доверенности, удостоверенной В.Н., нотариусом Барнаульского нотариального округа Алтайского края, и Я. заключили договор купли-продажи квартиры. Данный договор является недействительным, поскольку при оформлении доверенности на право заключения договора купли-продажи квартиры, он не мог понимать значения своих действий и руководить ими, так как страдает хроническим алкоголизмом. В декабре 2022 г. длительное время злоупотреблял спиртными напитками, с 05.01.2023 по 13.01.2023 проходил лечение в Алтайском краевом наркологическом диспансере, у него отсутствовала связь. После уехал в Казахстан к родителям, вернулся 19.01.2023 и от сестры З.Н. узнал, что его квартира продана. Истец не подписывал у нотариуса доверенностей, поскольку он не помнит этого момента. Помнит, что вместе с В.Ю. ездил на такси 29.12.2022 в нотариальные конторы, в двух им отказали в совершении нотариальных действий по причине его сильного опьянения. Доверенность выдана незаконно, поэтому недействительна, в связи с чем В.Ю. не была уполномочена на заключение договора купли-продажи квартиры. Кроме того, В.Ю. неправомерно завладела банковской картой истца, используя которую в период с 05.01.2023 по 19.01.2023 неоднократно снимала и присваивала себе денежные средства, в том числе 1 290 000 руб., переведенные истцу в связи с продажей квартиры, присвоила денежные средства в размере 294 256 руб., уплаченные ответчиком Я. Признавая договор купли-продажи квартиры недействительным, суд возвратил квартиру в собственность истца, но не взыскал денежные средства, в то время как материалами дела подтверждается передача денежных средств истцу. Проанализировав нормы права и представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, несмотря на заполнение документов по выдаче доверенности лично П., а также его личное присутствие и разговор с нотариусом, в юридически значимый период 29.12.2022 он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в связи с нахождением в длительном запое, в связи с чем признал недействительной нотариальную доверенность, выданную на имя В.Ю.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Так, например, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 28.08.2024 по делу N 33-8194/2024 <1> оставило требования ответчика без удовлетворения. В ходе рассмотрения дела было установлено, что П. обратился в суд с иском к В.Ю., Я. о признании недействительной доверенности, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указал, что 13.01.2023 П., действующий через представителя В.Ю. по доверенности, удостоверенной В.Н., нотариусом Барнаульского нотариального округа Алтайского края, и Я. заключили договор купли-продажи квартиры. Данный договор является недействительным, поскольку при оформлении доверенности на право заключения договора купли-продажи квартиры, он не мог понимать значения своих действий и руководить ими, так как страдает хроническим алкоголизмом. В декабре 2022 г. длительное время злоупотреблял спиртными напитками, с 05.01.2023 по 13.01.2023 проходил лечение в Алтайском краевом наркологическом диспансере, у него отсутствовала связь. После уехал в Казахстан к родителям, вернулся 19.01.2023 и от сестры З.Н. узнал, что его квартира продана. Истец не подписывал у нотариуса доверенностей, поскольку он не помнит этого момента. Помнит, что вместе с В.Ю. ездил на такси 29.12.2022 в нотариальные конторы, в двух им отказали в совершении нотариальных действий по причине его сильного опьянения. Доверенность выдана незаконно, поэтому недействительна, в связи с чем В.Ю. не была уполномочена на заключение договора купли-продажи квартиры. Кроме того, В.Ю. неправомерно завладела банковской картой истца, используя которую в период с 05.01.2023 по 19.01.2023 неоднократно снимала и присваивала себе денежные средства, в том числе 1 290 000 руб., переведенные истцу в связи с продажей квартиры, присвоила денежные средства в размере 294 256 руб., уплаченные ответчиком Я. Признавая договор купли-продажи квартиры недействительным, суд возвратил квартиру в собственность истца, но не взыскал денежные средства, в то время как материалами дела подтверждается передача денежных средств истцу. Проанализировав нормы права и представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, несмотря на заполнение документов по выдаче доверенности лично П., а также его личное присутствие и разговор с нотариусом, в юридически значимый период 29.12.2022 он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в связи с нахождением в длительном запое, в связи с чем признал недействительной нотариальную доверенность, выданную на имя В.Ю.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Также оспорить договор купли-продажи жилого помещения по ст. 168 ГК РФ можно при нарушении требований к оформлению доверенности, на основании которой заключается договор. К примеру, когда для отчуждения квартиры как единого объекта права совместной собственности продавцу выдана доверенность недееспособным лицом-участником общей совместной собственности (например, Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 5-КГ13-52) или когда действие доверенности прекратилось на день заключения договора в связи со смертью доверителя (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2017 по делу N 33-30915/2017). Если суд установит, что продавец не выдавал доверенность на заключение договора купли-продажи квартиры или не подписывал ее, велика вероятность принятия решения в пользу истца (например, Определение Московского городского суда от 01.08.2019 N 4г-9802/2019). Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным, если одна из его сторон действовала на основании доверенности, которая была отозвана на момент заключения договора.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Также оспорить договор купли-продажи жилого помещения по ст. 168 ГК РФ можно при нарушении требований к оформлению доверенности, на основании которой заключается договор. К примеру, когда для отчуждения квартиры как единого объекта права совместной собственности продавцу выдана доверенность недееспособным лицом-участником общей совместной собственности (например, Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 5-КГ13-52) или когда действие доверенности прекратилось на день заключения договора в связи со смертью доверителя (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2017 по делу N 33-30915/2017). Если суд установит, что продавец не выдавал доверенность на заключение договора купли-продажи квартиры или не подписывал ее, велика вероятность принятия решения в пользу истца (например, Определение Московского городского суда от 01.08.2019 N 4г-9802/2019). Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным, если одна из его сторон действовала на основании доверенности, которая была отозвана на момент заключения договора.
Статья: Вопросы по НДФЛ-вычетам - 2024
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 14)ФНС разъясняла, что налогоплательщик может поручить внести за него деньги в оплату расходов на обучение или покупку жилья третьему лицу, оформив доверенность. Причем вовсе не обязательно, чтобы такая доверенность была заверена нотариусом, - гражданско-правовые отношения этого не требуют. И не надо путать их с представительством в правоотношениях налоговых. Поэтому отказ в НДФЛ-вычетах из-за того, что гражданин в подтверждение своих расходов представил простую письменную доверенность, на основании которой за его счет представитель оплачивал эти расходы, неправомерен <29>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 14)ФНС разъясняла, что налогоплательщик может поручить внести за него деньги в оплату расходов на обучение или покупку жилья третьему лицу, оформив доверенность. Причем вовсе не обязательно, чтобы такая доверенность была заверена нотариусом, - гражданско-правовые отношения этого не требуют. И не надо путать их с представительством в правоотношениях налоговых. Поэтому отказ в НДФЛ-вычетах из-за того, что гражданин в подтверждение своих расходов представил простую письменную доверенность, на основании которой за его счет представитель оплачивал эти расходы, неправомерен <29>.