Договор купли продажи дома без земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли продажи дома без земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 39.2 "Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков" ЗК РФ"Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 167, 168, 250, 552 ГК РФ, ст. 35, 39.1, 39.2 ЗК РФ, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, установив, что на момент совершения спорного договора купли-продажи ни истец, ни продавцы имущества не являлись собственниками земельного участка, расположенного под домом, в отсутствие доказательств нарушения прав истца со стороны ответчиков, не являющегося собственником земельного участка."
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.05.2024 N 88-10642/2024 (УИД 55RS0002-01-2023-001724-57)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании убытков; 2) О взыскании процентов.
Обстоятельства: Истица указала, что в результате действий ответчика и кадастрового инженера, допустившего ошибки при выполнении работ по установлению границ земельного участка и их описанию, она лишилась части земельного участка, так как по результатам судебного спора установлено, что частично ей были проданы земли смежного земельного участка.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Дело направлено на новое рассмотрение.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.В данном случае убытки истца обусловлены фактическим изъятием из ее собственности части имущества (части земельного участка) ввиду принадлежности его иному лицу и отсутствия у продавшего Д.П.К. дом и земельный участок Г.О. полномочий распоряжаться ею, то есть возникли в результате действий продавца. Кадастровый инженер К. в каких-либо договорных отношениях с Д.П.К. не состоял, к исполнению договора купли-продажи дома и земельного участка отношения не имел. В силу этого отражение ею в межевом плане описания границ земельного участка, недостоверность которых была подтверждена вынесенным после его приобретения истцом судебным решением, не свидетельствует о наличии причинно-следственной связи между действиями кадастрового инженера и убытками истца, которые фактически причинены вследствие действий продавца.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании убытков; 2) О взыскании процентов.
Обстоятельства: Истица указала, что в результате действий ответчика и кадастрового инженера, допустившего ошибки при выполнении работ по установлению границ земельного участка и их описанию, она лишилась части земельного участка, так как по результатам судебного спора установлено, что частично ей были проданы земли смежного земельного участка.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Дело направлено на новое рассмотрение.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.В данном случае убытки истца обусловлены фактическим изъятием из ее собственности части имущества (части земельного участка) ввиду принадлежности его иному лицу и отсутствия у продавшего Д.П.К. дом и земельный участок Г.О. полномочий распоряжаться ею, то есть возникли в результате действий продавца. Кадастровый инженер К. в каких-либо договорных отношениях с Д.П.К. не состоял, к исполнению договора купли-продажи дома и земельного участка отношения не имел. В силу этого отражение ею в межевом плане описания границ земельного участка, недостоверность которых была подтверждена вынесенным после его приобретения истцом судебным решением, не свидетельствует о наличии причинно-следственной связи между действиями кадастрового инженера и убытками истца, которые фактически причинены вследствие действий продавца.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Личные и имущественные правоотношения супругов: учебное пособие"
(отв. ред. О.Н. Низамиева)
("Проспект", 2023)Не является соглашением о разделе общего имущества супругов договор, по которому супруги в период брака приобретают имущество и регистрируют определенные доли в праве собственности на это имущество. Так, К. обратилась в суд с иском к своему бывшему супругу И. о разделе общего имущества супругов, указав в обоснование, что брак между ними расторгнут, в период брака был приобретен земельный участок и находящийся на нем жилой дом; при приобретении этого имущества были определены доли в нем между ответчиком и двумя дочерьми супругов по 1/3 доли каждому. Истец полагала, что 1/3 доли в праве на земельный участок и жилой дом, зарегистрированная за бывшим супругом, является общей совместной собственностью, нажитой и приобретенной на совместные денежные средства, подлежащей разделу в равных долях, в связи с чем просила признать право собственности на 1/6 доли в праве на указанное имущество (1/2 доля от 1/3 доли, зарегистрированной за супругом). Решением районного суда, оставленным без изменения Апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку, по мнению судов, стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества супругов с отступлением от начала равенства долей, с учетом интересов детей, в связи с чем принадлежащая ответчику 1/3 доля в праве на спорное имущество общей совместной собственностью супругов не является и разделу не подлежит. Верховный Суд Российской Федерации не согласился с приведенным выводом судов первой и апелляционной инстанций, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления и указав следующее. Спорные земельный участок и жилой дом приобретены супругами в период брака на их совместные денежные средства, в связи с чем являются общей совместной собственностью. Супруги (бывшие супруги) вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в период брака, на основании брачного договора или иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства. Соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности. Между тем достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в том числе с отступлением от начала равенства долей, в материалах дела не имеется. При этом ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности на указанное имущество за ответчиком и дочерями супругов таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются <1>.
(отв. ред. О.Н. Низамиева)
("Проспект", 2023)Не является соглашением о разделе общего имущества супругов договор, по которому супруги в период брака приобретают имущество и регистрируют определенные доли в праве собственности на это имущество. Так, К. обратилась в суд с иском к своему бывшему супругу И. о разделе общего имущества супругов, указав в обоснование, что брак между ними расторгнут, в период брака был приобретен земельный участок и находящийся на нем жилой дом; при приобретении этого имущества были определены доли в нем между ответчиком и двумя дочерьми супругов по 1/3 доли каждому. Истец полагала, что 1/3 доли в праве на земельный участок и жилой дом, зарегистрированная за бывшим супругом, является общей совместной собственностью, нажитой и приобретенной на совместные денежные средства, подлежащей разделу в равных долях, в связи с чем просила признать право собственности на 1/6 доли в праве на указанное имущество (1/2 доля от 1/3 доли, зарегистрированной за супругом). Решением районного суда, оставленным без изменения Апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку, по мнению судов, стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества супругов с отступлением от начала равенства долей, с учетом интересов детей, в связи с чем принадлежащая ответчику 1/3 доля в праве на спорное имущество общей совместной собственностью супругов не является и разделу не подлежит. Верховный Суд Российской Федерации не согласился с приведенным выводом судов первой и апелляционной инстанций, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления и указав следующее. Спорные земельный участок и жилой дом приобретены супругами в период брака на их совместные денежные средства, в связи с чем являются общей совместной собственностью. Супруги (бывшие супруги) вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в период брака, на основании брачного договора или иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства. Соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности. Между тем достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в том числе с отступлением от начала равенства долей, в материалах дела не имеется. При этом ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности на указанное имущество за ответчиком и дочерями супругов таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются <1>.
Статья: Регистрация земли и недвижимости - мошенники в деле (анализ свежих споров)
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2024, N 8)Суд удовлетворил требования истца, так как регистрация перехода права собственности была произведена на основании подложного экземпляра договора купли-продажи без воли истца, что подтверждается удостоверительными надписями БМО Росреестра, а также записями о регистрации права на жилой дом и земельный участок, свидетельствами о государственной регистрации права.
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2024, N 8)Суд удовлетворил требования истца, так как регистрация перехода права собственности была произведена на основании подложного экземпляра договора купли-продажи без воли истца, что подтверждается удостоверительными надписями БМО Росреестра, а также записями о регистрации права на жилой дом и земельный участок, свидетельствами о государственной регистрации права.
Статья: Как правильно зарегистрировать дом и землю при путанице в документах
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 12)2. Получить выписку из ЕГРН. Несмотря на представление выписки из ЕГРН продавцом, для подтверждения и удостоверения заявленных собственников рекомендуется получить выписку из ЕГРН и покупателю. Также выписка необходима для удостоверения отсутствия обременений на дом и земельный участок.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 12)2. Получить выписку из ЕГРН. Несмотря на представление выписки из ЕГРН продавцом, для подтверждения и удостоверения заявленных собственников рекомендуется получить выписку из ЕГРН и покупателю. Также выписка необходима для удостоверения отсутствия обременений на дом и земельный участок.
Статья: У меня есть право пожизненного проживания
(Царькова Д.)
("Жилищное право", 2023, N 11)В представленном заявлении (расписке) все объекты недвижимости не указаны, их техническое описание отсутствует, то есть невозможно идентифицировать предмет договора купли-продажи; заявление не содержит существенных условий договора: предмет договора, площадь, границы земельного участка, цену договора. Содержание заявления не позволяет установить факт получения ответчицей денег именно от Истицы, не определена доля продаваемого недвижимого имущества, поскольку жилой дом и земельный участок находятся в общей совместной собственности, отсутствуют подписи лиц, заключивших договор, согласие супруга на отчуждении доли в общей совместной собственности на недвижимое имущество.
(Царькова Д.)
("Жилищное право", 2023, N 11)В представленном заявлении (расписке) все объекты недвижимости не указаны, их техническое описание отсутствует, то есть невозможно идентифицировать предмет договора купли-продажи; заявление не содержит существенных условий договора: предмет договора, площадь, границы земельного участка, цену договора. Содержание заявления не позволяет установить факт получения ответчицей денег именно от Истицы, не определена доля продаваемого недвижимого имущества, поскольку жилой дом и земельный участок находятся в общей совместной собственности, отсутствуют подписи лиц, заключивших договор, согласие супруга на отчуждении доли в общей совместной собственности на недвижимое имущество.
Статья: ВС пресек схему с двойной продажей земли
(Зубков Е., Рулькова М., Русанова В., Степанова Л., Сулима А., Черепнов М.)
("Жилищное право", 2021, N 1)Верховный Суд РФ занял абсолютно правильную позицию, направив спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Истец заключил с продавцом договор купли-продажи в отношении земельного участка, уплатил цену договора, однако за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок не обращался. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации его права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к Истцу в отношении участка не производилась, Истец не стал титульным собственником земельного участка, титул на тот момент оставался у продавца. Согласно п. 59 совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ. Таким образом, оснований для удовлетворения иска о признании права у покупателя, в отношении которого не был зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество, не имеется. Кроме того, иск о признании права может быть заявлен лицом, считающим себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества. Однако, исходя из изложенных в судебных актах обстоятельств дела, Истец спорным земельным участком не владеет, о чем свидетельствует факт того, что на земельном участке в настоящее время новыми владельцами возводится многоквартирный жилой дом.
(Зубков Е., Рулькова М., Русанова В., Степанова Л., Сулима А., Черепнов М.)
("Жилищное право", 2021, N 1)Верховный Суд РФ занял абсолютно правильную позицию, направив спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Истец заключил с продавцом договор купли-продажи в отношении земельного участка, уплатил цену договора, однако за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок не обращался. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации его права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к Истцу в отношении участка не производилась, Истец не стал титульным собственником земельного участка, титул на тот момент оставался у продавца. Согласно п. 59 совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ. Таким образом, оснований для удовлетворения иска о признании права у покупателя, в отношении которого не был зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество, не имеется. Кроме того, иск о признании права может быть заявлен лицом, считающим себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества. Однако, исходя из изложенных в судебных актах обстоятельств дела, Истец спорным земельным участком не владеет, о чем свидетельствует факт того, что на земельном участке в настоящее время новыми владельцами возводится многоквартирный жилой дом.
Ситуация: Как заключить договор купли-продажи земельного участка с садовым домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи садового дома и земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами (ст. 550 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи садового дома и земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Статья: Как мошенники завладевают недвижимостью, обманывая собственников? Судебная практика о возможности возврата недвижимости от новых владельцев, в том числе добросовестных. Анализ споров
(Старчиков М.Ю.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Как следует из материалов иного гражданского дела, Т. предложил вернуться к нему бывшей жене. Та согласилась с условием, что мужчина "перепишет" на нее право собственности на дом и земельный участок.
(Старчиков М.Ю.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Как следует из материалов иного гражданского дела, Т. предложил вернуться к нему бывшей жене. Та согласилась с условием, что мужчина "перепишет" на нее право собственности на дом и земельный участок.
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - здания (жилого дома), если покупатель не заинтересован в участке без жилого дома. В этом случае, если иное не предусмотрено законом, одновременно со зданием к вам перейдет и право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Закон не запрещает указать характеристики такого земельного участка (кадастровый номер, площадь и пр.) в договоре купли-продажи будущего здания, если они уже известны. Однако учтите, что, если продавец не построит дом и не зарегистрирует свои права на него в ЕГРН, вы не сможете требовать передачи ни дома, ни земельного участка. Вы сможете только потребовать вернуть уплаченные продавцу деньги с процентами по ст. 395 ГК РФ, а также возместить причиненные вам убытки (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - здания (жилого дома), если покупатель не заинтересован в участке без жилого дома. В этом случае, если иное не предусмотрено законом, одновременно со зданием к вам перейдет и право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Закон не запрещает указать характеристики такого земельного участка (кадастровый номер, площадь и пр.) в договоре купли-продажи будущего здания, если они уже известны. Однако учтите, что, если продавец не построит дом и не зарегистрирует свои права на него в ЕГРН, вы не сможете требовать передачи ни дома, ни земельного участка. Вы сможете только потребовать вернуть уплаченные продавцу деньги с процентами по ст. 395 ГК РФ, а также возместить причиненные вам убытки (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 11, пп. "а" п. 14, п. 55, пп. "а" п. 58 Правил):
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 11, пп. "а" п. 14, п. 55, пп. "а" п. 58 Правил):
Ситуация: Как подключить частный дом к централизованным системам водоснабжения и водоотведения?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)копии правоудостоверяющих документов на жилой дом и на земельный участок, на котором он размещен. К ним относятся, например, свидетельство о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписка из ЕГРН. Если представляется выписка из ЕГРН, она должна быть получена не ранее чем за 30 календарных дней до дня направления запроса. При отсутствии таких документов представляются копии правоустанавливающих документов (например, договор купли-продажи);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)копии правоудостоверяющих документов на жилой дом и на земельный участок, на котором он размещен. К ним относятся, например, свидетельство о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписка из ЕГРН. Если представляется выписка из ЕГРН, она должна быть получена не ранее чем за 30 календарных дней до дня направления запроса. При отсутствии таких документов представляются копии правоустанавливающих документов (например, договор купли-продажи);
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи также следует отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи также следует отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).
Статья: Отказ в совершении нотариального действия: проблемы теории и практики
(Бабкин И.С.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 2)Кроме того, судом установлено, что между истцом и ответчиком за две недели до оспариваемой сделки был заключен также ряд сделок по отчуждению принадлежащего истцу недвижимого имущества. Вступившим в законную силу решением суда договоры купли-продажи земельных участков и дома, заключенные между истцом и ответчиком, признаны недействительными, при этом судом установлено, что истец не понимал и не осознавал сути всех заключаемых сделок, намерений об отчуждении имущества истец не имел, о чем было достоверно известно ответчику, который является внуком истца.
(Бабкин И.С.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 2)Кроме того, судом установлено, что между истцом и ответчиком за две недели до оспариваемой сделки был заключен также ряд сделок по отчуждению принадлежащего истцу недвижимого имущества. Вступившим в законную силу решением суда договоры купли-продажи земельных участков и дома, заключенные между истцом и ответчиком, признаны недействительными, при этом судом установлено, что истец не понимал и не осознавал сути всех заключаемых сделок, намерений об отчуждении имущества истец не имел, о чем было достоверно известно ответчику, который является внуком истца.