Договор купли-продажи квартиры эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи квартиры эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Тем не менее приведенное обстоятельство не означает, что договор счета эскроу не может выступать договором эскроу (договором условного депонирования). Положениями нормы п. 2 ст. 860.7 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) только доказывается, что договором счета эскроу могут обслуживаться различные договоры. Иными словами, договор участия в долевом строительстве является лишь одним из возможных примеров осуществления расчетов между сторонами посредством счета эскроу. В качестве другого договора выступает заключаемый между физическими лицами договор купли-продажи квартиры. Кроме того, возможно появление на практике и других оплачиваемых через счет эскроу договоров. Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов <14>.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Тем не менее приведенное обстоятельство не означает, что договор счета эскроу не может выступать договором эскроу (договором условного депонирования). Положениями нормы п. 2 ст. 860.7 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) только доказывается, что договором счета эскроу могут обслуживаться различные договоры. Иными словами, договор участия в долевом строительстве является лишь одним из возможных примеров осуществления расчетов между сторонами посредством счета эскроу. В качестве другого договора выступает заключаемый между физическими лицами договор купли-продажи квартиры. Кроме того, возможно появление на практике и других оплачиваемых через счет эскроу договоров. Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов <14>.
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 20.11.2018 N 1392
(ред. от 04.07.2019)
"О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации"абзац первый пункта 53 после предложения первого дополнить предложением следующего содержания: "Приобретение жилого помещения (жилых помещений) может осуществляться путем заключения договора (договоров) купли продажи жилого помещения либо договора (договоров) участия в долевом строительстве, предусматривающего уплату цены такого договора (договоров) на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.";
(ред. от 04.07.2019)
"О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации"абзац первый пункта 53 после предложения первого дополнить предложением следующего содержания: "Приобретение жилого помещения (жилых помещений) может осуществляться путем заключения договора (договоров) купли продажи жилого помещения либо договора (договоров) участия в долевом строительстве, предусматривающего уплату цены такого договора (договоров) на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.";
"Порядок выплаты возмещения по вкладам"
(утв. решением Правления ГК "Агентство по страхованию вкладов" от 03.08.2006, протокол N 46)
(ред. от 25.01.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 31.10.2025)2 - встречные требования банка к вкладчику, за исключением встречных требований банка, возникших по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием счета эскроу, открытого для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества.
(утв. решением Правления ГК "Агентство по страхованию вкладов" от 03.08.2006, протокол N 46)
(ред. от 25.01.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 31.10.2025)2 - встречные требования банка к вкладчику, за исключением встречных требований банка, возникших по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием счета эскроу, открытого для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества.
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
Готовое решение: Методика ведения раздельного учета по НДС в учетной политике
(КонсультантПлюс, 2025)Например, освобождены от НДС продажа жилья на основании договоров купли-продажи, оказание услуг застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, строительство жилых домов по заключенным с физлицами договорам подряда, предполагающим использование счетов эскроу. Вместе с тем реализация нежилых помещений по договорам купли-продажи, сдача их в аренду облагаются НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2, пп. 22, 23.1, 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126). К необлагаемым операциям строительной организации может относиться и оказание услуг за пределами РФ. Кроме того, инвестор-застройщик не начисляет НДС при передаче соинвестору соответствующей части объекта (объектов) при условии строительства недвижимости силами подрядных организаций (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).
(КонсультантПлюс, 2025)Например, освобождены от НДС продажа жилья на основании договоров купли-продажи, оказание услуг застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, строительство жилых домов по заключенным с физлицами договорам подряда, предполагающим использование счетов эскроу. Вместе с тем реализация нежилых помещений по договорам купли-продажи, сдача их в аренду облагаются НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2, пп. 22, 23.1, 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126). К необлагаемым операциям строительной организации может относиться и оказание услуг за пределами РФ. Кроме того, инвестор-застройщик не начисляет НДС при передаче соинвестору соответствующей части объекта (объектов) при условии строительства недвижимости силами подрядных организаций (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).
Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)договор купли-продажи или ДУДС с отметкой о регистрации ипотеки в силу закона в пользу РФ и банка (если использовался ипотечный кредит);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)договор купли-продажи или ДУДС с отметкой о регистрации ипотеки в силу закона в пользу РФ и банка (если использовался ипотечный кредит);
Статья: Договор купли-продажи с использованием материнского капитала
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения на основании договора купли-продажи денежные средства могут быть перечислены организации, осуществляющей (отчуждение) строительство приобретаемого помещения, физическому лицу - продавцу, организации, которая предоставила кредит (заем).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения на основании договора купли-продажи денежные средства могут быть перечислены организации, осуществляющей (отчуждение) строительство приобретаемого помещения, физическому лицу - продавцу, организации, которая предоставила кредит (заем).
Вопрос: Об учете расходов в целях УСН организацией-застройщиком, выполняющей строительство жилых домов и реализующей квартиры в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи.
(Письмо Минфина России от 08.07.2024 N 03-11-11/63457)Исходя из изложенного организация-застройщик, выполняющая строительство жилых домов и осуществляющая реализацию квартир в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи, в течение срока строительства дома учитывает расходы, предусмотренные статьей 346.16 Кодекса, в порядке, установленном пунктом 2 статьи 346.17 Кодекса.
(Письмо Минфина России от 08.07.2024 N 03-11-11/63457)Исходя из изложенного организация-застройщик, выполняющая строительство жилых домов и осуществляющая реализацию квартир в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи, в течение срока строительства дома учитывает расходы, предусмотренные статьей 346.16 Кодекса, в порядке, установленном пунктом 2 статьи 346.17 Кодекса.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Небольшой объем квартир, не проданных по ДДУ, не создаст проблем застройщику, если он сможет погасить кредит банку, прекратить залог, зарегистрировать на себя право собственности на квартиры без залогового обременения, а затем реализовать эти квартиры по ДКП как вторичное жилье.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Небольшой объем квартир, не проданных по ДДУ, не создаст проблем застройщику, если он сможет погасить кредит банку, прекратить залог, зарегистрировать на себя право собственности на квартиры без залогового обременения, а затем реализовать эти квартиры по ДКП как вторичное жилье.
Ситуация: Какую поддержку ипотечные заемщики могут получить от ПАО "ДОМ.РФ" (ранее - АИЖК)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Граждане, имеющие ребенка в возрасте до семи лет, могут приобрести с использованием льготного ипотечного кредита готовое жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи у физического или юридического лица (за исключением определенных категорий физических и юридических лиц) только, если такой дом соответствует установленным требованиям. В частности, он должен быть расположен в населенном пункте, который имеет статус города (кроме населенных пунктов в составе г. г. Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) и в котором по данным единой информационной системы жилищного строительства отсутствуют строящиеся многоквартирные жилые дома или количество строящихся домов не превышает двух штук (пп. "к" п. 28, пп. "п" п. 32 Правил).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Граждане, имеющие ребенка в возрасте до семи лет, могут приобрести с использованием льготного ипотечного кредита готовое жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи у физического или юридического лица (за исключением определенных категорий физических и юридических лиц) только, если такой дом соответствует установленным требованиям. В частности, он должен быть расположен в населенном пункте, который имеет статус города (кроме населенных пунктов в составе г. г. Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) и в котором по данным единой информационной системы жилищного строительства отсутствуют строящиеся многоквартирные жилые дома или количество строящихся домов не превышает двух штук (пп. "к" п. 28, пп. "п" п. 32 Правил).
Статья: Современное состояние системы страхования вкладов в России
(Романова М.В.)
("Финансы", 2023, N 2)Отдельный лимит в части выплат - 10 млн руб. - был установлен для денежных средств, размещенных на счетах эскроу в ст. 13.1 Закона N 177-ФЗ [1]. Счета эскроу могут открываться в России для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости, а также по договорам участия в долевом строительстве. Деньги, которые помещены на такой счет, до передачи готового объекта недвижимости покупателю не может снять со счета ни продавец, ни покупатель жилья. Данный счет является определенной страховкой от недобросовестных продавцов или застройщиков, а также если покупатель передумает покупать недвижимость.
(Романова М.В.)
("Финансы", 2023, N 2)Отдельный лимит в части выплат - 10 млн руб. - был установлен для денежных средств, размещенных на счетах эскроу в ст. 13.1 Закона N 177-ФЗ [1]. Счета эскроу могут открываться в России для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости, а также по договорам участия в долевом строительстве. Деньги, которые помещены на такой счет, до передачи готового объекта недвижимости покупателю не может снять со счета ни продавец, ни покупатель жилья. Данный счет является определенной страховкой от недобросовестных продавцов или застройщиков, а также если покупатель передумает покупать недвижимость.
Ситуация: Как семье с детьми получить ипотечный кредит на льготных условиях?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)приобрести готовое жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи у физического или юридического лица (с учетом установленных ограничений). Ипотечный кредит на указанную цель предоставляется гражданам, имеющим ребенка в возрасте до семи лет, при условии, что жилое помещение расположено в границах городов (за исключением городов, входящих в состав Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), в которых строящиеся многоквартирные дома отсутствуют или их количество согласно данным проектных деклараций в единой информационной системе жилищного строительства не превышает двух штук, при соответствии многоквартирного дома установленным требованиям и при условии, что указанное готовое жилое помещение не приобреталось ранее с использованием ипотечного кредита с господдержкой;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)приобрести готовое жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи у физического или юридического лица (с учетом установленных ограничений). Ипотечный кредит на указанную цель предоставляется гражданам, имеющим ребенка в возрасте до семи лет, при условии, что жилое помещение расположено в границах городов (за исключением городов, входящих в состав Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), в которых строящиеся многоквартирные дома отсутствуют или их количество согласно данным проектных деклараций в единой информационной системе жилищного строительства не превышает двух штук, при соответствии многоквартирного дома установленным требованиям и при условии, что указанное готовое жилое помещение не приобреталось ранее с использованием ипотечного кредита с господдержкой;
Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2025)Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2025)Вопрос: Как организации-застройщику, уплачивающей ЕСХН и осуществляющей строительство жилых домов и продажу квартир в рамках договоров долевого участия и купли-продажи, учитывать расходы, подлежащие возмещению за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу?