Договор аренды действует с момента регистрации
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды действует с момента регистрации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, строения, сооружения). Заключение и действие договора: Арендатор хочет обязать Орган регистрации недвижимости возобновить регистрацию договора аренды, заключенного на срок не менее года
(КонсультантПлюс, 2025)Возможные причины отказа в признании незаконным приостановления государственной регистрации договора аренды и в обязании возобновить регистрационные действия
(КонсультантПлюс, 2025)Возможные причины отказа в признании незаконным приостановления государственной регистрации договора аренды и в обязании возобновить регистрационные действия
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Споры, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества (зданий, помещений, сооружений, предприятий): Покупатель, имеющий преимущественное право выкупа, хочет обязать Продавца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)свидетельством о регистрации, выданным Москомимуществом и подтверждающим соблюдение порядка, действовавшего на момент регистрации, - если в выкупе недвижимости отказано из-за отсутствия надлежащей регистрации договора аренды >>>
(КонсультантПлюс, 2025)свидетельством о регистрации, выданным Москомимуществом и подтверждающим соблюдение порядка, действовавшего на момент регистрации, - если в выкупе недвижимости отказано из-за отсутствия надлежащей регистрации договора аренды >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017)Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд исходил из прекращения договора аренды с момента истечения срока его действия и отсутствия государственной регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017)Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд исходил из прекращения договора аренды с момента истечения срока его действия и отсутствия государственной регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Статья: Особенности государственного кадастрового учета объектов капитального строительства
(Нуприенкова А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)Также не будет являться препятствием истечение срока действия договора аренды, безвозмездного срочного пользования при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, если он является действующим на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав разрешение на строительство этого объекта. Кроме этого, установлены особенности при осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, строительство которого осуществляется этапами <13>, или в случае реконструкции части или участка линейного объекта <14>.
(Нуприенкова А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)Также не будет являться препятствием истечение срока действия договора аренды, безвозмездного срочного пользования при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, если он является действующим на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав разрешение на строительство этого объекта. Кроме этого, установлены особенности при осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, строительство которого осуществляется этапами <13>, или в случае реконструкции части или участка линейного объекта <14>.
Вопрос: В каких случаях договор аренды подлежит регистрации?
(Консультация эксперта, 2025)Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Если срок действия договора составляет ровно один год, данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
(Консультация эксперта, 2025)Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Если срок действия договора составляет ровно один год, данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Готовое решение: Как учитывать операции по договору аренды при расчете налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации, то расходы по незарегистрированному договору могут быть расценены проверяющими как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ, необходимым для их признания. Ведь, по мнению Минфина России, в составе расходов можно учитывать арендные платежи только по действующим (прошедшим госрегистрацию) договорам (Письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 23.11.2015 N 03-07-11/67890).
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации, то расходы по незарегистрированному договору могут быть расценены проверяющими как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ, необходимым для их признания. Ведь, по мнению Минфина России, в составе расходов можно учитывать арендные платежи только по действующим (прошедшим госрегистрацию) договорам (Письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 23.11.2015 N 03-07-11/67890).
Статья: Наследование прав и обязанностей по договору аренды недвижимости: значение принципа противопоставимости
(Габучева С.А.)
("Наследственное право", 2022, N 2)Также Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не регистрирует договоры аренды недвижимого имущества, заключенные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такие договоры считаются действительными и при отсутствии регистрационных записей в ЕГРН, поскольку законодательство, которое действовало на момент их заключения, не предусматривало государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества. Дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, заключенные до и после вступления в силу указанного Закона, также не регистрируются, поскольку не была зарегистрирована основная сделка <1>.
(Габучева С.А.)
("Наследственное право", 2022, N 2)Также Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не регистрирует договоры аренды недвижимого имущества, заключенные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такие договоры считаются действительными и при отсутствии регистрационных записей в ЕГРН, поскольку законодательство, которое действовало на момент их заключения, не предусматривало государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества. Дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, заключенные до и после вступления в силу указанного Закона, также не регистрируются, поскольку не была зарегистрирована основная сделка <1>.
Готовое решение: Как организации зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу такое соглашение не влечет последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Но для самих сторон соглашение обязательно с момента его заключения, определяемого в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, независимо от факта его регистрации. Объясняется это тем, что такие правила действуют для договора аренды, подлежащего регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). А дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и, следовательно, подчиняется тем же правилам.
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу такое соглашение не влечет последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Но для самих сторон соглашение обязательно с момента его заключения, определяемого в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, независимо от факта его регистрации. Объясняется это тем, что такие правила действуют для договора аренды, подлежащего регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). А дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и, следовательно, подчиняется тем же правилам.
Готовое решение: В каком порядке регистрируется право собственности на газопровод
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком истек, государственный кадастровый учет и регистрация прав на газопровод возможны, если указанный срок не истек на момент окончания строительства (этапа строительства) газопровода (ч. 2 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости);
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: если срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком истек, государственный кадастровый учет и регистрация прав на газопровод возможны, если указанный срок не истек на момент окончания строительства (этапа строительства) газопровода (ч. 2 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости);
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора"Настоящий договор действует с момента его государственной регистрации. Срок аренды имущества устанавливается с 16.01.2025 по 31.03.2026 включительно. Условия настоящего договора применяются в полном объеме к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора".
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2.1. Часть 2.1 комментируемой статьи введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ. Она предусматривает, что, если на момент обращения за государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав истек срок действия договора аренды (и он не возобновлен на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ) или договора безвозмездного пользования, лицо вправе требовать осуществления указанных регистрационных действий на объект недвижимости, если срок договора не истек к моменту ввода объекта в эксплуатацию (а относительно линейных объектов, для которых не требуется получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, - к моменту окончания строительства).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2.1. Часть 2.1 комментируемой статьи введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ. Она предусматривает, что, если на момент обращения за государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав истек срок действия договора аренды (и он не возобновлен на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ) или договора безвозмездного пользования, лицо вправе требовать осуществления указанных регистрационных действий на объект недвижимости, если срок договора не истек к моменту ввода объекта в эксплуатацию (а относительно линейных объектов, для которых не требуется получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, - к моменту окончания строительства).
Статья: Учет парковки. Нюансы, о которых нужно помнить
("Практическая бухгалтерия", 2025, N 6)Можно также заключить отдельный краткосрочный договор, который будет действовать до момента регистрации основного договора. Арендные платежи по этому договору можно будет включить в расходы в момент подписания акта (то есть до регистрации).
("Практическая бухгалтерия", 2025, N 6)Можно также заключить отдельный краткосрочный договор, который будет действовать до момента регистрации основного договора. Арендные платежи по этому договору можно будет включить в расходы в момент подписания акта (то есть до регистрации).
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)Соответственно, если первоначальный договор субаренды был заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), стороны хотят и в дальнейшем избежать регистрации договора субаренды земельного участка, то в такой ситуации целесообразно заключить новый договор субаренды также на срок менее одного года. При этом следует учитывать, что если стороны, заключая новый договор аренды, распространили его действие на ранее возникшие отношения, то при исчислении срока договора в целях определения, подлежит договор аренды регистрации или нет, период времени до момента заключения договора в этот срок не включается (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Например, если стороны 01.12.2024 заключат новый договор сроком до 01.11.2025 и распространят его действие на отношения, которые имели место с 01.11.2024, то такой новый договор регистрировать не обязательно, поскольку период с момента подписания договора (01.12.2024) и до момента истечения его срока (01.11.2025) составляет 11 месяцев. При этом период с 01.11.2024 по 01.12.2024, на который стороны распространили действие договора, во внимание не принимается.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)Соответственно, если первоначальный договор субаренды был заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), стороны хотят и в дальнейшем избежать регистрации договора субаренды земельного участка, то в такой ситуации целесообразно заключить новый договор субаренды также на срок менее одного года. При этом следует учитывать, что если стороны, заключая новый договор аренды, распространили его действие на ранее возникшие отношения, то при исчислении срока договора в целях определения, подлежит договор аренды регистрации или нет, период времени до момента заключения договора в этот срок не включается (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Например, если стороны 01.12.2024 заключат новый договор сроком до 01.11.2025 и распространят его действие на отношения, которые имели место с 01.11.2024, то такой новый договор регистрировать не обязательно, поскольку период с момента подписания договора (01.12.2024) и до момента истечения его срока (01.11.2025) составляет 11 месяцев. При этом период с 01.11.2024 по 01.12.2024, на который стороны распространили действие договора, во внимание не принимается.