Что не может быть предметом ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Что не может быть предметом ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Предметом ипотеки не могут быть вещи и права, которые возникнут в будущем.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Предметом ипотеки не могут быть вещи и права, которые возникнут в будущем.
Статья: О порядке расчета ПСК с учетом принятых Федеральным законом N 359-ФЗ изменений
("Официальный сайт Банка России", 2024)Одновременно отмечаем, что, если при расчете ПСК платежи заемщика за страхование (например, платежи по страхованию предмета ипотеки, платежи по каско) не могут быть однозначно определены на весь срок кредитования, они рассчитываются исходя из тарифов, определенных на день расчета ПСК (с учетом подхода, установленного частью 15 статьи 7 Закона N 353-ФЗ к информированию заемщика о платежах по договору потребительского кредита (займа)).
("Официальный сайт Банка России", 2024)Одновременно отмечаем, что, если при расчете ПСК платежи заемщика за страхование (например, платежи по страхованию предмета ипотеки, платежи по каско) не могут быть однозначно определены на весь срок кредитования, они рассчитываются исходя из тарифов, определенных на день расчета ПСК (с учетом подхода, установленного частью 15 статьи 7 Закона N 353-ФЗ к информированию заемщика о платежах по договору потребительского кредита (займа)).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 61 "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(Арбитражный суд Уральского округа)В настоящем деле, исходя из представленных закладных, стоимость недвижимого имущества значительно превышала размер предоставляемых денежных средств. При этом предмет залога реализован в конкурсной процедуре банкротства, в связи с чем цена реализации ипотечного имущества зависела исключительно от рыночной конъектуры, на которую гражданин-заемщик никак не мог повлиять. Если гражданин не заключил договор страхования своей ответственности, то риски неисполнения обязательства или падения покупательского спроса на предмет ипотеки лежат на кредиторе, а не на гражданине-заемщике.
(Арбитражный суд Уральского округа)В настоящем деле, исходя из представленных закладных, стоимость недвижимого имущества значительно превышала размер предоставляемых денежных средств. При этом предмет залога реализован в конкурсной процедуре банкротства, в связи с чем цена реализации ипотечного имущества зависела исключительно от рыночной конъектуры, на которую гражданин-заемщик никак не мог повлиять. Если гражданин не заключил договор страхования своей ответственности, то риски неисполнения обязательства или падения покупательского спроса на предмет ипотеки лежат на кредиторе, а не на гражданине-заемщике.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 34 "Совместная собственность супругов" СК РФ"Кроме этого, суды, со ссылкой на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 N 58-КГ16-25 и Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2018 N 863-О, правильно указали, что в случае приобретения жилого помещения на денежные средства, полученные заемщиком по накопительно-ипотечной системе за счет средств федерального бюджета, объекты недвижимости не могут быть отнесены к личному имуществу и на них распространяется режим совместно нажитого имущества, предусмотренный статьей 34 СК РФ."
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотечных ценных бумагах"Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, не могут осуществляться специализированным депозитарием, являющимся по отношению к эмитенту облигаций, выпущенных с ипотечным покрытием, или управляющему ипотечным покрытием аффилированным лицом.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотечных ценных бумагах"Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, не могут осуществляться специализированным депозитарием, являющимся по отношению к эмитенту облигаций, выпущенных с ипотечным покрытием, или управляющему ипотечным покрытием аффилированным лицом.
Статья: Совокупный залог. Часть II: раздробление заложенного имущества
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)В отличие от главной вещи и принадлежности составные части неделимой вещи образуют единое целое, в котором составные части, какими бы большими, дорогими, важными они ни были, не могут стать самостоятельным объектом гражданского оборота, даже если такая возможность будет предусмотрена в договоре ипотеки <107>. Соответственно, часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Такое же правило существовало и в дореволюционной России. "Залогу подлежит только цельное имение или такая часть, которая может быть отделена. Имущества, которые не подлежат раздроблению при отчуждении, не подлежат раздроблению и при залоге, ибо залог предполагает уже отчуждение" <108>. Аналогично единым объектом выступали и горнодобывающие заводы, которые могли закладываться только вместе или с разрешения Горного департамента по частям ("запрет раздробительного залога") <109>. Если предмет залога поступает в общую собственность, то ввиду невозможности раздела предмета залога правопреемники становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 38 Закона об ипотеке).
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)В отличие от главной вещи и принадлежности составные части неделимой вещи образуют единое целое, в котором составные части, какими бы большими, дорогими, важными они ни были, не могут стать самостоятельным объектом гражданского оборота, даже если такая возможность будет предусмотрена в договоре ипотеки <107>. Соответственно, часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Такое же правило существовало и в дореволюционной России. "Залогу подлежит только цельное имение или такая часть, которая может быть отделена. Имущества, которые не подлежат раздроблению при отчуждении, не подлежат раздроблению и при залоге, ибо залог предполагает уже отчуждение" <108>. Аналогично единым объектом выступали и горнодобывающие заводы, которые могли закладываться только вместе или с разрешения Горного департамента по частям ("запрет раздробительного залога") <109>. Если предмет залога поступает в общую собственность, то ввиду невозможности раздела предмета залога правопреемники становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 38 Закона об ипотеке).
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики судов общей юрисдикции
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Признание договора залога (ипотеки) недействительным и (или) отказ в обращении взыскания на предмет ипотеки не может считаться справедливым исходом спора. Кредитор лишается и права собственности, и права залога, который, как утверждает суд, стороны в действительности имели в виду. Напротив, должник оказывается в наилучшем положении, на которое объективно не рассчитывал ни он сам, ни его кредиторы. Должник собирался с помощью вещи обеспечить возврат займа - либо отдать вещь в залог, либо передать титул на нее с целью обеспечения, но в любом случае он не мог надеяться получить ничем не обеспеченный заем. Парадоксально, что положение должника улучшается тогда, когда он нарушает обеспечиваемое обязательство (в этот момент, как правило, возникает спор о притворности продажи). Иными словами, должник получает ничем не обоснованное преимущество, и этот "праздник" оплачивает кредитор. Последний хотя и допустил нарушение (его воля в сделке не соответствовала волеизъявлению (п. 2 ст. 170 ГК РФ)) <82>, но, во-первых, нарушал он не один, а вместе с должником, который за то же самое действие будет не наказан, а даже вознагражден, и, во-вторых, закон не устанавливает санкцию за подобное нарушение, а всего лишь предписывает применять к отношениям сторон правила о прикрываемой сделке. Суды, которые отказываются применять правила о залоге (ипотеке), по сути, налагают на кредитора не предусмотренное законом наказание - лишают его прав, которые были ему предоставлены условиями прикрываемой сделки.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Признание договора залога (ипотеки) недействительным и (или) отказ в обращении взыскания на предмет ипотеки не может считаться справедливым исходом спора. Кредитор лишается и права собственности, и права залога, который, как утверждает суд, стороны в действительности имели в виду. Напротив, должник оказывается в наилучшем положении, на которое объективно не рассчитывал ни он сам, ни его кредиторы. Должник собирался с помощью вещи обеспечить возврат займа - либо отдать вещь в залог, либо передать титул на нее с целью обеспечения, но в любом случае он не мог надеяться получить ничем не обеспеченный заем. Парадоксально, что положение должника улучшается тогда, когда он нарушает обеспечиваемое обязательство (в этот момент, как правило, возникает спор о притворности продажи). Иными словами, должник получает ничем не обоснованное преимущество, и этот "праздник" оплачивает кредитор. Последний хотя и допустил нарушение (его воля в сделке не соответствовала волеизъявлению (п. 2 ст. 170 ГК РФ)) <82>, но, во-первых, нарушал он не один, а вместе с должником, который за то же самое действие будет не наказан, а даже вознагражден, и, во-вторых, закон не устанавливает санкцию за подобное нарушение, а всего лишь предписывает применять к отношениям сторон правила о прикрываемой сделке. Суды, которые отказываются применять правила о залоге (ипотеке), по сути, налагают на кредитора не предусмотренное законом наказание - лишают его прав, которые были ему предоставлены условиями прикрываемой сделки.
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 1: обращение взыскания на утраченный предмет залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 3)Таким образом, с ходом времен была утрачена сама причина необходимости ввода залогодержателя во владение. Раньше это был достаточно длительный и заметный для залогодателя период времени, в течение которого дворянина лишали права пользоваться своим родовым поместьем, а пока он собирал деньги, давали возможность кредитору вместо процентов по кредиту получать плоды и доходы от использования поместья. Сейчас всего этого нет. Нет длительного периода ожидания, торги проводятся быстро и в электронной форме, залогодержатель не может использовать предмет залога (ипотеки), проценты по кредиту продолжают начисляться, а у банков нет никакого желания засеивать поля, собирать урожай, пускать заводы. Ввод во владение представляет собой реликт усадебного хозяйства, оставшийся от прежней эпохи (см.: "Дубровский" А.С. Пушкина) и перенесенный в современное российское право.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 3)Таким образом, с ходом времен была утрачена сама причина необходимости ввода залогодержателя во владение. Раньше это был достаточно длительный и заметный для залогодателя период времени, в течение которого дворянина лишали права пользоваться своим родовым поместьем, а пока он собирал деньги, давали возможность кредитору вместо процентов по кредиту получать плоды и доходы от использования поместья. Сейчас всего этого нет. Нет длительного периода ожидания, торги проводятся быстро и в электронной форме, залогодержатель не может использовать предмет залога (ипотеки), проценты по кредиту продолжают начисляться, а у банков нет никакого желания засеивать поля, собирать урожай, пускать заводы. Ввод во владение представляет собой реликт усадебного хозяйства, оставшийся от прежней эпохи (см.: "Дубровский" А.С. Пушкина) и перенесенный в современное российское право.
Статья: Как избежать обвинений в нарушении банковской тайны: нюансы передачи сведений в частноправовом порядке
(Мезанов П.)
("Внутренний контроль в кредитной организации", 2025, N 1)Близки к указанным и случаи публичного раскрытия информации о залоге (ст. 8.1, ст. 339.1 ГК РФ, ст. 26 Закона N 102-ФЗ <16>). Клиент, заключая договор ипотеки или залога движимого имущества, не может не понимать и соглашается с тем, что в силу требования закона запись об этом обременении его имущества (изменении, прекращении обременения) станет доступной для третьих лиц. Предполагается, что при заключении такого договора происходит и волеизъявление клиента-должника на опубликование необходимой информации в соответствующем реестре в интересах банка-кредитора.
(Мезанов П.)
("Внутренний контроль в кредитной организации", 2025, N 1)Близки к указанным и случаи публичного раскрытия информации о залоге (ст. 8.1, ст. 339.1 ГК РФ, ст. 26 Закона N 102-ФЗ <16>). Клиент, заключая договор ипотеки или залога движимого имущества, не может не понимать и соглашается с тем, что в силу требования закона запись об этом обременении его имущества (изменении, прекращении обременения) станет доступной для третьих лиц. Предполагается, что при заключении такого договора происходит и волеизъявление клиента-должника на опубликование необходимой информации в соответствующем реестре в интересах банка-кредитора.
Статья: Регистрация права ипотеки: принцип внесения или принцип противопоставимости?
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)Последовательное и строгое следование принципу внесения и правопорождающему значению записи об ипотеке побеждает некоторые исключения из принципа публичной достоверности ЕГРН. Например, если право собственности залогодателя на объект недвижимости является ранее возникшим (до 1998 г.) и не зарегистрировано, то при обременении объекта недвижимости ипотекой необходимо сначала зарегистрировать право собственности, а потом обременить объект ипотекой. Иначе право ипотеки не может считаться возникшим, а залогодержатель не может получить залоговый приоритет <69>.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)Последовательное и строгое следование принципу внесения и правопорождающему значению записи об ипотеке побеждает некоторые исключения из принципа публичной достоверности ЕГРН. Например, если право собственности залогодателя на объект недвижимости является ранее возникшим (до 1998 г.) и не зарегистрировано, то при обременении объекта недвижимости ипотекой необходимо сначала зарегистрировать право собственности, а потом обременить объект ипотекой. Иначе право ипотеки не может считаться возникшим, а залогодержатель не может получить залоговый приоритет <69>.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому часть неделимой вещи не может быть предметом ипотеки.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому часть неделимой вещи не может быть предметом ипотеки.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Залоговая суррогация (эластичность) может быть распространена на строительные материалы в случае сноса (демонтажа) обремененного ипотекой объекта недвижимости, но не может быть распространена на имущественную ценность на начальных этапах до того момента, пока строительные материалы не станут частью объекта незавершенного строительства или объекта недвижимости. Однако участники оборота могут установить залог на строительные материалы и оборудование посредством заключения договора залога. Никаких препятствий для этого нет. Кроме того, стороны могут воспользоваться институтом залога товаров в обороте.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Залоговая суррогация (эластичность) может быть распространена на строительные материалы в случае сноса (демонтажа) обремененного ипотекой объекта недвижимости, но не может быть распространена на имущественную ценность на начальных этапах до того момента, пока строительные материалы не станут частью объекта незавершенного строительства или объекта недвижимости. Однако участники оборота могут установить залог на строительные материалы и оборудование посредством заключения договора залога. Никаких препятствий для этого нет. Кроме того, стороны могут воспользоваться институтом залога товаров в обороте.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)При определении круга сделок с земельными участками, требующими государственной регистрации, следует учитывать и положения п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". В данном письме было обращено внимание на то, что согласно п. 1 ст. 5 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с п. 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Поэтому права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Соответственно, договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)При определении круга сделок с земельными участками, требующими государственной регистрации, следует учитывать и положения п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". В данном письме было обращено внимание на то, что согласно п. 1 ст. 5 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с п. 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Поэтому права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Соответственно, договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.