Часть здания как объект недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Часть здания как объект недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 130 ГК РФ "Недвижимые и движимые вещи"1.2.3. Стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения признаются недвижимостью (позиция ВС РФ) >>>
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 51 "Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Суды обеих инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 131, 606, 607, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 18, 21, 44, 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденном Президиумом 04.07.2018, пришли к выводу об отсутствии у Управления оснований для отказа заявителю в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий, поскольку установили, что предмет аренды согласован сторонами, в договоре подробно описана часть помещения, передаваемого в аренду, в том числе имеются все необходимые идентификационные данные нежилого помещения (кадастровый номер, адрес, этаж, номера комнат, площадь), в состав которого входит передаваемая в аренду часть помещения, границы передаваемой в аренду части помещения индивидуализированы сторонами путем нанесения графической схемы на поэтажном плане помещения (приложение N 1 к договору аренды), разногласий относительно местоположения, границ и площади объекта между сторонами договора не имеется, при этом кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обременении в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости, соответственно, для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности, описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости8.4. Является ли договором купли-продажи договор, по которому объект недвижимости возводится на земельном участке, предоставленном другой стороной, а в оплату передается часть помещений в построенном здании
Нормативные акты
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О кадастровой деятельности"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)4.2. При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. В случае, установленном настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.
(ред. от 31.07.2025)
"О кадастровой деятельности"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)4.2. При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. В случае, установленном настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.
Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082
(ред. от 24.07.2025)
"Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений"
(Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022 N 68051)Схема расположения здания, сооружения (части объекта недвижимости), объекта незавершенного строительства в границах земельного участка
(ред. от 24.07.2025)
"Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений"
(Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022 N 68051)Схема расположения здания, сооружения (части объекта недвижимости), объекта незавершенного строительства в границах земельного участка
Статья: О легитимности предмета договора участия в долевом строительстве в виде части неделимого объекта долевого строительства
(Бузинина О.В.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Позиция федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав и кадастрового учета, а также его территориального управления в Санкт-Петербурге подтверждается несостоявшейся попыткой внесения в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекта Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания и сооружения)", подготовленного Министерством экономического развития Российской Федерации 18.04.2016. Согласно экспертному заключению по проекту выделение в качестве "площадок" с последствиями в виде признания недвижимыми объектами таких внутренних частей (в том числе частей эксплуатируемой кровли) здания или сооружения, которые предназначены для размещения различных объектов, в нашем случае вещей в кладовых, является принципиально ошибочным. Следует отметить, что законодатель впоследствии сделал исключение для вовлечения в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта недвижимости неизолированных частей здания только для машино-мест, придав им статус самостоятельного объекта недвижимости и объекта долевого строительства.
(Бузинина О.В.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Позиция федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав и кадастрового учета, а также его территориального управления в Санкт-Петербурге подтверждается несостоявшейся попыткой внесения в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекта Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания и сооружения)", подготовленного Министерством экономического развития Российской Федерации 18.04.2016. Согласно экспертному заключению по проекту выделение в качестве "площадок" с последствиями в виде признания недвижимыми объектами таких внутренних частей (в том числе частей эксплуатируемой кровли) здания или сооружения, которые предназначены для размещения различных объектов, в нашем случае вещей в кладовых, является принципиально ошибочным. Следует отметить, что законодатель впоследствии сделал исключение для вовлечения в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта недвижимости неизолированных частей здания только для машино-мест, придав им статус самостоятельного объекта недвижимости и объекта долевого строительства.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2025)Чтобы часть здания можно было продать, она должна представлять собой самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов. Объясняется это тем, что предметом договора продажи недвижимости может быть лишь недвижимая вещь или несколько таких вещей в здании из числа упомянутых в ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Это, в частности, нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Чтобы часть здания можно было продать, она должна представлять собой самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов. Объясняется это тем, что предметом договора продажи недвижимости может быть лишь недвижимая вещь или несколько таких вещей в здании из числа упомянутых в ст. 130 ГК РФ (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Это, в частности, нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)4. В пункте 4 комментируемой статьи предусмотрены особенности приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости:
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)4. В пункте 4 комментируемой статьи предусмотрены особенности приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости:
Статья: Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)2. Помещение может выступать частью здания, сооружения, поставленной на кадастровый учет именно как часть первичного объекта недвижимости здания, сооружения, а не как вторичный объект помещения. В этом случае возможна будет только аренда части здания и в реестре арендой будет обременена только эта часть.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)2. Помещение может выступать частью здания, сооружения, поставленной на кадастровый учет именно как часть первичного объекта недвижимости здания, сооружения, а не как вторичный объект помещения. В этом случае возможна будет только аренда части здания и в реестре арендой будет обременена только эта часть.
Готовое решение: Для чего нужен технический план и как его получить
(КонсультантПлюс, 2025)Названные части плана делятся на разделы, обязательные для включения в техплан, и разделы, включение которых в него зависит от вида и объема кадастровых работ. К текстовой части плана относятся, в частности, разделы "Общие сведения о кадастровых работах", "Исходные данные". К графической части относятся, в частности, разделы "Схема геодезических построений", "Схема расположения здания, сооружения (части объекта недвижимости), объекта незавершенного строительства в границах земельного участка" (п. п. 2 - 5 Требований к подготовке техплана).
(КонсультантПлюс, 2025)Названные части плана делятся на разделы, обязательные для включения в техплан, и разделы, включение которых в него зависит от вида и объема кадастровых работ. К текстовой части плана относятся, в частности, разделы "Общие сведения о кадастровых работах", "Исходные данные". К графической части относятся, в частности, разделы "Схема геодезических построений", "Схема расположения здания, сооружения (части объекта недвижимости), объекта незавершенного строительства в границах земельного участка" (п. п. 2 - 5 Требований к подготовке техплана).
Статья: Отдельные вопросы судебной практики по спорам о правах на самовольную постройку
(Преснецова Т.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В то же время есть дела, по которым истцу отказано в сносе части здания, расположенного на его земельном участке, поскольку по результатам экспертизы было установлено, что демонтаж части здания невозможен, повлечет обрушение всего объекта недвижимости и нарушит его функциональную инфраструктуру (дела N А13-17375/2019, А13-6223/2013). Отказывая в иске, суды сослались на конкретные обстоятельства дела и на недоказанность истцом соразмерности избранного способа защиты допущенному нарушению с учетом тех последствий, которые наступят в случае демонтажа части здания, а также необходимости защиты своего права и устранения препятствий в пользовании земельным участком исключительно путем сноса части спорного строения.
(Преснецова Т.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В то же время есть дела, по которым истцу отказано в сносе части здания, расположенного на его земельном участке, поскольку по результатам экспертизы было установлено, что демонтаж части здания невозможен, повлечет обрушение всего объекта недвижимости и нарушит его функциональную инфраструктуру (дела N А13-17375/2019, А13-6223/2013). Отказывая в иске, суды сослались на конкретные обстоятельства дела и на недоказанность истцом соразмерности избранного способа защиты допущенному нарушению с учетом тех последствий, которые наступят в случае демонтажа части здания, а также необходимости защиты своего права и устранения препятствий в пользовании земельным участком исключительно путем сноса части спорного строения.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораПри передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу N А55-40032/2009).
"Годовой отчет - 2024"
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2024)Если она предназначена для функционирования здания в целом, т.е. является общесанитарной вентиляцией, ее следует считать частью такого здания и, соответственно, объектом недвижимости.
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2024)Если она предназначена для функционирования здания в целом, т.е. является общесанитарной вентиляцией, ее следует считать частью такого здания и, соответственно, объектом недвижимости.