Аренда предмета залога
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда предмета залога (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Задаток, перенаем и аренда заложенного имущества по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)3. Права залогового кредитора при сдаче в аренду предмета залога
(КонсультантПлюс, 2025)3. Права залогового кредитора при сдаче в аренду предмета залога
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 53 "Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"С учетом положений пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, разногласия разрешены, установлено, что денежные средства, поступающие в конкурсную массу должника в виде арендной платы от использования третьими лицами заложенного в пользу банка имущества должника, подлежат распределению в соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ и ст. 138 Закона о банкротстве, то есть требования банка удовлетворяются преимущественно перед требованиями других кредиторов должника. Суды исходили из того, что Закон о банкротстве не содержит норм, устанавливающих порядок распределения денежных средств, поступающих в конкурсную массу должника от сдачи в аренду залогового имущества, в связи с чем указали, что в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ к спорным правоотношениям подлежит применению п. 2 ст. 334 ГК РФ. Поскольку договоры аренды заложенного имущества заключены после вступления в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Закон N 367-ФЗ), суды пришли к выводу о том, что выручка от аренды предмета залога должна распределяться преимущественно банку как залоговому кредитору.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, разногласия разрешены, установлено, что денежные средства, поступающие в конкурсную массу должника в виде арендной платы от использования третьими лицами заложенного в пользу банка имущества должника, подлежат распределению в соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ и ст. 138 Закона о банкротстве, то есть требования банка удовлетворяются преимущественно перед требованиями других кредиторов должника. Суды исходили из того, что Закон о банкротстве не содержит норм, устанавливающих порядок распределения денежных средств, поступающих в конкурсную массу должника от сдачи в аренду залогового имущества, в связи с чем указали, что в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ к спорным правоотношениям подлежит применению п. 2 ст. 334 ГК РФ. Поскольку договоры аренды заложенного имущества заключены после вступления в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Закон N 367-ФЗ), суды пришли к выводу о том, что выручка от аренды предмета залога должна распределяться преимущественно банку как залоговому кредитору.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)В процедуре конкурсного производства общество (арендодатель), являющееся плательщиком НДС, передало предмет залога в аренду.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)В процедуре конкурсного производства общество (арендодатель), являющееся плательщиком НДС, передало предмет залога в аренду.
Формы
Статья: Залог в силу закона
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Сторонами залоговых (акцессорных по своему характеру) отношений, возникающих на основании закона, являются участники основного (например, рентного или кредитного) обязательства. При этом залогодателем в каждом случае выступает собственник вещи (либо арендатор, когда предметом залога является право аренды), а залогодержателем - лицо, которое распорядилось имуществом с условием отложенных расчетов (в форме уплаты покупной цены или ренты) либо финансировало покупку.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Сторонами залоговых (акцессорных по своему характеру) отношений, возникающих на основании закона, являются участники основного (например, рентного или кредитного) обязательства. При этом залогодателем в каждом случае выступает собственник вещи (либо арендатор, когда предметом залога является право аренды), а залогодержателем - лицо, которое распорядилось имуществом с условием отложенных расчетов (в форме уплаты покупной цены или ренты) либо финансировало покупку.
Статья: Договор и действие закона во времени: политико-правовые основания и сфера применения п. 2 ст. 422 ГК РФ
(Рогожин Н.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)Рассмотрим пример из практики ВС РФ <73>, который касался действия во времени п. 2 ст. 334 ГК РФ (правило об эластичности залога). Договор залога был заключен в 2012 году, а договор аренды предмета залога был заключен после вступления в силу правила о возможности залогодержателя получить удовлетворение за счет причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами. ВС РФ не применил правила об эластичности залога, поскольку к договору залога применяется законодательство, действовавшее в период его заключения. Это решение вызвало споры <74>. Основной аргумент против позиции, занятой ВС РФ, состоял в том, что до реформы 2014 года судебной практике было известно данное свойство залога, т.е. норма дублировала ранее сложившуюся судебную практику.
(Рогожин Н.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)Рассмотрим пример из практики ВС РФ <73>, который касался действия во времени п. 2 ст. 334 ГК РФ (правило об эластичности залога). Договор залога был заключен в 2012 году, а договор аренды предмета залога был заключен после вступления в силу правила о возможности залогодержателя получить удовлетворение за счет причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами. ВС РФ не применил правила об эластичности залога, поскольку к договору залога применяется законодательство, действовавшее в период его заключения. Это решение вызвало споры <74>. Основной аргумент против позиции, занятой ВС РФ, состоял в том, что до реформы 2014 года судебной практике было известно данное свойство залога, т.е. норма дублировала ранее сложившуюся судебную практику.
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)В соответствии со статьей 8 Закона об оценке проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях приватизации объектов оценки, передачи в доверительное управление, передачи в аренду, в качестве предмета залога, при отчуждении объектов оценки, переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества, возникновении споров о величине стоимости предмета ипотеки, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд, проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)В соответствии со статьей 8 Закона об оценке проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях приватизации объектов оценки, передачи в доверительное управление, передачи в аренду, в качестве предмета залога, при отчуждении объектов оценки, переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества, возникновении споров о величине стоимости предмета ипотеки, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд, проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 1: обращение взыскания на утраченный предмет залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 3)Хотя может быть высказано и сомнение в таком аргументе, так как при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога право аренды арендатора прекратится с момента возникновения у приобретателя (например, победителя торгов) права собственности или с момента заключения договора приобретателем предмета ипотеки, т.е. не с момента обращения взыскания (например, при совершении исполнительной надписи нотариусом), а с момента реализации предмета залога (п. 4 ст. 346 ГК РФ, п. 2 ст. 40 ФЗ "Об ипотеке"). Получается, что при судебной форме обращения взыскания судебный пристав-исполнитель сможет отобрать вещь у арендатора в целях ее реализации, а при внесудебной форме обращения взыскания организатор торгов будет проводить торги в отношении вещи, которая находится во владении у третьего лица.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 3)Хотя может быть высказано и сомнение в таком аргументе, так как при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога право аренды арендатора прекратится с момента возникновения у приобретателя (например, победителя торгов) права собственности или с момента заключения договора приобретателем предмета ипотеки, т.е. не с момента обращения взыскания (например, при совершении исполнительной надписи нотариусом), а с момента реализации предмета залога (п. 4 ст. 346 ГК РФ, п. 2 ст. 40 ФЗ "Об ипотеке"). Получается, что при судебной форме обращения взыскания судебный пристав-исполнитель сможет отобрать вещь у арендатора в целях ее реализации, а при внесудебной форме обращения взыскания организатор торгов будет проводить торги в отношении вещи, которая находится во владении у третьего лица.
Статья: Актуальные вопросы налогообложения в процедурах банкротства: "про залоги и налоги"
(Гудкова О.Е.)
("Арбитражный управляющий", 2023, N 2)Основой данной позиции является мотивировочная часть определения СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 октября 2020 г. N 305-ЭС20-10152 по делу N А40-46117/2019, где залогодержатель обращает свои требования не к самой заложенной вещи, а к доходам от ее аренды, при распределении доходов от аренды предмета залога применяется п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве.
(Гудкова О.Е.)
("Арбитражный управляющий", 2023, N 2)Основой данной позиции является мотивировочная часть определения СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 октября 2020 г. N 305-ЭС20-10152 по делу N А40-46117/2019, где залогодержатель обращает свои требования не к самой заложенной вещи, а к доходам от ее аренды, при распределении доходов от аренды предмета залога применяется п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве.
Готовое решение: Как сдать в аренду заложенное имущество
(КонсультантПлюс, 2025)что предмет аренды находится в залоге. Это дополнительное доказательство того, что вы уведомили арендатора о залоге. Обычно для этого достаточно, чтобы на момент сделки информация о залоге была в публичном реестре. Но арендатор может потребовать уменьшить арендную плату или расторгнуть договор аренды и возместить убытки, если докажет, что он не мог знать об обременении. Например, из-за того, что залогодержатель вовремя не внес информацию в реестр, а вы не уведомили арендатора о залоге (ст. 613 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)что предмет аренды находится в залоге. Это дополнительное доказательство того, что вы уведомили арендатора о залоге. Обычно для этого достаточно, чтобы на момент сделки информация о залоге была в публичном реестре. Но арендатор может потребовать уменьшить арендную плату или расторгнуть договор аренды и возместить убытки, если докажет, что он не мог знать об обременении. Например, из-за того, что залогодержатель вовремя не внес информацию в реестр, а вы не уведомили арендатора о залоге (ст. 613 ГК РФ);
Готовое решение: Ваше имущество в аренде. Как передать его в залог
(КонсультантПлюс, 2025)Рекомендуем включить в текст сведения о заключенном в отношении предмета залога договоре аренды: в частности, наименование арендатора, реквизиты и срок договора. Даже если вы предупреждали залогодержателя об аренде другим способом, такой пункт послужит дополнительным доказательством того, что вы исполнили эту обязанность.
(КонсультантПлюс, 2025)Рекомендуем включить в текст сведения о заключенном в отношении предмета залога договоре аренды: в частности, наименование арендатора, реквизиты и срок договора. Даже если вы предупреждали залогодержателя об аренде другим способом, такой пункт послужит дополнительным доказательством того, что вы исполнили эту обязанность.
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Гражданин вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия залогового кредитора, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Гражданин вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия залогового кредитора, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.
Готовое решение: Как залогодатель может пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом
(КонсультантПлюс, 2025)Залогодатель может сдать предмет залога в аренду или во временное безвозмездное пользование. Согласие залогодержателя по общему правилу для этого не нужно (п. 3 ст. 346 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Залогодатель может сдать предмет залога в аренду или во временное безвозмездное пользование. Согласие залогодержателя по общему правилу для этого не нужно (п. 3 ст. 346 ГК РФ).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Согласно п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Норма п. 3 ст. 340 ГК является императивной, и отступить от нее стороны не могут. Но в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что правило об обязательной одновременной ипотеке здания и земельного участка, расположенного под ним, "подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка". И "если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ)".
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Согласно п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Норма п. 3 ст. 340 ГК является императивной, и отступить от нее стороны не могут. Но в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что правило об обязательной одновременной ипотеке здания и земельного участка, расположенного под ним, "подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка". И "если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ)".