Аренда изменение собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда изменение собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 11.5 "Выдел земельного участка" ЗК РФ"Решение собрания участников долевой собственности об изменении условий договора аренды земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности, не может повлечь изменения условий аренды в отношении выделенного участка, если его собственник не участвовал в собрании, не дал согласие на изменение условий договора его участка.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 36 "Градостроительный регламент" Градостроительного кодекса РФ"Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (арендатор) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов. Данной нормой права прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения2.2. Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
Формы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораОднако если в договоре закреплено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке и для этого нет ограничений (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении ее размера), то новый собственник - арендодатель может увеличить его по своему усмотрению. Арендатор обязан будет вносить плату в измененном размере (см. Риск арендатора 7.2.1).
Готовое решение: Как согласовать размер арендной платы или способ его определения
(КонсультантПлюс, 2025)изменился собственник арендованного имущества, при этом новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС.
(КонсультантПлюс, 2025)изменился собственник арендованного имущества, при этом новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС.
Вопрос: Договор аренды заключен на срок менее года. Сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть арендную плату?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: В период действия договора аренды, заключенного на срок менее одного года, сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды в части нового арендодателя заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть затраты на арендную плату новому арендодателю в указанный период (до подписания соглашения о смене арендодателя)?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: В период действия договора аренды, заключенного на срок менее одного года, сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды в части нового арендодателя заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть затраты на арендную плату новому арендодателю в указанный период (до подписания соглашения о смене арендодателя)?
Статья: Регулирование арендных операций в условиях стандартизации бухгалтерского учета
(Арбатская Т.Г., Путырская Я.В.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 4)К иным фактам, подтверждающим переход к арендатору экономических выгод и рисков от собственника для организаций бюджетной сферы, можно отнести, в частности, возможность переноса убытков (прибыли) на арендатора от изменений справедливой стоимости имущества по одностороннему решению собственника (правообладателя) имущества.
(Арбатская Т.Г., Путырская Я.В.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 4)К иным фактам, подтверждающим переход к арендатору экономических выгод и рисков от собственника для организаций бюджетной сферы, можно отнести, в частности, возможность переноса убытков (прибыли) на арендатора от изменений справедливой стоимости имущества по одностороннему решению собственника (правообладателя) имущества.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договора- Судебную практику, подтверждающую, что новый собственник - арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке по своему усмотрению, если договором не установлены ограничения такого изменения, см. в Путеводителе по судебной практике.
"Момент заключения договора в российском гражданском праве: монография"
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Так, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на право следования аренды за вещью при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), но только в случае, когда новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал о существовании незарегистрированного договора аренды. В противном случае такое заявление арендодателя можно квалифицировать как злоупотребление правом со всеми вытекающими последствиями.
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Так, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на право следования аренды за вещью при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), но только в случае, когда новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал о существовании незарегистрированного договора аренды. В противном случае такое заявление арендодателя можно квалифицировать как злоупотребление правом со всеми вытекающими последствиями.
Готовое решение: Как согласовать условие о внесении арендной платы в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Однако если в договоре закреплено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке и для этого нет ограничений (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении ее размера), то, полагаем, новый собственник - арендодатель может увеличить его по своему усмотрению.
(КонсультантПлюс, 2025)Однако если в договоре закреплено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке и для этого нет ограничений (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении ее размера), то, полагаем, новый собственник - арендодатель может увеличить его по своему усмотрению.
"Сервитуты: монография"
(Монахов Д.А.)
("Статут", 2023)В отношении правового существа аренды исчерпывающим является высказывание Е.А. Суханова: "Права арендатора чужого имущества, на первый взгляд, отвечают большинству... признаков вещных прав. Они, в частности, не прекращаются в связи с изменением собственника-арендодателя и защищаются от любых лиц как права титульного владельца. Вместе с тем, права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер. Дело в том, что они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного арендного договора (в соответствии с которыми объем прав арендатора всякий раз может быть различным). Для вещных прав такое положение невозможно. Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно законом, а не договором, да и их возникновение нередко происходит помимо воли собственника. В обязательственных отношениях, в большинстве случаев возникающих на основе договора, участники в значительной мере вольны в определении их содержания и условий, включая установление условий сделок, хотя и не определенных законом, но и не противоречащих ему, что исключает закрытый (исчерпывающий) перечень видов договоров. В вещных отношениях, возникающих отнюдь не только по воле их участников, последние не вправе самостоятельно определять их содержание. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень (numerus clausus) ограниченных вещных прав" <1>.
(Монахов Д.А.)
("Статут", 2023)В отношении правового существа аренды исчерпывающим является высказывание Е.А. Суханова: "Права арендатора чужого имущества, на первый взгляд, отвечают большинству... признаков вещных прав. Они, в частности, не прекращаются в связи с изменением собственника-арендодателя и защищаются от любых лиц как права титульного владельца. Вместе с тем, права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер. Дело в том, что они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного арендного договора (в соответствии с которыми объем прав арендатора всякий раз может быть различным). Для вещных прав такое положение невозможно. Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно законом, а не договором, да и их возникновение нередко происходит помимо воли собственника. В обязательственных отношениях, в большинстве случаев возникающих на основе договора, участники в значительной мере вольны в определении их содержания и условий, включая установление условий сделок, хотя и не определенных законом, но и не противоречащих ему, что исключает закрытый (исчерпывающий) перечень видов договоров. В вещных отношениях, возникающих отнюдь не только по воле их участников, последние не вправе самостоятельно определять их содержание. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень (numerus clausus) ограниченных вещных прав" <1>.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)По этому же пути фактически следуют и многие зарубежные правопорядки. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 1743 ГК Франции (Code civil) при перемене собственника-арендодателя арендные отношения сохраняются, но только если речь идет об имуществе сельскохозяйственного назначения (арендованном фермером или "арендатором-издольщиком") либо об имуществе, переданном в аренду по публично удостоверенному договору. Но в последнем случае наниматель может быть "лишен владения имуществом", если такое право приобретателя прямо предусмотрено договором аренды (тогда приобретатель, согласно ст. 1748 и 1749 Code civil, обязан предварительно предупредить нанимателя о расторжении договора аренды и возместить ему убытки).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)По этому же пути фактически следуют и многие зарубежные правопорядки. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 1743 ГК Франции (Code civil) при перемене собственника-арендодателя арендные отношения сохраняются, но только если речь идет об имуществе сельскохозяйственного назначения (арендованном фермером или "арендатором-издольщиком") либо об имуществе, переданном в аренду по публично удостоверенному договору. Но в последнем случае наниматель может быть "лишен владения имуществом", если такое право приобретателя прямо предусмотрено договором аренды (тогда приобретатель, согласно ст. 1748 и 1749 Code civil, обязан предварительно предупредить нанимателя о расторжении договора аренды и возместить ему убытки).
Статья: Обоснование деловой цели приобретения недвижимости
(Медведев А.Н.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 7)Особое внимание налоговые органы обращают на ситуацию, когда налогоплательщик приобретает недвижимое имущество и затем предоставляет его в аренду предыдущему собственнику, который продолжает свою деятельность на том же объекте практически без изменений.
(Медведев А.Н.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 7)Особое внимание налоговые органы обращают на ситуацию, когда налогоплательщик приобретает недвижимое имущество и затем предоставляет его в аренду предыдущему собственнику, который продолжает свою деятельность на том же объекте практически без изменений.