Аналог объекта оценки
Подборка наиболее важных документов по запросу Аналог объекта оценки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблемные вопросы развития системы государственной кадастровой оценки недвижимости в России
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)2) достаточность информации о каждом аналоге. Информации о каждом аналоге должно быть столько, чтобы имелась возможность позиционировать аналог по каждому значимому ценообразующему фактору. Это позволит провести сравнение аналога с объектом оценки. Если информации недостаточно, то аналог невозможно будет использовать;
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)2) достаточность информации о каждом аналоге. Информации о каждом аналоге должно быть столько, чтобы имелась возможность позиционировать аналог по каждому значимому ценообразующему фактору. Это позволит провести сравнение аналога с объектом оценки. Если информации недостаточно, то аналог невозможно будет использовать;
Статья: Принцип гласности осуществления оценочной деятельности
(Березин Д.А.)
("Цивилист", 2023, N 2)Таким образом, понятие рыночной стоимости, на определение которой, как правило, направлено осуществление оценочной деятельности, не предусматривает какой-либо тайны ее происхождения. В действиях сторон предстоящего товарообмена при использовании результата оценочной деятельности предполагается их добросовестность и разумность, что исключает злоупотребление правом одной из сторон, так как стороны достаточно осведомлены о предмете сделки, аналогах объекта оценки, представленных на открытом конкурентном рынке соответствующих товаров (работ, услуг). Признаки, характеризующие рыночную стоимость, отражают волю и волеизъявление сторон сделки, не допускают наличия пороков сделки, которые позволяют впоследствии признать сделку недействительной. При использовании результата оценочной деятельности участники предстоящего товарообмена действуют в своих интересах.
(Березин Д.А.)
("Цивилист", 2023, N 2)Таким образом, понятие рыночной стоимости, на определение которой, как правило, направлено осуществление оценочной деятельности, не предусматривает какой-либо тайны ее происхождения. В действиях сторон предстоящего товарообмена при использовании результата оценочной деятельности предполагается их добросовестность и разумность, что исключает злоупотребление правом одной из сторон, так как стороны достаточно осведомлены о предмете сделки, аналогах объекта оценки, представленных на открытом конкурентном рынке соответствующих товаров (работ, услуг). Признаки, характеризующие рыночную стоимость, отражают волю и волеизъявление сторон сделки, не допускают наличия пороков сделки, которые позволяют впоследствии признать сделку недействительной. При использовании результата оценочной деятельности участники предстоящего товарообмена действуют в своих интересах.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 11 "Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"Так, в нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при определении рыночной стоимости земельного участка в качестве аналогов использованы земельные участки, отличающиеся с объектом оценки по виду разрешенного использования, в отсутствие подлежащей применению корректировки по указанному ценообразующему фактору.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 59 "Доказательства" КАС РФ"Эксперт указал, что оценщиком при составлении отчета допущены нарушения требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к подбору объектов-аналогов, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. В том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой, однако оценка указанным нарушениям в заключении первичной экспертизы не дана.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
"Практическое руководство по оценке стоимости прав на объекты интеллектуальной собственности по направлениям медицины, фармацевтики, биотехнологий (методические рекомендации)"
(согласовано Роспатентом 18.01.2026)7.9.4. Особенности объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами. Позиционирование объекта оценки.
(согласовано Роспатентом 18.01.2026)7.9.4. Особенности объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами. Позиционирование объекта оценки.
Статья: Взаимосвязь пространственного развития Российской Федерации, территориального планирования и процесса оценки стоимости недвижимости
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)6) учет различий между аналогами и объектом оценки, расположенными в территориальных зонах различного типа и (или) имеющими ограничения в использовании и развитии (подробнее см. [12]).
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)6) учет различий между аналогами и объектом оценки, расположенными в территориальных зонах различного типа и (или) имеющими ограничения в использовании и развитии (подробнее см. [12]).
Статья: Справочники оценщика недвижимости - наиболее часто задаваемые вопросы
(Лейфер Л.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)Могут ли данные справочника заменить данные об аналогах
(Лейфер Л.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)Могут ли данные справочника заменить данные об аналогах
Статья: Учетно-аналитические аспекты управления интеллектуальной собственностью
(Нестеров В.Н., Сунгатуллина Л.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 5)Сравнительный подход к оценке стоимости ИС осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки и условий сделки с ним. Процедура определения стоимости ИС включает сравнение оцениваемой ИС с скорректированными ценами аналогичных объектов.
(Нестеров В.Н., Сунгатуллина Л.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 5)Сравнительный подход к оценке стоимости ИС осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки и условий сделки с ним. Процедура определения стоимости ИС включает сравнение оцениваемой ИС с скорректированными ценами аналогичных объектов.
Статья: О необходимости устранения различий в методических подходах к определению стоимости объектов при производстве судебных экспертиз и в оценочной деятельности
(Фоменко А.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 4)4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов)...
(Фоменко А.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 4)4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов)...
Статья: Индивидуальная и массовая оценка объектов - технологический конфликт или естественный процесс развития?
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 4)При индивидуальной оценке предполагается, что оценщик определяет стоимость конкретного объекта. В этом случае специалист работает "с чистого листа", то есть подбирает аналоги персонально для объекта оценки, строит индивидуальную модель определения стоимости именно для конкретного объекта (включая выведение индивидуальных корректировок). При применении индивидуальной технологии не предполагается использование каких-либо сводных аналитических материалов (справочников и т.д.).
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 4)При индивидуальной оценке предполагается, что оценщик определяет стоимость конкретного объекта. В этом случае специалист работает "с чистого листа", то есть подбирает аналоги персонально для объекта оценки, строит индивидуальную модель определения стоимости именно для конкретного объекта (включая выведение индивидуальных корректировок). При применении индивидуальной технологии не предполагается использование каких-либо сводных аналитических материалов (справочников и т.д.).
Статья: Кредитование под залог интеллектуальной собственности и результатов интеллектуальной деятельности (РИД)
(Мазур Н.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 47)В процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами на текущий момент оценщики, по-прежнему, сталкиваются с той ситуацией, что для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Из положительных тенденций в данном вопросе следует отметить появление в доступе новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа.
(Мазур Н.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 47)В процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами на текущий момент оценщики, по-прежнему, сталкиваются с той ситуацией, что для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Из положительных тенденций в данном вопросе следует отметить появление в доступе новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа.
Статья: Методика оценки земельных участков, предоставленных для пользования недрами
(Волович Н.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Поскольку основная цель кадастровой оценки - установление экономически обоснованной налоговой базы и других обязательных платежей, главным условием выбора аналогов является то, что аналоги и объекты оценки должны быть однородными по определению статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) или взаимозаменяемыми в терминологии статьи 4 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В этом случае налоговое законодательство акцентирует внимание на объектах сегмента рынка, а антимонопольное - на его субъектах.
(Волович Н.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Поскольку основная цель кадастровой оценки - установление экономически обоснованной налоговой базы и других обязательных платежей, главным условием выбора аналогов является то, что аналоги и объекты оценки должны быть однородными по определению статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) или взаимозаменяемыми в терминологии статьи 4 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В этом случае налоговое законодательство акцентирует внимание на объектах сегмента рынка, а антимонопольное - на его субъектах.
Статья: Сегмент рынка и однородная выборка объектов сравнения (к проблеме отбора объектов-аналогов при оценке недвижимости)
(Баринов Н.П.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 3)"Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 3
(Баринов Н.П.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 3)"Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 3
Статья: Доказательная оценка как математическое моделирование. Модели стоимости и многомодельное мышление
(Кузнецов Д.Д., Старовойтов И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, NN 6, 7)В табличной (матричной) форме модели строки - это объекты-аналоги и объекты оценки (если объектов оценки несколько), а колонки - свойства и расчетные параметры свойств. Колонки и строки можно поменять местами (транспонировать матрицу свойств). Но если аналогов много (10 - 15 и более), то удобнее располагать их по строкам, а не по колонкам.
(Кузнецов Д.Д., Старовойтов И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, NN 6, 7)В табличной (матричной) форме модели строки - это объекты-аналоги и объекты оценки (если объектов оценки несколько), а колонки - свойства и расчетные параметры свойств. Колонки и строки можно поменять местами (транспонировать матрицу свойств). Но если аналогов много (10 - 15 и более), то удобнее располагать их по строкам, а не по колонкам.