5. Расчет цен предложения

5.1. Данная Методика рассматривает цены предложения как верхнюю границу цен сделок.

Дополнительными к указанным в разделах 3 и 4 данной Методики источниками информации о ценах предложения могут быть:

решения госорганов о суммах верхних границ сделок,

решения судов о суммах верхних границ именных сделок,

стартовые цены аукционов, проводимых по принципу "от максимума к сделке",

иные источники любого вида без каких-либо ограничений.

Информация о ценах предложения, как наиболее легкодоступная и поддающаяся проверке, используется в расчете всех относительных ценовых показателей (коэффициенты пересчета цен из одного года в другой, коэффициенты инфляции и т.п.).

5.2. Математические расчеты средних, касающихся цен предложения, не отличаются от любых иных расчетов средних, в т.ч. и рассмотренных в разделе 4 данной Методики.

5.3. Пример расчета цен предложения и цен сделок:

Определить цены предложения на квартиру, рассмотренную в п. 4.3.1 данной Методики.

Постановка вопроса такова, что не ограничивает круг продавцов: цена предложения фирм - посредников в качественном плане отождествляется с ценой других юридических лиц и граждан.

Путем просмотра специальных публикаций делаем выборку объемом в 100 испытаний, позволяющую более детальный анализ.

При таком объеме выборки единичные результаты группируются в интервалы. Выбираем шаг интервала 10 млн. руб.:

Строим график распределения цен предложения (рис. 1) <*>.

--------------------------------

<*> Рисунок не приводится.

Рассчитываем значение моды "Mo":

Mo = 260 млн. руб. (мода соответствует интервалу с наибольшей частотой).

Рассчитываем значение медианы, "Me":

Me = 260 млн. руб. (медиана делит ряд на две равные по числу испытаний части: 110 : 2 = 50, что соответствует последнему значению интервала "от 250,1 до 260". Аналитический расчет медианы можно провести и по общепринятой формуле и в данном примере не рассматривается.).

Рассчитываем значение средней арифметической:

_

x = 263 млн. руб.

Мода (интервал с наибольшей частотой) располагается с левой стороны от среднего арифметического. Распределение имеет незначительную правостороннюю асимметрию средней X. Значения моды, медианы и средней практически совпали.

При значении моды более средней цены предложения мы бы имели левостороннюю асимметрию. Значение моды, медианы и средней арифметической совпадают только в строго нормальном распределении.

Расчеты цен сделок по данной Методике предполагают, что цена сделок лежит на пересечении линий графиков распределения цен спроса и цен предложения. Условно показанная (пунктирная) линия распределения цен спроса (см. рис. 1) пересекается с линией графика цен предложения на значении средней цены сделок и соответствует сумме 250 млн. руб.

Из рис. 1 видно, что асимметрия распределения имеет определяющий характер для расчета среднего значения цены сделок.

Если распределения симметричны, т.е. строго нормальны, то для расчета цен сделок достаточно сложить цену спроса с ценой предложения и поделить пополам, что и рекомендуется нормами Госкомстата и Минфина РФ для целей оценки и переоценки в бухучете.

Если распределения асимметричны, то судить о степени асимметрии без специальных статисследований затруднительно.

Данная Методика устанавливает, что при значительной асимметрии распределения для расчета средней цены сделок вводится соответствующий поправочный коэффициент (см. раздел 6).

Практическая направленность Методики исключает сложные расчеты и построение графиков распределения, тем более что при числе испытаний, равном 5, это едва ли имеет смысл, а методологическое требование большего числа испытаний (без специального указания заказчика оценки) в практических целях не оправдано: технические расчеты оперативны, но менее точны, а инженерные расчеты не столь оперативны и на порядок дороже.