4. Расчет цен спроса

4.1. Дополнительными к указанным в п. 3.7 Методики источниками информации по ценам спроса на квартиры могут быть:

кредитные договоры в сумме кредита, обеспеченного твердым залогом квартиры,

котировки жилищных сертификатов и жилищных облигаций на вторичном фондовом рынке,

предварительные договоры (фьючерсы) на приобретение будущих квартир при полной предоплате в сумме, не учитывающей проценты по кредитованию продавца фьючерса, затраты на удостоверение и регистрацию будущей сделки,

устные опросы лиц, давших объявление о покупке квартиры определенного качества, но не указавших свою цену.

4.2. Конкретная выборка может содержать цифры цен спроса, полученные как из одного, так и из различных источников информации.

К примеру, выборка из 5 испытаний может быть произведена и экспертным способом (данные пяти независимых оценщиков), и путем выборки цен из газетных публикаций или может содержать одну цифру, полученную экспертным путем, одну цифру из газетных публикаций, одну цифру по результатам открытого аукциона и/или цифры, полученные путем опроса реальных покупателей.

4.3. Пример расчета цены спроса.

4.3.1. Определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположенную в г. Москве, в пределах Садового кольца.

Постановка задачи в соответствии с Методикой неверная: следует указать более конкретную зону радиусом 500 метров.

4.3.2. Определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположенную в юго-западном секторе Садового кольца в г. Москве, в кирпичном доме, общей площадью не менее 40 кв. м, жилой площадью не менее 20 кв. м, площадь кухни более 8 кв. м, этаж кроме первого, с телефоном. Окна квартиры должны выходить во двор.

Требования заказчика учитывают не все свойства функциональной модели по п. 3.7 данной Методики (нет требований по высоте этажа, наличию балкона), но содержат свойство, отсутствующее в функциональной модели (окна должны выходить во двор).

Если речь идет не о конкретной квартире, то все дополнительные свойства (в т.ч. и "окна во двор") оценщик должен игнорировать, а к обследованию принять только однокомнатные квартиры, расположенные в указанной зоне в домах группы капитальности 1 (стены кирпичные ), общей площадью от 39 до 41 кв. м, жилой от 19 до 21 кв. м, площадью кухни от 7 до 9 кв. м, на этажах кроме первого и последнего, с телефоном.

В пределах данной Методики все квартиры, соответствующие данным требованиям, имеют одинаковую цену спроса, определяемую как выборочное среднее пяти независимых случайных испытаний (заказчик не указал требуемую точность оценки).

Если же речь идет о конкретной квартире, то перечень свойств задается функциональной моделью, а параметры определяются по факту (месторасположение, капитальность дома, площади и др.), т.е. конкретная квартира задает соответствующий класс эквивалентности.

4.3.3. Путем случайной выборки из объявлений в газетах получаем пять цифр на квартиры, удовлетворяющие требованиям заказчика, соответственно 180, 300, 210, 270 и 234 млн. руб.

Упорядочиваем ряд: 180, 210, 234, 270, 300.

Размах вариации равен 120 = 300 - 180.

Средняя арифметическая: 180 + 210 + 234 + 270 + 300 : 5 =

= 238,8,

округленно 240 млн. руб.,

Медиана Me = 234 млн. руб.

Мода в безинтервальных рядах не рассчитывается.

Среднее квадратичное отклонение равно корню квадратному из дисперсии, 42,8 млн. руб.

На основе проведенной выборки можно утверждать, что цена спроса на квартиры данного класса равна 240 млн. руб.

Размах вариации (180 млн. руб.) и дисперсия (1807 млн. руб.) отражают фактический разброс цен спроса, выявленный из опыта. При этом размах вариации отражает это в абсолютной форме линейно, а дисперсия в системной, как квадрат среднего квадратичного отклонения, т.е. на плоскости.

Дисперсия является главнейшим показателем выборки: понятие "квадрат ОТКЛОНЕНИЯ" предполагает, что стороны квадрата равны, т.е. положительные отклонения равны отрицательным. Но площадь "квадрата" может быть равна площади прямоугольника с неравными сторонами, т.е. положительные отклонения не всегда равны отрицательным. Понятие квадрата позволяет оценщику судить о теоретически возможном отклонении, в т.ч. и о таком предельном варианте, когда положительные отклонения стремятся к нулю, а отрицательные - к бесконечности. Возможность данного варианта ограничивается и характеризуется значением средней арифметической и значением средней ошибки выборки.

Значение медианы (234), незначительно меньшее значения среднего арифметического (240), позволяет утверждать о симметрии распределения, что очень важно для расчета.

Небольшой объем выборки не позволяет получить целый ряд других статистических показателей (моду, характер распределения), но для практических целей это не всегда требуется.

4.3.4. Пример расчета цены спроса.

Определить цену спроса на двухкомнатную квартиру, расположенную в центральной усадьбе совхоза "Путь Ильича", село Целинное Коченевского района Новосибирской области. Дом двухэтажный, панельный, на 6 квартир, до пос. Коченево 15 км., автобус - два раза в день.

Общая площадь 48 кв. м, жилая 29 кв. м, кухня 5,6 кв. м, отопление печное (печь Сущевского), система центрального теплоснабжения смонтирована, теплосеть и котельная имеются, но временно бездействуют, холодное водоснабжение, санузел совмещенный, балкона нет, телефон отсутствует, рядом река.

Решение:

Главнейший вопрос - на каком множестве лиц определять цену спроса? На множестве жителей г. Москвы, или Новосибирска, или жителей пос. Коченево, или жителей центральной усадьбы? Или на множестве жителей США?

Заказчик на этот вопрос ответа не дал. Соответственно не ясен и вопрос, и на какую дату определить цену спроса. По всем вопросам, на которые заказчик не дает ответа, оценщик должен принять самостоятельное решение (т.е. указать граничные условия) и отразить их в заключении об оценке.

Первый вопрос, по которому следует определиться, - это наличие реального спроса.

Путем просмотра объявлений и публикаций, а также опросом фирм, занятых сделками с недвижимостью, устанавливаем, что реального спроса на подобные объекты нет. Спрос маловероятен, т.е. событие, возможно, подчиняется закону малых чисел.

Опросом выявляется, что в центральной усадьбе совхоза имеется 14 таких квартир, в текущем году сделок в квартирами не было, а в предыдущие годы запросы на куплю возникали только у местных жителей с такой частотой:

1995 г. - 0,

1994 г. - 1 запрос,

1993 г. - 1 запрос,

1992 г. - 0,

1991 г. - 2 запроса (продажа квартир гражданам до приватизации жилья).

Численность ряда равна 14 кв. x 5 лет = 70. (n = семьдесят испытаний), которые распределяются следующим образом:

0 - 28 наблюдений,

1 - 28 наблюдений,

2 - 14 наблюдений.

Наличие запросов встречается чаще, чем их отсутствие, и данное распределение не может отражаться законом малых чисел, т.е. запрос сам по себе реален. Далее следует определить цену спроса.

При отсутствии информации о ходе прошлых сделок это возможно только экспертным путем.

В качестве экспертов выбраны:

- директор совхоза как потенциальный покупатель служебной жилплощади,

- сосед по квартире, имеющий взрослых детей - потенциальных потребителей жилья,

- сам оценщик.

Недостающие две (до 5) цифры получены как себестоимость (нижняя граница суммы сделки с позиции налоговых органов) строительства подобного дома в расчете на 1 кв. м общей площади (с последующим умножением на общую площадь данной квартиры) в текущих ценах, за минусом суммы износа, и как цена спроса по сделке, имевшей место в прошедшем году, принятая со слов покупателя.

Цифры в упорядоченном виде распределились следующим образом:

40,0 млн. руб. (себестоимость)

5 млн. руб.

4,3 млн. руб.

4,0 млн. руб.

2,0 млн. руб.

При дальнейшем расчете средних надо иметь в виду, что крайние цифры ряда игнорировать недопустимо: цифра 40 млн. руб. столь же реальна, как и 2 млн. руб. Среднеарифметическое значение цены не всегда равно моде. Но мода как структурная средняя не имеет критериев точности. Индивидуальность, штучность строительной продукции позволяет использовать среднеарифметическое значение цены. Если же товар взаимозаменяем, т.е. позволяет оптовые сделки, то к моде прибегают лишь тогда, когда невозможно рассчитать взвешенное объемами продаж значение среднеарифметической.

В заключении об оценке следует отразить возможность запроса в течение года по средней цене выборки.

Если бы отсутствие запросов встречалось чаще, чем их наличие, то оценщику пришлось бы ставить задачу по-иному, а именно: как часто нет запросов и по какой цене они не происходят.

Ответ на вопрос, а по какой цене нет запросов (когда нет и самих запросов), не имеет практического смысла. Теоретические же расчеты возможны, но они не являются предметом данной Методики.