3. Основные правила оценки и контроля качества

3.1. Объектом оценки (единицей выборки) является отдельная квартира.

Комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу (см. раздел 8).

Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.

3.2. Задачей оценки является определение цены спроса и/или цены предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период "T", исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.

Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку.

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на 1 кв. м общей площади квартиры.

Классификация всех квартир на конкретной территории с последующим определением цены квартир по каждому классу выходит за рамки данной Методики.

3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату.

К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, и расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели "m-комнатная квартира":

3.3.1. Месторасположение строения.

3.3.2. Капитальность строения.

3.3.3. Общая площадь.

3.3.4. Жилая площадь.

3.3.5. Площадь кухни.

3.3.6. Этажное расположение квартиры.

3.3.7. Количество проходных комнат.

3.3.8. Высота помещений (этажа).

3.3.9. Количество балконов, лоджий.

3.3.10. Наличие телефона.

Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения.

Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого места в публикациях.

Данная Методика предусматривает составление функциональной модели только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокупности на дату оценки и не предусматривает использование модели для аналитических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии, трендов и др.).

3.4. Выборочная совокупность должна состоять из объектов, соответствующих требованиям по п. 3.3 данной Методики. При этом:

3.4.1. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не более 500 метров от оцениваемого объекта.

3.4.2. Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах.

При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.

3.4.3. Общая жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 кв. м от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.

3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене.

3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс - минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.

3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона.

При невозможности установки телефона квартиры без телефона признаются неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т.е. должны оцениваться по отдельным выборкам.

3.5. Функциональная модель ("квартира") должна составляться на начало каждого года оценки.

При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности, исходя из местных условий.

3.6. При проведении статистического обследования оценщик должен учитывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения, а определение цен сделок по документам (договорам купли - продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок.

Сбор информации о ценах предложения производится так же, как и о ценах спроса, с учетом особенностей, указанных в разделе 5.

Сбор информации о ценах сделок данной Методикой не предусматривается, а цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения (см. раздел 6).

3.7. Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения) в рублях (далее - "цифра").

Цифра может быть получена следующими, равнозначными в пределах данной Методики, способами:

3.7.1. Как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами.

Под "экспертом" понимается либо специалист - оценщик (в т.ч. специалист бюро технической инвентаризации, БТИ), либо конкретный покупатель (продавец, при определении цены предложения).

3.7.2. Как справочная цена на аналогичный объект, т.е. цена, названная в различных объявлениях, в т.ч. в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях.

3.7.3. Как любая, случайно выбранная из промежуточных между стартовой и продажной, на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир (данная цифра может быть и ценой предложения, и ценой спроса. При продаже одной квартиры данная цифра может быть только ценой спроса.).

3.7.4. Как известная цена эквивалентна по факту или конкретному объявлению об обмене.

3.8. При числе испытаний более 10 цифры отдельных испытаний группируются в одношаговые закрытые интервалы (от величины "А" до величины "Б" включительно), которым сопоставляется частота появления цифры в данном интервале. К примеру, цифры трех испытаний 1,12 млн. руб., 1,21 млн. руб., 1,25 млн. руб. можно объединить в один интервал от 1,1 до 1,3 млн. руб. включительно (т.е. величина 1,31 попадает в другой интервал) сопоставить ему частоту 3, т.е. число испытаний, объединенных в данном интервале.

Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в вариационном ряде резкие скачки нарастания частот.

3.9. Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородности единиц выборки и характеризуется дисперсией. Чем однороднее совокупность, тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности.

Для правильной оценки результатов и контроля качества следует иметь в виду, что средняя текущая цена (любая, в т.ч. спроса, предложения и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и в силу зависимости от ожидаемых будущих выгод.

Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как выборочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия генеральной средней и на предмет несоответствия ожиданиям заказчика.

Данная Методика предусматривает возможность контроля качества оценки только на предмет соответствия генеральной средней по следующим параметрам:

по степени однородности единиц выборки,

по датам проведения испытаний,

по наличию арифметических ошибок,

по наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного характера,

по достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной заказчиком.

3.9.1. Однородность выборки должна задаваться заказчиком по параметрам оцениваемой квартиры в разрезе свойств функциональной модели. Отсутствие сравнительной базы, т.е. неопределенность потребительских свойств оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однородности.

3.9.2. Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена смысла.

Если оценка дается на конкретную дату, то при прочих равных условиях она признается качественной по критериям, указанным в п. 2.35 данной Методики.

Если оценка дается на некоторый период "T", то дополнительно следует проверить разность оценок на начало и на конец периода.

3.9.3. Наличие арифметических ошибок проверяется повторным независимым счетом с точностью до первого знака после запятой.

3.9.4. Контроль систематических и случайных ошибок является внутренним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими оценщиками.

3.9.5. Объем "n" выборки для достижения точности "M", требуемой заказчиком определяется по формуле:

При задании точности заказчик должен указать либо число требуемых испытаний, либо относительную точность в процентах. В противном случае контроль качества оценки по данному параметру невозможен и сводится к контролю качества оценки по результатам двух независимых выборок (см. п. 2.35).