I. Общие положения

1.1. Рекомендации подготовлены во исполнение и в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" (далее по тексту - Постановление) в условиях недостаточной информации о рыночных ценах на землю.

Случаи применения нормативной цены земли на территории субъекта Российской Федерации (далее по тексту - субъекта РФ) определяются законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также решениями органов власти субъектов РФ и местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством.

1.2. Нормативная цена земли, определенная в соответствии с первым пунктом Постановления в размере 200-кратной величины действующей ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка, в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной цены земли. В связи с дифференциацией земельного налога, предусмотренной Законом Российской Федерации "О плате за землю", земельные участки приобретают соответственно различную базовую величину нормативной цены земли. Базовая величина нормативной цены земли не требует дополнительного утверждения решением органа власти субъекта РФ или местного самоуправления.

1.3. В силу сложившихся в России особенностей обложения земельным налогом базовая величина нормативной цены по части земель может не соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. В связи с этим Постановлением предоставлено право органам исполнительной власти субъектов РФ вводить повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли на территориях отдельных административно-территориальных образований или их частях.

1.4. Корректировка базовой нормативной цены земли по оценочным зонам территории субъекта РФ с помощью повышающих коэффициентов осуществляется в целях исключения неоправданного как занижения, так и завышения цен на землю при заключении договоров купли - продажи и иных сделок. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 процентов рыночных цен на земельные участки конкретного назначения.

1.5. В условиях формирования земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:

1) договора купли - продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;

2) договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность в соответствии с частью шестой пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. N 480;

3) данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) ниже цены предложения на 20 - 50%;

4) данные государственной статистики (форма 3-зем).

При использовании перечисленных источников информации из рыночной цены застроенного земельного участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.

Анализ данных государственной статистики (форма 3-зем) показывает, что в силу несовершенства гражданского, земельного и налогового законодательства договорные цены на земельные участки по зарегистрированным сделкам существенно занижены и они не могут служить единственной базой для установления уровня рыночных цен на землю.

Для корректировки базовой величины нормативной цены земли не могут быть использованы действующие нормативы возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, так как они характеризуют ценность земель не по потребительским свойствам, а по затратам на компенсационное освоение новых земель или улучшение используемых сельскохозяйственных угодий и не учитывают рыночную конъюнктуру. В качестве рыночных цен не могут быть приняты также результаты расчетов показателей оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий и других земель, базирующиеся на исчислении дифференциального дохода прошлых лет и не учитывающие соотношение спроса и предложения на земли различного плодородия и местоположения.

1.6. В условиях недостаточной информации о реально складывающихся рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитывая сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, определение складывающегося уровня рыночных цен на землю и соответствующей ему нормативной цены земли предлагается производить экспертным путем на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом характера и достоверности каждого из этих источников и обобщения экспертных оценок специалистов комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

1.7. Нормативная цена земли согласно Постановлению устанавливается в размере 200-кратной ставки земельного налога с последующим введением при необходимости повышающих коэффициентов к базовой величине на уровне субъекта РФ и корректируется в зависимости от местных условий и относительно частных изменений динамики рыночной конъюнктуры решениями органов исполнительной власти города, района.

1.8. Введение коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на уровне территории субъекта РФ и (или) на уровне территории района, города предлагается осуществлять в следующем порядке.