Не утверждена единая форма заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которая содержит информацию, предусмотренную частями 3.6 и 3.7 статьи 55 ГрК <1>. |
Регулирование вопросов выдачи разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не относится к компетенции Росреестра. Более того, утверждение "единой" формы заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрено ГрК. При этом, например, в приложении N 2 к Административному регламенту Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений на ввод в эксплуатацию возложена на иные федеральные органы исполнительной власти), утвержденному приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.08.2022 N 696/пр (далее - Регламент Минстроя России), приведена форма заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, представляемого в Минстрой России, предусматривающая указание информации в соответствии с частями 3.6 и 3.7 статьи 55 ГрК. (Аналогичными актами (в том числе административными регламентами), касающимися выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства иными соответствующими уполномоченными на это органами (организациями) также могут быть предусмотрены формы (образцы) заявлений о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию аналогичной информацией.) |
|
Кроме того, следует учитывать, что положения частей 3.6 и 3.7 статьи 55 ГрК являются обязательными требованиями, предъявляемыми к подаче застройщиком заявления о вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию. В соответствии с частью 5 статьи 55 ГрК на уполномоченные на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органы публичной власти и организации возлагается обязанность обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, поданных заинтересованным лицом для ввода объекта в эксплуатацию. В этой связи с точки зрения оказания услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на введенный в эксплуатацию объект капитального строительства в качестве общего правила в статье 55 ГрК закреплена необходимость осуществления именно государственной регистрации прав на построенное и введенное в эксплуатацию здание, сооружения (помещения или машино-места в них). В свою очередь, нормы части 3.9 статьи 55 ГрК являются исключением из такого общего правила, которые могут иметь место только в том случае, если уполномоченные орган публичной власти или организация при проведении проверки на предмет наличия и правильности оформления документов действительно подтверждают наличие фактов, указанных в части 3.9 статьи 55 ГрК. |
||
Не установлено, УКЭП <2> какого лица должен быть подписан электронный образ заявления, указанного в пункте 2 части 1 статьи 19 Закона о регистрации <3>. |
Учитывая, что заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, исходя из части 2.2 статьи 55 ГрК, может быть представлено в уполномоченный орган как в форме бумажного документа, так и в форме электронного документа, полагаем, что при направлении такого заявления в орган регистрации прав в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона о регистрации посредством отправления в электронной форме, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в форме электронного документа или электронного образа документа может быть подписано: УКЭП или усиленной неквалифицированной электронной подписью застройщика - в соответствии с пунктом 26 Регламента Минстроя России, если такое заявление подано в Минстрой России; УКЭП застройщика, если такое заявление подано им в иной уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган (не Минстрой России) или организацию и для таких случаев порядок (в том числе административный регламент) представления застройщиком документов для выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию не установлен соответствующими нормативными правовыми актами; соответствующим видом электронной подписи застройщика, если такое заявление подано им в иной уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган (не Минстрой России) или организацию и для таких случаев порядок представления застройщиком документов для выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию установлен соответствующими нормативными правовыми актами (в том числе административными регламентами) и в этом акте урегулирован в т.ч. вопрос о виде электронной подписи застройщика, которой должно быть подписано заявление; УКЭП уполномоченного должностного лица органа, которое осуществило перевод бумажного документа в форму электронного образа документа путем сканирования (по аналогии с частью 2.1 статьи 19 Закона о регистрации). |
|
Часть 1 статьи 19 Закона о регистрации не содержит требований о представлении в орган регистрации прав документов, предусмотренных частью 3.8 статьи 55 ГрК. В случае, когда в заявлении застройщика содержится информация о том, что строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств застройщика и иного лица (иных лиц), в целях внесения достоверных сведений в ЕГРН <4> (об инвесторе, о размере доли в праве), не регламентировано следующее: подлежат ли истребованию документы, составленные застройщиком и иным лицом, определяющие то, чье право возникает, доли в праве, подтверждающие исполнение обязательств; чьей электронно-цифровой подписью заверяются электронные образы указанных документов; какой документ-основание возникновения права будет указан при осуществлении государственной регистрации права иного лица. |
07.11.2022 вступил в силу приказ Росреестра от 20.06.2022 N П/0237 "О внесении изменений в отдельные приказы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сфере государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, кадастровой деятельности, геодезии и картографии", которым в том числе внесены изменения в требования к заполнению форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, заявления о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке, заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ, заявления о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденные приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (далее - Требования к заполнению заявления). В соответствии с внесенными изменениями, если строительство здания, сооружения осуществлялось с привлечением средств иных лиц, документ, в котором содержатся сведения о возникновении права собственности (общей долевой собственности) на здание, сооружение, помещение, машино-место в них у конкретного лица, должен прилагаться к заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. |
|
Такой документ, на наш взгляд, должен отвечать требованиям части 8 статьи 21 Закона о регистрации, либо в случае направления в орган регистрации прав электронного образа такого документа - по аналогии с частью 2.1 статьи 19 Закона о регистрации должен быть подписан УКЭП уполномоченного должностного лица органа, которое осуществило перевод бумажного документа в форму электронного образа документа путем сканирования. В качестве документов-оснований государственной регистрации прав застройщика и иного лица на соответствующий объект недвижимости в записях ЕГРН о вещном праве должны быть указаны: разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию; документ, предусмотренный частью 3.8 статьи 55 ГрК; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (только в записях о праве застройщика). |
||
Пунктом 3 части 3.6 статьи 55 ГрК закреплено, что в заявлении о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства застройщиком указываются сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав. Таким образом, оплата государственной пошлины производится до подачи заявления о выдаче разрешения на ввод. Согласно статье 19 Закона о регистрации данное заявление прилагается к заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права застройщика и иного лица на созданные, реконструированные объекты недвижимости. Из статей 25 и 29 Закона о регистрации следует, что факт оплаты государственной пошлины подтверждается наличием информации в ГИС ГМП или платежным документом. Предоставление платежного документа в уполномоченный на выдачу разрешения на ввод орган и в орган регистрации прав не предусмотрено частью 1 статьи 19 Закона о регистрации. При оплате государственной пошлины не по УИН, присвоенному ГИС ГМП, сведения о поступлении оплаты в ФГИС ЕГРН не отражаются. |
Приведенной в приложении N 2 к Регламенту Минстроя России формой заявления о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию предусмотрено указание следующих сведений об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав: дата и номер платежного документа; сведения о плательщике: фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии), данные документа, удостоверяющего личность - для физических лиц или полное наименование организации, ОГРН, КПП и ИНН - для юридических лиц. Исходя из части 6 статьи 55 ГрК, отсутствие в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию сведений об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В этой связи при наличии в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию сведений, предусмотренных пунктами 1 или 2 части 3.6 статьи 55 ГрК, уполномоченный орган должен направить в орган регистрации прав заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. |
|
Данные Управления Федерального казначейства о поступлении государственной пошлины доступны государственным регистраторам прав по истечении трех рабочих дней с даты оплаты пошлины заявителем. На сайте "Госуслуги" осуществить проверку статуса начисления государственной пошлины возможно по следующим реквизитам: паспорт, свидетельство о рождении, СНИЛС, ИНН, УИН, при этом плательщиком пошлины при заполнении платежного поручения данные реквизиты могут быть не указаны, либо указаны с ошибками, либо платеж осуществило иное лицо в соответствии со статьей 45 Налогового кодекса Российской Федерации, оплата может быть осуществлена несколькими платежными поручениями и т.д. При отсутствии платежного документа, не ясен механизм проверки поступления государственной пошлины, в том числе факта оплаты государственной пошлины иным лицом, о регистрации права которого обратился уполномоченный орган, в сокращенные сроки (до 1 - 3 рабочих дней). Если сведения об уплате государственной пошлины не представлены орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию (ввиду отсутствия такого основания для отказа в выдаче разрешения), уполномоченный орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав? |
Во избежание ситуаций, связанных с возвратом без рассмотрения заявлений и документов, представленных в орган регистрации прав в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона о регистрации, по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 25 Закона о регистрации, аналогичную информацию (дату и номер платежного документа, фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), данные документа, удостоверяющего личность - для плательщиков - физических лиц или полное наименование организации, ОГРН, КПП и ИНН - для плательщиков - юридических лиц) целесообразно указывать и в заявлениях о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представляемых в иные федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления (в т.ч. в случае если порядок представления застройщиком документов для выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию установлен соответствующими нормативными правовыми актами, но не актуализирован и в нем отсутствует требование об указании в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию такой информации), либо прикладывать к такому заявлению копию платежного документа (как ранее было рекомендовано в письме Минэкономразвития России от 07.11.2018 N 32363-ВА/Д23и о применении положений Закона о регистрации и Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома"). |
|
Согласно части 3.9 статьи 55 ГрК положения части 3.6 названной статьи не применяются в том числе при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство, реконструкция которых осуществлялись с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ <5>, многоквартирного дома, построенного, реконструированного жилищно-строительным кооперативом. К каким многоквартирным домам не применяется названное положение: указанным в подпункте 1 части 3.9 статьи 55 ГрК или ко всем многоквартирным домам? Должен ли застройщик выразить согласие на осуществление государственной регистрации прав на все помещения (и, при наличии, машино-места) в многоквартирном доме, не указанном в части 3.9 статьи 55 ГрК? Какое (какие) заявления должны быть представлены в таком случае в орган регистрации прав (о кадастровом учете многоквартирного дома отдельно, о регистрации прав на все помещения отдельно)? |
Принимая во внимание положения части 3.9 статьи 55 ГрК, частей 1, 1.5 статьи 19 Закона о регистрации, полагаем, что в случае завершения строительства многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось без привлечения денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ, либо застройщик не является жилищно-строительным кооперативом, заявление застройщика о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию должно содержать согласие, предусмотренное либо пунктом 1, либо пунктом 2 части 3.6 статьи 55 ГрК, а также сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на все помещения (и, при наличии, машино-места) в таком многоквартирном доме. На основании пункта 1 части 3 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ, многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места), на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона о регистрации, - в отношении таких здания, сооружения или расположенных в таких здании, сооружении помещений, машино-мест. |
|
В соответствии с пунктом 20.1 Требований к заполнению заявления (введен приказом Росреестра от 20.06.2022 N П/0237, вступившим в силу 07.11.2022), при заполнении заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на соответствующее здание, сооружение необходимо: 1) знак "V" проставлять напротив: вида объекта недвижимости "здание" или "сооружение" в реквизите 4 (в случае постановки на государственный кадастровый учет одновременно и всех помещений, машино-мест в здании, сооружении в графе "Дополнительная информация" указывать слова "все помещения, машино-места в нем, государственная регистрация прав осуществляется на", далее указывать либо слово "здание" или "сооружение", либо "помещения, машино-места"); строки "постановку на учет" реквизита 5; строки "права" реквизита 6 (в случае, если строительство здания, сооружения осуществлялось с привлечением средств иных лиц, сведения о виде права и размере доли в праве не заполнять); 2) в реквизите 7 указывать сведения обо всех правообладателях (застройщике, иных лицах), чье право на здание, сооружение, помещения, машино-места в них подлежит государственной регистрации. Учитывая изложенное, для целей осуществления государственного кадастрового учета, например, здания и всех расположенных в нем помещений, а также государственной регистрации прав на все расположенные в таком здании помещения, машино-места, в орган регистрации прав представляется одно заявление, содержащее соответствующие ходатайства и информацию. |
||
В каком виде должно быть оформлено согласие застройщика на осуществление государственной регистрации права собственности на построенные, реконструированные здания, сооружения и (или) на все расположенные в таких зданиях, сооружениях помещения, машино-места в случае, если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц, как подписывать согласие при подаче в электронном виде? В каком виде должно быть оформлено согласие нескольких лиц, участвующих в финансировании строительства? Предусмотрено ли утверждение формы такого согласия? |
Оформление и представление согласия в качестве отдельного документа для выдачи разрешения на ввод и осуществления государственной регистрации прав (соответственно, и утверждение формы такого документа) законодательством не предусмотрено. Согласие застройщика, предусмотренное пунктом 1 части 3.6 статьи 55 ГрК, должно содержаться в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (т.е. названное заявление должно содержать соответствующие поля/реквизиты для указания в т.ч. согласия). Кроме того, в таком заявлении застройщик также подтверждает, что строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись им без привлечения средств иных лиц (часть 3.7 статьи 55 ГрК). |
|
Таким образом, указание такого согласия является обязательным требованием, предъявляемым законом к заявлению о вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию. При этом, как указано в части 3.8 статьи 55 ГрК, в случае, предусмотренном пунктом 2 части 3.6 статьи 55 ГрК (т.е. если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц), к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию наряду с документами, указанными в части 3 статьи 55 ГрК, прикладываются в том числе документы, подтверждающие исполнение застройщиком и иным лицом (иными лицами) обязательств по указанным договорам и содержащие согласие указанного лица (указанных лиц) на осуществление государственной регистрации права собственности указанного лица (указанных лиц) на предусмотренные частью 3.8 статьи 55 ГрК объекты. В этом случае в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию подтверждается, что строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись исключительно с привлечением средств застройщика и указанного в части 3.8 статьи 55 ГрК иного лица (иных лиц). Названные в части 3.8 статьи 55 ГрК документы, на наш взгляд, должны содержать информацию о лице (лицах), с привлечением средств которого (которых) осуществлялось создание объекта капитального строительства, а также его (их) подписи и при наличии - печати. |
||
Как правильно должно быть подано заявление на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в случае строительства (реконструкции) объектов с привлечением бюджетных средств, когда в роли застройщика выступает одно юридическое лицо, а право собственности должно быть передано другому. |
Согласно части 3.6 статьи 55 ГрК в комментируемом случае заявление о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представляемое застройщиком в уполномоченный орган, должно содержать согласие лица, право которого возникает на построенное здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места (и застройщика, если его право также возникает). К заявлению должен быть приложен документ(ы), предусмотренный(е) частью 3.8 статьи 55 ГрК, подтверждающий(ие) возникновение прав на соответствующее здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места. Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, содержащее соответствующую информацию, а также документ, предусмотренный частью 3.8 статьи 55 ГрК, должны быть направлены в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в соответствии с частью 1 статьи 19 закона о регистрации. В случае, если на момент подачи в уполномоченный орган заявления о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места: такое заявление, как следует из в части 3.9 статьи 55 ГрК, не будет (не должно) содержать сведения, предусмотренные частью 3.6 статьи 55 ГрК (но только при существовании оформленных отношений между застройщиком и таким иным лицом, являющихся основанием для возникновения в будущем права собственности у такого лица на здание, сооружение либо помещения, машино-места в них); уполномоченным органом в соответствии с частью 1.5 статьи 19 Закона о регистрации в орган регистрации прав может быть представлено заявление только о государственном кадастровом учете соответствующего объекта недвижимости (объектов недвижимости). |
|
Должна ли проводиться государственная регистрация права собственности физических лиц, участвующих в финансировании строительства многоквартирного дома, либо многоквартирный дом ставится на государственный кадастровый учет, а права собственности на помещения оформляются застройщиком. |
Если речь идет о финансировании строительства многоквартирного дома путем привлечения денежных средств участников долевого строительства либо о строительстве многоквартирного дома жилищно-строительным кооперативом, то по правилам частей 1 и 1.5 статьи 19 Закона о регистрации в указанном случае в орган регистрации прав уполномоченным органом представляется заявление об осуществлении только государственного кадастрового учета многоквартирного дома и расположенных в нем помещений и машино-мест. Государственная регистрация прав на помещения и машино-места в таком многоквартирном доме будет осуществляться в последующем на основании заявлений соответствующих лиц. В иных случаях (т.е. когда строительство многоквартирного дома не подпадает под исключения, установленные в части 1 статьи 19 Закона о регистрации, части 3.9 статьи 55 ГрК), государственный кадастровый учет многоквартирного дома и расположенных в нем помещений и машино-мест и государственная регистрация прав застройщика и (или) иного лица (иных лиц) на такие помещения и машино-места должны осуществляться одновременно. |
|
Является ли отсутствие заявления, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 19 Закона о регистрации, содержащего сведения, предусмотренные частями 3.6 и 3.7 статьи 55 ГрК, при представлении заявления в орган регистрации прав основанием для приостановления, учитывая пределы правовой экспертизы, установленные частью 15 статьи 40 Закона о регистрации? Каковы пределы правовой экспертизы при осуществлении государственного кадастрового учета? |
В случае, если в орган регистрации прав представлено заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, отсутствие заявления, указанного в пункте 2 части 1 статьи 19 Закона о регистрации, является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по основанию, предусмотренному пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации. Аналогичное решение (по аналогичному основанию) должно приниматься и при представлении в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона о регистрации заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок, на котором расположены созданные здание, сооружение, в случае, если сведения о правах на данный земельный участок не внесены в ЕГРН, без прилагаемого к нему правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. При этом, учитывая часть 15 статьи 40 Закона о регистрации, проверка законности выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требованиям законодательства о градостроительной деятельности (в частности, на предмет того, все ли и какие именно из предусмотренных для этого в ГрК документы были представлены застройщиком в уполномоченный орган до (для) выдачи им разрешения на ввод в эксплуатацию) государственным регистратором прав не осуществляется. |
|
Какой документ подтверждает исполнение застройщиком и иным лицом (иными лицами) обязательств по договорам и содержит согласие инвесторов на осуществление государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости до ввода в эксплуатацию объекта и его постановки на государственный кадастровый учет? Будет ли утверждена форма такого документа? Имеется ли у органа или организации, уполномоченных на выдачу разрешительной документации, необходимость в проведении проверки соответствия распределения установленных долей общему количеству помещений в здании, сооружении и соразмерности такого распределения объему финансирования каждого лица, за счет средств которого было создано здание, сооружение. |
Как представляется, к указанным документам могут быть отнесены подписанный застройщиком и иным лицом (иными лицами) акт о взаимном исполнении обязательств, акт приема-передачи (приемки) созданных (построенных) объектов и иные подобные (в т.ч. и названные в соответствующих договорах) документы, указывающие на достижение соглашения между застройщиком и иным лицом (иными лицами) о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места. Такие документы, содержащие согласно части 3.8 статьи 55 ГрК также и согласие иных лиц на государственную регистрацию их прав, прилагаются застройщиком к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; утверждение формы таких документов законодательством не предусмотрено. |
|
Возможно ли осуществление государственной регистрации прав не на все помещения в многоквартирном доме одновременно, учитывая необходимость единовременной оплаты застройщиком значительной суммы государственной пошлины. |
В случае, если строительство многоквартирного дома или индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ, государственная регистрация прав на помещения и машино-места в таком многоквартирном доме, на индивидуальные жилые дома и земельные участки, на которых они расположены, осуществляется после осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, а также всех расположенных в нем помещений и машино-мест, государственного кадастрового учета индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса и земельных участков, на которых они расположены. В таком случае требование об одновременной государственной регистрации прав застройщика на все принадлежащие ему объекты недвижимости отсутствует. В числе прочего следует учитывать, что обязанность по уплате государственной пошлины в данном случае возлагается на лиц, у которых возникает право на созданные объекты недвижимости. |
|
Является ли основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета несоответствие даты подготовки технического плана, прилагаемого к разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, и даты, указанной в разделе 6.X.19 или 7.X.7 разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, при представлении такого разрешения и технического плана с соответствующим заявлением уполномоченным органом в рамках части 1 статьи 19 Закона о регистрации. |
Учитывая части 13 и 14 статьи 40 Закона о регистрации, полагаем, что расхождения в датах подготовки технического плана в комментируемом случае не является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. |
|
Какое решение должен принять государственный регистратор прав в случае поступления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав с приложением разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, выданного после 01.09.2022, от иного лица, а не от уполномоченных органа или организации. |
Полагаем, что в комментируемом случае в уполномоченные орган (организацию), выдавший разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, должен быть направлен межведомственный запрос в целях получения от такого органа (организации) документов, указанных в части 1 статьи 19 Закона о регистрации (в том числе разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и прилагаемого к нему технического плана). Учетно-регистрационные действия по заявлениям, поданным иными управомоченными лицами (не органами (организациями), указанными в части статьи 19 Закона о регистрации), следует осуществлять на основании полученных от уполномоченных органов (организаций) документов (разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, заявления, содержащего сведения, предусмотренные частями 3.6 и 3.7 статьи 55 ГрК). |
|
Согласие застройщика и иного лица (иных лиц) на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика и (или) указанного лица (указанных лиц) является неотъемлемой частью заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом оно может быть составлено в свободной форме. Является ли основанием для приостановления учетно-регистрационных действий отсутствие такого согласия? |
В соответствии с частью 3.9 статьи 55 ГрК положения части 3.6 названной статьи не применяются в том числе в случае, если на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами), указанными в части 3.6 статьи 55 ГрК, не достигнуто соглашение о возникновении прав на построенные, реконструированные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места. В таком случае (когда между застройщиком и иным лицом (иными лицами), указанными в части 3.6 статьи 55 ГрК, не достигнуто соглашение о возникновении прав на построенные, реконструированные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места), исходя из части 1.5 статьи 19 Закона о регистрации, в орган регистрации прав представляется заявление об осуществлении государственного кадастрового учета созданного здания, сооружения (и, при необходимости, всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, машино-мест) и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию). |
|
Проверку наличия и правильности оформления документов, поданных заинтересованным лицом для ввода объекта в эксплуатацию, обязаны осуществить уполномоченные на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органы публичной власти и организации (часть 5 статьи 55 ГрК). Вместе с тем в случае, если несмотря на отсутствие в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласия, предусмотренного пунктом 1 или пунктом 2 части 3.6 статьи 55 ГрК (или при наличии согласия, указанного в пункте 2 части 2.6 статьи 55 ГрК, но отсутствия документа, указанного в части 3.8 статьи 55 ГрК), в орган регистрации прав уполномоченным органом или организацией представлено заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, это (отсутствие согласия и (или) документа, указанного в части 3.8 статьи 55 ГрК) является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. |
||
Применяются ли положения части 3.6 статьи 55 ГрК в случае, если часть помещений в многоквартирном доме, создание которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Закона N 214-ФЗ, не была реализована застройщиком? |
Учитывая части 1 и 1.5 статьи 19 Закона о регистрации, часть 3.9 статьи 55 ГрК, в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ (вне зависимости от того, реализованы застройщиком все помещения и машино-места в созданном здании, или нет), соответствующие орган или организация обязаны направить посредством отправления в электронной форме в орган регистрации прав заявление только о государственном кадастровом учете указанных объектов недвижимости и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию). |
|
Учитывая часть 1 статьи 19 Закона о регистрации, в каком случае (какой ситуации) должно (может) быть подано заявление о государственном кадастровом учете земельного участка? Какая норма права подлежит применению при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества (статья 19 или статья 40 Закона о регистрации), учитывая, что часть 1 статьи 19 содержит указание на необходимость представления правоустанавливающего документа на земельный участок, а части 13, 15 статьи 40 Закона о регистрации устанавливают, что проверка наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, введенные в эксплуатацию, государственным регистратором прав не осуществляется. |
Положения частей 13, 15 статьи 40 Закона о регистрации устанавливают порядок осуществления учетно-регистрационных действий непосредственно в отношении ОКС. По общему правилу, установленному частью 1 статьи 40 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок. Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (изменения, внесенные в часть 1 статьи 19 Закона о регистрации) предусмотрено представление в орган регистрации прав в случае, указанном в части 1 статьи 19 Закона о регистрации, также и заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок, на котором расположены созданные здание, сооружение, в случае если сведения о правах на данный земельный участок не внесены в ЕГРН. |
|
Соответственно, в случае если в ЕГРН: содержатся сведения о земельном участке, но права на него в ЕГРН не зарегистрированы (при этом такие права подлежат государственной регистрации), уполномоченный орган или организация в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона о регистрации представляет в орган регистрации прав в том числе заявление о государственной регистрации прав на земельный участок и соответствующий правоустанавливающий документ; отсутствуют сведения о земельном участке, в орган регистрации прав наряду с иными предусмотренными частью 1 статьи 19 Закона о регистрации документами должно быть представлено заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок, межевой план (в соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации) и соответствующий правоустанавливающий документ. |
||
Каковы последствия отсутствия в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласия застройщика и (или) иного лица на осуществление государственной регистрации прав? |
Как указано в части 3.9 статьи 55 ГрК, положения части 3.6 названной статьи не применяются: при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство, реконструкция которых осуществлялись с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ, многоквартирного дома, построенного, реконструированного жилищно-строительным кооперативом; в случае, если на момент обращения застройщика с заявлением между застройщиком и иным лицом (иными лицами), указанными в части 3.6 статьи 55 ГрК, не достигнуто соглашение о возникновении прав на построенные, реконструированные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места. |
|
В соответствии с частью 1.5 статьи 19 Закона о регистрации в случае принятия указанными в части 1 названной статьи органами или организациями решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости в эксплуатацию, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ, многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия этого решения соответствующие орган или организация обязаны направить посредством отправления в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете указанных объектов недвижимости и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию). Учитывая изложенное, в случаях, указанных в части 3.9 статьи 55 ГрК и части 1.5 статьи 19 Закона о регистрации, в орган регистрации прав направляется заявление о государственном кадастровом учете объекта недвижимости. |
--------------------------------
<1> Градостроительный кодекс Российской Федерации.
<2> Усиленная квалифицированная электронная подпись.
<3> Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
<4> Единый государственный реестр недвижимости.
<5> Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
- Гражданский кодекс (ГК РФ)
- Жилищный кодекс (ЖК РФ)
- Налоговый кодекс (НК РФ)
- Трудовой кодекс (ТК РФ)
- Уголовный кодекс (УК РФ)
- Бюджетный кодекс (БК РФ)
- Арбитражный процессуальный кодекс
- Конституция РФ
- Земельный кодекс (ЗК РФ)
- Лесной кодекс (ЛК РФ)
- Семейный кодекс (СК РФ)
- Уголовно-исполнительный кодекс
- Уголовно-процессуальный кодекс
- Производственный календарь на 2023 год
- МРОТ 2024
- ФЗ «О банкротстве»
- О защите прав потребителей (ЗОЗПП)
- Об исполнительном производстве
- О персональных данных
- О налогах на имущество физических лиц
- О средствах массовой информации
- Производственный календарь на 2024 год
- Федеральный закон "О полиции" N 3-ФЗ
- Расходы организации ПБУ 10/99
- Минимальный размер оплаты труда (МРОТ)
- Календарь бухгалтера на 2024 год
- Частичная мобилизация: обзор новостей