4. Разработка условий инвестора (заказчика) на подготовительном этапе проведения подрядных торгов

4. РАЗРАБОТКА УСЛОВИЙ ИНВЕСТОРА (ЗАКАЗЧИКА)

НА ПОДГОТОВИТЕЛЬНОМ ЭТАПЕ ПРОВЕДЕНИЯ ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ

Определение условий заказчика на всех этапах подготовки, организации, проведения и утверждения результатов торгов самым существенным образом зависит от объекта и предмета торгов.

4.1. В Положении определено, что до принятия решения о проведении подрядных торгов заказчик должен получить необходимые инвестиционные ресурсы (или право распоряжаться ими в требуемый для создания объекта интервал времени), подтвержденные соответствующими финансовыми документами, например кредитным договором, банковской справкой, постановлением исполнительного органа государственной власти, на полное или частичное финансирование объектов для федеральных государственных нужд. При наличии у заказчика согласованного и утвержденного ТЭО следует приступить к формированию условий на организацию, проведение и объявление о торгах.

4.2. При отсутствии ТЭО, например в случае, если предметом торгов является разработка того же ТЭО, или при подряде "под ключ" при отсутствии проекта заказчику получение необходимых инвестиционных ресурсов недостаточно для начала работ по возведению, например, нового объекта. В нашей стране в соответствии с законодательными актами России установлен общий порядок определения места строительства предприятий, сооружений и иных объектов производственного и непроизводственного назначения, разработаны правила предварительного согласования места размещения объекта и получения разрешения об изъятии и предоставлении участка.

Получение предварительного согласования места размещения объекта, возможности проведения проектно-изыскательских, строительно-монтажных работ и эксплуатации объекта находится в прямой зависимости от своевременной подготовки исходных данных и соответствующих согласований.

Законом РСФСР "Об охране окружающей среды" (разд. VI, ст. 41, п. 2) установлено: "Определение места строительства предприятий, сооружений и иных объектов производится в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РСФСР и ст. 11 Закона РСФСР "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при наличии положительного заключения специально на то уполномоченных государственных органов Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды, санитарно-эпидемиологического надзора и решения местных органов самоуправления".

Законом РСФСР "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (ст. 11, п. 3) определено: "Предоставление земельных участков под строительство, утверждение норм проектирования, проектной и нормативно-технической документации на строительство (реконструкцию, модернизацию) и застройку, ввод в эксплуатацию жилых домов, зданий и сооружений культурно-бытового, жилищно-коммунального назначения, промышленных, транспортных и других предприятий (пусковых комплексов) и сооружений, а также транспортных средств допускается только при наличии заключения органов или учреждений Государственной санитарно-эпидемиологической службы РСФСР об их соответствии санитарным правилам".

Статьей 28 Земельного кодекса РСФСР установлено: "...материалы предварительного согласования места размещения объектов утверждаются решением соответствующего Совета народных депутатов, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка".

Заказчику необходимо обеспечить выполнение нормативных законодательных документов государства при разработке условий реализации объекта в желаемом месте и определить возможный состав необходимых работ и исполнителей.

Для выполнения этого достаточно серьезного и ответственного комплекса работ можно рекомендовать заказчику привлечение специализированной инженерно-консультационной организации, имеющей соответствующую лицензию на выполнение функции заказчика. В качестве таковой можно привлечь соответствующую проектно-изыскательскую организацию, которой на договорных (контрактных) условиях целесообразно поручить выполнение следующих работ:

подготовку материалов для получения предварительного согласования места размещения объекта;

получение заключения органов Государственной санитарно-эпидемиологической службы;

получение заключения органов охраны окружающей природной среды;

участие в получении предварительного согласования места размещения объекта;

подготовку задания на основе полученных заключений и согласования на выполнение проектно-изыскательских работ;

составление и корректировку экологических паспортов действующих предприятий.

Подбор необходимой инженерно-консультационной организации для заказчика целесообразно осуществлять на самой ранней стадии подготовки и проведения подрядных торгов, так как этой организации после завершения работы над проектированием и утверждением проекта можно поручить выполнение целого комплекса работ, определенных статьей 29 Земельного кодекса РСФСР: "После утверждения проекта и включения объекта в план строительства предприятие, учреждение, организация обращается в Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставления его для строительства объекта. При уточнении места расположения объекта или увеличения площади участка предприятие, учреждение, организация проводит дополнительные согласования с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором".

В соответствии с этим инженерно-консультационной организации можно дополнительно поручить выполнение следующих работ:

подготовку необходимых материалов для получения решения об изъятии и предоставлении земельного участка;

участие в получении разрешения;

подготовку материалов для согласования и уточнения места расположения объекта или увеличения площади участка;

получение согласования по уточнению места или размеров предоставляемого участка.

4.3. Кроме вышеперечисленных вопросов, связанных с предоставлением земельных участков под строительство, привлекаемая организация может оказать помощь в работе по разработке схем районной планировки, генеральных планов городов, промзон, объемно-планировочных решений по инвестируемым объектам, являющимся предметом торгов, и согласованию этих решений с Главным управлением архитектуры и градостроительства субъекта Федерации, на территории которого планируется строительство объектов.

Из вышеперечисленного следует важность подбора для заказчика к проведению подрядных торгов наиболее компетентной инженерно-консультационной организации. На взгляд авторов настоящей работы, в качестве такой организации наиболее целесообразно привлекать одну из существующих проектных организаций, имеющую опыт деятельности в сфере интересов заказчика. Это целесообразно и с той точки зрения, что сеть проектных организаций существует достаточно длительное время и по результатам их деятельности в прошлом можно оценить необходимость их привлечения для выполнения работ в рамках организации и проведения торгов.

При этом в качестве критериев отбора такой организации могут служить:

существующий уровень квалификации и наличие работников в проектной организации;

возможность материально-технической базы проектных институтов;

изменение в условиях функционирования проектных организаций при переходе их к рыночным механизмам управления;

хозяйственная самостоятельность;

престижность для проектной организации участия в подготовке материалов и других инжиниринговых работ при подготовке и проведении торгов;

новый порядок планирования и финансирования работ и т.п.

4.4. Следующим комплексом проблем, которые необходимо решить заказчику до объявления торгов, является разработка концепции будущих договорных отношений между заказчиком и победителем торгов. Суть концепции выражается в степени ответственности всех субъектов инвестиционной деятельности. Степень ответственности определяется организацией взаимоотношений заказчика и исполнителя работ (подрядчика).

Наиболее развитой формой отношений между заказчиком и исполнителем в нашей стране и за рубежом является подбор генерального исполнителя (генподрядчика), которому поручается выполнение всех работ, связанных с сооружением объекта, включая проектирование. Степень ответственности за выполнение работ определяется на основе контракта, заключаемого между генподрядчиком и заказчиком.

На основе этих контрактных отношений генподрядчик подбирал для выполнения специальных видов работ субподрядчиков, которым поручал те или иные виды работ.

Субподрядчик, не имея прямых контрактных отношений с заказчиком, заключал контракт с генподрядчиком, по которому за выполнение работ отвечал непосредственно перед ним.

Такая форма освобождает заказчика от управления проектом, так как генподрядчик несет полную ответственность перед заказчиком за выполнение проекта в срок, за соблюдение заранее обусловленной стоимости и заданного уровня качества.

В современных условиях в странах с рыночной экономикой наблюдается стремление заказчика использовать преимущества разделения ответственности между членами объединения подрядчиков. Это позволяет выбрать оптимальные виды оборудования и технологические процессы, создать более требовательную обстановку, обязывающую каждого из участников временного объединения точно выполнять свои обязательства и осуществлять более объективный контроль за ходом строительства.

Нагрузка на заказчика увеличивается, так как в этом случае ему приходится принимать функции управления проектом на себя или поручить их выполнение одной из специализированных организаций на контрактной основе.