Изменения в сфере долевого строительства: что учесть застройщикам и банкам

Общий обзор нового Закона

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ включает в себя поправки:

• к Закону о долевом строительстве (ст. 1). Изменения коснулись, в частности, положений об использовании счетов эскроу, расходовании средств с расчетного счета застройщика, ответственности бенефициаров застройщика, проверках;
• Закону об инвестиционной деятельности (ст. 2). В него включили новую статью. Она посвящена заключению договоров аренды земельных участков в рамках инвестиционной деятельности в форме капвложений. Корреспондирующие изменения внесли в Закон о госрегистрации недвижимости (ст. 5);
• Закону о банкротстве (ст. 3). Изменилась процедура банкротства застройщиков, появилась норма об особенностях банкротства ЖСК;
• Жилищному кодексу (ст. 4). Со следующей осени ЖСК обязаны размещать информацию в ЕИСЖС;
• Закону о фонде защиты прав дольщиков (ст. 6). Имущество и обязательства обанкротившихся застройщиков будут передавать организации, которую создаст фонд. В течение трех лет с момента передачи она должна будет достроить проблемные объекты и передать их дольщикам;
• Закону N 175-ФЗ о внесении изменений в Закон о долевом строительстве (ст. 7). Поправки касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Заключительные и переходные положения содержатся в ст. 8.

Далее рассмотрим отдельные поправки к Закону о долевом строительстве.

Расширили обязанность использовать счета эскроу

Речь идет о не введенных в эксплуатацию объектах, по которым ДДУ уже заключены или будут заключены до 1 июля 2019 года. Новые ДДУ по этим объектам, представленные на госрегистрацию после 1 июля 2019 года, должны предусматривать использование счетов эскроу.

Исключение составят новостройки, которые будут соответствовать определенным критериям по степени готовности объекта и количеству заключенных ДДУ.

Критерии, методику, по которой будет определяться соответствие им, а также перечень необходимых документов, установит правительство. Заключение о степени готовности объекта будет выдавать региональный орган госвласти, контролирующий долевое строительство.

Напомним, ранее действовавшее правило предусматривало переход на счета эскроу только по тем объектам, первый ДДУ по которым будет представлен на госрегистрацию после 1 июля 2019 года.

Деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик получит только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Обязали сообщать о наличии оснований для отказа дольщиков от ДДУ при использовании ими счетов эскроу

О требовании кредитора досрочно исполнить кредитный договор (договор займа) и об обращении взыскания на предметы залога застройщик обязан:

• уведомить банк, в котором открыты счета эскроу;
• разместить информацию в ЕИСЖС.

Срок — пять рабочих дней.

Банк в свою очередь должен проинформировать дольщиков о наличии основания для одностороннего отказа от договора.

Определили, где должны быть открыты счета эскроу, если стройка ведется за счет целевого кредита

Счета эскроу, на которые дольщики будут перечислять средства в счет уплаты цены ДДУ, должны быть открыты в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит.

Если застройщик перекредитовался в другом банке, то новые счета эскроу должны открываться уже в нем.

Определили, как заключать ДДУ после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

В период между получением разрешения на ввод и постановкой объекта на кадастровый учет застройщик вправе заключать новые ДДУ. В этом случае соблюдать требование о привлечении средств дольщиков через счета эскроу не требуется.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Уточнили, в каком случае застройщик может тратить деньги с расчетного счета по своему усмотрению

Чтобы банк перестал контролировать операции по расчетному счету на предмет их соответствия Закону о долевом строительстве, застройщик обязан предоставить в банк документы, подтверждающие:

• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Установили порядок определения платежей в рамках договоров о развитии территорий

Нововведение касается размера платежей по каждому проекту строительства, который реализуется на основании:

• договора о развитии застроенной территории;
• договора о комплексном развитии территории.

Размер платежа должен быть указан в проектной декларации.

Застройщик определяет этот размер, исходя из расчетного суммарного объема средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Ввели обязанность отдельно учитывать затраты на строительство

В отношении каждого объекта застройщик должен отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Уточнили запрет на снятие наличных денег с расчетного счета застройщика (зачисление на него)

Запрет не действует, если:

• зачисляются или снимаются наличные средства на оплату труда;
• указанные средства возвращаются на расчетный счет.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Солидарную ответственность бенефициаров застройщика заменили на субсидиарную

Чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно будет обратиться к застройщику, и только потом к лицу, которое может определять его действия.

Расширили перечень оснований для внеплановых проверок застройщиков без предварительного уведомления

В число новых оснований для внезапных проверок вошли:

• истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
• выявление нарушений обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика;
• отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев;
• требование прокурора.

До этого единственным основанием для внеплановой проверки без предварительного уведомления было поручение президента, правительства или главы субъекта РФ.