Обзор судебной практики ВС РФ: какие проблемы земельного права решены

Можно ли продлить аренду без торгов для достройки объекта, если стройка еще не началась

По этому вопросу ВС РФ пресек возможность расширительного толкования норм о продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов, которое он сам же и допустил в одном из определений 2017 года.

Позиция, изложенная в пункте 16 обзора, направлена на ограничительное толкование ст. 39.6 ЗК РФ, в том числе при разрешении спора о продлении договора аренды земельного участка для постройки объекта, если его строительство еще не началось.

Сейчас участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляют на торгах. При этом существует несколько десятков исключений из того правила.

Одно из них состоит в том, что продление аренды без торгов возможно для достройки объекта. Однако в начале прошлого года Верховный суд по одному из дел допустил продление, хотя строительство вообще не начиналось. Это стало возможным из-за того, что арендатор провел все подготовительные мероприятия для строительства. Фактически Верховный суд РФ в этом определении помог добросовестному застройщику — арендатору.

Хотя в практике и преобладает позиция, согласно которой при таких обстоятельствах в продлении договора по ст. 39.6 ЗК РФ будет отказано, арендаторы стали активно ссылаться на данное определение.

В конечном итоге ВС РФ прервал этот тренд. Он указал, что для продления договора должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. В данной ситуации не соблюдено последнее из них: нет оснований для предоставления земельного участка без торгов, поскольку отсутствует объект незавершенного строительства.

ВС РФ также отметил недопустимость оценки недобросовестности поведения сторон. Такой критерий для продления аренды без торгов не предусмотрен земельным законодательством.

Можно сделать следующие выводы:

• для продления аренды без торгов нужно точно соблюсти условия, предусмотренные ст. 39.6 ЗК РФ, включая п. п. 3 и 4;
• добросовестность арендатора не поможет ему продлить договор аренды земельного участка, если не соблюдены условия этой статьи.

Важнейшую практику по статье 39.6 ЗК РФ см. здесь.

По какой ставке должен платить за пользование участком владелец, не переоформивший вовремя ПБП

По Закону о введении в действие Земельного кодекса РФ владельцы должны были до 01.07.2012 оформить право собственности или аренды на участки, принадлежавшие им на праве постоянного (бессрочного) пользования. Исключение составляли лица, которые могли быть субъектами этого права.

Прошло более пяти лет после окончания этого срока, но далеко не все исполнили указанную обязанность (в том числе те, кто приобрел здание на непереоформленном участке).

У судов возник вопрос, по какой ставке владельцы этих участков должны платить за землепользование. На практике плату рассчитывали как по льготной ставке арендной платы, так и по общим ставкам, установленным нормативно.

ВС РФ выбрал второй вариант, что в целом соответствует практике, сложившейся по этой проблеме (пункт 17 обзора). В этой ситуации владельца следует считать арендатором. При этом претендовать на право платить по льготной ставке он не может, так как не исполнил обязанность по переоформлению.

Сэкономить на использовании не переоформленного участка не получится.

По какой ставке платить за пользование участком, на котором находятся очистные сооружения

В пункте 18 обзора этот вопрос решен так: нужно платить по ставке арендной платы за федеральные земельные участки, даже если сам участок находится в собственности субъекта РФ. В казусе, который привел Верховный суд РФ, речь шла о земле, на которой были расположены очистные сооружения. Но этот подход можно применить и к участкам, на которых расположены объекты систем электро-, газо-, теплоснабжения, централизованных систем горячего, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Эта позиция уже распространена в практике (АС ДВО, АС ЗСО, АС ПО, АС УО, АС ЦО).

О том, как определяется арендная плата за публичные земельные участки, смотрите подробнее в готовом решении.

Важнейшую практику по статье 39.7 ЗК РФ см. здесь.

Можно ли оспорить НПА об установлении публичного сервитута, если этот сервитут не зарегистрирован

В пункте 35 обзора ВС РФ разъяснил пока редкую ситуацию: на момент оспаривания нормативного правового акта об установлении публичного сервитута сам он еще не был зарегистрирован. Верховный суд решил, что это обстоятельство не мешает оспариванию.