Регистрация недвижимости и кадастровый учет: обзор масштабных поправок

Получение сведений из ЕГРН

Кто предоставляет сведения. В законе закреплено, что сведения из реестра предоставляет ФКП Росреестра.

В какой форме запрашивать сведения. Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.

На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН. Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе, иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. Ранее было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.

Получение сведений через МФЦ. МФЦ должен переслать запрос в течение одного рабочего дня (а не двух, как было ранее). Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания. Ранее срок составлял 2 рабочих дня и начинал течь с момента, когда МФЦ передал запрос.

Получение акта согласования местоположения границ земельных участков. Копию акта из межевого плана могут получить:

• правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители;
• лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.

Получение сведений арбитражными управляющими. Теперь сведения из ЕГРН могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.

Сведения можно бесплатно получить как об объектах, которые сейчас принадлежат должнику, так и о ранее принадлежавшей ему недвижимости.

Запрет на продажу выписок из ЕГРН. Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещено запускать неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки из ЕГРН.

Можно свободно распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, если она отвечает следующим требованиям:

• по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН;
• не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.

Подача документов для регистрации и кадастрового учета

Бумажные документы нужно подавать в одном экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения необходимых процедур с отметкой о сканировании.

Если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начнет течь с того момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.

Не нужно подавать заявление заново, если суд признал незаконным отказ в регистрации или постановке на кадастровый учет.

Если нотариус засвидетельствовал подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на регистрацию. Способ отправки — заказное письмо с уведомлением. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не нужно.

Исправление ошибок в ЕГРН

В закон включили нормы об отказе исправлять техническую ошибку. Орган регистрации прав направляет уведомление. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки. Уведомление можно обжаловать через суд.

Регистрация и учет построенных объектов, регистрация ДДУ

Регистрация объекта незавершенного строительства. Тот факт, что истек договор аренды или безвозмездного пользования землей для строительства, не помешает зарегистрировать создаваемый объект незавершенного строительства, если актуально разрешение на строительство.

Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома. Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:

• лицо, уполномоченное общим собранием собственников (корреспондирующие правки внесли в ЖК РФ);
• лицо, которое провело перепланировку помещений.

Содержание ДДУ и пакет документов для его регистрации. В договоре должен быть указан условный номер объекта долевого строительства согласно проектной декларации.

В число документов, которые должен представить застройщик для регистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя.

Оно нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.

При регистрации ДДУ не проверяют законность выдачи разрешения на строительство, а также соответствие сведений в проектной декларации или плане объекта недвижимости данным в проектной документации.

Регистрация машино-мест

Лимит максимальной площади машино-места отменили. Требование о минимальной площади остается.

Регистрация сделок с долями в праве общей собственности

Когда не нужны услуги нотариуса. Благодаря поправкам на законодательном уровне решен вопрос о том, нужно ли обращаться к нотариусу при отчуждении доли в праве общей собственности на сельхозземли.

Теперь в законе установлено: такие сделки не требуют нотариального удостоверения.

Не нужно удостоверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.

Регистрация изменения долей. Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:

• если есть решение суда — один из участников долевой собственности;
• если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус;
• в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.

Регистрация продажи доли третьему лицу. Если продавец соберет отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки, можно сразу регистрировать сделку. Подтверждать, что другие дольщики были извещены о планируемой продаже доли, не нужно.

Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не требуется представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Изменение вида разрешенного использования

Изменить вид разрешенного использования объекта может не только собственник, но и иной правообладатель.

Закрепили основания, при наличии которых нельзя изменить вид разрешенного использования. Например, новый вид не предусмотрен на соответствующей территории, нет согласия на условно разрешенный вид использования.

Стоит учесть и позицию ВС РФ: арендатор не может самостоятельно изменить вид использования, если по договору объект предоставлен для определенной деятельности.

Регистрация сделки при отсутствии продавца

Ранее Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец либо ликвидирован, либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. Покупателям приходилось обращаться в суды.

Теперь порядок подачи документов установлен в законе.

К заявлению нужно приложить:

• выписку из ЕГРЮЛ, которая подтверждает ликвидацию продавца или его исключение из реестра;
• документы об исполнении сторонами обязательств по договору (документы об оплате, акт приема-передачи и т.п.).

Описанный порядок регистрации возможен, только если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.

Регистрация и постановка на кадастровый учет по решению суда

Ранее в законе не было положений о том, как органы регистрации прав должны исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Теперь этот пробел устранен.

Например, не нужно представлять вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, включая координаты характерных точек;
• эти сведения методически верны.

Кроме того, урегулирован порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судебных решений:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Регистрация, изменение наименования объекта и его исключение из реестра

5 рабочих дней дано органам регистрации прав для того, чтобы по заявлению собственника или его представителя внести в ЕГРН или изменить наименование здания, сооружения, помещения.

Есть особенности:

• наименование здания или сооружения должно соответствовать наименованию в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (для объектов культурного наследия — наименованию в соответствующем реестре);
• изменение наименования не должно быть связано с реконструкцией, перепланировкой, переустройством, изменением назначения объекта.

При внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования объекта можно одновременно исключить его наименование из реестра.

Кадастровый учет при аренде части здания или земельного участка

Для постановки на кадастровый учет арендованной части здания не нужен технический план, если:

• в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании;
• арендованная часть представляет собой одно или несколько помещений, у которых есть общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении) и которые расположены в пределах одного или нескольких этажей.

В остальных случаях при регистрации аренды части здания, а также части земельного участка нужны межевой, технический планы в отношении этих частей. Если их не представить, на кадастровый учет арендованную недвижимость не поставят. Договор аренды зарегистрируют как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Также закреплено, что при аренде части здания или земельного участка объект в целом с кадастрового учета не снимают.

Кадастровый учет помещений и машино-мест в нежилом здании

Если право собственности на все здание не зарегистрировано, но до 1 января 2017 года оно было поставлено на кадастровый учет, то заявление об учете всех помещений в нем могут подать:

• застройщик;
• лицо, которое уполномочили собственники помещений или машино-мест, участники долевого строительства (иные лица, у которых возникают права на помещения или машино-места в здании).

Кроме заявления нужен технический план здания, в котором есть необходимые сведения.

Снятие с учета части земельного участка под зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства

Если часть земельного участка поставили на кадастровый учет до 1 января 2013 года в связи с наличием на ней здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, то по заявлению собственника участка эту часть можно снять с учета. Условие – в ЕГРН не должно быть указано, что на участке есть указанные объекты недвижимости.

Исключение из ЕГРН объектов, которые не являются недвижимостью

Владельцу такого объекта (если права на объект не зарегистрированы — собственнику земельного участка) достаточно подать заявление. Всю необходимую техническую информацию орган регистрации прав запросит самостоятельно.

Актуализация статуса временных земельных участков

К способам изменить статус временного земельного участка добавили регистрацию безвозмездного пользования. Подробнее о том, что такое временные земельные участки, читайте в готовом решении.

Временные части земельных участков, которые были поставлены на учет в связи с возникновением на них объектов недвижимости, могут снять с учета:

• по решению органов регистрации прав, если прошло 5 лет с момента постановки на кадастровый учет таких частей;
• в любое время по заявлению правообладателей земельных участков;
• в любое время по заявлению лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения на объекты недвижимости.

Изменения, которые начнут действовать позднее

Вступление в силу ряда поправок отложили. Выделим некоторые из них.

С 28 октября 2021 года ДДУ со вторым и последующими дольщиками должны регистрировать быстрее:

• 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
• 5 рабочих дней — бумажного заявления;
• 7 рабочих дней — заявления через МФЦ.

С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:

• о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
• внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
• невозможности провести госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.

С 1 января 2023 года органы госвласти и муниципалитеты обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.