Жилые помещения коммерческого использования
Подборка наиболее важных документов по запросу Жилые помещения коммерческого использования (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с социальным наймом жилых помещений: Наниматель хочет обязать Уполномоченный орган восстановить его на учете по улучшению жилищных условий
(КонсультантПлюс, 2025)Семья Нанимателя не состояла на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, а была принята на учет нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий. Указанное содействие было оказано в форме предоставления квартиры по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования
(КонсультантПлюс, 2025)Семья Нанимателя не состояла на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, а была принята на учет нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий. Указанное содействие было оказано в форме предоставления квартиры по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Государственный и муниципальный жилищный фонд коммерческого использования: особенности правового режима
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)3) основными наименованиями правовой формы предоставления жилых помещений фонда коммерческого использования гражданам в большинстве случаев является "договор коммерческого найма" или "договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования", иногда оба понятия используются одновременно как тождественные (п. 3.1 Положения о жилищном фонде коммерческого использования г. Магадана), встречается также употребление термина "договор найма жилого помещения" (Приморский край <11>);
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)3) основными наименованиями правовой формы предоставления жилых помещений фонда коммерческого использования гражданам в большинстве случаев является "договор коммерческого найма" или "договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования", иногда оба понятия используются одновременно как тождественные (п. 3.1 Положения о жилищном фонде коммерческого использования г. Магадана), встречается также употребление термина "договор найма жилого помещения" (Приморский край <11>);
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.11.2025)2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
(ред. от 04.11.2025)2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
Ситуация: Какие существуют льготные условия для приобретения жилья (квартиры, жилого дома) в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Так, жители г. Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (принятые на жилищный учет до 01.03.2005) или в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право, в частности, на приобретение жилых помещений из жилищного фонда коммерческого использования города Москвы с использованием в том числе заемных (кредитных) денежных средств (п. 4 ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29; п. 2 ч. 2 ст. 25, п. 3 ч. 1 ст. 27 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2; п. п. 2.1, 2.4.1.2, 2.12.1.6 Административного регламента (Приложение 2), утв. Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Так, жители г. Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (принятые на жилищный учет до 01.03.2005) или в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право, в частности, на приобретение жилых помещений из жилищного фонда коммерческого использования города Москвы с использованием в том числе заемных (кредитных) денежных средств (п. 4 ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29; п. 2 ч. 2 ст. 25, п. 3 ч. 1 ст. 27 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2; п. п. 2.1, 2.4.1.2, 2.12.1.6 Административного регламента (Приложение 2), утв. Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП).
Ситуация: Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также предусмотрен выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире нанимателями по договору социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования г. Москвы, зарегистрированными в ней по месту жительства и (или) собственниками комнат в данной коммунальной квартире, по рыночной или при определенных условиях льготной стоимости (п. п. 1, 2 Приложения 5, п. п. 1, 2 Приложения 6 к Постановлению N 1285-ПП).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также предусмотрен выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире нанимателями по договору социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования г. Москвы, зарегистрированными в ней по месту жительства и (или) собственниками комнат в данной коммунальной квартире, по рыночной или при определенных условиях льготной стоимости (п. п. 1, 2 Приложения 5, п. п. 1, 2 Приложения 6 к Постановлению N 1285-ПП).
Ситуация: Кто и в каких случаях может опечатать квартиру?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)расторжения по соглашению сторон (прекращения) договоров социального найма жилого помещения, найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования и договоров найма специализированного жилищного фонда;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)расторжения по соглашению сторон (прекращения) договоров социального найма жилого помещения, найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования и договоров найма специализированного жилищного фонда;
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)"При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)"При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.
Статья: Концепция реформирования расторжения договора коммерческого найма жилого помещения
(Терди Е.С., Асеев М.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 3)<4> Эта проблема в последнее время привлекает значительное внимание законодателя. В частности, предлагается активное формирование и развитие рынка арендного жилья (реализация инициативы "Новый взгляд на арендное жилье") рассматривать в качестве одного из основных направлений Государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 N 1710. Применительно к необходимости реализации задачи по развитию рынка арендного жилья (коммерческого и некоммерческого использования) отмечается следующая проблема: "Большая часть арендного фонда находится в "теневом" секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет". Ее предлагается решать путем создания цифровых инструментов, см.: проект Постановления Правительства РФ "О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". URL: https://regulation.gov.ru/projects#npa=n9458.
(Терди Е.С., Асеев М.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 3)<4> Эта проблема в последнее время привлекает значительное внимание законодателя. В частности, предлагается активное формирование и развитие рынка арендного жилья (реализация инициативы "Новый взгляд на арендное жилье") рассматривать в качестве одного из основных направлений Государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 N 1710. Применительно к необходимости реализации задачи по развитию рынка арендного жилья (коммерческого и некоммерческого использования) отмечается следующая проблема: "Большая часть арендного фонда находится в "теневом" секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет". Ее предлагается решать путем создания цифровых инструментов, см.: проект Постановления Правительства РФ "О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". URL: https://regulation.gov.ru/projects#npa=n9458.
Статья: О правилах пользования жилыми помещениями: переосмысление законодательных конструкций
(Формакидов Д.А.)
("Ex jure", 2025, N 1)Пять из шести пунктов раздела I Правил 2006 года частично воспроизводили положения статей 15 и 17 ЖК РФ и некоторых положений Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". А пункт 5 этих Правил содержал крайне странную формулировку, согласно которой "право пользования жилым помещением имеют: наниматель жилого помещения (далее - наниматель) и члены его семьи - по договору социального найма жилого помещения; наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, - по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования; наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения; собственник жилого помещения и члены его семьи; член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи". Отметим, что перечень здесь сформулирован как закрытый. При этом за его рамками остались целые группы субъектов жилищного права, и в том числе наниматели жилья по договорам коммерческого найма в частном жилищном фонде. Понять логику законодателя совершенно невозможно. Если предпринималась попытка перечислить субъектов пользования государственным и муниципальным жильем, то невозможно было забыть о временных жильцах, ссудополучателях в специализированном фонде и поднанимателях. Но тогда при чем тут собственник с членами своей семьи и пайщики кооперативов? Если же речь шла о лицах, имеющих прочную (постоянную) связь с жильем, то куда делись отказополучатели и рентополучатели - как правило, пожизненные пользователи жилья?
(Формакидов Д.А.)
("Ex jure", 2025, N 1)Пять из шести пунктов раздела I Правил 2006 года частично воспроизводили положения статей 15 и 17 ЖК РФ и некоторых положений Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". А пункт 5 этих Правил содержал крайне странную формулировку, согласно которой "право пользования жилым помещением имеют: наниматель жилого помещения (далее - наниматель) и члены его семьи - по договору социального найма жилого помещения; наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, - по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования; наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения; собственник жилого помещения и члены его семьи; член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи". Отметим, что перечень здесь сформулирован как закрытый. При этом за его рамками остались целые группы субъектов жилищного права, и в том числе наниматели жилья по договорам коммерческого найма в частном жилищном фонде. Понять логику законодателя совершенно невозможно. Если предпринималась попытка перечислить субъектов пользования государственным и муниципальным жильем, то невозможно было забыть о временных жильцах, ссудополучателях в специализированном фонде и поднанимателях. Но тогда при чем тут собственник с членами своей семьи и пайщики кооперативов? Если же речь шла о лицах, имеющих прочную (постоянную) связь с жильем, то куда делись отказополучатели и рентополучатели - как правило, пожизненные пользователи жилья?
Статья: О предоставлении государственного и муниципального жилья по договору коммерческого найма: постановка вопроса
(Суслова С.И.)
("Гражданское право", 2022, N 6)Значительное число судебных решений касается попыток граждан обосновать, что фактически между публичным собственником и гражданином сложились отношения по договору социального найма. Наниматели предъявляют при этом разные требования: об изменении целевого использования принадлежащего собственнику жилого помещения <7>; о признании недействительными отдельных пунктов положений, принятых на местом уровне, о создании фондов коммерческого использования <8>; об отмене постановлений о включении жилых помещений в жилищный фонд коммерческого использования <9>. Однако удовлетворение данных требований не происходит. У судов не вызывает никаких сомнений сам факт возможности передачи жилых помещений из муниципальной собственности по договору коммерческого найма. Это обосновывается ссылкой на п. 3 ст. 2 ЖК РФ, ч. 10 ст. 35 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <10>, а также ссылками на местные акты, установившими порядок создания фонда коммерческого использования и порядок предоставления жилых помещений из этого фонда. При этом применительно к созданию фондов коммерческого использования, в частности, отмечается, что "...отнесение жилого помещения к фонду коммерческого или социального использования относится к исключительной компетенции его собственника, в связи с чем понуждение собственника к изменению вида целевого использования принадлежащего ему жилого помещения не допускается" <11>.
(Суслова С.И.)
("Гражданское право", 2022, N 6)Значительное число судебных решений касается попыток граждан обосновать, что фактически между публичным собственником и гражданином сложились отношения по договору социального найма. Наниматели предъявляют при этом разные требования: об изменении целевого использования принадлежащего собственнику жилого помещения <7>; о признании недействительными отдельных пунктов положений, принятых на местом уровне, о создании фондов коммерческого использования <8>; об отмене постановлений о включении жилых помещений в жилищный фонд коммерческого использования <9>. Однако удовлетворение данных требований не происходит. У судов не вызывает никаких сомнений сам факт возможности передачи жилых помещений из муниципальной собственности по договору коммерческого найма. Это обосновывается ссылкой на п. 3 ст. 2 ЖК РФ, ч. 10 ст. 35 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <10>, а также ссылками на местные акты, установившими порядок создания фонда коммерческого использования и порядок предоставления жилых помещений из этого фонда. При этом применительно к созданию фондов коммерческого использования, в частности, отмечается, что "...отнесение жилого помещения к фонду коммерческого или социального использования относится к исключительной компетенции его собственника, в связи с чем понуждение собственника к изменению вида целевого использования принадлежащего ему жилого помещения не допускается" <11>.
Ситуация: Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Законодательство не предусматривает обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) (п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Законодательство не предусматривает обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) (п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, в последующем предполагается предоставление жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и по договорам найма жилых помещений в соответствии с жилищным законодательством, гражданским законодательством и установленными договором требованиями либо предоставление жилых помещений в наемном доме коммерческого использования по договорам найма жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, в последующем предполагается предоставление жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и по договорам найма жилых помещений в соответствии с жилищным законодательством, гражданским законодательством и установленными договором требованиями либо предоставление жилых помещений в наемном доме коммерческого использования по договорам найма жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством.
Статья: Договор коммерческого найма жилого помещения, находящегося в публичной собственности
(Суслова С.И.)
("Закон", 2023, N 3)Иллюстрацией сказанного является одно очень показательное дело. Квартира, находящаяся в муниципальной собственности и включенная в состав жилищного фонда коммерческого использования, была предоставлена нанимателю и двум членам его семьи. Наниматель через некоторое время умер. Администрация предъявила требование о выселении членов семьи. Суды двух инстанций, как представляется, абсолютно обоснованно ссылаются на п. 2 ст. 686 ГК РФ, в котором закреплено, что в случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, и принимают решение об отказе в выселении членов семьи. Однако суд кассационной инстанции посчитал, что судами не были учтены нормы Положения о порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования соответствующего муниципального образования. В этом Положении, в частности, закреплено, что "лицами, имеющими право на получение жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования... являются работники муниципальных унитарных ремонтно-эксплуатационных предприятий и юридических лиц, осуществляющих управление, техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда", а также то, что "жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования городского округа... передаются для заселения работникам организаций по договорам коммерческого найма, которые в связи с характером трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него, а также иным физическим лицам на определенный срок". В этом же документе написано и то, что "в случае прекращения трудовых отношений работников с организациями договор коммерческого найма жилого помещения расторгается". Дело было направлено на новое рассмотрение с четким посылом нижестоящим судам о том, что необходимо учесть основания для расторжения договора, установленные в данном Положении <10>.
(Суслова С.И.)
("Закон", 2023, N 3)Иллюстрацией сказанного является одно очень показательное дело. Квартира, находящаяся в муниципальной собственности и включенная в состав жилищного фонда коммерческого использования, была предоставлена нанимателю и двум членам его семьи. Наниматель через некоторое время умер. Администрация предъявила требование о выселении членов семьи. Суды двух инстанций, как представляется, абсолютно обоснованно ссылаются на п. 2 ст. 686 ГК РФ, в котором закреплено, что в случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, и принимают решение об отказе в выселении членов семьи. Однако суд кассационной инстанции посчитал, что судами не были учтены нормы Положения о порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования соответствующего муниципального образования. В этом Положении, в частности, закреплено, что "лицами, имеющими право на получение жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования... являются работники муниципальных унитарных ремонтно-эксплуатационных предприятий и юридических лиц, осуществляющих управление, техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда", а также то, что "жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования городского округа... передаются для заселения работникам организаций по договорам коммерческого найма, которые в связи с характером трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него, а также иным физическим лицам на определенный срок". В этом же документе написано и то, что "в случае прекращения трудовых отношений работников с организациями договор коммерческого найма жилого помещения расторгается". Дело было направлено на новое рассмотрение с четким посылом нижестоящим судам о том, что необходимо учесть основания для расторжения договора, установленные в данном Положении <10>.