Здание на чужом земельном участке
Подборка наиболее важных документов по запросу Здание на чужом земельном участке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 287.3 "Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком" ГК РФСТАТЬЯ 287.3 "ПОЛЬЗОВАНИЕ СОБСТВЕННИКОМ ЗДАНИЯ
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 287.3 "Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком" ГК РФСТАТЬЯ 287.3 "ПОЛЬЗОВАНИЕ СОБСТВЕННИКОМ ЗДАНИЯ
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Можно ли продать здание без земельного участка под ним
(КонсультантПлюс, 2026)Да, если здание находится на чужом земельном участке. Тогда при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право пользоваться соответствующей частью участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника здания (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Да, если здание находится на чужом земельном участке. Тогда при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право пользоваться соответствующей частью участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника здания (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Статья: Современная концепция права на недвижимость и некоторые новеллы Гражданского кодекса РФ (главы 6.1 и 17.1)
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)В статье анализируются значение современной теории вещного права на недвижимое имущество, вопросы совершенствования действующего законодательства в данной области. Рассматриваются новеллы глав 6.1 и 17.1 Гражданского кодекса РФ, регулирующие вопросы правового режима здания на чужом земельном участке.
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)В статье анализируются значение современной теории вещного права на недвижимое имущество, вопросы совершенствования действующего законодательства в данной области. Рассматриваются новеллы глав 6.1 и 17.1 Гражданского кодекса РФ, регулирующие вопросы правового режима здания на чужом земельном участке.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 287.3. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 287.3. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Готовое решение: Как передать недвижимость в оперативное управление
(КонсультантПлюс, 2026)здание, которое стоит на неделимом земельном участке с чужими зданиями.
(КонсультантПлюс, 2026)здание, которое стоит на неделимом земельном участке с чужими зданиями.
Статья: Земельный участок и общее имущество собственников недвижимых вещей
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2025, N 8)Принятый уже после введения в действие гл. 17.1, § 2 гл. 16 ГК РФ включил следующее положение: "Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения" (п. 4 ст. 259.1 ГК РФ). С учетом содержания ранее рассмотренных норм понять смысл этой формулировки, мягко говоря, не очень просто. Может быть, речь идет о том, что в определенных случаях у собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, должно возникать право собственности на этот участок (т.е. автоматически в силу закона это право должно переходить от собственника участка к собственнику расположенного на нем здания) <11>? Но почему тогда речь идет о "доле в праве общей собственности на общее имущество", причем без упоминания земельного участка? Если у здания один собственник, а у земельного участка - другой (или несколько других собственников), то на стороне собственника здания не может образоваться долевая собственность на какое-либо общее имущество, включая земельный участок, - он собственник всего здания, а значит, должен быть собственником всего участка. Если же за понятием собственника здания скрывается совокупность собственников помещений, то зачем нужна такая формулировка, если в гл. 17.1 ГК РФ эта ситуация урегулирована в целом?
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2025, N 8)Принятый уже после введения в действие гл. 17.1, § 2 гл. 16 ГК РФ включил следующее положение: "Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения" (п. 4 ст. 259.1 ГК РФ). С учетом содержания ранее рассмотренных норм понять смысл этой формулировки, мягко говоря, не очень просто. Может быть, речь идет о том, что в определенных случаях у собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, должно возникать право собственности на этот участок (т.е. автоматически в силу закона это право должно переходить от собственника участка к собственнику расположенного на нем здания) <11>? Но почему тогда речь идет о "доле в праве общей собственности на общее имущество", причем без упоминания земельного участка? Если у здания один собственник, а у земельного участка - другой (или несколько других собственников), то на стороне собственника здания не может образоваться долевая собственность на какое-либо общее имущество, включая земельный участок, - он собственник всего здания, а значит, должен быть собственником всего участка. Если же за понятием собственника здания скрывается совокупность собственников помещений, то зачем нужна такая формулировка, если в гл. 17.1 ГК РФ эта ситуация урегулирована в целом?
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут, 2025)14. Помимо понятия земельного участка земельное законодательство использует термин "часть земельного участка". Ранее в ГК РФ часть земельного участка фигурировала как объект права пользования собственника здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (ст. 271), а в ст. 273 ГК РФ устанавливалось, что к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. В 2007 г. упоминание о частях земельных участков из ГК РФ было исключено <1>. В ЗК РФ тем не менее сохранились следующие нормы: а) в п. 1 ст. 35 ЗК РФ - положение о том, что "при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник"; б) подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ исключает отчуждение части здания вместе с земельным участком, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; в) п. 5 и 6 ст. 39.26 ЗК РФ предусматривают установление сервитута в отношении части земельного участка.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут, 2025)14. Помимо понятия земельного участка земельное законодательство использует термин "часть земельного участка". Ранее в ГК РФ часть земельного участка фигурировала как объект права пользования собственника здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (ст. 271), а в ст. 273 ГК РФ устанавливалось, что к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. В 2007 г. упоминание о частях земельных участков из ГК РФ было исключено <1>. В ЗК РФ тем не менее сохранились следующие нормы: а) в п. 1 ст. 35 ЗК РФ - положение о том, что "при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник"; б) подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ исключает отчуждение части здания вместе с земельным участком, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; в) п. 5 и 6 ст. 39.26 ЗК РФ предусматривают установление сервитута в отношении части земельного участка.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)4. При сравнении п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка - одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, или отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, или соответствующий объект культурного наследия (п. 4 комментируемой статьи).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)4. При сравнении п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка - одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, или отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, или соответствующий объект культурного наследия (п. 4 комментируемой статьи).
Статья: Право застройки - особенности гражданско-правового института: есть ли будущее у суперфиция в российском гражданском праве
(Мышьяков С.В.)
("Юрист", 2022, N 6)Право застройки возникает на основании заключения договора об установлении права застройки между собственником земельного участка и застройщиком (ст. 300.2 ГК РФ). В указанном договоре должны быть согласованы срок установления права застройки, индивидуализирован земельный участок, передающийся под застройку, установлены параметры здания (сооружения) (ст. 300 ГК РФ) <3>. Хоть в ст. 300.2 ГК РФ прямо не указано на право сторон договора об установлении права застройки изменять положения соглашения, в силу ст. 450 ГК РФ и общих положений о договорах, необходимо, на наш взгляд, констатировать такое право и у сторон договора, устанавливающего ограниченное вещное право. Как видно из определения права застройки, указанное ограниченное вещное право устанавливается с определенной целью: возведение (реконструкция) на (под) чужом земельном участке здания (сооружения). При недостижении данной цели право застройки подлежит прекращению. Согласно Концепции реформирования законодательства о вещном праве право застройки должно заменить используемое в настоящее время для строительства зданий (сооружений) на чужом земельном участке обязательственное право строительной аренды. Отмечается, что строительная аренда не подходит для целей строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу. Строительная аренда, использующаяся в настоящее время, для целей застройки чужого земельного участка имеет ряд недостатков как для застройщика, так и для собственника земельного участка, к примеру:
(Мышьяков С.В.)
("Юрист", 2022, N 6)Право застройки возникает на основании заключения договора об установлении права застройки между собственником земельного участка и застройщиком (ст. 300.2 ГК РФ). В указанном договоре должны быть согласованы срок установления права застройки, индивидуализирован земельный участок, передающийся под застройку, установлены параметры здания (сооружения) (ст. 300 ГК РФ) <3>. Хоть в ст. 300.2 ГК РФ прямо не указано на право сторон договора об установлении права застройки изменять положения соглашения, в силу ст. 450 ГК РФ и общих положений о договорах, необходимо, на наш взгляд, констатировать такое право и у сторон договора, устанавливающего ограниченное вещное право. Как видно из определения права застройки, указанное ограниченное вещное право устанавливается с определенной целью: возведение (реконструкция) на (под) чужом земельном участке здания (сооружения). При недостижении данной цели право застройки подлежит прекращению. Согласно Концепции реформирования законодательства о вещном праве право застройки должно заменить используемое в настоящее время для строительства зданий (сооружений) на чужом земельном участке обязательственное право строительной аренды. Отмечается, что строительная аренда не подходит для целей строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу. Строительная аренда, использующаяся в настоящее время, для целей застройки чужого земельного участка имеет ряд недостатков как для застройщика, так и для собственника земельного участка, к примеру:
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Принцип приращения (а также правило о добросовестности) не действует, когда здание лишь частично вторгается на чужой земельный участок <164>. Единственным последствием остается снос либо части здания, выступающей на чужой земельный участок, либо всего здания, если снос части невозможен. В одном из дел суд постановил снести здание, выступающее на чужой земельный участок на 0,5 см.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Принцип приращения (а также правило о добросовестности) не действует, когда здание лишь частично вторгается на чужой земельный участок <164>. Единственным последствием остается снос либо части здания, выступающей на чужой земельный участок, либо всего здания, если снос части невозможен. В одном из дел суд постановил снести здание, выступающее на чужой земельный участок на 0,5 см.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)По сути оно является своеобразным "резервным правом", возникающим в указанной ситуации в силу прямых указаний закона, и потому даже не подлежит государственной регистрации (п. 7 ст. 297.1 проекта). В действующем законодательстве эту роль выполняет право, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ (см. подробнее п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы). В связи с этим ст. 297.1 проекта можно считать уточнением и развитием указанной нормы ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что такое право вызвано к жизни исключительно недостатками действующего законодательства и современной отечественной правоприменительной практики (ибо в обычном имущественном обороте немыслима ситуация появления на чужом земельном участке здания или сооружения без какого-либо титула на землю). Поэтому в перспективе, по мере развития вещно-правовой регламентации и ее практического воплощения в реальной жизни, такое "резервное" вещное право, несомненно, должно исчезнуть.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)По сути оно является своеобразным "резервным правом", возникающим в указанной ситуации в силу прямых указаний закона, и потому даже не подлежит государственной регистрации (п. 7 ст. 297.1 проекта). В действующем законодательстве эту роль выполняет право, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ (см. подробнее п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы). В связи с этим ст. 297.1 проекта можно считать уточнением и развитием указанной нормы ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что такое право вызвано к жизни исключительно недостатками действующего законодательства и современной отечественной правоприменительной практики (ибо в обычном имущественном обороте немыслима ситуация появления на чужом земельном участке здания или сооружения без какого-либо титула на землю). Поэтому в перспективе, по мере развития вещно-правовой регламентации и ее практического воплощения в реальной жизни, такое "резервное" вещное право, несомненно, должно исчезнуть.