Здание на чужом земельном участке
Подборка наиболее важных документов по запросу Здание на чужом земельном участке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 287.3 "Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком" ГК РФСТАТЬЯ 287.3 "ПОЛЬЗОВАНИЕ СОБСТВЕННИКОМ ЗДАНИЯ
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФТаким образом, применение к спорным правоотношениям положений ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение либо часть здания, сооружения находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением / их частью и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник либо в соответствующей части - с учетом его доли в праве собственности на недвижимое имущество, а именно в здании, сооружении) суд кассационной инстанции обоснованным признать не может."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Можно ли продать здание без земельного участка под ним
(КонсультантПлюс, 2025)Да, если здание находится на чужом земельном участке. Тогда при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право пользоваться соответствующей частью участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника здания (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Да, если здание находится на чужом земельном участке. Тогда при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право пользоваться соответствующей частью участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника здания (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Статья: Современная концепция права на недвижимость и некоторые новеллы Гражданского кодекса РФ (главы 6.1 и 17.1)
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)В статье анализируются значение современной теории вещного права на недвижимое имущество, вопросы совершенствования действующего законодательства в данной области. Рассматриваются новеллы глав 6.1 и 17.1 Гражданского кодекса РФ, регулирующие вопросы правового режима здания на чужом земельном участке.
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)В статье анализируются значение современной теории вещного права на недвижимое имущество, вопросы совершенствования действующего законодательства в данной области. Рассматриваются новеллы глав 6.1 и 17.1 Гражданского кодекса РФ, регулирующие вопросы правового режима здания на чужом земельном участке.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 287.3. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 287.3. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Принцип приращения (а также правило о добросовестности) не действует, когда здание лишь частично вторгается на чужой земельный участок <164>. Единственным последствием остается снос либо части здания, выступающей на чужой земельный участок, либо всего здания, если снос части невозможен. В одном из дел суд постановил снести здание, выступающее на чужой земельный участок на 0,5 см.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Принцип приращения (а также правило о добросовестности) не действует, когда здание лишь частично вторгается на чужой земельный участок <164>. Единственным последствием остается снос либо части здания, выступающей на чужой земельный участок, либо всего здания, если снос части невозможен. В одном из дел суд постановил снести здание, выступающее на чужой земельный участок на 0,5 см.
Статья: Право застройки - особенности гражданско-правового института: есть ли будущее у суперфиция в российском гражданском праве
(Мышьяков С.В.)
("Юрист", 2022, N 6)Право застройки возникает на основании заключения договора об установлении права застройки между собственником земельного участка и застройщиком (ст. 300.2 ГК РФ). В указанном договоре должны быть согласованы срок установления права застройки, индивидуализирован земельный участок, передающийся под застройку, установлены параметры здания (сооружения) (ст. 300 ГК РФ) <3>. Хоть в ст. 300.2 ГК РФ прямо не указано на право сторон договора об установлении права застройки изменять положения соглашения, в силу ст. 450 ГК РФ и общих положений о договорах, необходимо, на наш взгляд, констатировать такое право и у сторон договора, устанавливающего ограниченное вещное право. Как видно из определения права застройки, указанное ограниченное вещное право устанавливается с определенной целью: возведение (реконструкция) на (под) чужом земельном участке здания (сооружения). При недостижении данной цели право застройки подлежит прекращению. Согласно Концепции реформирования законодательства о вещном праве право застройки должно заменить используемое в настоящее время для строительства зданий (сооружений) на чужом земельном участке обязательственное право строительной аренды. Отмечается, что строительная аренда не подходит для целей строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу. Строительная аренда, использующаяся в настоящее время, для целей застройки чужого земельного участка имеет ряд недостатков как для застройщика, так и для собственника земельного участка, к примеру:
(Мышьяков С.В.)
("Юрист", 2022, N 6)Право застройки возникает на основании заключения договора об установлении права застройки между собственником земельного участка и застройщиком (ст. 300.2 ГК РФ). В указанном договоре должны быть согласованы срок установления права застройки, индивидуализирован земельный участок, передающийся под застройку, установлены параметры здания (сооружения) (ст. 300 ГК РФ) <3>. Хоть в ст. 300.2 ГК РФ прямо не указано на право сторон договора об установлении права застройки изменять положения соглашения, в силу ст. 450 ГК РФ и общих положений о договорах, необходимо, на наш взгляд, констатировать такое право и у сторон договора, устанавливающего ограниченное вещное право. Как видно из определения права застройки, указанное ограниченное вещное право устанавливается с определенной целью: возведение (реконструкция) на (под) чужом земельном участке здания (сооружения). При недостижении данной цели право застройки подлежит прекращению. Согласно Концепции реформирования законодательства о вещном праве право застройки должно заменить используемое в настоящее время для строительства зданий (сооружений) на чужом земельном участке обязательственное право строительной аренды. Отмечается, что строительная аренда не подходит для целей строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу. Строительная аренда, использующаяся в настоящее время, для целей застройки чужого земельного участка имеет ряд недостатков как для застройщика, так и для собственника земельного участка, к примеру:
Статья: Иск о сносе самовольной постройки в исторической и сравнительно-правовой перспективе
(Александров Г.А.)
("Вестник гражданского права", 2023, N 1)Принцип приращения (а также правило о добросовестности) не действует, когда здание лишь частично вторгается на чужой земельный участок <12>. Единственным последствием остается снос либо части здания, выступающей на чужой земельный участок, либо всего здания, если снос части невозможен. В одном из дел суд постановил снести здание, выступающее на чужой земельный участок на 0,5 см <13>.
(Александров Г.А.)
("Вестник гражданского права", 2023, N 1)Принцип приращения (а также правило о добросовестности) не действует, когда здание лишь частично вторгается на чужой земельный участок <12>. Единственным последствием остается снос либо части здания, выступающей на чужой земельный участок, либо всего здания, если снос части невозможен. В одном из дел суд постановил снести здание, выступающее на чужой земельный участок на 0,5 см <13>.
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)Вместе с тем действующее законодательство допускает возможность возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у наследника (гражданина или юридического лица), как, впрочем, и у других лиц, не имеющих отношения к наследованию. Но это право возникает не на основании наследования, а по другому предусмотренному законом основанию. Согласно п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)Вместе с тем действующее законодательство допускает возможность возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у наследника (гражданина или юридического лица), как, впрочем, и у других лиц, не имеющих отношения к наследованию. Но это право возникает не на основании наследования, а по другому предусмотренному законом основанию. Согласно п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Исключительность, пожалуй, и вовсе утрачивается для владельца здания на чужом земельном участке, так как по своему содержанию владение участком именно противопоставлено владению зданием, имея одно и то же, тождественное отношение к участку, т.е. исключая другое владение (владелец здания нуждается в господстве над участком, чтобы получить доступ к зданию, включая проезд, ведение работ по прокладке и обслуживанию коммуникаций и т.д., - это та же власть, которая имеется и у владельца участка).
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Исключительность, пожалуй, и вовсе утрачивается для владельца здания на чужом земельном участке, так как по своему содержанию владение участком именно противопоставлено владению зданием, имея одно и то же, тождественное отношение к участку, т.е. исключая другое владение (владелец здания нуждается в господстве над участком, чтобы получить доступ к зданию, включая проезд, ведение работ по прокладке и обслуживанию коммуникаций и т.д., - это та же власть, которая имеется и у владельца участка).
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)По сути оно является своеобразным "резервным правом", возникающим в указанной ситуации в силу прямых указаний закона, и потому даже не подлежит государственной регистрации (п. 7 ст. 297.1 проекта). В действующем законодательстве эту роль выполняет право, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ (см. подробнее п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы). В связи с этим ст. 297.1 проекта можно считать уточнением и развитием указанной нормы ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что такое право вызвано к жизни исключительно недостатками действующего законодательства и современной отечественной правоприменительной практики (ибо в обычном имущественном обороте немыслима ситуация появления на чужом земельном участке здания или сооружения без какого-либо титула на землю). Поэтому в перспективе, по мере развития вещно-правовой регламентации и ее практического воплощения в реальной жизни, такое "резервное" вещное право, несомненно, должно исчезнуть.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)По сути оно является своеобразным "резервным правом", возникающим в указанной ситуации в силу прямых указаний закона, и потому даже не подлежит государственной регистрации (п. 7 ст. 297.1 проекта). В действующем законодательстве эту роль выполняет право, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ (см. подробнее п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы). В связи с этим ст. 297.1 проекта можно считать уточнением и развитием указанной нормы ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что такое право вызвано к жизни исключительно недостатками действующего законодательства и современной отечественной правоприменительной практики (ибо в обычном имущественном обороте немыслима ситуация появления на чужом земельном участке здания или сооружения без какого-либо титула на землю). Поэтому в перспективе, по мере развития вещно-правовой регламентации и ее практического воплощения в реальной жизни, такое "резервное" вещное право, несомненно, должно исчезнуть.
Готовое решение: Как передать недвижимость в оперативное управление
(КонсультантПлюс, 2025)здание, которое стоит на неделимом земельном участке с чужими зданиями.
(КонсультантПлюс, 2025)здание, которое стоит на неделимом земельном участке с чужими зданиями.