Запрет на приватизацию земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Запрет на приватизацию земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 27 ЗК РФ "Ограничения оборотоспособности земельных участков"4. Позиции о запрете приватизации земельных участков в пределах береговой полосы, а также участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ)
Позиция ВАС РФ: Договор купли-продажи земельного участка в части включения береговой полосы в состав отчуждаемого имущества ничтожен
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 14182/12 по делу N А56-40992/2011
Применимые нормы: п. 8 ст. 27 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗЗапрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы установлен п. 8 ст. 27 ЗК РФ. Договор купли-продажи в части включения в состав отчуждаемого имущества земельного участка, приватизация которого запрещена, не соответствует закону, а потому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Требование прокурора признать договор недействительным в этой части подлежит удовлетворению.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 14182/12 по делу N А56-40992/2011
Применимые нормы: п. 8 ст. 27 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗЗапрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы установлен п. 8 ст. 27 ЗК РФ. Договор купли-продажи в части включения в состав отчуждаемого имущества земельного участка, приватизация которого запрещена, не соответствует закону, а потому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Требование прокурора признать договор недействительным в этой части подлежит удовлетворению.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Между тем в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Между тем в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Можно ли переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право собственности, если на нем нет объектов недвижимости, принадлежащих обладателю права пользования земельным участком
(КонсультантПлюс, 2025)Пунктом 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, при которых допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно: изъятие земельных участков из оборота; установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков; резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.
Можно ли переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право собственности, если на нем нет объектов недвижимости, принадлежащих обладателю права пользования земельным участком
(КонсультантПлюс, 2025)Пунктом 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, при которых допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно: изъятие земельных участков из оборота; установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков; резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.
Нормативные акты
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ
(ред. от 15.12.2025)
"О приватизации государственного и муниципального имущества"8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:
(ред. от 15.12.2025)
"О приватизации государственного и муниципального имущества"8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:
Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ
(ред. от 28.12.2025)
"Об охране окружающей среды"5. Земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.
(ред. от 28.12.2025)
"Об охране окружающей среды"5. Земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.
Статья: Понятие недвижимости в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития)
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)Спорность такого решения очевидна даже в свете описанного исключения из числа недвижимых вещей многолетних насаждений и водных объектов, находящихся в границах земельного участка. Вместе с тем нельзя забывать, что корень проблемы лежит в существовавшем длительное время запрете приватизации земельных участков, занятых приватизируемыми зданиями, по аналогии с которыми объекты незавершенного строительства получили статус недвижимых вещей.
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)Спорность такого решения очевидна даже в свете описанного исключения из числа недвижимых вещей многолетних насаждений и водных объектов, находящихся в границах земельного участка. Вместе с тем нельзя забывать, что корень проблемы лежит в существовавшем длительное время запрете приватизации земельных участков, занятых приватизируемыми зданиями, по аналогии с которыми объекты незавершенного строительства получили статус недвижимых вещей.
Статья: Проблемы состава, индивидуализации и правового режима земель водного фонда
(Мельников Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Форма собственности связана с отношениями в сфере перехода прав на водные объекты и пользования ими. Согласно статье 6 ВК РФ и статье 27 ЗК РФ земельные участки, занятые водными объектами, относящимися к государственной и муниципальной собственности, являются объектами общего пользования и ограничиваются в обороте. Статьей 27 ЗК РФ также предусматривается прямой запрет на приватизацию земельных участков, образуемых и изменяемых в границах береговой полосы водных объектов общего пользования.
(Мельников Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Форма собственности связана с отношениями в сфере перехода прав на водные объекты и пользования ими. Согласно статье 6 ВК РФ и статье 27 ЗК РФ земельные участки, занятые водными объектами, относящимися к государственной и муниципальной собственности, являются объектами общего пользования и ограничиваются в обороте. Статьей 27 ЗК РФ также предусматривается прямой запрет на приватизацию земельных участков, образуемых и изменяемых в границах береговой полосы водных объектов общего пользования.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Аналогичная норма, содержащая запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых водными объектами, содержится в п. 12 ст. 85 ЗК. Под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии. Право собственности на пруд, обводненный карьер подчинено праву собственности на соответствующий земельный участок. В границах территорий общего пользования могут располагаться пруды, обводненные карьеры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Ограничение приватизации земельных участков не касаются тех из них, которые застроены в установленном законом порядке жилыми домами. В силу ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если такой земельный участок не образован любой собственник помещения вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Отказ органов в образовании земельного участка (в частности, в выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории) признается незаконным, поскольку "переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связан исключительно с формированием земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета, поэтому уполномоченные органы не вправе произвольно отказаться от выполнения публично-правовых обязанностей и должны приступить к осуществлению процедуры формирования участка". Суды исходят из того, что, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на соответствующий земельный участок возникает в силу положений жилищного законодательства, поэтому заявитель вправе требовать формирования границ этого участка в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах береговой полосы водного объекта (Определение ВС РФ от 20.04.2015 N 305-КГ14-7200).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Аналогичная норма, содержащая запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых водными объектами, содержится в п. 12 ст. 85 ЗК. Под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии. Право собственности на пруд, обводненный карьер подчинено праву собственности на соответствующий земельный участок. В границах территорий общего пользования могут располагаться пруды, обводненные карьеры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Ограничение приватизации земельных участков не касаются тех из них, которые застроены в установленном законом порядке жилыми домами. В силу ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если такой земельный участок не образован любой собственник помещения вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Отказ органов в образовании земельного участка (в частности, в выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории) признается незаконным, поскольку "переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связан исключительно с формированием земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета, поэтому уполномоченные органы не вправе произвольно отказаться от выполнения публично-правовых обязанностей и должны приступить к осуществлению процедуры формирования участка". Суды исходят из того, что, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на соответствующий земельный участок возникает в силу положений жилищного законодательства, поэтому заявитель вправе требовать формирования границ этого участка в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах береговой полосы водного объекта (Определение ВС РФ от 20.04.2015 N 305-КГ14-7200).
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)В пункте 8 названной ст. 27 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 19 июня 2007 г. N 102-ФЗ <267>) установлено, что запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВдК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)В пункте 8 названной ст. 27 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 19 июня 2007 г. N 102-ФЗ <267>) установлено, что запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВдК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Также запрет на приватизацию земельных участков в границах территории общего пользования предусмотрен п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Данная норма сформулирована следующим образом: "Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации".
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Также запрет на приватизацию земельных участков в границах территории общего пользования предусмотрен п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Данная норма сформулирована следующим образом: "Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации".
Статья: К вопросу о правовом режиме земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов
(Лунева Е.В.)
("Закон", 2023, N 10)Однако была выработана и противоположная трактовка рассматриваемого законоположения, в том числе высказанная после рассмотренных определений Конституционного Суда РФ. Так, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, поскольку их позиция о том, что согласно ч. 3 ст. 10 Закона N 406-ФЗ лечебно-оздоровительные местности и курорты, созданные до вступления этого Закона в силу, сохраняют правовой режим ООПТ и остаются ограниченными в обороте, ошибочна ввиду неправильного толкования норм материального права: п. 3 ст. 10 Федерального закона N 406-ФЗ не определяет режим ранее созданных ООПТ, а констатирует лишь сохранение границ, определенных соответствующими органами публичной власти в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого Закона <19>. Получается, что Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ поддержала и развила позицию, высказанную Минэкономразвития России, о признании земельных участков во второй и третьей зонах округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов независимо от даты их создания свободными в обороте. Аналогичное мнение высказывается и другими судами <20>, приводящими в качестве дополнительного довода вступивший в силу с 1 января 2016 года Закон <21>, который исключил лечебно-оздоровительные местности и курорты из состава подлежащих особой охране объектов, указанных в ст. 4 Закона об охране окружающей среды, поэтому к лечебно-оздоровительным местностям и курортам больше не применяется предусмотренное п. 5 ст. 58 этого Закона ограничение в виде запрета на приватизацию земельных участков <22>.
(Лунева Е.В.)
("Закон", 2023, N 10)Однако была выработана и противоположная трактовка рассматриваемого законоположения, в том числе высказанная после рассмотренных определений Конституционного Суда РФ. Так, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, поскольку их позиция о том, что согласно ч. 3 ст. 10 Закона N 406-ФЗ лечебно-оздоровительные местности и курорты, созданные до вступления этого Закона в силу, сохраняют правовой режим ООПТ и остаются ограниченными в обороте, ошибочна ввиду неправильного толкования норм материального права: п. 3 ст. 10 Федерального закона N 406-ФЗ не определяет режим ранее созданных ООПТ, а констатирует лишь сохранение границ, определенных соответствующими органами публичной власти в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого Закона <19>. Получается, что Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ поддержала и развила позицию, высказанную Минэкономразвития России, о признании земельных участков во второй и третьей зонах округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов независимо от даты их создания свободными в обороте. Аналогичное мнение высказывается и другими судами <20>, приводящими в качестве дополнительного довода вступивший в силу с 1 января 2016 года Закон <21>, который исключил лечебно-оздоровительные местности и курорты из состава подлежащих особой охране объектов, указанных в ст. 4 Закона об охране окружающей среды, поэтому к лечебно-оздоровительным местностям и курортам больше не применяется предусмотренное п. 5 ст. 58 этого Закона ограничение в виде запрета на приватизацию земельных участков <22>.
Статья: История формирования практики "фактического резервирования" земельных участков
(Южаков Ю.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)Параллельно начинает формироваться и правоприменительная практика по применению для целей "фактического резервирования" установленного градостроительным законодательством инструмента красных линий в связке с нормой пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, которой запрещается приватизация земельных участков общего пользования <5>. Представляется, что подобная практика являлась не очень удачным решением проблемы.
(Южаков Ю.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)Параллельно начинает формироваться и правоприменительная практика по применению для целей "фактического резервирования" установленного градостроительным законодательством инструмента красных линий в связке с нормой пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, которой запрещается приватизация земельных участков общего пользования <5>. Представляется, что подобная практика являлась не очень удачным решением проблемы.
Статья: Пруд: понятие, правовой режим водоохранной зоны
(Долгополов П.С.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Запрещается приватизация земельных участков, на которых находятся пруды, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).
(Долгополов П.С.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Запрещается приватизация земельных участков, на которых находятся пруды, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).
Статья: Отдельные вопросы оборотоспособности земельных участков как объектов гражданских прав
(Гаджимогомедов К.М., Павлова И.Ю.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 2)Возможность приватизации соответствующих публичных земельных участков также важно относить к правовой категории оборотоспособности данных объектов. Так, в частности, установлен категорический запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы, определенной Водным кодексом РФ <20>. Земли, покрытые поверхностными водами, также не предполагают по закону формирование и регистрацию земельных участков (п. 2 ст. 102 ЗК РФ). Лесной кодекс РФ <21> определяет правовой режим соответствующего лесного фонда, а в рамках регулирования указывает, что на отношения в сфере оборота лесных участков распространяется как лесное, так и гражданское, и земельное законодательство. Итак, в пределах береговой линии определенного водного объекта не представляется возможным сформировать в рамках закона земельный участок как объект гражданских прав.
(Гаджимогомедов К.М., Павлова И.Ю.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 2)Возможность приватизации соответствующих публичных земельных участков также важно относить к правовой категории оборотоспособности данных объектов. Так, в частности, установлен категорический запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы, определенной Водным кодексом РФ <20>. Земли, покрытые поверхностными водами, также не предполагают по закону формирование и регистрацию земельных участков (п. 2 ст. 102 ЗК РФ). Лесной кодекс РФ <21> определяет правовой режим соответствующего лесного фонда, а в рамках регулирования указывает, что на отношения в сфере оборота лесных участков распространяется как лесное, так и гражданское, и земельное законодательство. Итак, в пределах береговой линии определенного водного объекта не представляется возможным сформировать в рамках закона земельный участок как объект гражданских прав.
"Научно-практический комментарий к Водному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)В частности, в п. 8 ст. 27 ЗК РФ предусмотрен запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. За собственником земельного участка ЗК РФ закреплен ряд прав по созданию и использованию прудов и обводненных карьеров. В силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)В частности, в п. 8 ст. 27 ЗК РФ предусмотрен запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. За собственником земельного участка ЗК РФ закреплен ряд прав по созданию и использованию прудов и обводненных карьеров. В силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.