Занижение кадастровой стоимости земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Занижение кадастровой стоимости земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 39.16 "Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов" ЗК РФСсылки подателя жалобы на то, что кадастровая стоимость земельного участка, указанная в ЕГРН, является чрезмерно заниженной, также не могут быть приняты во внимание апелляционным судом, поскольку указанное не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в соответствии с положениями статьи 39.16 ЗК РФ, более того, до момента подачи заявления Предпринимателем 11.09.2023 размер кадастровой стоимости Управлением оспорен в установленном законом порядке не был, кроме того, располагая сведениями о кадастровой стоимости земельного участка, осуществляя полномочия собственника спорного земельного участка, последнее также не предприняло действий по проведению мероприятий по установлению актуальной кадастровой стоимости земельного участка."
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.12.2023 по делу N 88-31088/2023 (УИД 44RS0003-01-2022-001663-58)
Категория: Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования пристава: Об обращении взыскания на имущество должника.
Обстоятельства: Истец указал, что в ходе исполнительного производства должник добровольно требования не исполнил, денежные средства не выплатил.
Решение: Удовлетворено.Доводы кассационной жалобы ФИО2 о заниженной кадастровой стоимости земельных участков не подтверждаются материалами дела, в связи с чем отклоняются, как необоснованные.
Категория: Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования пристава: Об обращении взыскания на имущество должника.
Обстоятельства: Истец указал, что в ходе исполнительного производства должник добровольно требования не исполнил, денежные средства не выплатил.
Решение: Удовлетворено.Доводы кассационной жалобы ФИО2 о заниженной кадастровой стоимости земельных участков не подтверждаются материалами дела, в связи с чем отклоняются, как необоснованные.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблемы компенсации при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд
(Васючкова О.А., Семерджи К.М.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2023, N 5)Н.Н. Симачкова отмечает возможность негативного влияния заниженной кадастровой стоимости земельного участка на интересы собственника в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд <11>. Однако исходя из рассмотренного судебного дела и анализа стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" <12>, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость не учитывается при определении размера денежной компенсации. В связи с этим можно констатировать наличие вышеописанной проблемы.
(Васючкова О.А., Семерджи К.М.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2023, N 5)Н.Н. Симачкова отмечает возможность негативного влияния заниженной кадастровой стоимости земельного участка на интересы собственника в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд <11>. Однако исходя из рассмотренного судебного дела и анализа стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" <12>, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость не учитывается при определении размера денежной компенсации. В связи с этим можно констатировать наличие вышеописанной проблемы.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за апрель 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 6)Многократное занижение стоимости отчуждаемого земельного участка по сравнению с кадастровой и рыночной стоимостью должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения. В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 6)Многократное занижение стоимости отчуждаемого земельного участка по сравнению с кадастровой и рыночной стоимостью должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения. В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П
"По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска"Существующий порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, равно как и полномочия органов местного самоуправления по установлению элементов налогового обязательства по земельному налогу и управлению налоговыми поступлениями от него не могут компенсировать отсутствие у муниципального образования правовых средств добиваться пересмотра заниженной, по его мнению, кадастровой стоимости земельного участка, установленной по инициативе собственника этого земельного участка - плательщика земельного налога на основании его рыночной стоимости.
"По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска"Существующий порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, равно как и полномочия органов местного самоуправления по установлению элементов налогового обязательства по земельному налогу и управлению налоговыми поступлениями от него не могут компенсировать отсутствие у муниципального образования правовых средств добиваться пересмотра заниженной, по его мнению, кадастровой стоимости земельного участка, установленной по инициативе собственника этого земельного участка - плательщика земельного налога на основании его рыночной стоимости.
Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации"Вместе с тем определение кадастровой стоимости как налоговой базы, предрешая размер налоговых (и других) обязательств, затрагивает права налогоплательщиков, в частности, по земельному налогу, включая право на обоснованное, законное (по правилам оценочной деятельности) определение кадастровой стоимости, входит в объем прав лиц, которым принадлежат земельные участки. Если бы этого права не было, не был бы предусмотрен и спор, в котором оно получает защиту. Между тем согласно части первой статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации"Вместе с тем определение кадастровой стоимости как налоговой базы, предрешая размер налоговых (и других) обязательств, затрагивает права налогоплательщиков, в частности, по земельному налогу, включая право на обоснованное, законное (по правилам оценочной деятельности) определение кадастровой стоимости, входит в объем прав лиц, которым принадлежат земельные участки. Если бы этого права не было, не был бы предусмотрен и спор, в котором оно получает защиту. Между тем согласно части первой статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности.
Статья: Продажа бизнес-недвижимости дешевле кадастра - доначислят ли налог
(Филиппова О.В.)
("Главная книга", 2023, N 13)Но даже если взаимозависимость отсутствует, налоги могут доначислить, если докажут умышленное занижение цены. Так, ООО продало физлицу здание магазина и земельный участок. По договору цена сделки составила 200 тыс. руб. Однако, по данным бухучета (оборотно-сальдовые ведомости), по счету 90 "Продажи" общество отразило доход в сумме 2,252 млн руб., а по счету 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - дебиторскую задолженность в сумме 2,052 млн руб. Кроме того, налоговикам в руки попала товарная накладная, по которой также цена имущества была на 2 млн руб. больше, чем указано в договоре. Суд подтвердил вывод налоговиков о занижении доходов от реализации объектов недвижимости <9>.
(Филиппова О.В.)
("Главная книга", 2023, N 13)Но даже если взаимозависимость отсутствует, налоги могут доначислить, если докажут умышленное занижение цены. Так, ООО продало физлицу здание магазина и земельный участок. По договору цена сделки составила 200 тыс. руб. Однако, по данным бухучета (оборотно-сальдовые ведомости), по счету 90 "Продажи" общество отразило доход в сумме 2,252 млн руб., а по счету 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - дебиторскую задолженность в сумме 2,052 млн руб. Кроме того, налоговикам в руки попала товарная накладная, по которой также цена имущества была на 2 млн руб. больше, чем указано в договоре. Суд подтвердил вывод налоговиков о занижении доходов от реализации объектов недвижимости <9>.
Статья: Проблемы привлечения к административной ответственности за нарушение вида разрешенного использования земельного участка: анализ судебной практики
(Ястребов А.Е., Малявкина Н.В., Алексикова О.Е.)
("Административное право и процесс", 2023, N 2)Рассмотрим, какое влияние может оказать это решение на правоприменительную практику. К настоящему времени подход, согласно которому изменение основного вида разрешенного использования земельного участка должно найти отражение в сведениях кадастра недвижимости, закреплен в законодательстве и стал общепринятым. При этом соответствие выбранного вида деятельности градостроительному регламенту не снимает обязанности с правообладателя внести информацию об этом в ЕГРН, а отсутствие данных действий влечет административную ответственность. Новая позиция ВС РФ не только идет вразрез с действующими правовыми нормами, но и фактически ликвидирует необходимость кадастрового учета вида разрешенного использования <15>. При этом будут затронуты интересы государства, поскольку в подобных случаях данные реестра могут оказаться не вполне недостоверными, а это ставит вопрос об эффективности осуществления многих государственных функций, таких как земельный контроль и налогообложение. Ведь от внесенных сведений о виде разрешенного использования участка зависят установленная кадастровая стоимость и определяемые в соответствии с ней размер земельного налога и арендной платы. Можно предположить, что многие собственники будут сообщать в Росреестр о виде использования с минимальной кадастровой стоимостью, что повлечет занижение поступлений земельных платежей в бюджет, а возможностей выявить нарушения законодательства в рамках земельного контроля, учитывая тенденцию на сокращение количества проводимых проверок, будет немного.
(Ястребов А.Е., Малявкина Н.В., Алексикова О.Е.)
("Административное право и процесс", 2023, N 2)Рассмотрим, какое влияние может оказать это решение на правоприменительную практику. К настоящему времени подход, согласно которому изменение основного вида разрешенного использования земельного участка должно найти отражение в сведениях кадастра недвижимости, закреплен в законодательстве и стал общепринятым. При этом соответствие выбранного вида деятельности градостроительному регламенту не снимает обязанности с правообладателя внести информацию об этом в ЕГРН, а отсутствие данных действий влечет административную ответственность. Новая позиция ВС РФ не только идет вразрез с действующими правовыми нормами, но и фактически ликвидирует необходимость кадастрового учета вида разрешенного использования <15>. При этом будут затронуты интересы государства, поскольку в подобных случаях данные реестра могут оказаться не вполне недостоверными, а это ставит вопрос об эффективности осуществления многих государственных функций, таких как земельный контроль и налогообложение. Ведь от внесенных сведений о виде разрешенного использования участка зависят установленная кадастровая стоимость и определяемые в соответствии с ней размер земельного налога и арендной платы. Можно предположить, что многие собственники будут сообщать в Росреестр о виде использования с минимальной кадастровой стоимостью, что повлечет занижение поступлений земельных платежей в бюджет, а возможностей выявить нарушения законодательства в рамках земельного контроля, учитывая тенденцию на сокращение количества проводимых проверок, будет немного.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2022 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 4)Поэтому исчисление налога на имущество в отношении спорных объектов необходимо производить исходя из кадастровой стоимости (Постановление АС МО от 12.04.2022 N Ф05-1218/2022 по делу N А40-100562/2021).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 4)Поэтому исчисление налога на имущество в отношении спорных объектов необходимо производить исходя из кадастровой стоимости (Постановление АС МО от 12.04.2022 N Ф05-1218/2022 по делу N А40-100562/2021).
Вопрос: Является ли продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости основанием для признания сделки недействительной?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены).
Статья: Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия "Анализ практики вовлечения в хозяйственный оборот земельных ресурсов Российской Федерации в 2021 - 2022 годах и истекшем периоде 2023 года" (результаты мероприятия учитываются в рамках КОКМ "Анализ эффективности системы межбюджетных отношений")
(Батуркин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2024, N 5)Контрольно-счетными органами субъектов Российской Федерации представлена информация о выявлении нарушений и недостатков в работе уполномоченных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления при реализации полномочий по распоряжению земельными участками. К наиболее часто встречающимся относятся нарушения при начислении и взимании арендной платы, приводящие к недополучению доходов бюджета <155>, нецелевое использование земельных участков <156>, уклонение от процедуры проведения торгов, что способствует ограничению количества участников торгов и приводит к заключению договоров продажи (аренды) земельных участков по заниженной стоимости <157>, нарушения при оформлении правоустанавливающих документов <158>, нарушения порядка учета и ведения реестра государственного (муниципального) имущества <159>, а также снижение кадастровой стоимости земельных участков перед их продажей собственникам зданий и сооружений, расположенных на них <160>.
(Батуркин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2024, N 5)Контрольно-счетными органами субъектов Российской Федерации представлена информация о выявлении нарушений и недостатков в работе уполномоченных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления при реализации полномочий по распоряжению земельными участками. К наиболее часто встречающимся относятся нарушения при начислении и взимании арендной платы, приводящие к недополучению доходов бюджета <155>, нецелевое использование земельных участков <156>, уклонение от процедуры проведения торгов, что способствует ограничению количества участников торгов и приводит к заключению договоров продажи (аренды) земельных участков по заниженной стоимости <157>, нарушения при оформлении правоустанавливающих документов <158>, нарушения порядка учета и ведения реестра государственного (муниципального) имущества <159>, а также снижение кадастровой стоимости земельных участков перед их продажей собственникам зданий и сооружений, расположенных на них <160>.
Статья: Привлечение к административной ответственности по статье 15.15.6 КоАП РФ
(Зарипова М.)
("Госконтроль: проверки, нарушения, ответственность", 2025, N 3)- исходя из выписок из реестра недвижимости земельные участки, закрепленные за учреждением, учитываются в бухгалтерском учете не по кадастровой стоимости. Их стоимость занижена на общую сумму 18 706 380,67 руб.
(Зарипова М.)
("Госконтроль: проверки, нарушения, ответственность", 2025, N 3)- исходя из выписок из реестра недвижимости земельные участки, закрепленные за учреждением, учитываются в бухгалтерском учете не по кадастровой стоимости. Их стоимость занижена на общую сумму 18 706 380,67 руб.
Статья: Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом (ст. 170 УК Российской Федерации): актуальное толкование и пути совершенствования
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Что касается занижения кадастровой стоимости объектов недвижимости в решении уполномоченного органа государственной власти субъекта РФ об утверждении результатов оценки либо в индивидуальном акте оценки, подготовленном бюджетным учреждением, то надлежаще противодействовать ему сможет статья о служебном подлоге (ст. 292 УК РФ).
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Что касается занижения кадастровой стоимости объектов недвижимости в решении уполномоченного органа государственной власти субъекта РФ об утверждении результатов оценки либо в индивидуальном акте оценки, подготовленном бюджетным учреждением, то надлежаще противодействовать ему сможет статья о служебном подлоге (ст. 292 УК РФ).
Статья: Обзор ряда научных публикаций и судебных решений в части законодательных новаций по налогу на имущество организаций
(Балакин Р.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 12)Подтверждает это и исследование Ю.А. Лисовцевой [15], в котором проанализирован опыт зарубежных стран по имущественному налогообложению и выявлены лучшие мировые практики, которые уже доказали свою состоятельность. В частности, отмечается, что для большинства стран объектом налогообложения выступает единый имущественный комплекс, то есть земля и все постройки на ней. Кроме того, определены наиболее существенные аспекты трансформации налогообложения недвижимости в России в направлении к переходу к кадастровой стоимости и цели, которые преследовало государство в рамках такого реформирования. По результатам анализа сформулированы проблемы, касающиеся как налога на недвижимость в целом, так и кадастровой оценки в частности. Основной проблемой называется несовпадение кадастровой и рыночной стоимостей, что обусловливает завышение или занижение налоговой базы и, как следствие, приводит к налоговым спорам, инициируемым налогоплательщиками или налоговыми органами соответственно. Основными инструментами решения проблем автор считает совершенствование информационной базы и повышение правовой грамотности населения. По моему мнению, повышение правовой грамотности населения является, скорее, косвенным фактором, а вот совершенствование информационных баз - действительно один из ключевых моментов, который, однако, больше касается кадастровой стоимости, чем налоговых механизмов и никак не ставит под сомнение ни сам принцип использования кадастровой стоимости в качестве налоговой базы, ни перспективы внедрения единого имущественного комплекса в качестве объекта налогообложения.
(Балакин Р.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 12)Подтверждает это и исследование Ю.А. Лисовцевой [15], в котором проанализирован опыт зарубежных стран по имущественному налогообложению и выявлены лучшие мировые практики, которые уже доказали свою состоятельность. В частности, отмечается, что для большинства стран объектом налогообложения выступает единый имущественный комплекс, то есть земля и все постройки на ней. Кроме того, определены наиболее существенные аспекты трансформации налогообложения недвижимости в России в направлении к переходу к кадастровой стоимости и цели, которые преследовало государство в рамках такого реформирования. По результатам анализа сформулированы проблемы, касающиеся как налога на недвижимость в целом, так и кадастровой оценки в частности. Основной проблемой называется несовпадение кадастровой и рыночной стоимостей, что обусловливает завышение или занижение налоговой базы и, как следствие, приводит к налоговым спорам, инициируемым налогоплательщиками или налоговыми органами соответственно. Основными инструментами решения проблем автор считает совершенствование информационной базы и повышение правовой грамотности населения. По моему мнению, повышение правовой грамотности населения является, скорее, косвенным фактором, а вот совершенствование информационных баз - действительно один из ключевых моментов, который, однако, больше касается кадастровой стоимости, чем налоговых механизмов и никак не ставит под сомнение ни сам принцип использования кадастровой стоимости в качестве налоговой базы, ни перспективы внедрения единого имущественного комплекса в качестве объекта налогообложения.
Статья: Мошенничество с земельными участками
(Шакирова Э.)
("Жилищное право", 2023, N 12)Верховный Суд рассмотрел жалобу конкурсного управляющего, который оспаривал сделку о продаже компанией-банкротом земельного участка площадью 1 500 кв. м. Кадастровая стоимость участка составляла 1,63 млн рублей, средняя рыночная стоимость - более 2 млн рублей. В итоге участок был продан за 222 000 рублей.
(Шакирова Э.)
("Жилищное право", 2023, N 12)Верховный Суд рассмотрел жалобу конкурсного управляющего, который оспаривал сделку о продаже компанией-банкротом земельного участка площадью 1 500 кв. м. Кадастровая стоимость участка составляла 1,63 млн рублей, средняя рыночная стоимость - более 2 млн рублей. В итоге участок был продан за 222 000 рублей.