Замена застройщика по дду
Подборка наиболее важных документов по запросу Замена застройщика по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.01.2024 N 88а-5371/2024 (УИД 31RS0022-01-2022-006481-54)
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации права.
Обстоятельства: Истец указал, что государственная регистрация прав была приостановлена, а впоследствии в ее осуществлении было отказано, указано на необходимость представления свидетельства о праве на наследство по закону на объекты недвижимости, отмечено, что право собственности наследодателя на данные объекты недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем свидетельство и соглашение не могут рассматриваться как документы, устанавливающие права наследника на данные объекты недвижимости.
Решение: Удовлетворено.Уведомлениями от 9 августа 2022 года государственный регистратор сообщил о приостановлении действий по государственной регистрации до 8 ноября 2022 года. При этом уведомление в отношении кладовой не содержало никаких ссылок на основания приостановления государственной регистрации. В уведомлениях в отношении квартиры и машино-места указано, что соглашение лишь подтверждает факт изменения стороны по договору долевого участия; право собственности наследодателя на данные объекты недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем свидетельство и соглашение не могут рассматриваться как документы, устанавливающие права наследника на данные объекты недвижимости. В целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, рекомендовано обратиться к застройщику для заключения соглашения о замене стороны в договоре участия в долевом строительстве либо для подписания акта приема-передачи объекта недвижимого имущества.
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации права.
Обстоятельства: Истец указал, что государственная регистрация прав была приостановлена, а впоследствии в ее осуществлении было отказано, указано на необходимость представления свидетельства о праве на наследство по закону на объекты недвижимости, отмечено, что право собственности наследодателя на данные объекты недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем свидетельство и соглашение не могут рассматриваться как документы, устанавливающие права наследника на данные объекты недвижимости.
Решение: Удовлетворено.Уведомлениями от 9 августа 2022 года государственный регистратор сообщил о приостановлении действий по государственной регистрации до 8 ноября 2022 года. При этом уведомление в отношении кладовой не содержало никаких ссылок на основания приостановления государственной регистрации. В уведомлениях в отношении квартиры и машино-места указано, что соглашение лишь подтверждает факт изменения стороны по договору долевого участия; право собственности наследодателя на данные объекты недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем свидетельство и соглашение не могут рассматриваться как документы, устанавливающие права наследника на данные объекты недвижимости. В целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, рекомендовано обратиться к застройщику для заключения соглашения о замене стороны в договоре участия в долевом строительстве либо для подписания акта приема-передачи объекта недвижимого имущества.
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Споры, связанные с признанием права собственности: Истец хочет признать право собственности на жилое помещение, приобретенное по договору долевого участия или инвестирования в строительстве
(КонсультантПлюс, 2025)соглашением о замене лица в обязательстве на Истца, судебным актом о включении требования Истца в реестр требований о передаче жилых помещений >>>
(КонсультантПлюс, 2025)соглашением о замене лица в обязательстве на Истца, судебным актом о включении требования Истца в реестр требований о передаче жилых помещений >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Мораторий на санкции по ДДУ: как банку действовать по исполнительному документу
(Гусев М.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2025, N 3)Действующий до 31 декабря 2025 г. мораторий на штрафные санкции по договорам долевого участия меняет правила исполнения исполнительных документов: банкам запрещено списывать такие суммы со счетов застройщиков, иначе - риск возврата "необоснованно списанного" и процентов. Какие требования подпадают под мораторий и на каком основании, как банку распознать "долевую" природу взыскания и когда исполнительный лист следует вернуть без исполнения? Разбираем ключевые Постановления Правительства и свежую практику, включая позицию ВС РФ.
(Гусев М.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2025, N 3)Действующий до 31 декабря 2025 г. мораторий на штрафные санкции по договорам долевого участия меняет правила исполнения исполнительных документов: банкам запрещено списывать такие суммы со счетов застройщиков, иначе - риск возврата "необоснованно списанного" и процентов. Какие требования подпадают под мораторий и на каком основании, как банку распознать "долевую" природу взыскания и когда исполнительный лист следует вернуть без исполнения? Разбираем ключевые Постановления Правительства и свежую практику, включая позицию ВС РФ.
Статья: Квазинормы Верховного Суда Российской Федерации как "потенциальный" источник гражданского права
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)С одной стороны, Верховный Суд РФ вправе в отношении прав и свобод граждан использовать широкое толкование в целях предоставления наибольшей защиты. С другой стороны, такая ситуация может повлечь нарушение принципа разделения властей. Рассмотрим в обоснование нашей позиции ряд примеров. Так, 16 июня 2022 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ было вынесено Определение по делу N 310-ЭС21-29244 (полный текст данного судебного акта был изготовлен 22 июня 2022 г. и опубликован 27 июня 2022 г. в картотеке арбитражных дел) <5>. В данном деле банк просил признать залоговыми его требования к должнику-банкроту. Существо спора следующее: должник (А.) в 2014 г. получил в Банке кредит на покупку квартиры в строящемся доме в соответствии с нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в обеспечение по которому предоставил залог своих прав требования как участника договора долевого строительства (далее - ДДУ), а также залог самой строящейся квартиры. Впоследствии (в 2019 г.) договор между должником и строительной компанией был расторгнут судом общей юрисдикции, при этом в том же году сам гр-н А. был признан банкротом. Банк обратился в суд с требованием признать долг гр-на А. перед ним "залоговым", в том числе правом требования должника как участника ДДУ, что давало бы банку существенные преимущества в процедуре банкротства, однако нижестоящие суды сослались в основном на п. 2 ст. 453 ГК РФ и отказали банку в этом требовании. При этом суды указали, что в силу данной нормы при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и поскольку ДДУ между гр-ном А. и строительной компанией был расторгнут, то он автоматически утратил и свои права требования как участника ДДУ, получив взамен судебный акт о взыскании в его пользу денежных средств с застройщика (уплаченной суммы, неустоек и процентов). В процедуре обжалования банк дошел до Верховного Суда РФ, который отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования банка.
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)С одной стороны, Верховный Суд РФ вправе в отношении прав и свобод граждан использовать широкое толкование в целях предоставления наибольшей защиты. С другой стороны, такая ситуация может повлечь нарушение принципа разделения властей. Рассмотрим в обоснование нашей позиции ряд примеров. Так, 16 июня 2022 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ было вынесено Определение по делу N 310-ЭС21-29244 (полный текст данного судебного акта был изготовлен 22 июня 2022 г. и опубликован 27 июня 2022 г. в картотеке арбитражных дел) <5>. В данном деле банк просил признать залоговыми его требования к должнику-банкроту. Существо спора следующее: должник (А.) в 2014 г. получил в Банке кредит на покупку квартиры в строящемся доме в соответствии с нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в обеспечение по которому предоставил залог своих прав требования как участника договора долевого строительства (далее - ДДУ), а также залог самой строящейся квартиры. Впоследствии (в 2019 г.) договор между должником и строительной компанией был расторгнут судом общей юрисдикции, при этом в том же году сам гр-н А. был признан банкротом. Банк обратился в суд с требованием признать долг гр-на А. перед ним "залоговым", в том числе правом требования должника как участника ДДУ, что давало бы банку существенные преимущества в процедуре банкротства, однако нижестоящие суды сослались в основном на п. 2 ст. 453 ГК РФ и отказали банку в этом требовании. При этом суды указали, что в силу данной нормы при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и поскольку ДДУ между гр-ном А. и строительной компанией был расторгнут, то он автоматически утратил и свои права требования как участника ДДУ, получив взамен судебный акт о взыскании в его пользу денежных средств с застройщика (уплаченной суммы, неустоек и процентов). В процедуре обжалования банк дошел до Верховного Суда РФ, который отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования банка.
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)в пункте 6 слова "выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона" заменить словами "сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд";
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)в пункте 6 слова "выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона" заменить словами "сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд";
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024)Банкротство застройщика не обязывает его исполнять в натуре расторгнутый договор участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства не вправе требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Нет оснований полагать о возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате замены требований.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024)Банкротство застройщика не обязывает его исполнять в натуре расторгнутый договор участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства не вправе требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Нет оснований полагать о возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате замены требований.
Формы
Статья: Вычет НДС при строительстве офисного здания с привлечением средств участников долевого строительства
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)ДДУ заключаются на протяжении всего периода строительства, поэтому часть "входного" НДС, приходящаяся на долю застройщика, постоянно меняется (уменьшается). Окончательный расчет указанной доли можно сделать только после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)ДДУ заключаются на протяжении всего периода строительства, поэтому часть "входного" НДС, приходящаяся на долю застройщика, постоянно меняется (уменьшается). Окончательный расчет указанной доли можно сделать только после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2022 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Если между застройщиком и инвестором в один день заключены предварительный договор инвестирования в строительство и договор займа, заимодавцем по которому выступает инвестор, и при этом (1) сумма займа совпадает с установленной в предварительном договоре стоимостью будущей вещи, (2) срок возврата суммы займа совпадает со сроком заключения основного договора, (3) инвестор передал застройщику по договору займа денежные средства в размере стоимости будущей вещи сразу и в полном объеме до заключения основного договора, (4) стороны согласовали в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, то суду необходимо оценить эти обстоятельства на предмет квалификации указанных сделок в качестве договора участия в долевом строительстве.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Если между застройщиком и инвестором в один день заключены предварительный договор инвестирования в строительство и договор займа, заимодавцем по которому выступает инвестор, и при этом (1) сумма займа совпадает с установленной в предварительном договоре стоимостью будущей вещи, (2) срок возврата суммы займа совпадает со сроком заключения основного договора, (3) инвестор передал застройщику по договору займа денежные средства в размере стоимости будущей вещи сразу и в полном объеме до заключения основного договора, (4) стороны согласовали в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, то суду необходимо оценить эти обстоятельства на предмет квалификации указанных сделок в качестве договора участия в долевом строительстве.
Статья: Распространяется ли право залога на возмещение, полученное дольщиком от продажи объекта при банкротстве застройщика?
(Бекова А.)
("Банковское кредитование", 2023, N 5)Несмотря на наличие прямых норм, суд формально подошел к толкованию положений п. 2 ст. 334 ГК РФ - о преимущественном праве залогодержателя на возмещение, предоставляемое взамен заложенного имущества, и ч. 4 ст. 77.2 Закона N 102-ФЗ - о преимущественном удовлетворении требований залогодержателя за счет денежных средств, причитающихся дольщику при прекращении договора долевого участия.
(Бекова А.)
("Банковское кредитование", 2023, N 5)Несмотря на наличие прямых норм, суд формально подошел к толкованию положений п. 2 ст. 334 ГК РФ - о преимущественном праве залогодержателя на возмещение, предоставляемое взамен заложенного имущества, и ч. 4 ст. 77.2 Закона N 102-ФЗ - о преимущественном удовлетворении требований залогодержателя за счет денежных средств, причитающихся дольщику при прекращении договора долевого участия.
Статья: Дольщики - что нового и забытого старого за 2022 год
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 7)Однако законодательство не стоит на месте, и в Закон N 214-ФЗ вносились изменения, которые защищали не только строительные компании, но и участников долевого строительства, минимизируя риски обеих сторон договора долевого участия.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 7)Однако законодательство не стоит на месте, и в Закон N 214-ФЗ вносились изменения, которые защищали не только строительные компании, но и участников долевого строительства, минимизируя риски обеих сторон договора долевого участия.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Примечание. Описанные выше налоговые и правовые риски можно снизить, заменив инвестиционные договоры на ДДУ в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Примечание. Описанные выше налоговые и правовые риски можно снизить, заменив инвестиционные договоры на ДДУ в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Очевидно, что приобрести на эти деньги квартиру во "вторичке", заведомо не подпадающую под действие льготной ипотеки, невозможно - такого нарушения программы кредитования банк не допустит. Речь, однако, может идти о заключении замещающего ДДУ с застройщиком, который участвует в программе льготной ипотеки в этом же банке. Такая ситуация допускает уже разные подходы.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Очевидно, что приобрести на эти деньги квартиру во "вторичке", заведомо не подпадающую под действие льготной ипотеки, невозможно - такого нарушения программы кредитования банк не допустит. Речь, однако, может идти о заключении замещающего ДДУ с застройщиком, который участвует в программе льготной ипотеки в этом же банке. Такая ситуация допускает уже разные подходы.
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Согласно ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Согласно ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Статья: Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения.
Статья: Концепция универсальной защиты конституционного права граждан на жилище: системный взгляд на проблему через призму банкротства. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2022 года N 305-ЭС22-7163
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Направляя дело на новое рассмотрение, Коллегия указала на необходимость (1) установления количества квартир, приобретаемых как для инвестиционной, так и для потребительской цели, и (2) проверки сомнений конкурсного управляющего относительно полноты оплаты договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, рекомендовано дать кредитору разъяснения о наличии у него права в рамках отдельного обособленного спора предъявить к Фонду требование о выплате компенсации, установленной Постановлением N 34-П.
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Направляя дело на новое рассмотрение, Коллегия указала на необходимость (1) установления количества квартир, приобретаемых как для инвестиционной, так и для потребительской цели, и (2) проверки сомнений конкурсного управляющего относительно полноты оплаты договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, рекомендовано дать кредитору разъяснения о наличии у него права в рамках отдельного обособленного спора предъявить к Фонду требование о выплате компенсации, установленной Постановлением N 34-П.
Ситуация: Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.