Замена застройщика по дду
Подборка наиболее важных документов по запросу Замена застройщика по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.01.2024 N 88а-5371/2024 (УИД 31RS0022-01-2022-006481-54)
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации права.
Обстоятельства: Истец указал, что государственная регистрация прав была приостановлена, а впоследствии в ее осуществлении было отказано, указано на необходимость представления свидетельства о праве на наследство по закону на объекты недвижимости, отмечено, что право собственности наследодателя на данные объекты недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем свидетельство и соглашение не могут рассматриваться как документы, устанавливающие права наследника на данные объекты недвижимости.
Решение: Удовлетворено.Уведомлениями от 9 августа 2022 года государственный регистратор сообщил о приостановлении действий по государственной регистрации до 8 ноября 2022 года. При этом уведомление в отношении кладовой не содержало никаких ссылок на основания приостановления государственной регистрации. В уведомлениях в отношении квартиры и машино-места указано, что соглашение лишь подтверждает факт изменения стороны по договору долевого участия; право собственности наследодателя на данные объекты недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем свидетельство и соглашение не могут рассматриваться как документы, устанавливающие права наследника на данные объекты недвижимости. В целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, рекомендовано обратиться к застройщику для заключения соглашения о замене стороны в договоре участия в долевом строительстве либо для подписания акта приема-передачи объекта недвижимого имущества.
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации права.
Обстоятельства: Истец указал, что государственная регистрация прав была приостановлена, а впоследствии в ее осуществлении было отказано, указано на необходимость представления свидетельства о праве на наследство по закону на объекты недвижимости, отмечено, что право собственности наследодателя на данные объекты недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем свидетельство и соглашение не могут рассматриваться как документы, устанавливающие права наследника на данные объекты недвижимости.
Решение: Удовлетворено.Уведомлениями от 9 августа 2022 года государственный регистратор сообщил о приостановлении действий по государственной регистрации до 8 ноября 2022 года. При этом уведомление в отношении кладовой не содержало никаких ссылок на основания приостановления государственной регистрации. В уведомлениях в отношении квартиры и машино-места указано, что соглашение лишь подтверждает факт изменения стороны по договору долевого участия; право собственности наследодателя на данные объекты недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем свидетельство и соглашение не могут рассматриваться как документы, устанавливающие права наследника на данные объекты недвижимости. В целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, рекомендовано обратиться к застройщику для заключения соглашения о замене стороны в договоре участия в долевом строительстве либо для подписания акта приема-передачи объекта недвижимого имущества.
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Споры, связанные с признанием права собственности: Истец хочет признать право собственности на жилое помещение, приобретенное по договору долевого участия или инвестирования в строительстве
(КонсультантПлюс, 2026)соглашением о замене лица в обязательстве на Истца, судебным актом о включении требования Истца в реестр требований о передаче жилых помещений >>>
(КонсультантПлюс, 2026)соглашением о замене лица в обязательстве на Истца, судебным актом о включении требования Истца в реестр требований о передаче жилых помещений >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Мораторий на санкции по ДДУ: как банку действовать по исполнительному документу
(Гусев М.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2025, N 3)Действующий до 31 декабря 2025 г. мораторий на штрафные санкции по договорам долевого участия меняет правила исполнения исполнительных документов: банкам запрещено списывать такие суммы со счетов застройщиков, иначе - риск возврата "необоснованно списанного" и процентов. Какие требования подпадают под мораторий и на каком основании, как банку распознать "долевую" природу взыскания и когда исполнительный лист следует вернуть без исполнения? Разбираем ключевые Постановления Правительства и свежую практику, включая позицию ВС РФ.
(Гусев М.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2025, N 3)Действующий до 31 декабря 2025 г. мораторий на штрафные санкции по договорам долевого участия меняет правила исполнения исполнительных документов: банкам запрещено списывать такие суммы со счетов застройщиков, иначе - риск возврата "необоснованно списанного" и процентов. Какие требования подпадают под мораторий и на каком основании, как банку распознать "долевую" природу взыскания и когда исполнительный лист следует вернуть без исполнения? Разбираем ключевые Постановления Правительства и свежую практику, включая позицию ВС РФ.
Статья: Квазинормы Верховного Суда Российской Федерации как "потенциальный" источник гражданского права
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)С одной стороны, Верховный Суд РФ вправе в отношении прав и свобод граждан использовать широкое толкование в целях предоставления наибольшей защиты. С другой стороны, такая ситуация может повлечь нарушение принципа разделения властей. Рассмотрим в обоснование нашей позиции ряд примеров. Так, 16 июня 2022 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ было вынесено Определение по делу N 310-ЭС21-29244 (полный текст данного судебного акта был изготовлен 22 июня 2022 г. и опубликован 27 июня 2022 г. в картотеке арбитражных дел) <5>. В данном деле банк просил признать залоговыми его требования к должнику-банкроту. Существо спора следующее: должник (А.) в 2014 г. получил в Банке кредит на покупку квартиры в строящемся доме в соответствии с нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в обеспечение по которому предоставил залог своих прав требования как участника договора долевого строительства (далее - ДДУ), а также залог самой строящейся квартиры. Впоследствии (в 2019 г.) договор между должником и строительной компанией был расторгнут судом общей юрисдикции, при этом в том же году сам гр-н А. был признан банкротом. Банк обратился в суд с требованием признать долг гр-на А. перед ним "залоговым", в том числе правом требования должника как участника ДДУ, что давало бы банку существенные преимущества в процедуре банкротства, однако нижестоящие суды сослались в основном на п. 2 ст. 453 ГК РФ и отказали банку в этом требовании. При этом суды указали, что в силу данной нормы при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и поскольку ДДУ между гр-ном А. и строительной компанией был расторгнут, то он автоматически утратил и свои права требования как участника ДДУ, получив взамен судебный акт о взыскании в его пользу денежных средств с застройщика (уплаченной суммы, неустоек и процентов). В процедуре обжалования банк дошел до Верховного Суда РФ, который отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования банка.
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)С одной стороны, Верховный Суд РФ вправе в отношении прав и свобод граждан использовать широкое толкование в целях предоставления наибольшей защиты. С другой стороны, такая ситуация может повлечь нарушение принципа разделения властей. Рассмотрим в обоснование нашей позиции ряд примеров. Так, 16 июня 2022 г. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ было вынесено Определение по делу N 310-ЭС21-29244 (полный текст данного судебного акта был изготовлен 22 июня 2022 г. и опубликован 27 июня 2022 г. в картотеке арбитражных дел) <5>. В данном деле банк просил признать залоговыми его требования к должнику-банкроту. Существо спора следующее: должник (А.) в 2014 г. получил в Банке кредит на покупку квартиры в строящемся доме в соответствии с нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в обеспечение по которому предоставил залог своих прав требования как участника договора долевого строительства (далее - ДДУ), а также залог самой строящейся квартиры. Впоследствии (в 2019 г.) договор между должником и строительной компанией был расторгнут судом общей юрисдикции, при этом в том же году сам гр-н А. был признан банкротом. Банк обратился в суд с требованием признать долг гр-на А. перед ним "залоговым", в том числе правом требования должника как участника ДДУ, что давало бы банку существенные преимущества в процедуре банкротства, однако нижестоящие суды сослались в основном на п. 2 ст. 453 ГК РФ и отказали банку в этом требовании. При этом суды указали, что в силу данной нормы при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и поскольку ДДУ между гр-ном А. и строительной компанией был расторгнут, то он автоматически утратил и свои права требования как участника ДДУ, получив взамен судебный акт о взыскании в его пользу денежных средств с застройщика (уплаченной суммы, неустоек и процентов). В процедуре обжалования банк дошел до Верховного Суда РФ, который отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования банка.
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)в пункте 6 слова "выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона" заменить словами "сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд";
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)в пункте 6 слова "выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона" заменить словами "сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд";
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024)Банкротство застройщика не обязывает его исполнять в натуре расторгнутый договор участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства не вправе требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Нет оснований полагать о возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате замены требований.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024)Банкротство застройщика не обязывает его исполнять в натуре расторгнутый договор участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства не вправе требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Нет оснований полагать о возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате замены требований.
Формы
Статья: Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения.
Статья: Злоупотребление правом как основание для оспаривания сделок несостоятельного должника
(Гурылева К.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)В качестве примера отсутствия равноценного встречного предоставления можно привести дело N А40-270147/2018, в котором оспаривалось соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве, по которому должник утратил право требования к застройщику на получение двадцати четырех квартир, получив взамен неравноценное встречное предоставление в виде трех неликвидных векселей с необоснованно длительной рассрочкой платежа <46>.
(Гурылева К.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)В качестве примера отсутствия равноценного встречного предоставления можно привести дело N А40-270147/2018, в котором оспаривалось соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве, по которому должник утратил право требования к застройщику на получение двадцати четырех квартир, получив взамен неравноценное встречное предоставление в виде трех неликвидных векселей с необоснованно длительной рассрочкой платежа <46>.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Например, представим, что на "стадии котлована" покупатель заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком, и по данному договору покупатель внес оплату и должен был получить готовую квартиру в I квартале 2020 г., но не получил из-за того, что строительство сильно затянулось. Покупатель осенью 2020 г., устав ждать, отказывается от договора и пытается заключить замещающую сделку с целью получения аналогичной квартиры. Какую сделку ему логично заключать взамен расторгнутого договора? Очевидно, что заключить с третьим лицом договор участия в долевом строительстве в отношении аналогичной квартиры в некоем другом доме на "стадии котлована" абсурдно. Покупатель заинтересован в том, чтобы немедленно получить готовую квартиру во введенном в эксплуатацию доме, поскольку он рассчитывал получить такую квартиру от исходного продавца еще весной 2020 г., и нет смысла вынуждать покупателя затягивать ожидание искомого предоставления дольше. В такой ситуации очевидно, что покупатель будет заключать с третьим лицом договор купли-продажи квартиры во введенной в эксплуатацию новостройке на первичном или даже вторичном рынке. И сорванный договор участия в долевом строительстве, и заключенный вместо него договор купли-продажи готовой квартиры относятся к купле-продаже, но их неценовые условия будут, конечно же, принципиально отличаться. Эта ситуация вполне нормальна, так как заключение такой сделки является единственно возможным способом получить причитающееся покупателю предоставление в тот период, в который он должен был получить такое предоставление от продавца по сорванному договору. Соответственно, ссылаться на такой договор как на замещающую сделку вполне возможно.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Например, представим, что на "стадии котлована" покупатель заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком, и по данному договору покупатель внес оплату и должен был получить готовую квартиру в I квартале 2020 г., но не получил из-за того, что строительство сильно затянулось. Покупатель осенью 2020 г., устав ждать, отказывается от договора и пытается заключить замещающую сделку с целью получения аналогичной квартиры. Какую сделку ему логично заключать взамен расторгнутого договора? Очевидно, что заключить с третьим лицом договор участия в долевом строительстве в отношении аналогичной квартиры в некоем другом доме на "стадии котлована" абсурдно. Покупатель заинтересован в том, чтобы немедленно получить готовую квартиру во введенном в эксплуатацию доме, поскольку он рассчитывал получить такую квартиру от исходного продавца еще весной 2020 г., и нет смысла вынуждать покупателя затягивать ожидание искомого предоставления дольше. В такой ситуации очевидно, что покупатель будет заключать с третьим лицом договор купли-продажи квартиры во введенной в эксплуатацию новостройке на первичном или даже вторичном рынке. И сорванный договор участия в долевом строительстве, и заключенный вместо него договор купли-продажи готовой квартиры относятся к купле-продаже, но их неценовые условия будут, конечно же, принципиально отличаться. Эта ситуация вполне нормальна, так как заключение такой сделки является единственно возможным способом получить причитающееся покупателю предоставление в тот период, в который он должен был получить такое предоставление от продавца по сорванному договору. Соответственно, ссылаться на такой договор как на замещающую сделку вполне возможно.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Примечание. Описанные выше налоговые и правовые риски можно снизить, заменив инвестиционные договоры на ДДУ в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Примечание. Описанные выше налоговые и правовые риски можно снизить, заменив инвестиционные договоры на ДДУ в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ.
Статья: Дольщики - что нового и забытого старого за 2022 год
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 7)Однако законодательство не стоит на месте, и в Закон N 214-ФЗ вносились изменения, которые защищали не только строительные компании, но и участников долевого строительства, минимизируя риски обеих сторон договора долевого участия.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2022, N 7)Однако законодательство не стоит на месте, и в Закон N 214-ФЗ вносились изменения, которые защищали не только строительные компании, но и участников долевого строительства, минимизируя риски обеих сторон договора долевого участия.
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Согласно ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Согласно ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Ситуация: Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.
Статья: Распространяется ли право залога на возмещение, полученное дольщиком от продажи объекта при банкротстве застройщика?
(Бекова А.)
("Банковское кредитование", 2023, N 5)Несмотря на наличие прямых норм, суд формально подошел к толкованию положений п. 2 ст. 334 ГК РФ - о преимущественном праве залогодержателя на возмещение, предоставляемое взамен заложенного имущества, и ч. 4 ст. 77.2 Закона N 102-ФЗ - о преимущественном удовлетворении требований залогодержателя за счет денежных средств, причитающихся дольщику при прекращении договора долевого участия.
(Бекова А.)
("Банковское кредитование", 2023, N 5)Несмотря на наличие прямых норм, суд формально подошел к толкованию положений п. 2 ст. 334 ГК РФ - о преимущественном праве залогодержателя на возмещение, предоставляемое взамен заложенного имущества, и ч. 4 ст. 77.2 Закона N 102-ФЗ - о преимущественном удовлетворении требований залогодержателя за счет денежных средств, причитающихся дольщику при прекращении договора долевого участия.
Статья: Концепция универсальной защиты конституционного права граждан на жилище: системный взгляд на проблему через призму банкротства. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2022 года N 305-ЭС22-7163
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Направляя дело на новое рассмотрение, Коллегия указала на необходимость (1) установления количества квартир, приобретаемых как для инвестиционной, так и для потребительской цели, и (2) проверки сомнений конкурсного управляющего относительно полноты оплаты договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, рекомендовано дать кредитору разъяснения о наличии у него права в рамках отдельного обособленного спора предъявить к Фонду требование о выплате компенсации, установленной Постановлением N 34-П.
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Направляя дело на новое рассмотрение, Коллегия указала на необходимость (1) установления количества квартир, приобретаемых как для инвестиционной, так и для потребительской цели, и (2) проверки сомнений конкурсного управляющего относительно полноты оплаты договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, рекомендовано дать кредитору разъяснения о наличии у него права в рамках отдельного обособленного спора предъявить к Фонду требование о выплате компенсации, установленной Постановлением N 34-П.
Статья: Баланс интересов участников долевого строительства в Российской Федерации
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12)Впоследствии был принят Закон N 214-ФЗ, который установил четкие правовые механизмы защиты участников долевого строительства, в частности обязал застройщиков регистрировать договоры участия в долевом строительстве (далее - ДДУ, ДУДС) в действовавшем в то время Едином государственном реестре прав (его заменил Единый государственный реестр недвижимости), а также устанавливал необходимость соблюдать федеральные требования к качеству и срокам выполнения строительных работ. Принятие в 2004 году Закона N 214-ФЗ стало знаковым этапом в развитии института долевого строительства в Российской Федерации и механизмов финансирования. В дальнейшем этот законодательный акт неоднократно дополнялся и корректировался в целях повышения уровня эффективной защиты прав участников долевого строительства и соблюдения баланса интересов сторон. Одни из самых существенных изменений в российском законодательстве, регулирующем девелоперскую деятельность, произошли в 2017 году с введением механизма проектного финансирования, а также использования эскроу-счетов, что, безусловно, было необходимо для минимизации финансовых рисков для граждан и предотвращения злоупотреблений со стороны застройщиков.
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12)Впоследствии был принят Закон N 214-ФЗ, который установил четкие правовые механизмы защиты участников долевого строительства, в частности обязал застройщиков регистрировать договоры участия в долевом строительстве (далее - ДДУ, ДУДС) в действовавшем в то время Едином государственном реестре прав (его заменил Единый государственный реестр недвижимости), а также устанавливал необходимость соблюдать федеральные требования к качеству и срокам выполнения строительных работ. Принятие в 2004 году Закона N 214-ФЗ стало знаковым этапом в развитии института долевого строительства в Российской Федерации и механизмов финансирования. В дальнейшем этот законодательный акт неоднократно дополнялся и корректировался в целях повышения уровня эффективной защиты прав участников долевого строительства и соблюдения баланса интересов сторон. Одни из самых существенных изменений в российском законодательстве, регулирующем девелоперскую деятельность, произошли в 2017 году с введением механизма проектного финансирования, а также использования эскроу-счетов, что, безусловно, было необходимо для минимизации финансовых рисков для граждан и предотвращения злоупотреблений со стороны застройщиков.