Залог помещения без земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Залог помещения без земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта"1.3.4. Договор ипотеки нежилых помещений не является ничтожным из-за отсутствия в нем условия о залоге права аренды земельного участка, на котором находится заложенный объект недвижимости (позиция ВАС РФ) >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Залог доли в праве общей собственности на недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.
(КонсультантПлюс, 2025)Как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли передать в залог право на земельный участок, переданный по договору аренды, в связи с ипотекой расположенного на нем здания или сооружения без согласия арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Как верно указали судебные инстанции, у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения), поскольку ипотека права аренды земельного участка осуществлена в связи с ипотекой спорного здания (нежилое торгово-складское помещение расположено на указанном участке), являющимся объектом недвижимости, и к спорным правоотношениям применяются положения главы XII Закона об ипотеке, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Кроме того, материалами дела подтвержден не только факт уведомления арендодателя о передаче в залог акционерному обществу права аренды земельного участка, но и его согласие на данную передачу прав (т. 1, л.д. 24)..."
Можно ли передать в залог право на земельный участок, переданный по договору аренды, в связи с ипотекой расположенного на нем здания или сооружения без согласия арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Как верно указали судебные инстанции, у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения), поскольку ипотека права аренды земельного участка осуществлена в связи с ипотекой спорного здания (нежилое торгово-складское помещение расположено на указанном участке), являющимся объектом недвижимости, и к спорным правоотношениям применяются положения главы XII Закона об ипотеке, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Кроме того, материалами дела подтвержден не только факт уведомления арендодателя о передаче в залог акционерному обществу права аренды земельного участка, но и его согласие на данную передачу прав (т. 1, л.д. 24)..."
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 5)1. По договору залога товаров в обороте перечень конкретных вещей, находящихся в залоге, устанавливается на момент остановки оборота товаров и начала обращения на них взыскания. Предмет залога товаров в обороте может быть определен посредством указания родовых признаков соответствующих товаров и их местонахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках. Отличительной особенностью названного залога является возможность залогодателя в одностороннем порядке без согласия залогодержателя изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.). В ходе осуществления залогодателем обычной хозяйственной деятельности отчужденные им товары в обороте перестают быть предметом залога с момента перехода в собственность приобретателя, а приобретенные товары, указанные в договоре залога, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя права собственности на них (п. 1 и 2 ст. 357 ГК РФ).
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 5)1. По договору залога товаров в обороте перечень конкретных вещей, находящихся в залоге, устанавливается на момент остановки оборота товаров и начала обращения на них взыскания. Предмет залога товаров в обороте может быть определен посредством указания родовых признаков соответствующих товаров и их местонахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках. Отличительной особенностью названного залога является возможность залогодателя в одностороннем порядке без согласия залогодержателя изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.). В ходе осуществления залогодателем обычной хозяйственной деятельности отчужденные им товары в обороте перестают быть предметом залога с момента перехода в собственность приобретателя, а приобретенные товары, указанные в договоре залога, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя права собственности на них (п. 1 и 2 ст. 357 ГК РФ).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>4. В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>4. В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения названной части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения названной части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Статья: Требования залогодержателей в делах о банкротстве: новые разъяснения ВС РФ
(Кукин А.В., Плешанова О.П.)
("Закон", 2023, N 6)Проблема этого дела была в том, что новые объекты в ЕГРН вообще не значились: должник не стал регистрировать даже свое право собственности на них, опасаясь, очевидно, одновременной регистрации залогового обременения в пользу банка. Разъяснения относительно порядка регистрации давал еще ВАС РФ в 2011 году <7>: при разделении земельных участков, а также нежилых помещений ипотека по общему правилу сохраняется и регистратор при внесении записи о праве собственности на новые объекты вносит записи об ипотеке каждого из них без представления отдельного заявления. Впоследствии это правило было закреплено в ч. 12 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости <8> - на эту норму и сослался суд в данном деле.
(Кукин А.В., Плешанова О.П.)
("Закон", 2023, N 6)Проблема этого дела была в том, что новые объекты в ЕГРН вообще не значились: должник не стал регистрировать даже свое право собственности на них, опасаясь, очевидно, одновременной регистрации залогового обременения в пользу банка. Разъяснения относительно порядка регистрации давал еще ВАС РФ в 2011 году <7>: при разделении земельных участков, а также нежилых помещений ипотека по общему правилу сохраняется и регистратор при внесении записи о праве собственности на новые объекты вносит записи об ипотеке каждого из них без представления отдельного заявления. Впоследствии это правило было закреплено в ч. 12 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости <8> - на эту норму и сослался суд в данном деле.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Юридическое значение такого деления состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Указанное правило согласно п. 3 комментируемой статьи распространяется и на ипотеку, когда вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, считаются заложенными также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т.д.).
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Юридическое значение такого деления состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Указанное правило согласно п. 3 комментируемой статьи распространяется и на ипотеку, когда вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, считаются заложенными также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т.д.).
Статья: О погашении регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости, приобретенного в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)Ипотека жилых помещений и земельных участков, равно как и залог прав требования, подлежат государственной регистрации (ст. 19, 77.2 Закона об ипотеке), т.е. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) вносит в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) запись об ипотеке (залоге прав требования). Помимо прочего, в регистрационной записи об ипотеке указываются залогодержатели (ч. 6 ст. 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости").
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)Ипотека жилых помещений и земельных участков, равно как и залог прав требования, подлежат государственной регистрации (ст. 19, 77.2 Закона об ипотеке), т.е. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) вносит в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) запись об ипотеке (залоге прав требования). Помимо прочего, в регистрационной записи об ипотеке указываются залогодержатели (ч. 6 ст. 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости").
Статья: Актуальные вопросы судебной практики рассмотрения дел, связанных с реализацией общего имущества супругов в процедуре банкротства
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Финансовый управляющий 20.01.2018 обратился в суд с ходатайством об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции залогового кредитора, ссылаясь на необходимость реализации имущества без учета разделения его на доли бывших супругов В., которые заявили о наличии разногласий, указав на то, что принятие решения по данному обособленному спору до вступления в законную силу судебного акта о выделении долей супругов в праве собственности на спорные нежилые помещения и земельные участки в натуре нарушает права супруги должника, которая имеет преимущественное право покупки спорного имущества.
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Финансовый управляющий 20.01.2018 обратился в суд с ходатайством об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции залогового кредитора, ссылаясь на необходимость реализации имущества без учета разделения его на доли бывших супругов В., которые заявили о наличии разногласий, указав на то, что принятие решения по данному обособленному спору до вступления в законную силу судебного акта о выделении долей супругов в праве собственности на спорные нежилые помещения и земельные участки в натуре нарушает права супруги должника, которая имеет преимущественное право покупки спорного имущества.
Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 11, пп. "а" п. 14, п. 55, пп. "а" п. 58 Правил):
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 11, пп. "а" п. 14, п. 55, пп. "а" п. 58 Правил):
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за август 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 10)5. Отсутствие на земельном участке, переданном в залог, не завершенных строительством объектов, равно как и отчуждение на торгах не самого земельного участка, а долей в праве собственности на него, не свидетельствуют о том, что к спорным отношениям не подлежат применению положения ст. 201.14 Закона о банкротстве.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 10)5. Отсутствие на земельном участке, переданном в залог, не завершенных строительством объектов, равно как и отчуждение на торгах не самого земельного участка, а долей в праве собственности на него, не свидетельствуют о том, что к спорным отношениям не подлежат применению положения ст. 201.14 Закона о банкротстве.
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)В одном из дел суд рассмотрел спор о признании требования кредитора обеспеченным залогом склада, который располагался на обремененном ипотекой земельном участке в то время, когда предметом ипотеки выступили только земельный участок и располагающееся на нем здание магазина <173>. Оказалось, что на земельном участке есть еще и здание склада. Аргументируя свое решение тем, что кредитор обратился с требованием о распространении залога (ипотеки) на помещение склада спустя два года после включения в реестр требований кредиторов, и отсутствием объективных причин для более раннего выявления помещения склада, суд отказал в признании требования кредитора обеспеченным ипотекой здания склада и изменении начальной продажной цены. Иное решение противоречило бы положениям п. 2 ст. 340 ГК РФ, в котором прямо указано, что возникновение залога на основании закона не является основанием для изменения или прекращения залога <174>.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)В одном из дел суд рассмотрел спор о признании требования кредитора обеспеченным залогом склада, который располагался на обремененном ипотекой земельном участке в то время, когда предметом ипотеки выступили только земельный участок и располагающееся на нем здание магазина <173>. Оказалось, что на земельном участке есть еще и здание склада. Аргументируя свое решение тем, что кредитор обратился с требованием о распространении залога (ипотеки) на помещение склада спустя два года после включения в реестр требований кредиторов, и отсутствием объективных причин для более раннего выявления помещения склада, суд отказал в признании требования кредитора обеспеченным ипотекой здания склада и изменении начальной продажной цены. Иное решение противоречило бы положениям п. 2 ст. 340 ГК РФ, в котором прямо указано, что возникновение залога на основании закона не является основанием для изменения или прекращения залога <174>.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4.4. В ч. 4.4 комментируемой статьи говорится об особенностях государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения, предоставленного собственнику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенного на условиях и в порядке, которые предусмотрены Градостроительным кодексом Российской Федерации, в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Под последним понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов. Договор о комплексном развитии территории предусматривает распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на комплексное развитие территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4.4. В ч. 4.4 комментируемой статьи говорится об особенностях государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения, предоставленного собственнику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенного на условиях и в порядке, которые предусмотрены Градостроительным кодексом Российской Федерации, в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Под последним понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов. Договор о комплексном развитии территории предусматривает распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на комплексное развитие территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ).
Готовое решение: По каким основаниям договор об ипотеке могут признать недействительным и к чему это ведет
(КонсультантПлюс, 2025)здание или сооружение без земельного участка, на котором они находятся (ст. 69 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)здание или сооружение без земельного участка, на котором они находятся (ст. 69 Закона об ипотеке).
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).