Заключение договора ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 421 ГК РФ "Свобода договора"4.1.10. Стороны договора ипотеки вправе заключить соглашение о снижении первоначальной залоговой стоимости предмета залога, в том числе путем увеличения количества входящих в предмет залога объектов (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Что нужно знать об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как заключить договор об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как заключить договор об ипотеке
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Статья: Отказы в регистрации ипотеки
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)1.1. Выдача кредитов до предоставления обеспечения должна носить исключительный характер и рассматриваться в индивидуальном порядке. Это кажется очевидным, однако встречаются случаи чрезмерного использования такой выдачи - чаще в небольших или средних банках или в филиалах банков, если отсутствует хорошо поставленный контроль из центрального офиса. Часто причиной чрезмерности являются желание выполнить план, доверительные отношения с клиентом, сложившийся в регионе рынок, на котором крупные клиенты диктуют условия банкам и иные причины. Еще одна причина выдачи необеспеченных кредитов лежит скорее в области законодательства о банкротстве, а точнее - о субсидиарной ответственности, нежели в области "обычного" заключения договоров ипотеки. Это случаи, когда владельцы бизнеса (банка) выдают необеспеченные кредиты лицам, с которыми они не обязательно формально аффилированы, в целях вывода активов из банка.
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)1.1. Выдача кредитов до предоставления обеспечения должна носить исключительный характер и рассматриваться в индивидуальном порядке. Это кажется очевидным, однако встречаются случаи чрезмерного использования такой выдачи - чаще в небольших или средних банках или в филиалах банков, если отсутствует хорошо поставленный контроль из центрального офиса. Часто причиной чрезмерности являются желание выполнить план, доверительные отношения с клиентом, сложившийся в регионе рынок, на котором крупные клиенты диктуют условия банкам и иные причины. Еще одна причина выдачи необеспеченных кредитов лежит скорее в области законодательства о банкротстве, а точнее - о субсидиарной ответственности, нежели в области "обычного" заключения договоров ипотеки. Это случаи, когда владельцы бизнеса (банка) выдают необеспеченные кредиты лицам, с которыми они не обязательно формально аффилированы, в целях вывода активов из банка.
Ситуация: Как проводится реструктуризация ипотечных жилищных кредитов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае заключения договора ипотечного кредитования заемщик при соблюдении определенных условий вправе потребовать у кредитора предоставление льготного периода - периода, в течение которого приостанавливается исполнение заемщиком своих обязательств либо уменьшается размер платежей заемщика. При этом срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода, в течение которого банк не вправе предъявить заемщику требование, в частности, о досрочном исполнении обязательств по договору (ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 1, 15, 20 ст. 6.1-1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае заключения договора ипотечного кредитования заемщик при соблюдении определенных условий вправе потребовать у кредитора предоставление льготного периода - периода, в течение которого приостанавливается исполнение заемщиком своих обязательств либо уменьшается размер платежей заемщика. При этом срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода, в течение которого банк не вправе предъявить заемщику требование, в частности, о досрочном исполнении обязательств по договору (ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 1, 15, 20 ст. 6.1-1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Помимо регистрации права собственности, действующее законодательство, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не запрещает гражданам передавать в залог по договору ипотеки принадлежащие им помещения, в том числе те, которые являются единственными пригодными для их проживания. Также отсутствует запрет на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2022 по делу N А40-159298/2020).
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Помимо регистрации права собственности, действующее законодательство, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не запрещает гражданам передавать в залог по договору ипотеки принадлежащие им помещения, в том числе те, которые являются единственными пригодными для их проживания. Также отсутствует запрет на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2022 по делу N А40-159298/2020).
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения не требуется.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения не требуется.
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)На стадии обсуждения проекта Вотчинного устава 1893 г., с учетом того что Свод законов Российской империи (ст. 1644), по сути, запрещал установление совокупного залога, обсуждался вопрос о необходимости предоставления возможности участникам оборота использовать институт совокупного залога. Позднее в проекте Гражданского уложения Российской империи (ст. 296) был закреплен запрет на первоначальный совокупный залог и был допущен совокупный залог производный, т.е. возникающий в результате отчуждения одного из имений, наследования, раздела или отчуждения, если иное не предусмотрено в договоре ипотеки <34>. Однако принудительный залог мог быть установлен на несколько имений, "разделив сумму требования на несколько частей по числу имений" (ст. 301) <35>. Объяснялся такой противоречивый подход на стыке подходов членов рабочей группы тем, что на стадии заключения договора ипотеки должник еще не в просрочке и нет основания ухудшать положение залогодателя, а на стадии просрочки уже не имеет значения положение залогодателя, поскольку его имения в любом случае будут проданы. На стадии заключения договора нет насущной необходимости в совокупном залоге, на стадии просрочки уже нет другого варианта.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)На стадии обсуждения проекта Вотчинного устава 1893 г., с учетом того что Свод законов Российской империи (ст. 1644), по сути, запрещал установление совокупного залога, обсуждался вопрос о необходимости предоставления возможности участникам оборота использовать институт совокупного залога. Позднее в проекте Гражданского уложения Российской империи (ст. 296) был закреплен запрет на первоначальный совокупный залог и был допущен совокупный залог производный, т.е. возникающий в результате отчуждения одного из имений, наследования, раздела или отчуждения, если иное не предусмотрено в договоре ипотеки <34>. Однако принудительный залог мог быть установлен на несколько имений, "разделив сумму требования на несколько частей по числу имений" (ст. 301) <35>. Объяснялся такой противоречивый подход на стыке подходов членов рабочей группы тем, что на стадии заключения договора ипотеки должник еще не в просрочке и нет основания ухудшать положение залогодателя, а на стадии просрочки уже не имеет значения положение залогодателя, поскольку его имения в любом случае будут проданы. На стадии заключения договора нет насущной необходимости в совокупном залоге, на стадии просрочки уже нет другого варианта.
Готовое решение: Как зарегистрировать ипотеку по договору
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы заключили договор об ипотеке, то ипотеку вам нужно зарегистрировать. Она регистрируется как обременение путем внесения соответствующей записи об ограничении права в ЕГРН. Регистрация самого договора об ипотеке в настоящее время не требуется. Это следует из п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019).
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы заключили договор об ипотеке, то ипотеку вам нужно зарегистрировать. Она регистрируется как обременение путем внесения соответствующей записи об ограничении права в ЕГРН. Регистрация самого договора об ипотеке в настоящее время не требуется. Это следует из п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019).
Ситуация: Можно ли отказаться от страховки при оформлении кредитного договора?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Страхование при заключении договора ипотечного кредитования
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Страхование при заключении договора ипотечного кредитования
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)С 01.01.2025 действуют и иные особенности (ограничения) заключения договора ипотечного кредита. В частности, банкам рекомендовано устанавливать сумму такого кредита не более 80% справедливой стоимости предмета ипотеки. Условие применяется, если нет оснований ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде (например, за счет материнского капитала или средств от продажи иного имущества) или нет иного обеспечения (например, поручительства). При этом банк может принять в качестве первоначального взноса заемщика не все денежные средства. В частности, не учитываются суммы иных кредитов, выданных этим же банком и использованных на приобретение того же предмета ипотеки (п. 5.2 ст. 5, п. 6.1 ст. 6, п. 11.2 ст. 11 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)С 01.01.2025 действуют и иные особенности (ограничения) заключения договора ипотечного кредита. В частности, банкам рекомендовано устанавливать сумму такого кредита не более 80% справедливой стоимости предмета ипотеки. Условие применяется, если нет оснований ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде (например, за счет материнского капитала или средств от продажи иного имущества) или нет иного обеспечения (например, поручительства). При этом банк может принять в качестве первоначального взноса заемщика не все денежные средства. В частности, не учитываются суммы иных кредитов, выданных этим же банком и использованных на приобретение того же предмета ипотеки (п. 5.2 ст. 5, п. 6.1 ст. 6, п. 11.2 ст. 11 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
Вопрос: О применении МКК предельных размеров обязательств заемщика по договорам микрозайма с ИП и самозанятыми и заключении с ними иных договоров займа с обеспечением обязательств ипотекой жилого помещения.
(Письмо Банка России от 05.02.2025 N 44-10/765)Вопрос: В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2010 N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (далее - Закон N 151-ФЗ) микрофинансовые организации (МФО) осуществляют микрофинансовую деятельность, в том числе в виде выдачи микрозаймов в сумме, не превышающей предельного размера обязательств заемщика перед заимодавцем по основному долгу, установленного Законом N 151-ФЗ.
(Письмо Банка России от 05.02.2025 N 44-10/765)Вопрос: В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2010 N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (далее - Закон N 151-ФЗ) микрофинансовые организации (МФО) осуществляют микрофинансовую деятельность, в том числе в виде выдачи микрозаймов в сумме, не превышающей предельного размера обязательств заемщика перед заимодавцем по основному долгу, установленного Законом N 151-ФЗ.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)4. Заключение договоров ипотеки одним лицом, входящим в группу компаний, в пользу другого лица (члена группы компании) - финансового блока (банка) с целью обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору, заключенному банком с лицом, состоящим в той же группе, что банк и залогодатель, может иметь разумный экономический мотив - выполнение нормативных требований об обеспеченности ссудной задолженности, предъявляемых к кредитным организациям регулятором. В соблюдении таких нормативов могут быть заинтересованы все члены группы, поскольку это позволяет сохранить на финансовом рынке банк, к услугам которого обращаются все члены группы компаний для пополнения оборотных средств. Организации, входящие в одну группу компаний, также имеют общую экономическую цель - получение прибыли от деятельности группы в целом.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)4. Заключение договоров ипотеки одним лицом, входящим в группу компаний, в пользу другого лица (члена группы компании) - финансового блока (банка) с целью обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору, заключенному банком с лицом, состоящим в той же группе, что банк и залогодатель, может иметь разумный экономический мотив - выполнение нормативных требований об обеспеченности ссудной задолженности, предъявляемых к кредитным организациям регулятором. В соблюдении таких нормативов могут быть заинтересованы все члены группы, поскольку это позволяет сохранить на финансовом рынке банк, к услугам которого обращаются все члены группы компаний для пополнения оборотных средств. Организации, входящие в одну группу компаний, также имеют общую экономическую цель - получение прибыли от деятельности группы в целом.