Заключение договора ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 421 ГК РФ "Свобода договора"4.1.10. Стороны договора ипотеки вправе заключить соглашение о снижении первоначальной залоговой стоимости предмета залога, в том числе путем увеличения количества входящих в предмет залога объектов (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Что нужно знать об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)2. Как заключить договор об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)2. Как заключить договор об ипотеке
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Формы
Статья: Возражения против иска о понуждении к заключению договора
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Нотариальная форма не требуется для заключения договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (п. 5 ч. 1.1 комментируемой статьи). Очевидно, законодатель исходил из того, что контроль за правильностью совершения указанных договоров должен осуществляться самими кредитными организациями.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Нотариальная форма не требуется для заключения договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (п. 5 ч. 1.1 комментируемой статьи). Очевидно, законодатель исходил из того, что контроль за правильностью совершения указанных договоров должен осуществляться самими кредитными организациями.
Ситуация: Можно ли отказаться от страховки при оформлении кредитного договора?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Страхование при заключении договора ипотечного кредитования
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Страхование при заключении договора ипотечного кредитования
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения не требуется.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения не требуется.
Статья: Спор о взыскании задолженности по кредитному договору (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)При этом следует помнить, что в случае с заключением договора ипотеки действует иное правило. Закон об ипотеке (ст. 48) как специальный закон, регулирующий передачу прав на закладную, не содержит положения о необходимости получения согласия должника по кредитному договору на переход к другому лицу прав на закладную. Кроме того, передача прав по закладной на основании договора купли-продажи не относится к банковским операциям, а потому не может противоречить Федеральному закону "О банках и банковской деятельности" и не требует наличия у третьего лица, которому переданы права требования по закладной, лицензии на право осуществления банковской деятельности. В связи с этим ссылка на п. 51 Постановления от 28.06.2012 N 17 является необоснованной.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)При этом следует помнить, что в случае с заключением договора ипотеки действует иное правило. Закон об ипотеке (ст. 48) как специальный закон, регулирующий передачу прав на закладную, не содержит положения о необходимости получения согласия должника по кредитному договору на переход к другому лицу прав на закладную. Кроме того, передача прав по закладной на основании договора купли-продажи не относится к банковским операциям, а потому не может противоречить Федеральному закону "О банках и банковской деятельности" и не требует наличия у третьего лица, которому переданы права требования по закладной, лицензии на право осуществления банковской деятельности. В связи с этим ссылка на п. 51 Постановления от 28.06.2012 N 17 является необоснованной.
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)На стадии обсуждения проекта Вотчинного устава 1893 г., с учетом того что Свод законов Российской империи (ст. 1644), по сути, запрещал установление совокупного залога, обсуждался вопрос о необходимости предоставления возможности участникам оборота использовать институт совокупного залога. Позднее в проекте Гражданского уложения Российской империи (ст. 296) был закреплен запрет на первоначальный совокупный залог и был допущен совокупный залог производный, т.е. возникающий в результате отчуждения одного из имений, наследования, раздела или отчуждения, если иное не предусмотрено в договоре ипотеки <34>. Однако принудительный залог мог быть установлен на несколько имений, "разделив сумму требования на несколько частей по числу имений" (ст. 301) <35>. Объяснялся такой противоречивый подход на стыке подходов членов рабочей группы тем, что на стадии заключения договора ипотеки должник еще не в просрочке и нет основания ухудшать положение залогодателя, а на стадии просрочки уже не имеет значения положение залогодателя, поскольку его имения в любом случае будут проданы. На стадии заключения договора нет насущной необходимости в совокупном залоге, на стадии просрочки уже нет другого варианта.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)На стадии обсуждения проекта Вотчинного устава 1893 г., с учетом того что Свод законов Российской империи (ст. 1644), по сути, запрещал установление совокупного залога, обсуждался вопрос о необходимости предоставления возможности участникам оборота использовать институт совокупного залога. Позднее в проекте Гражданского уложения Российской империи (ст. 296) был закреплен запрет на первоначальный совокупный залог и был допущен совокупный залог производный, т.е. возникающий в результате отчуждения одного из имений, наследования, раздела или отчуждения, если иное не предусмотрено в договоре ипотеки <34>. Однако принудительный залог мог быть установлен на несколько имений, "разделив сумму требования на несколько частей по числу имений" (ст. 301) <35>. Объяснялся такой противоречивый подход на стыке подходов членов рабочей группы тем, что на стадии заключения договора ипотеки должник еще не в просрочке и нет основания ухудшать положение залогодателя, а на стадии просрочки уже не имеет значения положение залогодателя, поскольку его имения в любом случае будут проданы. На стадии заключения договора нет насущной необходимости в совокупном залоге, на стадии просрочки уже нет другого варианта.
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Помимо регистрации права собственности, действующее законодательство, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не запрещает гражданам передавать в залог по договору ипотеки принадлежащие им помещения, в том числе те, которые являются единственными пригодными для их проживания. Также отсутствует запрет на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2022 по делу N А40-159298/2020).
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Помимо регистрации права собственности, действующее законодательство, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не запрещает гражданам передавать в залог по договору ипотеки принадлежащие им помещения, в том числе те, которые являются единственными пригодными для их проживания. Также отсутствует запрет на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2022 по делу N А40-159298/2020).
Готовое решение: Особенности договора об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)5.1. С какого момента договор об ипотеке считается заключенным
(КонсультантПлюс, 2026)5.1. С какого момента договор об ипотеке считается заключенным
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Совет директоров (наблюдательный совет) и исполнительные органы АО.
Действительны ли сделки директора АО, если его избрание признано недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)"...Как установлено судами и не оспаривается заявителем, на момент заключения договора ипотеки генеральным директором ЗАО "Нафтатранс-Восток" в соответствии с решением общего собрания от 10.06.2004 N 3 являлся Букин Б.А."
Действительны ли сделки директора АО, если его избрание признано недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)"...Как установлено судами и не оспаривается заявителем, на момент заключения договора ипотеки генеральным директором ЗАО "Нафтатранс-Восток" в соответствии с решением общего собрания от 10.06.2004 N 3 являлся Букин Б.А."
Готовое решение: Как зарегистрировать ипотеку по договору
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы заключили договор об ипотеке, то ипотеку вам нужно зарегистрировать. Она регистрируется как обременение путем внесения соответствующей записи об ограничении права в ЕГРН. Регистрация самого договора об ипотеке в настоящее время не требуется. Это следует из п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019).
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы заключили договор об ипотеке, то ипотеку вам нужно зарегистрировать. Она регистрируется как обременение путем внесения соответствующей записи об ограничении права в ЕГРН. Регистрация самого договора об ипотеке в настоящее время не требуется. Это следует из п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019).