Заключение договора ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 421 ГК РФ "Свобода договора"4.1.10. Стороны договора ипотеки вправе заключить соглашение о снижении первоначальной залоговой стоимости предмета залога, в том числе путем увеличения количества входящих в предмет залога объектов (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Что нужно знать об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как заключить договор об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как заключить договор об ипотеке
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Формы
Ситуация: Как проводится реструктуризация ипотечных жилищных кредитов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае заключения договора ипотечного кредитования заемщик при соблюдении определенных условий вправе потребовать у кредитора предоставление льготного периода - периода, в течение которого приостанавливается исполнение заемщиком своих обязательств либо уменьшается размер платежей заемщика. При этом срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода, в течение которого банк не вправе предъявить заемщику требование, в частности, о досрочном исполнении обязательств по договору (ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 1, 15, 20 ст. 6.1-1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае заключения договора ипотечного кредитования заемщик при соблюдении определенных условий вправе потребовать у кредитора предоставление льготного периода - периода, в течение которого приостанавливается исполнение заемщиком своих обязательств либо уменьшается размер платежей заемщика. При этом срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода, в течение которого банк не вправе предъявить заемщику требование, в частности, о досрочном исполнении обязательств по договору (ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 1, 15, 20 ст. 6.1-1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
Статья: Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)Таким образом, можно признать, что начиная с 29 декабря 2015 года гражданский оборот получил ряд механизмов в форме нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые создавались в развитие рынка недвижимости и защиты прав участников этого рынка. Также, без сомнения, ввиду увеличения количества ипотечных сделок правильно и своевременно была осознана необходимость введения защиты прав граждан - участников ипотечных отношений на этапе заключения договора ипотеки. Этот период развития законодательства о становлении нотариальной формы недвижимости следует оценить как соответствующий новым экономическим реалиям и отвечающий направлениям развития гражданского оборота России, предусмотренным в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <10> (далее - Концепция), в которой отмечалась необходимость ужесточения регулирования, придания ему большей императивности, особенно в вещном и корпоративном праве. Следует отметить, что в Концепции также указывалось, что предлагаемая защита владения, четкие правила о способах защиты вещных прав и иные предложения по проблемам вещных прав должны быть направлены прежде всего на создание системы регулирования, в которой свобода усмотрения сторон ограничивается в интересах стабильности оборота и предсказуемости принадлежности правовых благ.
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)Таким образом, можно признать, что начиная с 29 декабря 2015 года гражданский оборот получил ряд механизмов в форме нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые создавались в развитие рынка недвижимости и защиты прав участников этого рынка. Также, без сомнения, ввиду увеличения количества ипотечных сделок правильно и своевременно была осознана необходимость введения защиты прав граждан - участников ипотечных отношений на этапе заключения договора ипотеки. Этот период развития законодательства о становлении нотариальной формы недвижимости следует оценить как соответствующий новым экономическим реалиям и отвечающий направлениям развития гражданского оборота России, предусмотренным в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <10> (далее - Концепция), в которой отмечалась необходимость ужесточения регулирования, придания ему большей императивности, особенно в вещном и корпоративном праве. Следует отметить, что в Концепции также указывалось, что предлагаемая защита владения, четкие правила о способах защиты вещных прав и иные предложения по проблемам вещных прав должны быть направлены прежде всего на создание системы регулирования, в которой свобода усмотрения сторон ограничивается в интересах стабильности оборота и предсказуемости принадлежности правовых благ.
Статья: Сделка с недвижимостью подпадает под особый порядок. Стоит ли банку рассчитывать на удовлетворение требований
(Мезанов П.)
("Банковское кредитование", 2023, N 6)Суды не поддержали отказ в государственной регистрации последующей ипотеки права аренды земельного участка и нежилых помещений в обеспечение обязательств из договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <20>. У судов не было сомнений в том, что для предоставления российским банком кредита лицу недружественного государства (Нидерланды) требуется разрешение Правительственной комиссии, причем вне зависимости от даты заключения договора ипотеки.
(Мезанов П.)
("Банковское кредитование", 2023, N 6)Суды не поддержали отказ в государственной регистрации последующей ипотеки права аренды земельного участка и нежилых помещений в обеспечение обязательств из договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <20>. У судов не было сомнений в том, что для предоставления российским банком кредита лицу недружественного государства (Нидерланды) требуется разрешение Правительственной комиссии, причем вне зависимости от даты заключения договора ипотеки.
Ситуация: Можно ли расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика (залогодателя)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Расторжение договора ипотеки связано с расторжением договора кредита (займа), в обеспечение обязательств по которому был заключен договор ипотеки. Это основное последствие, которое следует иметь в виду при обращении с требованием о расторжении договора ипотеки.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Расторжение договора ипотеки связано с расторжением договора кредита (займа), в обеспечение обязательств по которому был заключен договор ипотеки. Это основное последствие, которое следует иметь в виду при обращении с требованием о расторжении договора ипотеки.
Статья: Спор о взыскании задолженности по кредитному договору (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)При этом следует помнить, что в случае с заключением договора ипотеки действует иное правило. Закон об ипотеке (ст. 48) как специальный закон, регулирующий передачу прав на закладную, не содержит положения о необходимости получения согласия должника по кредитному договору на переход к другому лицу прав на закладную. Кроме того, передача прав по закладной на основании договора купли-продажи не относится к банковским операциям, а потому не может противоречить Федеральному закону "О банках и банковской деятельности" и не требует наличия у третьего лица, которому переданы права требования по закладной, лицензии на право осуществления банковской деятельности. В связи с этим ссылка на п. 51 Постановления от 28.06.2012 N 17 является необоснованной.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)При этом следует помнить, что в случае с заключением договора ипотеки действует иное правило. Закон об ипотеке (ст. 48) как специальный закон, регулирующий передачу прав на закладную, не содержит положения о необходимости получения согласия должника по кредитному договору на переход к другому лицу прав на закладную. Кроме того, передача прав по закладной на основании договора купли-продажи не относится к банковским операциям, а потому не может противоречить Федеральному закону "О банках и банковской деятельности" и не требует наличия у третьего лица, которому переданы права требования по закладной, лицензии на право осуществления банковской деятельности. В связи с этим ссылка на п. 51 Постановления от 28.06.2012 N 17 является необоснованной.
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)На стадии обсуждения проекта Вотчинного устава 1893 г., с учетом того что Свод законов Российской империи (ст. 1644), по сути, запрещал установление совокупного залога, обсуждался вопрос о необходимости предоставления возможности участникам оборота использовать институт совокупного залога. Позднее в проекте Гражданского уложения Российской империи (ст. 296) был закреплен запрет на первоначальный совокупный залог и был допущен совокупный залог производный, т.е. возникающий в результате отчуждения одного из имений, наследования, раздела или отчуждения, если иное не предусмотрено в договоре ипотеки <34>. Однако принудительный залог мог быть установлен на несколько имений, "разделив сумму требования на несколько частей по числу имений" (ст. 301) <35>. Объяснялся такой противоречивый подход на стыке подходов членов рабочей группы тем, что на стадии заключения договора ипотеки должник еще не в просрочке и нет основания ухудшать положение залогодателя, а на стадии просрочки уже не имеет значения положение залогодателя, поскольку его имения в любом случае будут проданы. На стадии заключения договора нет насущной необходимости в совокупном залоге, на стадии просрочки уже нет другого варианта.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)На стадии обсуждения проекта Вотчинного устава 1893 г., с учетом того что Свод законов Российской империи (ст. 1644), по сути, запрещал установление совокупного залога, обсуждался вопрос о необходимости предоставления возможности участникам оборота использовать институт совокупного залога. Позднее в проекте Гражданского уложения Российской империи (ст. 296) был закреплен запрет на первоначальный совокупный залог и был допущен совокупный залог производный, т.е. возникающий в результате отчуждения одного из имений, наследования, раздела или отчуждения, если иное не предусмотрено в договоре ипотеки <34>. Однако принудительный залог мог быть установлен на несколько имений, "разделив сумму требования на несколько частей по числу имений" (ст. 301) <35>. Объяснялся такой противоречивый подход на стыке подходов членов рабочей группы тем, что на стадии заключения договора ипотеки должник еще не в просрочке и нет основания ухудшать положение залогодателя, а на стадии просрочки уже не имеет значения положение залогодателя, поскольку его имения в любом случае будут проданы. На стадии заключения договора нет насущной необходимости в совокупном залоге, на стадии просрочки уже нет другого варианта.
Статья: Иммунитет денежных средств, полученных от реализации исключенного из конкурсной массы имущества
(Найдич И.Ю.)
("Современное право", 2025, N 7)Эта проблема частично получила свое разрешение в судебной практике, сложившейся при обращении взыскания на единственное жилье в делах о банкротстве. В Определении Верховного Суда РФ от 26.06.2023 N 307-ЭС22-27054 по делу N А56-51728/2020 содержится следующая правовая позиция: "В то же время заключение договора ипотеки с конкретным залоговым кредитором не означает, что должник отказывается от исполнительского иммунитета по требованиям всех остальных кредиторов... Следовательно, у иных (неипотечных) кредиторов любой из очередей не может сформироваться подлежащих защите разумных правовых ожиданий в получении удовлетворения за счет ценности единственного жилья" <4>.
(Найдич И.Ю.)
("Современное право", 2025, N 7)Эта проблема частично получила свое разрешение в судебной практике, сложившейся при обращении взыскания на единственное жилье в делах о банкротстве. В Определении Верховного Суда РФ от 26.06.2023 N 307-ЭС22-27054 по делу N А56-51728/2020 содержится следующая правовая позиция: "В то же время заключение договора ипотеки с конкретным залоговым кредитором не означает, что должник отказывается от исполнительского иммунитета по требованиям всех остальных кредиторов... Следовательно, у иных (неипотечных) кредиторов любой из очередей не может сформироваться подлежащих защите разумных правовых ожиданий в получении удовлетворения за счет ценности единственного жилья" <4>.
Ситуация: Можно ли отказаться от страховки при оформлении кредитного договора?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Страхование при заключении договора ипотечного кредитования
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Страхование при заключении договора ипотечного кредитования
Статья: Новые требования регулятора по заполнению формы 0409301: что меняется с 1 июня
(Озкан А.)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2025, N 4)Если предусмотрено заключение договора ипотеки с последующей государственной регистрацией его в соответствии с Законом N 102-ФЗ, сумма остатка по кредиту в рамках формы 0409301 отражается со дня его выдачи. Таким образом, в данной ситуации ориентироваться необходимо именно на сумму со дня его выдачи.
(Озкан А.)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2025, N 4)Если предусмотрено заключение договора ипотеки с последующей государственной регистрацией его в соответствии с Законом N 102-ФЗ, сумма остатка по кредиту в рамках формы 0409301 отражается со дня его выдачи. Таким образом, в данной ситуации ориентироваться необходимо именно на сумму со дня его выдачи.